Теория и практика ценообразования на рынке недвижимости

В целях сохранения своего финансового состояния, граждане прибегают к традиционному способу их сохранения - приобретению недвижимости. Так в период пандемии сформировался спрос на индивидуальное жилищное строительство. Люди, находясь на самоизоляции, нуждались в природе и свободе передвижения, а также значительное влияние оказал переход на удалённую работу [1].

Несмотря на то, что в 2021 году произошел стремительный рост цен на недвижимость, спрос на объекты индивидуального жилищного строительства всё также повышается. На фоне этого выделяют следующие причины динамики цен:

• 1.    Рост инфляции, сбой логистических цепочек и повышение издержек на строительство;

• 2.    Новые продавцы опасаются продешевить.

Помимо этого, нас ожидает решение ЦБ России, которое гласит, что с первого декабря 2022 года он ужесточает банкам требования на ипотеку, и станет необходимым вносить первоначальный взнос, не превышающий 10%. Следовательно, это даёт нам понять, что выдачи ипотеки сократятся. Таким решением банк стремится обезопасить себя от числа людей, которые не смогут выплатить долг. Если рассматривать загородное жильё, то можно с уве- ренностью заявить, что рост цен на этом рынке будет незначителен. Так по сравнению с 2021 годом цены на загородную недвижимость на 15% больше, чем в 2022 году. Однако всё может измениться, если увеличится спрос на ипотеку с льготной программой, цены на собственное жильё загородом могут сильно вырасти. Также, проанализировав вторичный рынок недвижимости, хотелось бы отметить, что на данный момент времени присутствует небольшой рост. Хотя по сравнению с рекордным 2021 годом этот показатель всё ещё остается ниже на 18,3%. Стоимость недвижимости на вторичном рынке более стабильна и не предполагает значительных изменений, нежели на первичном [2, 3].

Дорожает не только недвижимость, но и строительные материалы на него. Если сейчас и появилась небольшая стабильность в стоимости, но вероятнее всего она будет продолжаться не долго в связи с нынешними обстоятельствами. Ведь в данной отрасли нужно налаживать импортозаме-щение, а полностью этого достигнуть пока не получится [4].

Система цен на рынке недвижимости имеет определённую специфику. Цена на недвижимость складывается из суммы цен здания и земельного участка, на котором находится здание (рис. 1).

Рис. 1. Стоимость объекта недвижимости

В первую очередь, значительное влияние на стоимость недвижимости оказывает цена земельного участка, а потом уже величина платы за землю.

Эксплуатация земли в РФ является платной. Формами оплаты служит земельный налог, арендная плата и нормативная цена земли. На сегодняшний день после COVID – 19 в 2022 году в Федеральный закон от 31 июля 2020 г. N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" были внесены поправки по вопросам определения и применения кадастровой стоимости объектов недвижимости [5].

Ежегодно оплату земельного налога должны производить все собственники земли, за исключением арендаторов. Величина земельного налога зависит от ставки – размера налога на единицу налогообложения. Каждый год ставки земельного налога изменяются. Однако если на местном уровне налоговые ставки не утверждены, то они рассчитываются по максимальным ставкам – 0,3 или 1,5%.

Для расчета стоимости недвижимости необходимо учитывать не только цены на земельные участи, но и кадастровую стоимость. Бывают случаи, когда кадастровая стоимость земельного участка не определена или о ней нет информации в ЕГРН, тогда платить земельный налог не нужно. Однако в Крыму распространяются другие правила. Если кадастровая стоимость не утверждена, то оплата происходит по нормативной оценке земли, а в случае, если её установили, то выплаты производятся непосредственно по ней [6]. Согласно методическим указаниям по вопросу государственной кадастровой оценке определение кадастровой стоимости имеет целевую ориентированность. Ее основу составляет рыночная информация и информация, касающаяся экономических характеристик использования объекта недвижимости [7].

Рассмотрим на рисунке 2 методы определения рыночной стоимости объекта недвижимости [8].

Рис. 2. Методы определения рыночной стоимости недвижимости

В результате использования этих подходов к оценке недвижимости, получают стоимость оцениваемого объекта, которая несет в себе официально подтвержденную рыночную стоимость и будет представлена в отчете об оценке.

Анализируя рынок недвижимости на сегодняшний день, можно сделать вывод, санкционных ограничений оказывают влияние на то, что большая часть собственников будет находиться в ожидании, а цены – «оставаться на месте». Но, есть вероятность, что к концу года продавцы успеют удостовериться, что по заявленным ценам объекты недвижимости реализовать невозможно, благодаря чему темпы сниже- что он продолжает затовариваться, однако ния индекса стоимости жилья вновь уско- темпы падения цен временно замедлились. рятся.

Усиление неопределенности в экономике,