Судебная практика по приватизации земельных участков в Москве

О.Д. Новикова руководитель адвокатского кабинета, член Московской городской палаты адвокатов

Наверное, не многие знают, что теперь и в Москве можно иметь землю в частной собственности. Посвященным известно, что в отношении приватизации земельных участков правительство Москвы проводит политику, противоречащую федеральной. Однако несколько московских предприятий отважились воспользоваться правом, которое им предоставлено Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», на основании которого юридическое либо физическое лицо может выкупить у государства землю под ранее приватизированными из государственной собственности объектами недвижимости. Благодаря этим «смельчакам» сформирована положительная судебная практика, которая может ускорить ход приватизации земельных участков производственного назначения в Москве. Об этом я и хочу рассказать, что называется, из первых уст.

Правительство Москвы категорически отказывается принимать решения о приватизации земельных участков в пределах своей компетенции. Реально воспользоваться правом приватизации земельных участков под принадлежащими им зданиями и сооружениями, о котором говорится в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации, могут предприятия, которые когда-то прибрели свою недвижимость у федеральных органов власти. В Москве таких предприятий более 400, однако зарегистрировать свое право на земельный участок смогли менее 10 из них, причем нескольким предприятиям пришлось защищать свои права в арбитражном суде.

Так, в частности, первым предприятием, приватизировавшим землю под принадлежащими ему зданиями и сооружениями, было общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Солид-Кама», расположенное на Хорошевском шоссе. Поскольку занимаемые им здания ранее относились к федеральной собственности (бывшее военное имущество), решение о приватизации земельного участка принял федеральный орган – Территориальное агентство Министерства имущественных отношений Российской Федерации по городу Москве в апреле 2003 года. Такое право федеральных органов установлено статьей 43 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества». Вскоре после этого на отважное предприятие обрушился гнев московских властей, и были приняты не совсем порядочные меры борьбы с ним.

Правительство Москвы, полагая, что федеральные власти превысили свою компетенцию и что в Москве только оно как субъект федерации вправе распоряжаться столичными землями, обжаловало это распоряжение в арбитражный суд. Иск был подписан лично господином Лужковым. Дело рассматривалось более года, переходя из одной инстанции в другую. В конечном итоге суд признал за федеральными органами власти право принимать решения о приватизации земельных участков в Москве, если они ранее принимали решение о приватизации государственного предприятия вместе с его недвижимым имуществом. Однако этим дело не закончилось.

Предприятие, уже полностью рассчитавшееся с государством за свой земельный участок, обратилось в Московскую регистрационную палату (Мосрегистрация) для регистрации его права собственности. Были представлены все необходимые, требующиеся по закону документы, в том числе кадастровый план, изготовленный Московским земельным комитетом (теперь – Департамент земельных ресурсов города Москвы). Мосрегистрация, явно выполняя заказ «сверху» и желая найти благовидный предлог для отказа в регистрации, договорилась с Москомземом и по его письму, не уведомив предприятие, отослала кадастровый план земельного участка в Москомзем, сославшись на якобы выявленную в нем техническую ошибку. Эта ошибка, по мнению Мосрегистрации, не позволяла точно идентифицировать земельный участок как объект сделки, что и являлось причиной отказа в регистрации права собственности.

ООО «Солид-Кама», полагая, что этими действиями Москомзем и Мосрегистрация грубо нарушили его экономические права и законы «О государственном земельном кадастре» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», по суду добилась признания этих действий незаконными. Поскольку предприятие было абсолютно право, ответчикам не помогло даже обращение в Федеральный арбитражный суд Московского округа.

Описанный пример свидетельствует о том, что только судебная власть может быть гарантом законности.

Интересен и опыт бывшей типографии Госстроя СССР ООО «Типография «ПЭМ». Общество также было ранее приватизировано из федеральной собственности, в связи с чем решение о приватизации земельного участка приняло Территориальное агентство Министерства имущественных отношений Российской Федерации по городу Москве. Правительство Москвы обжаловало это решение и проиграло дело во всех судебных инстанциях, включая кассационную.

Увенчались победой и усилия по защите своих прав другого предприятия – открытого акционерного общества (ОАО) «Экос», которое, как и «Солид-Кама», было вынуждено обратиться в суд с иском на незаконные действия Мосрегистрации, связанные с отказом в регистрации его права собственности на землю.

