Технико-экономическое обоснование варианта наилучшего использования объекта недвижимости

Вопрос выбора наилучшего варианта использования объекта возникает перед различными участниками рынка недвижимости, юридическими и физическими лицами, муниципальными образованиями и министерствами. Проблема выбора связана как со свободными земельными участками и большими земельными территориями, так и с объектами капитального строительства: действующими, строящимися и планируемыми к строительству.

Особое значение выбор наилучшего варианта использования объекта недвижимости приобретает из-за дефицита свободных земельных участков обеспеченных необходимой инфраструктурой, а также высокой стоимостью данных участков.

От правильности этого выбора зависит эффективность деятельности одних участников рынка недвижимости, размер необходимых дополнительных средств для развития и реализации проектов других, и дополнительный доход для третьих участников

Факторы, которые следует принять во внимание при этом, включают местоположение объекта недвижимости, рыночный спрос, правовую, технологическую и финансовую обоснованность проекта.

Технико-экономическое обоснование (ТЭО) - это изучение экономической выгодности, анализ и расчет экономических показателей создаваемого инвестиционного проекта. Целью проекта может быть как создание технического объекта, так и строительство (реконструкция) существующего здания. Главной задачей при составлении ТЭО является оценка затрат на инвестиционный проект и его результатов, анализ срока окупаемости проекта.

Наиболее эффективное использование (НЭИ) представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано [7].Целью определения варианта НЭИ является выявление максимальновысокой из всех вероятных цен за объект недвижимости на рынкев сложившихся на дату оценки условиях [3].

Поскольку оценочная деятельность в целом предполагает определение рыночной стоимости, анализ НЭИ выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта недвижимости.Все типы сделок с недвижимостью, основанные на рыночнойстоимости, требуют адекватной оценки и тщательного анализа экономического поведения инвесторов и других участниковрынка.

Осуществление процедуры анализа наиболее эффективного использованиянедвижимости заключается в исследовании эффективностиварианта использования объекта недвижимости и его сопоставлении с альтернативными вариантами с целью выявления способа использования, максимизирующего стоимость объекта недвижимости. Анализ производится как для свободного участка земли, так и для земельного участка с имеющимисяулучшениями [3].

При разработке ТЭО для любого объекта недвижимости проводятся работы, отличающиеся существенными особенностями, такими как: рыночные условия (прежде всего преобладающие способы землепользования в окрестностях оцениваемойнедвижимости), ожидаемые изменения на рынке недвижимости,текущий способ использования недвижимого имущества,любой объект недвижимости является уникальным (местоположение, обременения и т. д.), условия финансирования для объекта недвижимости различны,сложные юридические права и т.п.[1].

Составление ТЭО необходимо как для самого предпринимателя, чтобы понять, чего стоит ждать от проекта, так и для инвестора, чтобырассчитать срок окупаемости вложенных денег.

Технико-экономическое обоснование проектных решений строительства объектов недвижимости предполагает определение стоимости и продолжительности их строительства.Известно, что качественно проводимые предпроектные работы, в том числе технико-экономическое обоснование, позволяют избежать действия закономерности обратных пропорций, заключающегосяв том, что чем меньше времени и денег выделено на предпроектную проработку, тем больше ошибок получается при проектировании и тем дороже обходится строительство[2].

При разработке технико-экономического обоснования следует исходить из того, что стоимость строительства, согласованная с подрядной организацией, предусмотренная в утвержденном технико-экономическом обосновании, является лимитом на весь период проектирования и строительства.

Сегодня строительство той или иной недвижимости не прекращается, а, напротив, только набирает обороты. Строительство объектов недвижимости подразумевает сложные архитектурные, объемно-планировочные, конструктивные и организационно-технологические решения, которые обусловлены дефицитом свободных земельных участков и их высокой стоимостью, и, как следствие, необходимостью наиболее эффективного использования территории, корректным выбором наилучшего варианта использования объекта, повышением потребительских требований к качеству, комфорту и безопасности объектов.Однако до настоящего времени отсутствует исчерпывающее научное обоснование прогнозируемых стоимости и продолжительности строительства.

Для обеспечения возможности принятия наиболее рациональных проектных и организационно-технологических решений строительства объектов недвижимости при систематизации факторов, которые влияют на процесс принятия решения и дальнейшей реализации проекта, для выбора более качественного решения следует учитывать неопределенности при проведении системных исследований. Это позволит с большей точностью определить удельный вес влияния на результат каждого из рассмотренных факторов [4].

Следует отметить, что практически при проведении любого системно- аналитического исследования приходится сталкиваться с двумя видами неопределенностей: фундаментальной и утилитарной (табл.1).

Таблица 1 – Виды неопределенности

Понимание и учет возможных неопределенностей при проведении системно-аналитических исследований позволит существенно повысить их эффективность.

Важно помнить, что рыночная стоимость объектов недвижимости изменяется во времени, и их оценка всегда проводится по состоянию на конкретную дату, при этом, при изменении целевого назначения рыночная стоимость объекта также изменяется.

В связи с вышеизложенным, для коммерческой организации является очень важным эффективно использовать объекты недвижимости в связи с их целевым назначением, с учетом их стоимости, затрат по их содержанию, использованию, налогообложению, и в случае необходимости выгодно приобретать и продавать их с учетом их реальной рыночной стоимости, с учетом соотношения спроса и предложения на конкретные объекты недвижимости и с учетом запланированного уровня прибыли от этого объекта. Таким образом, технико-экономическое обоснование варианта наилучшего использования объекта недвижимости является неотъемлемой частью оценочной деятельности.