Третейское разбирательство по признанию прав на жилые и нежилые помещения

В силу статьи 11 ЖК РФ [5] защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством.

Суды осуществляют судебную власть в Российской Федерации. При этом судебная власть самостоятельна и действует независимо от законодательной и исполнительной властей.

Третейские суды в судебную систему Российской Федерации не входят. Не упоминаются они и в части 1 статьи 11 ЖК РФ в качестве органа, защищающего нарушенные жилищные права. Однако в силу пункта 2 статьи 1 Закона о третейских судах [1] в третейский суд по соглашению сторон может передаваться любой спор, вытекающий из гражданских правоотношений, если иное не установлено федеральным законом. Принимая во внимание, что бо ́ льшая часть жилищных правоотношений по своей юридической природе является гражданско-правовыми, можно сделать вывод о возможности обращения сторон к третейскому суду для разрешения жилищного спора.

Положение статьи 1 Закона о третейских судах о праве третейского суда рассматривать любой спор, вытекающий из гражданских правоотношений, если иное не установлено федеральным законом, не лишает частных лиц (физических, юридических), связанных гражданско-правовыми отношениями, права достичь соглашения о передаче на разрешение третейского суда возникшего между ними материально-правового спора, вытекающего из обязательственно-правовых отношений по поводу недвижимости (о выполнении обязательств по сделкам с недвижимостью). В таких случаях судам рекомендовано иметь в виду, что, хотя истцы и формулируют свои требования как «требования о признании права собственности», существо их требований сводится к установлению (преобразованию) права собственности в отношении некоего объекта. В этом случае преобразовательное значение судебного решения, постановленного на основании соответствующего иска, заключается в том, что оно служит основанием трансформации правоотношения, возникновения права у нового субъекта (в данном случае – у истца). Преобразовательные иски представляют собой иски, «предмет которых характеризуется такими способами защиты, как изменение и прекращение спорного правоотношения, то есть его преобразование». При этом соответствующее право может возникнуть на основании двух юридически значимых фактов: волеизъявления заинтересованного лица, выраженного в форме искового заявления, и судебного решения, которым удовлетворен заявленный иск (решения третейского суда о выполнении обязательств по сделкам с недвижимостью).

В связи с этим для суда, разрешающего вопрос о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда такого рода, обязательным является правильное толкование соответствующего иска о признании права собственности, его предмета и правовой природы, а также природы спорных материальных правоотношений, связывающих спорящие стороны. Судам рекомендовано особое значение придавать проверке фактов, подтверждающих наличие у отчуждателя недвижимого имущества (в данном случае – у ответчика третейского производства) зарегистрированных в установленном законом порядке прав на это имущество. При этом решение третейского суда может быть основанием для государственной регистрации прав собственности, когда за отчуждателем имущества соответствующие права зарегистрированы и поэтому не затрагивают публичных интересов (ст. 28 Закона о регистрации [6]).

Отсутствие у «отчуждателя» имущества зарегистрированных в установленном законом порядке прав в отношении этого имущества для компетентного суда является основанием для отказа в выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда, разрешившего спор о переходе «несуществующего» права к истцу.

Вместе с тем, несмотря на то, что в указанном случае правоотношение, связанное с регистрацией перехода права собственности на недвижимое имущество на основании решения третейского суда, имеет публично-правовые последствия, это не может служить основанием для изъятия подобного спора из подведомственности третейского суда. В этом случае судам рекомендовано учитывать значение решения, которое не выполняет функцию понуждения к регистрации, а является основанием для государственной регистрации перехода права собственности от одного частного (либо юридического) лица к другому (ст. 28 Закона о регистрации). Если это основание (решение третейского суда, как и любой договор, представляемый на государственную регистрацию прав) юридически беспорочно, то орган государственной регистрации не вправе отказать в государственной регистрации прав на недвижимость, что, в свою очередь, может исключить обращение заинтересованного лица в государственный суд за выдачей исполнительного листа на принудительное исполнение подобного рода решения третейского суда.

Отказ заинтересованного лица предъявить решение третейского суда подобного рода в регистрационный орган объясняется, как правило, отсутствием необходимых для государственной регистрации документов, в том числе документов, подтверждающих право «отчуждателя» на имущество, являющееся предметом спора третейского разбирательства.

