Титульное страхование загородной недвижимости

Т. Кученева руководитель отдела страхования титула и финансовых рисков страхового закрытого акционерного общества «Стандарт-Резерв»

Несомненно, покупка недвижимости всегда была и будет одним из самых серьезных приобретений в жизни большинства граждан. Покупка недвижимости также является весьма надежным вложением капитала. Совершение такой сделки сопряжено со сбором и анализом достаточно большого набора документов, поэтому сегодня и продавцы, и покупатели, как правило, прибегают к услугам специалистов-риэлто-ров1. Однако как бы тщательно и квалифицированно риэлтор не проверял «юридическую чистоту» объекта, это не дает покупателю полной гарантии того, что договор купли-продажи не будет признан недействительным. Этому есть много причин, не зависящих от профессиональной добросовестности риэлтора, нотариуса и регистрирующего органа.

Ситуации, в которых право собственности на объект недвижимости может быть утрачено, достаточно разнообразны:

• •    мошенничество со стороны продавца, в том числе по предыдущим сделкам;

• •    нарушения в процессе приватизации;

• •    продажа по поддельным документам;

• •    превышение полномочий представителя участника сделки;

• •    недееспособность одного из участников сделки либо его неспособность понимать значение своих действий;

• •    принятие решения о совершении сделки с нарушением законных интересов других граждан;

• •    раздел наследственного имущества с нарушением интересов отдельных наследников;

• •    ущемление прав несовершеннолетних при совершении сделки;

• •    совершение сделки с совместным имуществом супругов без согласия одного из них и т. д.

Единственной надежной защитой денежных средств, вложенных в приобретение недвижимости, является страхование риска потери имущества в результате утраты права собственности, часто называемое титульным страхованием. В последнее время постоянно возрастает доля сделок с загородной недвижимостью: с земельными участками, коттеджами, дачными усадьбами. Особенностью сделок с такими объектами собственности является необходимость анализа «правовой истории» земельного участка.

В целом страхование титула объектов загородной недвижимости похоже на аналогичную процедуру с городскими квартирами, но есть несколько принципиальных отличий. За городом разнообразнее круг объектов (дача, деревенский дом, коттедж или только земельный участок), значительно сильнее разнится их стоимость. Большим разнообразием отличается и история возникновения и переходов права собственности на объекты загородной недвижимости. Это может быть и дачный домик, построенный на выданном предприятием земельном участке еще в довоенное время, сегодня превратившийся в каменный дворец на участке площадью двадцать соток, и доставшаяся по наследству деревенская развалюха с безразмерным огородом (на который нет никаких документов), и «скворечник» на «пятачке», образовавшемся в результате многократного родственного раздела некогда целого имущества, но расположенный в престижном стародачном райо- не, с полной, практически городской инфраструктурой.

Таким образом, с точки зрения страхования риска потери имущества в результате утраты права собственности на объекты загородной недвижимости можно выделить три основные особенности:

• 1)    необходимость анализа истории возникновения права собственности на объект недвижимости;

• 2)    анализ переходов права собственности на земельный участок и строения;

• 3)    определение страховой стоимости и установление страховой суммы.

Сама процедура оформления права собственности на загородную недвижимость намного более громоздка, чем на городскую квартиру, поскольку в подавляющем большинстве случаев первичная собственность возникала на основании договоров передачи в начале девяностых годов прошлого столетия. Это связано и с большим набором документов, и пока еще новизной законодательства, основой которого является Земельный кодекс Российской Федерации. До сего дня еще не в полной мере сформированы законы и подзаконные документы, которые строго определяли бы последовательность действий при совершении таких сделок. Даже процесс ка-дастрирования земельных участков различается не только в разных регионах страны, но и в разных районах Московской области.

Особая статья – земельные участки, которые когда-то были переданы юридическим лицам (предприятиям, организациям), а затем предоставлялись их работникам для дачного и садово-огороднического хозяйствования. Если такие участки до сих пор находятся на праве постоянного (бессрочного) пользования у юридического лица, то в соответствии с законодательством необходимо переоформить на них право собственности или аренды. Соответственно, страхование титула такой земли или находящихся на ней строений проблематично.

