Связь качества образования и стоимости жилья

Согласно Даниелу Беллу, любое современное общество, объединенное по признаку государства, можно отнести к одному из трех типов: традиционному, индустриальному и постиндустриальному. Эти типы одновременно являются и индикатором доминирующей части средств производства того или иного общества, и этапами его развития, которое предполагает совершенствование этих средств. В процессе совершенствования средств производства повышается отдача от затраты единицы труда в виде дополнительного продукта, однако это повышение неизменно требует роста квалификации персонала, необходимого для обеспечения этой единицы труда [Ferkiss, 1979].

Так, если тысячу лет назад, в условиях традиционного (или – аграрного) общества, средний мужчина мог легко обеспечить единицу труда на местной ферме, взяв в руки мотыгу, то теперь тот же мужчина не обеспечит и сотой долин от той единицы труда, которая необходима для управления комбайном, так как не обладает для этого необходимой квалификацией.

Таким образом, в процессе совершенствования средства труда от мотыги до комбайна сильно возросли требования к рабочей силе. Но в гораздо большей степени эти требования возросли в процессе перехода глобального общества (всех современных развитых государств и многих развивающихся) к постиндустриальному этапу развития. На данном этапе требования к физическим способностям рабочей силы в среднем по экономике незначительны: работу тысяч людей выполняет продукция машиностроительного сектора и сектора информационных технологий. Однако для создания и поддержания функционирования такой продукции необходимы наиболее сильные умственные способности.

В связи с этим нагрузка на интеллектуальную составляющую общества в наше время как никогда высока и продолжает расти. Однако интеллектуальный ресурс – это ресурс дефицитный, а потому – ценный. Закономерно, преобладание спроса над предложением приводит к росту цен на данный ресурс. Другими словами, люди с высокими интеллектуальными способностями могут рассчитывать в среднем на существенно более высокие зарплаты, то есть на возможность продать свой труд дороже.

Данный тезис вполне справедлив, однако стоит отметить, что мы использовали термин «способности» не случайно. Согласно теории психологии «задатки = способности - одаренность - талант - гениальность», способности валяются продуктом реализации и развития задатков человека. В настоящее время основной возможностью развития задатков в способности является система образования, что, наконец, подводит нас ближе к теме исследования [Маклаков, 2001].

Система образования состоит по большому счету из трех основных ступеней: дошкольного образования, школьного образования и образования высшего уровня (профессионального). Дошкольное образование призвано познакомить человека с обществом, его правилами и принципами взаимодействия - оно не ставит целью создать из ребенка востребованного специалиста. И хотя качество детских садов, определенно, влияет на формирование личности ребенка, достаточно трудно точно оценить «качество» сформированной личности так, чтобы выразить его в количественной форме и подготовить данные для экономического анализа влияния детского сада на стоимость жилья. Более того, ступень дошкольного образования слабо связана со ступенью образования школьного в следующем смысле: даже из относительно неблагоприятного детского сада поселка городского типа ребенок может перейти в лучшую школу города-миллионника и показывать отличные результаты. Но вот из худшей школы города поступить в лучший вуз страны - статистически менее вероятно. Школьное образование, особенно в годы расцвета ОГЭ и ЕГЭ в России, буквально заточено на то, чтобы научить детей сдавать эти экзамены. Результаты их сдачи напрямую влияют на то, в какой вуз сможет поступить выпускник. В этих условиях качество школьного образования положительно коррелирует с уровнем успеха при сдаче ЕГЭ.

В связи с этим довольно закономерно возникает рост спроса на качественное школьное образование: оно не только поможет подготовить ребенка к поступлению в хороший вуз, но и, возможно, уде- лит большее время развитию качественных характеристик ребенка.

Итак, мы объяснили заинтересованность населения в качественной школе. Резюмируя, опишем следующую цепочку: родители стремятся обеспечить своему ребенку лучшее школьное образование для развития его задатков, после получения которого выпускник имеет больше шансов поступить в хороший вуз и в дальнейшем получить профессию, которая в условиях постиндустриального общества требует знаний и умственных способностей, но при этом высоко оплачивается и является престижной.

