Структурный анализ изменения кадастровой стоимости объектов недвижимости в Краснодарском крае

На сегодняшний день вопросы оспаривания кадастровой стоимости (далее КС) земельных участков и объектов капитального строительства принимают все большее значение, так как от величины кадастровой стоимости напрямую зависят налоговые обязательства собственника объекта капитального строительства, стоимость его выкупа и размер арендных платежей при оформлении договора аренды. Зачастую кадастровая стоимость зданий и сооружений, установленная субъектами РФ, представляется пользователям недвижимости явно завышенной и не соответствующей ее рыночной стоимости. У собственников недвижимости в этом случае имеется возможность уменьшить кадастровую стоимость объектов капитального строительства.

Как известно, объект капитального строительства (ОКС) — может представлять собой здание, строение, сооружение, объекты, неразрывно связанные с земельным участком, строительство которых завершено, либо не завершено, имеющие государственную регистрацию, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

По сведениям проекта отчета об итогах государственной кадастровой оценки на территории Краснодарского края по состоянию на 01.01.2018 года по региону было оспорено тем или иным способом 396 объектов.

Рассматриваемые ОКС представлены 9-ю группами, в отношении которых был проведен структурный анализ.

Номер и наименование группы	Количество объектов (шт.)	Доля группы в общей совокупности (%)
1.  Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)	3	0,76
2. Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки -индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы), дачных объединений, садоводческих товариществ	27	6,82
3.  Объекты,  предназначенные  для  хранения транспорта	15	3,79
4. Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения	125	31,57
5. Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения	29	7,32
6. Административные и бытовые объекты	77	19,44
7. Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений	94	23,74
8. Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебнооздоровительные и общественного назначения объекты	3	0,76
9. Прочие объекты	23	5,81
Итого	396	100,00

Таблица 1 – Структура оспоренных ОКС в разрезе по группам

Как видно из таблицы, наибольшую долю оспоренных ОКС составили объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения — 31,57% или 125 штук. Далее идут объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений — 23,74% или 94 шт., а также административные и бытовые объекты — 19,44% от рассматриваемой совокупности, что составило 77 штук. Примечательно, что доли остальных групп ОКС в общей величине оспоренных объектов не превышают и 10%.

В отношении каждого объекта можно рассчитать абсолютное изменение КС после пересмотра ее той или иной инстанцией. Это необходимо для более точного разбора динамики какого-либо показателя в абсолютном и относительном выражении.

В большинстве случаев наблюдается устойчивая тенденция к снижению КС после ее пересмотра. Стоит отметить, что по результатам проведенных расчетов в проекте отчета о проведении государственной кадастровой оценки в Краснодарском крае по состоянию на 01.01.2018 г. только по 3-м объектам было принято решение об увеличении кадастровой стоимости, что составило порядка 0,76% от общей совокупности. В итоге прирост стоимости по каждому объекту составил: 2,63%, 47,53% и 89,29% соответственно. В среднем, стоимость упомянутых объектов подросла после пересмотра на 46,49%. Более того, только один объект сохранил первоначальное значение рассчитанной кадастровой стоимости, а это 0,25% общего объема. Таким образом у 98,99% ОКС, стоимость которых была оспорена в той или иной инстанции, наблюдается стойкая, ярко выраженная тенденция к снижению КС.

Среднее изменение КС объектов в разрезе групп в абсолютном и относительном выражении можно представить в виде диаграммы.

140 000,00

120 000,00

100 000,00

80 000,00

60 000,00

40 000,00

20 000,00

0,00

90,00%

80,00%

70,00%

60,00%

50,00%

40,00%

30,00%

20,00%

10,00%

0,00%

№ группы

^^ Абс. изменение стоимости, тыс. руб.

Относ. изменение стоимости, %.

Рисунок 1 – Среднее изменение КС в абсолютном и относительном выражении

Наиболее крупное снижение в среднем по группе произошло в рамках объектов 8-й группы — 78,67%. Справедливо будет предположить, что такой показатель обусловлен высокой удельной стоимостью объектов, их небольшим числом, а также значительным снижением КС в абсолютном выражении. Наименьшее — по 1-ой группе, составившее 20,63% снижения. Таким образом, значение КС в среднем снижалось на 43 055,62 тыс. руб. или 55,65% в среднем по всей совокупности.

Можно сделать вывод, что наибольшую долю в совокупности оспоренных объектов составили объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения — 31,57% или 125 штук. Что касается изменения стоимости, то наблюдается устойчивая тенденция к снижению КС, в среднем на 55,65%. Только 0,76% (3 шт.) объектов выросло в стоимости в среднем на 46,49%, всего лишь один объект после пересмотра не изменил своей кадастровой стоимости, а 98,99% от общей совокупности объектов «подешевели» в среднем на 60%.

Так как государственная кадастровая оценка проводится не чаще чем 1 раз в 3 года (в городах федерального значения не чаще чем 1 раз в 2 года) и не реже чем 1 раз в 5 лет, значит, заинтересованным лицам (собственникам и арендаторам) необходимо отслеживать результаты проведения оценки кадастровой стоимости и анализировать необходимость инициации процедуры оспаривания.