Тенденции развития инвестиций в сфере строительства

На текущий момент деятельность каждого предприятия подвержена большому количеству финансовых рисков, что связано со сложными условиями рыночной конъюнктуры. В 2020 году на фоне развития коронавирусной инфекции произошло закрытие границ между странами, а начиная с 2022 года в отношении России вводятся серьезные экономические санкции, что влияет как на деятельность системообразующих компаний, так и на уровень развития страны в целом. Развитие строительной отрасли входит в ряд наиболее важных задач для государства: развитие сферы строительства регламентируется Стратегией развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года.

Важная роль в экономике отводится строительному сектору, так как строительство включает в себя не только ввод новых жилых объектов, но и их реконструкция, монтаж объектов, установка различного вида оборудования, производство строительных материалов и конструкций, а также научноисследовательская и проектная деятельность.

В текущий момент активная репатриация капитала играет ключевую роль в развитии внутреннего инвестиционного рынка, что обусловлено ограничениями для отечественных инвесторов на международных рынках. Недвижимость остается важным защитным активом, предоставляя возможности для потенциального бизнес-роста. В центре внимания инвесторов в настоящее время находятся региональные торговые центры и бизнес-центры, земельные участки под жилую и коммерческую застройку, а также проекты реконцепции и редевелопмента. Поэтому сфера строительства одна из тех сфер, где особое влияние имеют инвестиции.

Инвестиционные проекты в сфере строительства, как и другие долгосрочные инвестиции, подвержены риску изменения ценности денег. В ходе реализации проекта могут происходить изменения в ценах на сырье, материалы, трудовые ресурсы, энергию и готовую продукцию. Эффективное управление инвестиционными проектами в строительстве позволяет оперативно оценивать соответствие всех показателей заявленным нормам, выявлять потенциальные проблемы и предпринимать соответствующие меры. Неотъемлемой частью такого управления на всех этапах проекта являются цифровые решения для девелоперов.

Управление инвестиционным строительством включает в себя управление рисками и управление доходностью. В практике выделяют несколько этапов управления инвестиционными проектами в строительстве:

• -    Разработка концепции – данный этап включает в себя аудит проекта, анализ градостроительной справки, и различные сценарии развития инвестиционного проекта.

• -    Управление проектированием – на данном этапе проводятся тендеры и закупки с целью заключения контрактов для проектирования, получение разрешительной документации, проведение оценки целесообразности решений проектировщика.

• -    Этап бизнес-планирования акцентирует внимание на разработке бизнес-плана проекта, комплексном исследовании рынка.

• -    Этап маркетинга, включает в себя разработку календаря маркетинговых мероприятий и выбор каналов продвижения и продаж.

• -    Управление строительством подразумевает под собой непосредственно строительство объектов, а также поиск и внедрение новых наиболее эффективных технологий строительства.

• -    Расчет экономической эффективности проекта происходит на этапе управления бюджетом, также на этом этапе происходит оптимизация финансирования и составления отчетом.

• -    Одним из ключевых этапов является контроль строительных проектов.

• -    Организация продаж.

Одним из ключевых движущих сил роста рынка коллективных инвестиций являются закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН). ЗПИФ – это закрытый фонд, внести деньги, имущество или ценные бумаги в который инвестор может только на этапе формирования или во время дополнительной эмиссии паев. Срок существования фонда – от трех до 15 лет. Доход пайщиков ЗПИФа пропорционален их доле в общих активах ЗПИФа. Особенностью инструмента является то, что операции внутри фонда освобождены от налогообложения. То есть УК удерживает налог на прибыль только в момент выплаты инвестору промежуточного дохода, погашения или продажи паев. Это позволяет реинвестировать полученную во время существования фонда прибыль, что ускоряет рост капитала ЗПИФа. Список пайщиков закрытого фонда не раскрывается публично в отличие от открытых и биржевых ПИФов. Часто через закрытые фонды привлекают средства девелоперы, которые используют инструмент как альтернативу проектному финансированию.

Другая частая функция ЗПИФа – семейный фонд, в котором для простоты управления объединяется весь капитал семьи в виде денег, акций, недвижимости и даже предметов искусства. Закрытый фонд может использоваться в качестве семейного траста для передачи наследства и защиты семейного капитала.

По данным Банка России за 2023 г. количество сформированных фондов выросло на 86% и составило рекордную 501 штуку. По итогам 2022 г. их было 270, а количество и вовсе снизилось на 4,6%.

В 2024 году произойдут изменения, что при покупке паев закрытого фонда за счет неденежного имущества (ценные бумаги, недвижимость) инвестор начнет платить НДФЛ на материальную выгоду. Она определяется как разница между ценой приобретения актива и его текущей рыночной стоимостью. Так как часто имущество приобреталось задолго до его передачи в состав ЗПИФа, размер материальной выгоды может достигать 90% от текущей рыночной цены.1

На сегодняшний день строительная отрасль сталкивается с рядом вызовов, которые, преодолев, позволят значительно повысить ее эффективность и увеличить вклад в экономику страны. В 2022 году было введено в эксплуатацию 101,5 миллиона квадратных метров жилой недвижимости, что превысило ожидаемые показатели, предусмотренные стратегией развития, почти на 10%.

По результатам первого полугодия 2023 года совокупный объем инвестиционных сделок с недвижимостью России составил 360 миллиардов рублей, что более чем в два раза превышает результат за аналогичный период 2022 года. 60% объема всех транзакций приходится на второй квартал. Наблюдается рост как количества транзакций, так и размера «среднего чека» из-за продажи значимых объектов, ранее недоступных на рынке.

Наиболее крупные объемы строительства среди российских регионов в 2023 году по‑прежнему были у Москвы (1,87 трлн руб.), а второе место удалось занять Татарстану (708 млрд руб.), до этого отсутствовавшему в тройке крупнейших [3]. Это можно связать с различными факторам, но основные это сильный рост в жилищном, промышленном и инфраструктурном строительстве в самой республике и упадок отраслевых показателей у топ-3 в 2022 году — Московской области и Ямало-Ненецкого автономного округа. В этих регионах активность снижались объемы строительства на фоне высокой базы прошлых лет, кроме этого, снижение показателей у ЯНАО ознаменовано приостановкой реализации некоторых инвестиционных проектов. Татарстан укрепил свою позиции благодаря ускоренному росту в сфере жилищного строительства, крупных инфраструктурных проектов, среди которых открытие Трассы М-12, строительство новых инвестиционных проектов, например строительство комплекса СПГ крупной компанией «Газпром». Как следствие, объем строительных работ в республике в 2023 году вырос на 15,1%.

Инвестиции в строительство являются одним из ключевых факторов для развития экономики и повышения экономического роста. Строительство – это одно из основных привлекательных инвестиционных рынков, который позволяет получить стабильный доход в долгосрочной перспективе.