Учет статуса объекта культурного наследия при оценке стоимости недвижимости

Введение. Переход к использованию кадастровой стоимости в качестве базы для налогообложения по земельным и имущественным налогам породил массу вопросов. Одним из них является учет ограничений публично-правового характера в процессе кадастровой и рыночной оценок. Наиболее частым из подобных ограничений является наличие статуса объекта культурного наследия. Метод или методология проведения работы. В общенаучной основе в рамках данного исследования использовались методы анализа, дедукции, сравнительного анализа и логический метод. Кроме того, использовались следующие специфические научные методы: метод анализа нормативно-правовой базы, методы парного анализа (в вариантах анализа парных продаж и анализа попарного сравнения доходов) и учета потерь (в вариантах метода потерь в выгодах и метода анализа ограничений). В процессе рассмотрения метода анализа ограничений использовалась авторская методика расчета коэффициента, учитывающие размер таких ограничений. Результаты работы. Сложность учета подобных ограничений в процессе оценки связана с тем, что данная тематика в оценочной теории и на практике слабо разработана. Авторами отмечается, что статус объекта культурного наследия приводит как к дополнительным преимуществам, так и к обременениям для собственника недвижимости, которые следует учитывать отдельно. В статье рассматриваются основные методы оценки таких обременений. Особую ценность представляет авторская методика анализа ограничений. В основе метода лежит анализ охранного обязательства и вытекающих из него ограничений прав собственника, связанных со статусом объекта культурного наследия, а также методика расчета коэффициента, отражающего эти ограничения. Область применения результатов. Результаты настоящего исследования могут использоваться для дальнейших теоретических исследований вопросов оценки объектов культурного наследия, а также в практике оценочной деятельности. Заключение (выводы). Проведенное исследование расширяет методологическую базу оценки ограничений, вытекающих из статуса объекта культурного наследия. Логика предлагаемого метода анализа ограничений иллюстрируется приведенным авторами примером.