Сущность и экономические аспекты реновации в формировании современной селитебной застройки

Бюллетень науки и практики / Bulletin of Science and Practice

Динамические процессы в жилищной сфере, требуют адекватных перемен в жилищной политике, когда идет увеличение объемов жилищного строительства и улучшение его качества, но и остро стоят вопросы обеспечение сохранности жилищного фонда, повышение эффективности его эксплуатации и существенное улучшение комфорта проживания. Безусловно, это требует разработки новых научных подходов к решению данной проблемы.

В утвержденной Президентом Узбекистана Стратегии действий по пяти приоритетным направлениям развития страны в 2017-2021 годах , наряду с рядом положений, предусмотрена реализация целевых программ по строительству доступного жилья, развитию и модернизации дорожно-транспортной, инженернокоммуникационной и социальной инфраструктуры, обеспечивающих улучшение условий жизни населения.

В Послании Президента Республики Узбекистан Олий Мажлису от 28.12.2018 г. намечена «разработка Государственной программы по доведению уровня урбанизации в стране до 60% к 2030 году» .

В этих условиях, а также учитывая расширение в мировой практике реновации проблема воспроизводства жилищного фонда приобретает особую остроту и актуальность, поскольку они имеют высокую социальную и экономическую значимость и влияет на уровне жизни населения.

Безусловно, что углубление рыночных методов хозяйствования увеличивает значение недвижимости как объекта инвестирования и одновременно она связана с естественным процессом социального расслоения, формированию различных социальных слоев. Это также является одним из важных условий, учитываемых для обеспечения эффективности воспроизводства жилищного фонда.

Приведение существующего жилищного фонда в соответствие, с современными требованиями по уровню качества и комфортности стало одной из основных задач, предусмотренных в Постановлении Президента Республики Узбекистан от 23.10.2017 г. № ПП-3350 «О дополнительных мерах по эффективной реализации Программы по строительству и реконструкции доступных многоквартирных домов в городах на 2017-2020 годы» (.

Следует отметить, что за годы независимости в обеспеченности населения жильем достигнуты позитивные результаты (Рисунок), учитывая, что динамика прироста населения была высока и численность выросла более, чем в 1,5 раза.

Рисунок. Динамика роста обеспеченности жильем в Узбекистане в 2011-2017 г.г. Подготовлено автором по данным Госкомстата Узбекистана

Безусловно, исследование процессов воспроизводства жилищного фонда особенно актуальны в крупных городах, поскольку здесь имеет место высокий уровень концентрации инвестиционных, материальных и интеллектуальных потенциалов. Более того, крупные город первыми сталкиваются с новыми вызовами, появляющимися в разных сферах деятельности. Поэтому появляется объективная необходимость обеспечить адекватную реакцию на эти вызовы, используя при этом эффективные инструментарии, в первую очередь, инновационного характера.

Именно с этих позиций следует рассмотреть проблему обеспечения эффективного воспроизводства жилищного фонда в таком крупном мегаполисе, как город Ташкент. Насущная необходимость практического разрешения указанной проблемы требуют дальнейших исследований

Научно-технический прогресс рассматривается как процесс непрерывного совершенствования производства на основе современных достижений науки и техники, средств и предметов труда, технологических процессов, методов организации труда и управления, обеспечивающих рост производительности труда, повышения качества продукции и достижение наибольшей прибыли.

Благодаря научно-техническому прогрессу достигается улучшение условий труда и повышение его содержательности, охрана окружающей среды, сокращение доли, а в отдельных случаях полное высвобождение ручного труда, сокращение продолжительности строительства. На базе научно-технического прогресса решаются многие задачи интенсификации производства и обновления его материально-технической базы. Новая техника позволяет экономить и эффективно использовать производственные ресурсы, снижать затраты и повышать эффективность производства.

Исходя, из анализа состояния и современных требований коммунальной инфраструктуры и жилищно-коммунального хозяйства в ближайшей перспективе особую актуальность приобретают такие направления развития этой сферы [1, 2]:

• -    повышение комфортности проживания и создание в местах проживания рекреационных зон;

• -    всемерное ресурса и энергосбережения;

• -    снижение влияния на окружающую среду и решение экологических проблем и, в том числе, утилизация отходов, снижение загазованности городов;

• - снижение влияния ускоренного морального износа жилья;

• - цифровизация (широкое использование и переход на цифровые технологии) в коммунальной инфраструктуре и жилищно-коммунальном хозяйстве, например, концепции «умный город» и «умный дом».

Важнейшей проблемой современного воспроизводства жилищного фонда является ускорение морального старения жилья [3]. И одним из направлений снижения влияния ускоренного морального износа жилья в настоящее время является реновация.