В связи с этим задачей суда при разрешении вопроса о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда такого рода является проверка его полномочий на вынесение решения (п. 1 ч. 2 ст. 426 ГПК РФ [3]).

Судебная практика упорядочила сложные отношения в сфере признания прав на недвижимое имущество: признание права собственности на недвижимое имущество производится лишь в государственных судах Российской Федерации, по месту нахождения такого имущества (исключительная подсудность).

Решения третейских судов о выполнении обязательств по сделкам с недвижимым имуществом исполняются сторонами добровольно или принудительно (на основе исполнительного листа, выданного государственным судом); решения третейских судов о праве собственности на недвижимое имущество не подлежат принудительному исполнению и могут отменяться (Письмо ВАС РФ № ВАС-С06/ОПП-1200 [8]). По этой причине орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при поступлении на регистрацию прав решений третейских судов проводит:

• •    правовую экспертизу всех представленных на регистрацию документов, в том числе самого решения третейского суда (в отличие от решений судов общей юрисдикции);

• •    проверку законности сделки;

• •    установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества;

• •    установление иных оснований для отказа в государственной регистрации прав (ст. 13 Закона о регистрации).

Кроме того, регистрационный орган осуществляет проверку юридической силы правоустанавливающих документов, представленных на государственную регистрацию прав (абз. 11 п. 1 ст. 17 Закона о регистрации).

Предметом проверки государственного (компетентного) суда (ст. 425 ГПК РФ, ст. 46 Закона о третейских судах) при разрешении вопросов о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решений третейских судов являются не фактические обстоятельства, положенные в основу решения третейского суда, и не примененный им закон, а наличие или отсутствие предусмотренных статьей 426 ГПК РФ оснований для отказа в выдаче исполнительного листа. Полномочиями производить проверку обоснованности вынесенных третейскими судами решений по существу государственный (компетентный) суд не обладает.

Во избежание получения отказа органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, у сторон третейского разбирательства зачастую возникает «намеренное нежелание» к его добровольному исполнению.

Исходя из смысла и содержания положений пункта 3 части 1 статьи 8, части 1 статьи 11 ГК РФ [4], статьи 17 Закона о регистрации, статьи 31, части 1 статьи 32 и статьи 40 Закона о третейских судах, решения третейских судов, которыми признано право собственности на недвижимость, обладают спецификой: они не могут быть исполнены стороной самостоятельно. Если решение третейского суда сторонами не оспаривается, оно является основанием для регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, возникших на основании решения третейского суда, проводится на общих основаниях, поскольку Законом о третейских судах не установлен порядок вступления решения третейского суда в законную силу (при том что третейский суд правосудия не осуществляет, это понятие применению в отношении решений третейских судов не подлежит). Следовательно, нормы Закона о регистрации, касающиеся государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании судебных решений, вступивших в законную силу (абз. 6 п. 1 ст. 17), на решения третейских судов не распространяются.

Мне кажется, что читателю будет весьма любопытно и познавательно ознакомиться с примером из практики Федерального третейского суда по спору между коммерческими организациями о признании права собственности на нежилое помещение.

Пример

Федеральным третейским судом рассмотрено дело по иску ООО «Строительная фирма» ДО ОАО «Соник» (далее – фирма «А») к ООО «Сервис» ДО ОАО «Соник» (далее – фирма «С») об истребовании имущества из чужого незаконного владения; встречному иску фирмы «С» о признании права собственности на недвижимое имущество.

В заседании суда приняли участие :

• о т истца: управляющий фирмы «А» гр. А;

от ответчика: управляющий фирмы «С» гр. Б.

Сторона фирма «А» выбрала третейского судью Павлова А.Г.

Сторона фирма «С» выбрала третейского судью Павлова А.Г.

Определением от 30 июля 2009 года третейский судья Павлов А.Г. принял спор к своему производству, о чем уведомил стороны нарочным (расписки в деле имеются).

Отвода судье и секретарю не заявлено.

Разъяснены права и обязанности, в том числе сторонам предоставлены равные возможности для изложения своей позиции и защиты своих прав и интересов.

Сторонами ходатайств, препятствующих рассмотрению дела, не заявлено.

Спор рассмотрен по требованию фирмы «А» к фирме «С» об истребовании имущества из чужого незаконного владения; встречному иску фирмы «С» к фирме «А» о признании права собственности на недвижимое имущество.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, суд

УСТАНОВИЛ:

Фирма «А» обратилась в Федеральный третейский суд с исковым заявлением к фирме «С» об истребовании имущества из чужого незаконного владения – цех облицовочной плитки.