Довольно логично возникает вопрос, почему такое стремление родителей влияет на стоимость квартир в окрестностях школ. Прежде всего, это обусловлено нормативно-правовым аспектом; каждая государственная школа, формально, может принимать учеников, прописанных в квартирах только определенных домов. Проще говоря, набор в школы проводится по месту жительства [Приказ, 2014].

В связи с этим спрос на жилье около хорошей школы несколько выше среднего, что, согласно закону спроса, повышает стоимость этого жилья. Эта надбавка суть стоимость качественного школьного образования. И хотя все государственные бюджетные общеобразовательные учреждения в России бесплатны для проходящих в них обучение школьников, они не являются так называемыми «чистыми» общественными благами. Именно из-за связи школ с окружающей жилой недвижимостью в виде приписки, эти школы связаны и с рынком недвижимости, которому характерны все обычные рыночные принципы - в том числе и конкуренции. Таким образом, конкурентная борьба за места в хорошей школе (очевидно, ограниченные) переходит на поле боя рынка квартир, на котором, как и на почти любом современном легальном рынке, наибольшей силой убеждения обладают финансовые ресурсы. В этой связи борьбу за ограниченный ресурс выигрывают те родители, что готовы заплатить наибольшую цену за квартиру и хорошее будущее своего ребенка.

На основе изложенных выше мыслей легко ответить теперь на вопрос, почему в литературе почти всегда рассматривается влияние на стоимость жилья именно школьного образования, а не вузовского, Вузы, очевидно, не имеют закрепленных за ними жилых домов – в них приезжают учиться абитуриенты из разных населенных пунктов. К тому же вузы имеют собственные общежития, в которых проживает существенная часть студентов. Наконец, спрос на жилье, который предъявляет студент при переезде в другой город, – это спрос, связанный, скорее, с изменением географии экономических интересов, чем с конкуренцией за место в вузе, ведь конкуренция эта уже выигрывается (хочется верить) не финансовыми средствами, как в школьном случае, а результатами сдачи экзаменов. Таким образом, на уровне вуза, в отличие от уровня школы, не ведется конкуренция на рынке недвижимости, а потому и эффекта повышения стоимости жилья как такового не возникает. Конечно, при появлении нового высшего учебного заведения цены на жилье вокруг вырастут, однако нас интересует не эффект появления нового учебного заведения, а эффект увеличения качества образования, которое предоставляет уже существующее. Так, если количество мест в вузе не изменится, а качество образования в нем вырастет, спрос на жилье вокруг изменится только от желания более богатых абитуриентов жить поближе и месту учебы. В случае со школой прописка рядом – буквально необходимость, поэтому с ростом качества этой школы на рынок недвижимости придут родители, способные заплатить больше именно за возможность отдать своего ребенка в эту школу, а не за возможность просто жить поблизости ради удобства.

Итак, сравнив вузовскую и школьную ситуации, мы смогли более полно описать последнюю. Если же продолжить рассуждение по данной теме, то довольно скоро возникает множество вопросов, на которые уже не получится дать ответы так просто, как мы делали это выше.

Сформулируем теперь основную исследовательскую гипотезу, которую мы постараемся подтвердить в третьей главе данного исследования. Наша гипотеза звучит следующим образом: повышение качества школьного образования оказывает положительный эффект на стоимость жилья поблизости.

В следующем параграфе мы опишем примеры литературы по данной теме и приведем результаты, полученные отечественными и зарубежными исследователями.

В статье «How much more is a good school district worth?» авторы на примере данных, полученных по округу Кайагоха в штате Огайо с 1976 по 1994 годы, используют метод так называемого «разрывного дизайна», чтобы разделить эффект влияния школьного образования на стоимость жилья от эффектов других объектов муниципальной инфраструктуры.

Перед исследователями в первую очередь стояла задача грамотного выделения эффекта школы из общего эффекта объектов, способных повысить уровень благосостояния района через в среднем более высокий спрос на ближайшую жилую недвижимость. Например, присутствие удобного парка, хорошей школы, качественной больницы и популярного тренажерного зала способно повысить привлекательность жилья по соседству, однако выделить эффект именно школы - достаточно трудно.

Авторы разделили выборку на группы по городам, причем в каждой группе наблюдения относились к нескольким школьным юрисдикциям.