Сделки с загородной недвижимостью имеют еще один аспект, который не учитывается при совершении сделок с городской недвижимостью – целевое назначения участка. На земле поселений любое строи- тельство законно, а вот на землях сельскохозяйственного назначения нет. В начале 90-х годов XX века под фермерские хозяйства выделялись прекрасные наделы – большие (до 20 гектаров), удаленные от старых деревень. Безусловно, они очень подходят для строительства коттеджных поселков, но только закон это запрещает, значит, попытка что-то возвести на такой земле без предварительного изменения ее статуса приведет к вмешательству районной прокуратуры. То, что к тому моменту окажется уже построенным, будет подлежать сносу или по крайней мере будут существенно ограничены возможности использования такого строения, иными словами, в нем нельзя будет зарегистрироваться (прописаться).

Существуют и такие земли, как земли особо охраняемых территорий и объектов. На первый взгляд с ними все просто – строительство однозначно запрещено, но в реальности это не так. Законодательство позволяет определенный вид использования, и государственные или муниципальные органы иногда предоставляют эти земли в долгосрочную аренду для некоторого «обустройства» (фактически на таких землях строится жилье, но произносить слово «жилье» нельзя, поэтому застройщики пользуются формулировками вроде «обустройство в целях улучшения возможностей отдыха»). В ряде случаев ситуация шаг за шагом выходит за рамки дозволенного, и вот уже начинается возведение серьезного капитального коттеджного поселка при наличии разрешения на строительство нескольких временных построек. Дальнейшая судьба подобных объектов весьма туманна.

Анализ юридической корректности переходов права собственности на объекты загородной недвижимости выявляет множество нюансов. Так, например, в соответствии с законодательством земельный участок и здания на нем – это разные объекты. Они, конечно, неразрывно связаны, но свидетельства о регистрации собственности будут разными. Законодательство запрещает собственнику продажу земельного участка без продажи принадлежащих ему же строений, расположенных на этом участке. Но может случиться так, что на одном земельном участке (один объект права) будет находиться несколько строений, и если покупатель приобретет только отдельное строение, он и будет владеть только им без земельного участка. Такая ситуация вполне вероятна.

В перечень изменений в федеральных законодательных актах в рамках пакета законов по формированию рынка доступного жилья, в частности, входит поправка в статью 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в перечень объектов недвижимого имущества включены незавершенные строительные объекты. При страховании титула на участок с недостроенным или достроенным, но не сданным (не оформленным соответствующими актами) домом в страховую стоимость этот дом может быть включен только при наличии свидетельства о регистрации права собственности на незавершенный строительный объект.

Можно отметить, что изменения в законодательстве отразились и на ипотечных сделках. Теперь при ипотеке земельного участка, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, право залога также распространяется на находящиеся или стоящие-ся на земельном участке здания и сооружения. Следовательно, если осуществляется страхование предмета ипотеки, то в страховую сумму целесообразно включать стоимость расположенных на участке объектов.

Многие страхователи не задумываются о том, что недвижимости можно лишиться не только по решению суда, но и по инициативе органов власти. Для городской квартиры это очень редкая и вполне предсказуемая (например снос пятиэтажки) ситуация, а вот с загородной недвижимостью дело обстоит иначе: собственность (точнее, место, на которой она расположена) может понадобиться для развития инфраструктуры – строительства дороги, нефтепровода, водохранилища. От такого случая страховые компании в принципе не защищают, поскольку существует норма законодательства, гарантирующая собственнику компенсацию (выкуп), причем в размере полной стоимости недвижимости. На практике, однако, вопрос об определении цены отчуждаемого имущества окончательно не решен, часто компенсации выплачиваются по стоимости, которая может быть ниже реальной рыночной в несколько раз. Так что, при приобретении земельного участка очень желательно по всем доступным каналам выяснить планы властей относительно территории, на которой он расположен.

Есть и положительный момент – решения, на основании которых собственность изымается, могут принимать государственные органы Российской Федерации, ее субъектов и органы местного самоуправления только в особых случаях, например для размещения объектов государственного и муниципального значения при отсутствии других вариантов размещения.

Все эти нюансы осложняют проверку юридической корректности сделок с недвижимостью в процессе предстраховой экспертизы титула объектов загородной недвижимости. Ведь ясно, что любой дефект, даже на первый взгляд малозначительный, может стать поводом для спора и судебного иска.