ООО «Фирма «А» образовано в 2000 году. Уставный капитал сформирован со 100-процентной долей вкладов ОАО «Со-ник», что подтверждает выписка из протокола № 17 заседания наблюдательного совета ОАО «Соник» от 14 декабря 2000 года.

В собственность фирмы «А» в качестве вклада в уставный капитал были переданы основные средства на сумму 1 036 237 рублей, в том числе здание цеха облицовочной плитки, согласно акту приема-передачи основных средств от 16 января 2001 года, подписанного со стороны фирмы «А» управляющим гр. Г. и главным бухгалтером гр. И., со стороны ОАО «Соник» – генеральным директором гр. У. и главным бухгалтером гр. Л.

ОАО «Соник» в соответствии с актом приема-передачи основных средств, передало здание цеха в собственность фирмы «А» 1 января 2001 года.

В соответствии с актом рабочей комиссии о готовности законченного строительством здания от 22 декабря 1993 года цех облицовочной плитки принят оценочной комиссией и введен в эксплуатацию в 1994 году.

Согласно градостроительному заключению от 7 ноября 2008 года № 108, выданного отделом архитектуры города Б, цех облицовочной плитки построен в соответствии с генеральным планом развития города Б и не является самовольной постройкой.

В соответствии с кадастровым паспортом здания, техническим паспортом здания, градостроительным заключением от 7 ноября 2008 года № 108 здание цеха расположено на территории, арендуемой фирмой «С», согласно договору аренды земельного участка № 000/2006/Д от 25 апреля 2006 года, кадастровому плану земельного участка № 000/06-1000 от 11 мая 2006 года, кадастровый номер 00:00:01 02:0000. Зда- ние одноэтажное, площадью 1 019,2 квадратных метра.

В настоящее время цех используется фирмой «С».

Согласно исковому заявлению фирма «А» предъявляла к фирме «С» претензии по поводу использования здания и требования о возмещении доходов за пользование зданием.

Фирма «С» требования не признает, в связи с чем фирма «А» предъявила иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения – цеха облицовочной плитки.

Фирма «С» исковые требования не признала и предъявила встречный иск к фирме «А» о признании права собственности на недвижимое имущество.

В соответствии с протоколом от 19 декабря 2000 года № 100 собрания учредителей было решено утвердить учредительный договор от 15 декабря 2000 года № 100 о создании фирмы «С» и утвердить уставный капитал фирмы «С».

В соответствии с учредительным договором от 15 декабря 2000 года № 100 учредителями фирмы «С» выступили ОАО «Со-ник» (51 процент доли вклада в уставный капитал) и фирма «А» (49 процентов доли вклада в уставный капитал).

В соответствии с актом приема-передачи от 16 января 2001 года фирма «А» передала в собственность фирмы «С» в качестве вклада в уставный капитал основных средств на сумму 1 083 235 рублей.

Согласно пункту 5 акта приема-передачи основных средств от 16 января 2001 года, подписанного со стороны фирмы «А» управляющим гр. Г. и главным бухгалтером гр. И., фирма «А» передала фирме «С» цех облицовочной плитки в качестве вклада в уставный капитал.

На основании третейского соглашения от 10 июля 2009 года между фирмой «С» и фирмой «А» истец обратился с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения – цеха облицовочной плитки.

Наличие компетенции Федерального третейского суда на рассмотрение этого спора установлено.

В пункте 1 статьи 5 Закона о третейских судах предусмотрено, что спор может быть передан на разрешение третейского суда при наличии заключенного между сторонами третейского соглашения.

В случае с иском фирмы «А» к фирме «С» требования закона были полностью соблюдены: между сторонами имеется третейское соглашение от 10 июля 2009 года. Спор был передан в третейский суд и принят третейским судом с учетом волеизъявления сторон, выраженного в третейском соглашении от 10 июля 2009 года.