Известно, что постиндустриальный период развития характеризуется динамичностью изменений в политике, экономике, технике и т. д. Поэтому, анализируя развитие обеспеченности жильем, безусловно, следует учитывать изменения внешней среды. Реновация, которая состоит в том, что на месте старых объектов возводятся новые строительные объекты, имеющие такие же или иные функции, стала в последние годы значимым явлением. Можно привести примеры успешных и эффективных реноваций в зарубежных странах, например, в богатой инновациями в области строительства и других производств Голландии.

Особенно важным для условий Узбекистана является пример реновации, начатый в столице Российской Федерации. Смысл ее состоит в том, что на месте полносборного жилья, возведенного в 60–70-ых годах прошлого столетия, возводятся многоэтажные (20 и более этажей) жилые дома. При этом жильцам сносимых домов безвозмездно предоставляется равнозначное по площади, но более комфортабельное жилье. Впечатляют масштабы этого проекта: сносу подлежат свыше около 5200 многоквартирных жилых домов, а реализация проекта намечена в ближайшие 15 лет. В результате чего в выигрыше остаются жильцы старых домов, которые получают новые квартиры без дополнительных финансовых затрат, а также городские власти, получившие возможность реализовать в новые квартиры в достаточно престижных районах. Отметим, что при этом сохраняется большая часть старых коммуникаций.

Анализируя московский вариант реновации, отметим, что большинство сносимых домов имеют физический износ на уровне 50-60%, т.е. 40-50% стоимости этого жилья не с амортизировано. Здесь следует отметить, что в других городах России, центрах субъектов Федерации намечается осуществление таких же, реновационных программ, но в более скромных масштабах. Безусловно, что это связано с ценами на земельные участки: чем крупнее город, тем выше цены, и особенно, — в центральной части городов.

С экономических позиций реновацию можно рассматривать в череде таких понятий текущий ремонт, капитальный ремонт, реконструкция, модернизация и, наконец, реновация. Все эти действия направлены на сохранение, восстановление и на воссоздание основных фондов в жилищной сфере. Конечно, последняя позиция в этом списке — реновация имеет качественные и количественные отличия. Появление и использование этого метода исходит из динамичного развития, как общества, так и научно-технического прогресса. Прослеживаются достаточно яркие примеры из развивающихся отраслей, например, автомобильной и авиационной промышленности. Так, при производстве легковых автомобилей принимается расчетный срок службы автомобиля в 5-6 лет, поскольку за этот период с большой вероятностью могут появиться новые технологии, которые приведут к полному моральному износу, выпущенной 5-6 лет назад автомашины. То есть, сроки физического износа легкового автомобиля синхронизируются с продолжительностью морального износа.

В военной же авиации, где идет жесткая конкуренция, при проектировании самолета нового поколения закладываются возможности (потенциал) модернизации, благодаря этому жизненный цикл авиационной техники продлевается на десятки лет. В данном случае, та конструкторская школа, которая в состоянии заложить большой запас возможных конструктивных изменений, становится победителем в конкурентной борьбе. Этот подход обеспечивает экономическую эффективность авиатехники, поскольку в проектирование и освоение производства нового поколения самолета задействованы существенные научные, производственные и другие потенциалы и этот процесс сопряжен с большими финансовыми, трудовыми, материальными и временными затратами.

В жилищном строительстве сроки физического износа (100, 120 лет) намного превышают сроки морального износа, который в настоящее время существенно сокращаются. В этой отрасли имеются научные изыскания по снижению негативного влияния морального износа (например, обеспечение трансформируемости квартир в массовом жилищном строительстве и др.).

Возникновение реновации вызвано рядом взаимосвязанных трендов:

• - ускорением урбанизации, которая большей частью идет за счет роста больших городов;

• - ускоряющимися темпами роста цен на городские земельные участки, и особенно, в крупных городах и в центральных городских районах, что связано с ростом деловой активности в условиях углубления рыночных отношений;

• -    ростом дефицита обрабатываемых земель, вызванного расширением городской застройки (это явление наблюдается повсеместно, так, большинство городов США, расположены на бывших сельхозугодиях и площадь этих земель продолжает сокращаться);

• - значительным расхождением сроков морального и физического износа жилой застройки.

Реновацию следует рассматривать как объективный процесс. Еще одна особенность этого явления состоит в том, что города могут сохранить традиционные функции своих районов. В зарубежной практике часты случаи, когда престижный район города через 30-40 лет теряет свой статус и заселяется жителями низших социальных слоев, хотя этот район имеет благоприятное расположение.

Считаем, что возможность этой формы воспроизводства жилищного фонда в городах очень велики. Они позволяют достичь консенсуса интересов городских властей с жителями сносимых жилых домов, эффективно решать вопросы роста комфортности проживания и благоустройства городских территорий.

]