Существенные условия договора участия в долевом строительстве

Анализ судебных постановлений по спорам, вытекающим из договоров участия в долевом строительстве, свидетельствует о проблемах правового регулирования данных правоотношений. Ключевым фактором, детерминирующим возникновение гражданско-правовых споров, является недостаточное акцентирование внимания сторонами договора участия в долевом строительстве на существенных условиях договора [3]. Как отмечал классик российского правоведения Д.И. Майер [6], необходимые части сделки создают саму сделку, при их отсутствии она немыслима. В юриспруденции под существенными условиями договора принято понимать условия, необходимые или достаточные для заключения сделки и порождения прав и обязанностей у ее сторон. Существенными являются условия о предмете договора, условия, закрепленные на законодательном уровне в нормативно-правовых актах, а также условия, относительно которых должно быть достигнуто соглашение. Под существенными условиями договора участия в долевом строительстве Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (далее, Закон) [2] устанавливаются:

• 1.    Предмет договора. Предмет договора содержит два рода объектов: действия обязанных сторон (юридический объект) и подлежащее передаче имущество (материальный объект). Исходя из этого, предмет

• 2.    Сроки передачи застройщиком объекта долевого строительства. Согласно п. 1 ст. 6 Закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, установленного договором. Как отмечает отечественный правовед Е.А. Гажа [5], договор участия в долевом строительстве определяет в качестве существенного условия договора именно срок передачи объекта долевого строительства, а не строк строительства, что обусловлено отсутствием у срока завершения работ объектив-

  ного значения для надлежащего исполнения договора. Как следует из материалов Обзора [7] от июля 2017 года, в рамках рассматриваемых судами дел о долевом строительстве, было установлено, что изменение сроков строительства может быть осуществлено исключительно при условии заключения застройщиков и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации. Данная практика не контрастирует с положениями законодательства о долевом строительстве, в соответствии с которым продление сроков строительства возможно только дополнительным соглашением. Однако, суд не апеллирует к достаточно распространенным ситуациям, когда договор содержит соглашение сторон об однократной возможности застройщика по увеличению сроков строительства. Подобное соглашение легализировано п. 1 ст. 452 ГК РФ [1], более того, исследуемый вопрос имеет положительную «судебную практику». Это, в свою очередь, иллюстрирует необходимость включения в договор долевого участия право застройщика, связанное с однократным переносом сроков завершения строительства дома, что позволит избежать негативных правовых последствий.

• 3.    Цена договора, сроки и порядок уплаты участия в долевом строительстве. Определение цены договора сформулировано в ст. 5 Закона, согласно положениям которого, изменение стоимости объекта долевого строительства после заключения договора может быть признано законным в случае, если договором предусмотрены соответствующие возможности. Увеличение цены договора порождает обязательства застройщика по отчислениям в компенсационный фонд в соответствии со ст. 23.2 Закона.

• 4.    Гарантийный срок на объект долевого строительства. В соответствии с п. 5 ст. 7 Закона, гарантийный срок на объект долевого строительства составляет не менее пяти лет, а на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого

• 5.    Одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:

договора участия в долевом строительстве определяется посредством установления характера договора и индивидуализации предмета исполнения. Базируясь на положениях Закона об участии в долевом строительстве, можно сделать вывод о том, что предметом договора участия в долевом строительстве, определяющим его характер, является строительство застройщиком многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и передача его заказчику после завершения в установленные сроки строительства данного объекта недвижимости. Предметом договора участия в долевом строительстве, способствующим индивидуализации исполнения, служит объект долевого строительства. Индивидуализация объекта долевого строительства осуществляется согласно проектной документации.

строительства субъекта, не менее трех лет. Целесообразным и перспективным представляется поэтапное регламентирование гарантийного срока на технологическое и инженерное оборудование в качестве существенного условия договора участия в долевом строительстве [4].

• 1)    исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;

• 2)    размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 Закона.

Данное существенное условие договора участия в долевом строительстве является новым и закреплено в редакции Закона от 1.07.2018 175 ФЗ. Начиная с 2016 года, разработаны и введены законы, вносящие ряд существенных поправок в Закон о долевом строительстве. Ключевыми нововведениями в сфере нормативно-правового регулирования участия в долевом строительстве выступили:

• 1)    создание Единого реестра застройщиков и компенсационного фонда долевого строительства, в который компании-застройщики обязаны перечислять 1,2% от суммы каждого заключаемого договора долевого участия;

• 2)    законодательно установленная необходимость открытия счетов эскроу, предусматривающая следующий алгоритм расчетов по договору участия в долевом строительстве:

• – открытие счета эскроу на основании зарегистрированного договора участия в долевом строительстве;

  – хранение денежных средств дольщиков на счетах эскроу до получения квартиры от компании-застройщика;

  – подписание передаточного акта сторонами договора об участии в долевом строительстве и перечисление банком денежных средств со счетов эскроу застройщику.