Тенденции и перспективы развития регионального рынка недвижимости

В современных условиях уровень развития экономики регионов и страны в целом во многом зависит от состояния рынка недвижимости. В этой связи, рассмотрение вопросов развития рынка недвижимости является довольно актуальным и предполагает соответствующего исследования на региональном уровне.

Рынок недвижимости оказывает существенное влияние на все стороны жизни и деятельности людей. Важнейшими его функциями являются ценообразующая, посредническая, регулирующая, информационная, стимулирующая, инвестиционная [1].

Отмечается, что развитие региональных рынков недвижимости определяется следующими социально-экономическими характеристиками: географическим положением и расположением относительно основных федеральных транспортных магистралей; социально-демографическими характеристиками населения; состоянием экономики региона; объемом внешних и местных инвестиций; наличием эффективно работающих производственных предприятий; эффективностью работы местной администрации в интересах развития города и ее градостроительной политики; прозрачностью земельного рынка и т.п. [2].

В Республике Мордовия в 2020 году, строительными организациями (без учета малых предприятий и организаций) было выполнено работ и услуг на сумму 6774,2 млн. рублей (по всем видам деятельности), что в действующих ценах составило 131,3% к уровню 2019 года. При этом ими на 1 января 2021 года договоров строительного подряда и прочих заказов (контрактов) было заключено на сумму 1426,9 млн. рублей, что обеспечило при существующем уровне загрузки мощностей формирование производственной программы на 3,4 месяца.

Только, в декабре 2020 года в регионе было построено 637 квартир общей площадью 47130 кв. метров. В целом в 2020 году было построено 3812 квартир общей площадью 324508 кв. метров, что составило 93,2% к уровню 2019 года.

Следует отметить, что средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. метра общей площади жилых домов квартирного типа без пристроек, надстроек и встроенных помещений (без индивидуальных жилых домов, построенных населением за счет собственных и заемных средств) в Республике Мордовия в 2020 году составила 38391 рублей, в 2019 году она составляла 32094 рублей, при этом в сельской местности данный показатель в 2020 году увеличился до 36962 рублей с 28620

рублей в 2019 году, а в городах и поселках городского типа – до 38396 с 32168 рублей [3].

В качестве главного механизма современного рынка выступает конкуренция, что свидетельствует о важности создания соответствующей конкурентной среды.

В регионе реализуется План мероприятий («дорожной карты») по содействию развитию конкуренции в Республике Мордовия, утвержденный распоряжением Главы Республики Мордовия от 11 октября 2019 г. №582-РГ (с изменениями от 8 июня 2020 года, №299-РГ), Государственная программа Республики Мордовия «Развитие жилищного строительства и сферы жилищно-коммунального хозяйства», утвержденная постановлением Правительства Республики Мордовия от 6 февраля 2019 г. № 53, региональный проект «Жилье».

Следует отметить, что, рынок жилищного строительства (за исключением Московского фонда реновации жилой застройки и индивидуального жилищного строительства) входит в перечень приоритетных и социально значимых рынков, что отражено в докладе «Состояние и развитие конкурентной среды на рынках товаров, работ и услуг Республики Мордовия в 2020 году», подготовленном во исполнение положений Стандарта развития конкуренции в субъектах Российской Федерации [4].

В результате реализации регионального проекта «Жилье» предполагается увеличение объемов строительства жилья на территории Республике Мордовия в 2024 году до 415,0 тыс. кв. метров, в 2030 году до 645,0 тыс. кв. метров. Достижение данной цели планируется посредством участия республики в программе стимулирования развития жилищного строительства в субъектах Российской Федерации. При этом, учитывая, что в 2020 году в регионе было введено в эксплуатацию 324,5 тыс. кв. метров жилья, это составило 101,1% к годовому прогнозу, который составлял 321,0 тыс. кв. метров. В 2020 году на территории республики построено многоквартирных жилых домов, площадью 145,4 тыс. кв. метров и индивидуальных жилых домов, площадью 179,1 тыс. кв. метров.

Участие республики в федеральном проекте «Жилье», входящем в состав национального проекта «Жилье и городская среда», имеет большое значение для населения региона и его экономики в целом. Осваиваются новые земельные участки, создаются новые микрорайоны, увеличивается количество семей, улучшающих свои жилищные условия.

В целях обеспечения граждан доступным жильем в республике развивается жилищное строительство в системе социальной ипотеки. В программу социальной ипотеки интегрированы федеральные механизмы по обеспечению жильем молодых семей и других социальных категорий граждан.

Вместе с тем, уровень удовлетворенности потребителей качеством, ценой и доступностью услуг на рынке жилищного строительства в 2020 году составил в регионе 47,4%, в 2019 году данный показатель составлял 41,2% [4].

К ограничивающим конкуренцию на рынке жилищного строительства факторам в регионе относятся, прежде всего, условия присоединения к системам инженерной инфраструктуры, являющиеся обременительными для застройщиков.

Приоритетными направлениями развития конкуренции на рынке жилищного строительства являются:

• -    строительство жилья, в том числе доступного гражданам со средним уровнем доходов, отвечающего современным стандартам энергоэффективности и экологичности;

• -    комплексное развитие коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры населенных пунктов, необходимое для обеспечения жилищного строительства;

• -    упрощение разрешительных и согласительных процедур получения разрешения на строительство, обеспечение доступа к услугам естественных монополий и другим объектам инфраструктуры;

• -    расширение применения новых технологий строительства, основанных на использовании инновационных строительных материалов.

Соответственно, такой важнейший принцип развития рынка недвижимости как свобода принятия экономических решений его участниками, не исключает роли государства в создании условий для развития регионального рынка недвижимости.

Отмечается, что государственное воздействие на рынок недвижимости обеспечивает:

• -    развитие сферы недвижимости, которое выражается в достаточном для нужд рынка производстве объектов недвижимости, поддержании их в функциональном состоянии, а также в осуществлении на рынке функции обоснованного перераспределения собственности;

• -    обеспечение рационального налогообложения недвижимости для формирования устойчивых источников доходов государственных и местных бюджетов;

• -    проведение эффективной административной и финансовой политики в сфере управления недвижимостью [5].

На современном этапе определенный импульс для развития регионального рынка недвижимости дает реализация Государственной программы Республики Мордовия «Комплексное развитие сельских территорий на 2020-2025 годы», включающая следующие подпрограммы: «Соз- дание условий для обеспечения доступным и комфортным жильем сельского населения»; «Создание и развитие инфраструктуры на сельских территориях»; «Развитие рынка труда (кадрового потенциала) на сельских территориях». Общий объем ее финансирования в Республике Мордовия за 2020 год составил 1980,5 млн. рублей.

В частности, в рамках мероприятия «Улучшение жилищных условий граждан, проживающих в сельской местности» Государственной программы в Республике Мордовия предполагается предоставление:

• -    социальных выплат на улучшение жилищных условий;

• -    жилья по договорам найма жилого помещения;

• -    льготной сельской ипотеки [6].

Таким образом, исследование тенденций и перспектив развития регионального рынка недвижимости позволило сделать вывод о важности разработки действенных механизмов государственного регулирова- ния в целях поддержки конкуренции на рынке недвижимости, создания благоприятных условий для его функционирования, что обеспечит развитие экономики региона и страны в целом.