Рынок загородной недвижимости, если считать от момента принятия Земельного кодекса Российской Федерации, очень молод, однако существуют объекты, история которых насчитывает более 80 лет, например старые «генеральские» дачи, выделявшиеся еще в 30-х годах прошлого века. И всю прошедшую с тех пор смену жильцов и владельцев нужно проанализировать. Все это, конечно, порождает куда больше потенциальных рисков, чем при операциях с городской недвижимостью.

Один из важнейших моментов договора страхования – установление страховой суммы, как правило, принимаемой равной страховой стоимости. При наступлении страхового случая величина выплачиваемого страхового возмещения не может превышать действительную стоимость утраченного (в правовом смысле) объекта. Но если городские квартиры в большинстве своем типовые и оценить их можно «не глядя», с достоверностью до 5 процентов, то с загородной недвижимостью так не получится. Сама оценка – достаточно долгая и дорогостоящая операция. Стоимость строений, находящихся на земельном участке, часто может быть достаточно легко согласована страхователем и страховщиком на основании существующих средних цен строительства подобных сооружений в регионе. Стоимость же земельного участка в значительной мере зависит от конкретной местности, доступности и престижности направления, развитости инфраструктуры и многих других факторов. Даже в пределах одного поселка стоимость участков исходя из их потребительских качеств (расположенные в центре, на окраине, у лесного массива или вблизи водоема) может изменяться в разы, поэтому при согласовании страховой суммы практически обязательным условием является представление страхователем официального отчета об оценке, выполненного профессиональным оценщиком, работающим в сфере оценки объектов загородной недвижимости. С учетом того, что в последние годы недвижимость постоянно дорожает, возможна коррекция страховой суммы – естественно, с соответствующей доплатой со стороны страхователя.

Не менее важным является вопрос о стоимости страхования. Стоимость страхования напрямую связана со сроком, на который заключается договор. В выборе срока страхования решающее значение имеет предусмотренный законодательством срок исковой давности в зависимости от конкретной ситуации. В настоящее время по оспоримым сделкам срок исковой давности составляет всего один год, но с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Часто истец достаточно легко доказывает, что «не знал», «находился вне пределов досягаемости» и т. д. На практике трехгодичный срок страхования, как правило, является оптимальным. В некоторых, достаточно редких случаях, когда сделку можно представить как изначально ничтожную (и эту ситуацию при заключении договора страхования обычно выявят и прокомментируют юристы страховщика), может быть необходима страховая защита на больший срок, определяемый истечением срока исковой давности – три года по ничтожным сделкам – и вероятностью его продления. Средние по рынку тарифы страховых компаний – 0,8 процента от стоимости застрахованного имущества при заключении договора на один год, 1,5 процента – на три года и 4 процента – на десять лет действия договора страхования.

Страховщики говорят, что они выполняют ту же работу, что и риэлторы, и нотариусы – проверяют юридическую чистоту сделки. Но есть и существенное отличие: за свою ошибку страховщик отвечает напрямую собственными деньгами. Этим оправдана очень большая тщательность проверки документов, которая иногда длится 5–10 дней. Если страховщик откажется от принятия риска на страхование, стоит подумать о целесообразности приобретения подобного объекта.

Случается и так, что страховщик нашел некий дефект, но клиент считает его несущественным и готов заключить договор «с исключением». Конкретный пример: продавец загородного дома имеет жену, которая по закону должна дать согласие на сделку. Однако она постоянно проживает за пределами России, и продавец предъявил брачный контракт, по которому супруга все права на недвижимость передала мужу. Поскольку сам брачный контракт может быть оспорен в суде, страховщик счел этот вопрос достаточно серьезным, но покупатель сказал, что лично знает супругу продавца, говорил с ней по телефону и получил подтверждение действенности брачного контракта. Его это успокоило, и он согласился на покупку, а в договор страхования была внесена фраза: «страховым полисом не покрывается изъятие объекта по решению суда, если истцом выступит супруга продавца».

Развитие рынка недвижимости, в том числе загородной, неизбежно ведет к повышению его «цивилизованности», привлечению профессионалов на всех этапах: подбор оптимального варианта, сбор и подготовка документов, организация и проведение собственно сделки. При этом страхование титула становится непременной составляющей этого процесса, а в случае приобретения объекта недвижимости с использованием заемных средств – его обязательным условием.