При рассмотрении дела суд исследовал следующие доказательства: протокол № 17 заседания наблюдательного совета ОАО «Соник» от 14 декабря 2000 года, акт приема-передачи основных средств от 1 января 2000 года, кадастровый паспорт здания, технический паспорт здания, договор аренды земельного участка от 25 апреля 2006 года № 000/2006/Д, кадастровый план земельного участка от 11 мая 2006 года № 000/06-1000, учредительный договор от 15 декабря 2000 года № 100, акт приема-передачи основных средств от 16 января 2001 года, протокол № 100 собрания учредителей, платежное поручение об уплате третейского сбора, свидетельство о государственной регистрации истца, устав истца, договор с управляющим фирмы «А» от 3 апреля 2002 года № 10, устав фирмы «С», договор с управляющим фирмы «С».

Оценивая правовую позицию представителей истца и ответчика, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, суд находит, что первоначальный иск не подлежит удовлетворению. К этому выводу суд пришел исходя из следующих обстоятельств.

В соответствии с пунктом 3 статьи 213 ГК РФ коммерческие и некоммерческие организации, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов их учредителями.

В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону.

Из материалов дела явствует, что после передачи цеха в уставный капитал фирмы «А», фирма «А» выступила учредителем фирмы «С» и в качестве вклада в уставный капитал фирмы «С» внесла здание цеха облицовочной плитки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Федерального закона от 8 февраля 1998 года № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» при учреждении общества с ограниченной ответственностью участники общества обязаны вносить вклады в уставный капитал.

В соответствии с пунктом 3 статьи 213 ГК РФ с момента передачи имущества в качестве вклада в уставный капитал созданное общество становится собственником переданного учредителями имущества.

Суд полагает, что встречный иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Оценивая возражения первоначального истца об отсутствии у третейского суда компетенции на рассмотрение спора о признании права на недвижимое имущество в связи с публично-правовым характером спора, суд отклоняет их по следующим основаниям и полагает о наличии своей компетенции на рассмотрение спора о признании прав на спорное недвижимое имущество в связи с очевидным частноправовым характером спора, возникшего из сделки частного характера – обязательствами по передаче спорного имущества в уставный капитал предприятия-заявителя встречного иска учредителем-участником, ранее обладавшим правами собственника передаваемого недвижимого имущества.

Анализируя судебно-арбитражную практику, третейский суд приходит к выводу, что буквальное значение и смысл пункта 27 информационного письма ВАС РФ от 22 декабря 2005 года № 96 состоят исключительно в разъяснении того, что третейский суд не компетентен разрешать споры, возникающие из административных и иных публич- ных правоотношений, которые перечислены в разделе III АПК РФ [2] и касающиеся отсутствия у третейского суда права обязывать государственные органы осуществлять какие-либо действия.

Таким образом, к спорам, вытекающим из гражданских (частных) правоотношений, в том числе предметом которых является право собственности на недвижимое имущество, положения пункта 27 указанного информационного письма ВАС РФ никакого отношения не имеют.

Если анализировать компетенцию третейского суда на рассмотрение спора о признании прав на недвижимое имущество исходя из преюдиции письма ВАС РФ от 23 января 2009 года № ВАС-УМПС-197, то необходимо обратить внимание, что этим письмом ВАС РФ толкует применение норм статьей 248 и 38 АПК РФ относительно юрисдикции арбитражных судов. В частности, выводы, следующие из указанного письма ВАС РФ о применении статьи 248 АПК РФ, к третейскому разбирательству не относятся, эта норма не регулирует компетентность третейских судов. А выводы, следующие из цитируемого письма о применении статьи 38 АПК РФ, касаются вопросов исключительной подсудности, а не подведомственности государственных арбитражных судов (то есть территориальности, а не юрисдикции).

Что касается территориальности (арбитражной подсудности), то к регулированию компетенции третейского суда эти вопросы не относятся. В этой части возражающий первоначальный истец вправе ставить вопрос в арбитражном процессе о подсудности рассмотрения вопроса о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда, то есть о необходимости соблюсти территориальный принцип судебного разбирательства по вопросу определения судьбы недвижимого имущества по месту его нахождения.

Также законодатель установил, что исключительная подсудность как институт процессуального права позволяет разграничить подведомственные арбитражным судам дела между различными звеньями системы арбитражных судов (статья 3 Фе- дерального конституционного закона от 28 апреля 1995 года № 1-ФКЗ «Об арбитражных судах в Российской Федерации»). Таким образом, положения статьи 38 АПК РФ не позволяют по указанным в этой норме права искам применять договорную или иную диспозитивную подсудность, но при этом не определяют исключительную юрисдикцию (подведомственность) государственных арбитражных судов, а следовательно, не могут ограничивать компетенцию третейских судов.

