Тенденции развития жилищного строительства в России

Прогрессивные города являются центрами концентрации экономических ресурсов, вследствие чего являются базами социальноэкономического развития регионов в многоуровневом аспекте. Несмотря на то, что государство увеличило тенденцию внимания к проблемам развития городов в регионах, которые удаленны от центра РФ, на сегодняшний день они не решены. Наиболее остро проблемы проявляются в ключе формирования и развития жилищной инфраструктуры. В современных условиях, когда миграционные и эмиграционные потоки стали чрезвычайно активными, эта проблема усложняется. Развитие жилищной инфраструктуры должно базироваться на научно обоснованной стратегии жилищного строительства. Отсутствие таковой чревато не только экономической нестабильностью, но в большей степени социальной, и даже политической. В связи с этим требуется адаптация и развитие теоретико-методических подходов к выбору и обоснованию стратегий жилищного строительства с учетом специфики развития города. Это обуславливает актуальность выбранной темы исследования.

На современном этапе жилищное строительство является наиболее социально важным сектором рынка недвижимости. Актуальным является вопрос доступности жилья для всех слоев населения. Доступность и обеспеченность граждан жильем имеют непосредственное влияние на экономическую обстановку, демографическую ситуацию и на уровень жизни в стране. Для развития экономики в целом и решения социальных проблем требуется увеличивать объемы и темпы жилищного строительства. Главную роль в этом играет внедрение и создание новых строительных материалов, которые способствовали бы уменьшению себестоимости объектов строительства и, соответственно, увеличению количества строительных площадок.

Для решения вопросов увеличения доступности жилья и роста объемов жилищного строительства Министерством регионального развития России совместно с Федеральным агентством по строительству и жилищнокоммунальному хозяйству (Рострой) была разработана федеральная целевая программа «Жилище» на 2011–2015 годы. Главными ее направлениями считаются: проведение научно-исследовательских работ, стимулирование развития жилищного строительства, повышение качества коммунальной инфраструктуры, поддержка платежеспособного спроса на жилье, в том числе с помощью ипотечного жилищного кредитования, выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством.

Согласно данной программе, к 2015 г. запланировано достигнуть ввода жилых помещений 90 млн. м² (т.е. 0,64 м² на человека). Однако эффективному исполнению национального проекта мешает монополизация жилищного рынка в некоторых регионах, административные барьеры и недостаточное развитие строительной промышленности и смежных производств. Данные факторы играют важную роль в стимулировании увеличения цен на жилье, а также ограничении размеров жилищного строительства. Кроме того, необходимо разрабатывать меры для повышения качества застройки, обеспечивать обустройство новых районов социальной и дорожно-транспортной инфраструктурой147.

Для решения такого объема поставленных задач использование только административных рычагов недостаточно: нужно задействовать финансово – кредитные и налоговые рычаги, развивать законодательство.

Анализ тенденций развития строительства жилья выявил, что базовая часть жилищного фонда была основана в 50 – 80-х годах прошлого века. Задача тотального обеспечения жильем решалась на основе массового строительства однотипных многоквартирных домов. Однако с течением времени данная концепция продемонстрировала свои отрицательные стороны: высокий уровень износа жилья, мощностей предприятий ЖКХ, инженерно – коммунальных сетей, низкое качество жилья, несоответствие современным требованиям строительства.

Переход к рыночным основам хозяйствования сопровождался высокой инфляцией, разрушением сложившихся экономических коммуникаций, сокращением ВВП, снижением доходов населения и резким сокращением жилищного строительства. В 1992 году объемы внедрения жилья по сравнению с 1990 сократились на треть. До конца 90-х годов главным барьером оставался дефицит финансовых ресурсов – как у государства, так и у большинства населения. Лишь с улучшением макроэкономической конъюнктуры в 2000-х годах спрос на жилье начал расти в реальном выражении. За восемь лет размеры жилищного строительства возросли с 31,7 в 2001 году до 66 млн. м² в 2008, то есть на 108,2 %, или на 9,3 % – к 2007 г.

Благоприятные тенденции развития процесса жилищного строительства связаны с повышением доли реализуемого жилья экономкласса и, в первую очередь, малоэтажного. Во многих регионах РФ образовалась градостроительная система с высокой степенью многоэтажной застройки, которая определяет высокую окупаемость и доходность земельных участков. Стабильно высокий спрос способствует уплотнению застройки центра города, провоцируя дополнительную нагрузку на инженерные сети. Также высокая стоимость земельных участков в центральной части города приводит к удорожанию стоимости многоэтажного жилья, становясь причиной его низкой ликвидности. В современных условиях большим, устойчивым спросом пользуется малоэтажное жилищное строительство.

По прогнозам Правительства РФ такой спрос приведет к увеличению доли малоэтажного строительства в общем объеме реализуемого жилья до 60 % в 2015 г. и до 70 % в 2020 г. А общий объем вводимого жилья к 2020 г. должен увеличиться до 142 млн. м². В странах, схожих с Россией по климатическим условиям, доля малоэтажного жилья в общем объеме реализуемого уже сегодня составляет от 79 % до 92 %: Канада – 79 %, страны Евросоюза – 80 %, США – 92 %. Итоги этих исследований указывают на необходимость изучения опыта зарубежных стран в сфере малоэтажного строительства, осуществление анализа целесообразности использования каких-либо инновационных технологий.

Таким образом, строительство жилья, невзирая на отрицательное влияние финансово – экономического кризиса, продолжает прогрессивно развиваться. В ближайшем будущем запланировано увеличение годового объема ввода жилья до 1 м² на человека. Решение проблемы обеспечения граждан жилой площадью во многом зависит от платежеспособности потребителей, которая определяется динамикой соотношения уровня доходов и цен на жилье. На рынок жилья оказывает влияние множество различных факторов – факторы государственного регулирования рынка недвижимости, микроэкономическая ситуация, общеэкономическая ситуация, экологическое положение в регионе, социальное положение в регионе. Базовыми составляющими рыночной цены жилья являются затраты на строительно-монтажные работы, получение разрешительной документации, подключение к инженерным сетям, аренда или покупка земельного участка, прибыль застройщиков. В связи с этим главные способы активизации жилищного строительства в России будут основаны на разработке результативных механизмов их решения – уменьшение стоимости жилья в процессе строительства и активизации рынка жилищной незавершенки.