Были построены отдельные регрессионные модели по составленным группам. После этого авторы использовали «метод разложения» (Decomposition) для разницы в средней стоимости жилья между моделями, чтобы выделить часть, обусловленную наблюдаемыми характеристиками, и часть, обусловленную различием в предоставляемых муниципалитетом услугах. Авторы также нормировали величины в соответствии с уровнем налоговой ставки на имущество (в различных муниципальных районах такая ставка отличается).

Авторы приходят к выводу, что стоимость эффекта школы в год может варьироваться от 186 до 2171 доллара на каждое домохозяйство. При этом школы тратят около 6 000 долларов в год на каждого ученика. Однако авторы утверждают, что эффект хорошей школы и стоимость жилья превышает налоговый эффект, который эта школа может накладывать в результате решений муниципалитета о повышении ставки налога на имущество в более богатом районе [Bogart, 1997].

В исследовании «The effect of school quality on residential sales price» авторы проанализировали роль качества школьного образования в виде объясняющей переменной в стоимости жилья. Эмпирические расчеты показали, что различные варианты интерпретации качества образования (расходы на ученика, результаты экзаменов и другие) оказывают ощутимое влияния на цены недвижимости. При этом авторы отмечают, что вопрос выбора измерителей качества школы – дискуссионный в пока не имеет точного ответа. Целью исследование было определение и сравнение эффектов различных измерителей. Были использованы как стандартные МНК модели, так и модели c пространственной регрессией (SAR и SEM) для анализа более 12000 наблюдений каждый год с 2000 по 2005 в округе Кайагоха, штата Огайо.

Авторами были построены шесть моделей с различными факторами (средняя зарплата учителя, опыт преподавательского состава, затраты на одного ученика, результаты сдачи экзамена по математике в четвертом классе и локальные индексы эффективности образования).

Исследователи отмечают тренд увеличения коэффициента при качестве школы с 2000 по 2005 год, связывая это с тем, что общая заинтересованность населения в качественном образовании детей выросла, а процесс наблюдения за тем, как школа предоставляет свои услуги, стал в этот период более прозрачным.

Авторы также находят существенное отличие между прямыми способами расчета качества школы (результаты экзаменов, комплексные индексы эффективности) и непрямыми (зарплата учителей, расходы на одного ученика). Утверждается, что, хотя непрямые способы являются адекватными и значимыми измерителями, они уступают прямым способам в точности оценок. Приводится пример того, как школы с одинаковым уровнем финансирования (то есть зарплаты учителей и расходы на учеников одинаковые) сильно отличаются в результатах сдачи экзаменов и в занимаемых местах в межшкольных рейтингах.

В исследовании утверждается, что в среднем изменение переменной качества школы из се стандартное отклонение приводит к росту стоимость жилья на 3-5 процентов [Seo, 2009].

Влияние результатов школьного образования на формирование цен на рынке жилой недвижимости в мегаполисе – Чугунов Д.Ю.

Данное исследование основано на гипотезе Чарльза Тибу, которая является противопоставлением мнению некоторых экономистов о том, что в вопросах распределения общественного блага индивиды чаше скрывают своим предпочтения во избежание роста стоимости этого блага. Тибу, не примере рынка жилья, иллюстрирует стратегии выбора индивидами своего места жительства, в результате которого эти индивиды раскрывают собственные предпочтения.

Автор исследования адаптирует гипотезу Тибу под рынок московского жилья, в качестве общественного блага берет в рассмотрение школьное образование.

В работе используется гедонистическая модель ценообразования на рынке недвижимости и применяются методы регрессионного анализе для получения оценки влияния качества школьного образования на стоимость жилья.

Автор использует метод разрывного дизайна для исключения из модели эффекта ненаблюдаемых характеристик (инфраструктура, экология, безопасность и другие). При использовании метода разрывного дизайна в рассмотрение берутся наблюдения, находящиеся в непосредственной близости друг от друга и с высокой долей вероятности, имеющие общие ненаблюдаемые характеристики, но при этом относящиеся к разным школам, за счет чего представляется возможным выделить школьный эффект в стоимости жилья.

Исследователь приходит к выводу, что лье, которое приписано к школе с лучши- связь между стоимостью квартиры и качеством школьного образования значима. Утверждается, что население готово платить на 2.2-2.9 процента больше за то жи- ми на стандартное отклонение результата ми сдачи Единого государственного экза мена [Чугунов, 2016].