Теоретические аспекты проведения государственной кадастровой оценки в Краснодарском крае

Согласно ст.130 ГК РФ, недвижимость (недвижимое имущество) – земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Для проведения любых сделок с недвижимостью требуется, чтобы все ее данные были точно определены и зафиксированы. Одним из таких данных является стоимость.

Оценка стоимости недвижимости подразумевает определение денежного эквивалента различных видов недвижимого имущества в конкретный момент времени. Все виды стоимости недвижимости можно условно разделить на две группы:

• -    стоимость обмена (применяется при покупке, продаже, сдаче в аренду, передаче в залог, т.е. на рынке недвижимости);

• -    стоимость использования (выражает ценность объекта для собственника, не собирающегося его продавать, необходима для сравнения с альтернативными вариантами инвестиций, сопоставления с затратами на создание аналогичных объектов и др.).

Наиболее важной из всех видов в последней группе является кадастровая стоимость. Это стоимость объекта оценки, определяемая методами массовой оценки в соответствии с положениями нормативных правовых актов о кадастровой оценке.

К основным нормативным документам, используемым при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости относятся: Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ; Налоговый кодекс РФ от 31.07.1998 № 146-ФЗ; Земельный Кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ; Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»; Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; Постановление Правительства РФ от 04.05.2017 № 523 «Об утверждении Положения об осуществлении федерального государственного надзора за проведением государственной кадастровой оценки»; Приказ Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке»; Приказ Минэкономразвития России от 16.06.2017 № 291 «Об утверждении Порядка ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений, включенных в этот фонд».

21 сентября 2017 года департаментом имущественных отношений Краснодарского края издан приказ № 2197 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Краснодарского края в 2018 году».

Государственная кадастровая оценка включает в себя следующие процедуры:

Подготовка к проведению государствен ной кадастровой

1)Принятие решения о проведении государетаен ной кадастровой оценки.

Определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах государствен ной кадастровой опенки

Рисунок 1 - Схема проведения работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости

Утверждение результатов определения кадастровой стоимости

Первый этап включает в себя непосредственно решение о проведении государственной кадастровой оценки, информирование о принятом решении и информирование о приеме бюджетным учреждением деклараций о характеристиках объектов недвижимости.

Второй этап предполагает получение и обработку сведений из Единого государственного реестра недвижимости. Обрабатываются сведения, содержащихся в учетно-технической документации, хранящейся в архиве БТИ, проводится сбор информации, необходимой для определения кадастровой стоимости. Собирается, обрабатывается информация об объектах недвижимости, кадастровая стоимость которых была оспорена, а также принимаются и обрабатываются декларации о характеристиках объектов недвижимости.

Третий этап подразумевает определение ценообразующих факторов объектов недвижимости, первичную группировку объектов недвижимости, сбор сведений о значениях ценообразующих факторов, сбор рыночной информации, построение модели оценки кадастровой стоимости и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости. Далее производится расчет кадастровой стоимости и анализируются результаты определения кадастровой стоимости, затем составляется отчет об итогах государственной кадастровой оценки.

Четвертый этап, в котором утверждаются результаты определения кадастровой стоимости, включает официальное опубликование принятого акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, а также информирование о принятии акта об утверждении результатов, которое проводится с помощью размещения извещения на официальном сайте Уполномоченного органа, опубликование извещения в печатном СМИ, размещение извещения на информационных щитах Уполномоченного органа и т.д.

На территории Краснодарского края в перечень оцениваемых объектов включены:

– здания (1 759 672 ед.);

– помещения (1 015 589 ед.);

– объекты незавершенного строительства (34 798 ед.);

– машино-места (2 006 ед.);

– земельные участки из состава земель лесного фонда (10 986 ед.);

– земельные участки из состава земель водного фонда (877 ед.).

Следовательно, применение массовой оценки при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости используется для оценки большого количества объектов и поэтому вынужденным инструментом ее является применение стандартных методов к группам и классам объектов.

Таким образом, при использовании такого метода оценки выбираются определяющие факторы, влияющие на цену объекта, оценивается степень их влияния и на основании этого вычисляется единая цена за квадратный метр объекта недвижимости определенной группы.

Государственная кадастровая оценка важна и необходима для получения реальной картины стоимости недвижимого имущества на территории Краснодарского края, что позволяет осуществлять более эффективное управление земельными ресурсами и связанных с ними объектами недвижимости, а также проводить сбалансированное планирование доходной части бюджетов всех уровней (в пределах платежей, поступающих от земельного налога и арендной платы), стимулировать развитие инвестиционных процессов и развитие экономики в целом.