Кроме того, сегодня многие предприятия сталкиваются с проблемой отказа Моском-зема в выдаче им кадастровых планов земельных участков, которые необходимы для принятия решения о приватизации федеральными органами. Такие отказы также следует обжаловать в суд. В настоящее время формируется положительная для предприятий судебная практика и по этой категории дел.

Из приведенных примеров понятно, что предприятия вынуждены бороться за свои права. Ясно, что не всякий, даже зная, что его интересы законны, решится на конфронтацию с Москвой. Ведь для защиты своих прав в суде нужны недюжинные силы, умение и время.

Пользуясь административными рычагами, московские власти навязывают предприятиям более выгодную для властей форму земельных отношений – договоры аренды земли с Москомземом, грубо попирая провозглашенную законом свободу выбора предприятия: либо взять землю в аренду, либо выкупить ее у государства. Но если мы сравним затраты, связанные с приобретением права аренды и самой арендной платой, с выкупными ценами, установленными российским законодательством (а по Москве – это 30-кратная ставка земельного налога за единицу площади), то увидим, что в Москве выкупать землю и становиться ее полноправными хозяевами все же выгодно, а, главное, появились реальные механизмы реализации своих прав.

Краткое описание действий для предприятий, которые желают приватизировать земельные участки, относящиеся к их зданиям и сооружениям, приобретенным из федеральной собственности

Для получения права собственности на земельный участок необходимо следующее:

• 1)    зарегистрировать право собственности предприятия на здания и сооружения;

• 2)    привести в порядок документы, касающиеся прав на землю (межевание, кадастровый учет и т. д.), получить кадастровый план;

• 3)    привести в порядок уставные документы предприятия, бухгалтерский баланс;

• 4)    обратиться с соответствующей заявкой в Территориальное агентство по городу Москве, приложив все необходимые документы;

• 5)    после получения распоряжения о приватизации земельного участка заключить договор купли-продажи с Российским фондом федерального имущества (РФФИ);

• 6)    оплатить стоимость земельного участка, получить акт приемки-передачи имущества;

• 7)    совместно с представителем РФФИ обратиться в Мосрегистрацию с заявлением о прекращении права государственной собственности и регистрации права предприятия на приватизированный участок;

• 8)    в случае незаконных действий властей обжаловать такие действия в суд.

  
  
  

КОНСУЛЬТАЦИОННЫЕ СЕМИНАРЫ

3-4 ноября 2005 года

Управление предприятием жилищнокоммунального комплекса: правовое обеспечение и практические решения

• •    Организационно-правовая основа деятельности предприятий и организаций ЖКК: ЖСК, ТСЖ, ЖК, РЭУ, ЖЭК, ДЕЗ по управлению многоквартирными домами

• •    Права и обязанности участников договорных отношений при предоставлении ЖКУ

• •    Новые способы управления многоквартирным домом

• •    Согласование интересов сособственников жилья и схемы управления сегментами общего пользования

• •    Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда

• •    Проблемы теплоснабжения и водоснабжения в ЖКК

• •    Регулирование тарифов на услуги в сфере ЖКХ

• •    Порядок и условия оплаты жилья и коммунальных услуг

• •    Предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг

  2 ноября 2005 года

Управление коммерческой недвижимостью: правовое обеспечение и практические решения

• •    Законодательное и нормативное правовое регулирование на рынке коммерческой недвижимости

• •    Система договорных отношений при управлении объектом коммерческой недвижимости

• •    Арбитражная практика по договорам аренды и другим сделкам с коммерческой недвижимостью

• •    Вопросы приватизации муниципальной недвижимости

• •    Координация отношений управляющей компании с административными органами, собственниками и арендаторами объекта недвижимости

• •    Стратегия управляющей компании. Маркетинг в недвижимости

• •    Оценка стоимости и инвестиции в коммерческую недвижимость

Место проведения: Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации

Получить более подробную информацию о семинарах и ознакомиться с условиями участия Вы можете у организатора - ООО «Бизнес-Семинары» , E-mail:

Тел: (095) 937-58-09 (многоканальный) Факс: (095) 363-02-58, -02-59