Учитывая общий смысл письма ВАС РФ от 23 января 2009 года № ВАС-УМПС-197, можно сделать вывод о том, что ВАС РФ именно ограничивает компетенцию третейских судов в разрешении споров, возникающих из административных и иных публичных правоотношений.

В рассматриваемом иске суд не находит оснований полагать, что спор возник из публичных или административных правоотношений, совершенно очевидно, что он имеет частный характер, вызванный несвоевременным решением вопроса о закреплении недвижимого имущества за надлежащим собственником в порядке передачи объекта недвижимости от одного частного предприятия другому частному предприятию в его уставный капитал.

Исходя из мотивировки постановления Президиума ВАС РФ от 17 апреля 2007 года № 15324/06, по спорам о признании права собственности на недвижимое имущество, разрешаемым в третейских судах, ВАС РФ не допускает возможности отказа в выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда только лишь по тем формальным основаниям, что споры о праве собственности на недвижимое имущество вытекают из публичных правоотношений.

Процессуальное право построено не на принципах воспоминаний историцизма возникновения материального мира и эмпирических предположениях о цепочке зависимостей от судебных решений, процессуальное право строится прежде всего на принципах законности. В настоящем споре закон позволяет третейскому суду рассмотреть спор о признании прав на недвижи- мое имущество, возникших из частноправовых правоотношений.

Признание компетенции третейского суда на рассмотрение такого спора будет оценено компетентным арбитражным судом при разрешении вопроса о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда с учетом фактических обстоятельств дела, указывающих на отсутствие в спорных правоотношениях административного или иного публично-правового характера, а также с учетом оснований приобретения стороной права на недвижимое имущество, подтверждения чему имеются в материалах дела.

Таким образом, третейский суд не находит оснований полагать, что рассмотрение им вопроса о признании права на недвижимое имущество, возникшее по сделке, противоречит единообразной практике ВАС РФ.

Третейский сбор по делу в размере 39 020 рублей 00 копеек был оплачен фирмой «С», поэтому, удовлетворяя спор в пользу фирмы «С», третейский суд полагает, что эта сумма подлежит взысканию с фирмы «А» в пользу фирмы «С» на основании статьи 40 Третейского кодекса.

Руководствуясь принципами законности, конфиденциальности, независимости, беспристрастности третейских судей, диспозитивности, состязательности, равноправия сторон и Третейским кодексом Федерального третейского суда, пунктом 1 статьи 5, пунктом 2 статьи 16 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 102-ФЗ «О третейских судах в Российской Федерации», статьями 131, 213, 218 ГК РФ, статьей 28 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», суд

РЕШИЛ:

• 1.    В удовлетворении иска ООО «Строительная фирма» ДО ОАО «Соник» к ООО «Сервис» ДО ОАО «Соник» об истребовании имущества из чужого незаконного владения отказать.

• 2.    Удовлетворить встречный иск, признать за ООО «Сервис» ДО ОАО «Соник» право собственности на здание цеха обли-

  цовочной плитки общей площадью 1019,2 квадратных метра. Здание цеха облицовочной плитки передано от ООО «Строительная фирма» ДО ОАО «Соник» в собственность ООО «Сервис» ДО ОАО «Соник» по акту приема-передачи основных средств от 16 января 2001 года, подписанного со стороны ООО «Строительная фирма» ДО ОАО «Соник» управляющим гр. Г. и главным бухгалтером гр. И., и со стороны ООО «Сервис» ДО ОАО «Соник» – управляющим гр. А. и главным бухгалтером гр. П.

Решение суда согласно пункту 6 третейского соглашения является окончательным, обязательно для сторон с момента принятия.

Решение подлежит немедленному добровольному исполнению, обжалованию не подлежит.

Исполнительный лист на принудительное исполнение решения третейского суда выдается по заявлению взыскателя Арбитражным судом Республики…

По основаниям статьи 28 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» решение третейского суда является основанием для внесения сведений о собственнике недвижимого имущества в государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Председательствующий третейский судья Павлов А.Г.

Продолжение истории

ООО «Строительная фирма» ДО ОАО «Соник» и ООО «Сервис» ДО ОАО «Соник» исполнили решение Федерального третейского суда добровольно.