Учет объектов недвижимости в инвестиционных проектах

Недвижимое имущество является важнейшим экономическим ресурсом и играет роль той природной среды, в которой осуществляется человеческая деятельность. Россия обладает огромными запасами минерально-сырьевых ресурсов, а также значительными земельными и водными ресурсами, однако недостаточно высокий уровень управления ими вызвал системный кризис в нашей стране. Эффективное управление недвижимостью, правильная ее оценка, выбор разумных направлений вложения инвестиций в недвижимость позволят выйти из этого кризиса.

Инвестиции в недвижимость являются одной из составных частей рынка объектов реального инвестирования, структура которого приведена в таблице 1.

Согласно терминологии, принятой в практике США, «недвижимостью является земля сама по себе, пространство над поверхностью земли и пространство под землей».

Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации от 21.10.1994 в России « к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

Таблица 1

Структура инвестиционного рынка

Рынок объектов реального инвестирования			Рынок объектов финансового инвестирования		Рынок объектов инновационных инвестиций
Рынок недвижимости	Рынок прямых капитальных вложений	Рынок прочих объектов реального инвестирования	Фондовый рынок	Денежный рынок	Рынок интеллектуальных инвестиций	Рынок научнотехнических новаций
Здания Сооружения Земельные участки Незавершенное строительство Многолетние насаждения Жилища	Новое строительство Реконструкция Техни ческое перевооружение	Художественные ценности Драгоценные металлы и изделия Прочие материальные ценности	Акции Облигации Опционы Фьючерсы	Депозиты Кредиты Валютные ценности	Лицензии Патенты Ноу-хау Гудвил	Научнотехнические проекты Новые технологии Образовательные проекты Рационализаторство

В практике оценки недвижимость – это прежде всего строения (здания и сооружения) и земельные участки, расположенные как под этими строениями, так и отдельно.

Для оценки недвижимости, также как для оценки бизнеса и интеллектуальной собственности, возможно использование трех подходов:

• •    затратного;

• •    сравнительного (рыночного, сравнительный анализ продаж);

• •    доходного.

Сущность затратного подхода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий или сооружений).

Применение затратного подхода необходимо при:

• •    анализе нового строительства;

• •    определении варианта использования земли;

• •    реконструкции зданий;

• •    оценке для целей налогообложения;

• •    выявлении сверхдоходов при оценке недвижимости;

• •    оценке для целей страхования;

• •    оценке последствий стихийных бедствий;

• •    оценке специальных зданий и сооружений.

Использование затратного метода имеет ряд ограничений. Связано это прежде всего с тем, что при определении износа для объектов со сроком эксплуатации более десяти лет возникают значительные сложности. Кроме того, при использовании этого подхода не определяются возможности более эффективного использования земельного участка, а также величины прогнозируемых доходов.

Метод сравнительного анализа продаж (рыночный метод) – это метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

Ограничением рыночного подхода к оценке недвижимости, также как и затратного, является то, что он не показывает величину прогнозируемых доходов. Кроме того, из-за недостаточного развития рынка недвижимости в нашей стране в настоящее время существует сложность в нахождении объекта-аналога. (Для Москвы эта проблема не стоит столь остро.)

Доходный подход предусматривает установление стоимости недвижимости путем расчета приведенной к текущему моменту стоимости чистых выгод, которые могут быть получены от оцениваемого вида недвижимости.

Основными преимуществами применения доходного подхода является возможность учесть будущие доходы и ситуацию на рынке, а также оценить риск инвестиций.

Для более полной оценки объектов недвижимости необходимо применение всех трех подходов: и затратного, и рыночного и доходного.

Любой объект недвижимости может представлять собой часть инвестиционного проекта как в качестве используемого по проекту ресурса, так и являясь одним из результатов или основным результатом проекта.

Если при оценке инвестиционного проекта объект недвижимости рассматривается как элемент затрат, то его стоимость определяется с использованием либо затратного, либо рыночного метода. Исключение составляет оценка стоимости объекта недвижимости (земельного участка, незавершенного строительства и т. д.) для проведения расчетов общественной эффективности проекта. Здесь необходимо использовать альтернативную стоимость недвижимости, представляющую собой доход или выгоды, которые могло бы принести использование этого объекта недвижимости наилучшим возможным образом. В этом случае необходимо применение доходного метода.

Если целью инвестиционного проекта является возведение объекта недвижимости, то обычно применяется доходный подход.

Интересным и не всегда однозначно оцениваемым является учет в качестве элемента инвестиционного проекта незавершенного строительного объекта.

При рассмотрении затратной части инвестиционного проекта незавершенное строительство не должно учитываться как инвестиции. Его можно рассматривать как часть уставного капитала, но не как капитальные вложения. Если в процессе реализации проекта незавершенное строительство доходит до стадии завершенного, то законченный объект ставится на баланс как основные фонды, на него начинает начисляться амортизация, налог на недвижимость и таким образом оно учитывается при оценке эффективности инвестиционного проекта.

В том случае, когда незавершенное строительство используется в проекте, заключающемся в доведении объекта до кондиции, и этот объект не является собственностью, то незавершенный строительный объект покупается, а денежные средства рассматриваются как инвестиции. Затем идет оценка непосредственных затрат на проведение проекта. При оценке эффективности стоимость незавершенного строительства рассматривается как начальные затраты, аналогичные затратам на покупку оборудования, земли и т. д.

В том случае, когда интерес представляет не сам незавершенный строительный объект, а участок земли под ним, то земля вместе с незавершенным строительным объектом покупается, объект сносится и далее используется по назначению. Дополнительными затратами будут затраты на очистку участка земли от ненужного сооружения.

Иногда незавершенные строительные объекты могут быть полезными, например в качестве тренировочных площадок для бойцов «ОМОН» или для съемок фильмов. Тогда за пользование незавершенным строительным объектом его собственники могут взимать плату. Если съемки фильма можно представить в качестве инвестиционного проекта, то в описанном способе плата за пользование незавершенным строительным объектом будет затратой по проекту.

Приобретение недвижимости в качестве наиболее эффективного и безопасного способа инвестирования свободных средств уже стало нормой для российского рынка. Сейчас доходность от инвестиций на новостройки в Москве в среднем составляет от 40 до 50 процентов.

Аналитики считают, что в 2004 году при стабильной экономической ситуации в стране предложение на рынке недвижимости вряд ли сможет возрасти настолько, чтобы полностью поглотить платежеспособный спрос и перевести «рынок продавца» в «рынок покупателя». Следовательно, цены будут расти. Поэтому умелая оценка объектов недвижимости и их учет в инвестиционных проектах продолжают оставаться актуальными проблемами.