Управление недвижимостью промышленных комплексов в условиях предпринимательской экономики

Управление той или иной системой всегда начинается с подробного изучения входящих в ее состав элементов. С точки зрения рынка недвижимости процесс изучения системы трансформируется в процесс оценки объекта недвижимости. Именно сравнение текущей стоимости объекта и его стоимости при наилучшем и наиболее эффективном варианте использования является основной задачей собственника для дальнейшего принятия нужного управленческого решения.

Как управление недвижимостью невозможно без качественной её оценки, так же и проведение оценки недвижимости невозможно (или очень проблематично) без единой и хорошо составленной классификации. В рамках оценки нужно выполнить всесторонний анализ характеристик недвижимости, чтобы найти большее количество аналогов объекта для повышения достоверности оценки, сравнить оцениваемое имущество с другими объектами для выявления функционального или внешнего износа, определить границы диапазона возможного валового дохода от недвижимости. Поэтому классификация должна быть подробной, но вместе с тем содержать только наиболее существенные характеристики недвижимости, которые оказывают влияние на ее стоимость.

Очень важен также единый подход к классификации недвижимости как фактор, гарантирующий независимость проведения оценки. Каждый из участников процесса (Покупатель, Собственник, Банк, Страховщик и т. д.) заинтересован в своей стоимости объекта, поэтому разные подходы к классификации могут являться типичной причиной разногласий.

В настоящее время существует множество наработок в области классификации недвижимости [1], основанных, главным образом, на законодательстве [2-4] и международном опыте. В этой работе мы попытались собрать все существующие варианты классификации в единую структуру, которая представлена на рисунке. Основные параметры, по которым разбиты объекты недвижимо- сти - это происхождение, вид, назначение, ценность и готовность к использованию.

В условиях развития предпринимательской экономики наибольшее значение имеет классификация недвижимости по классу ценности, которая основывается на экономическом понятии объекта недвижимости [5].

Согласно данному пониманию термина, недвижимость может выступать на рынке в качестве блага, товара или источника дохода. Как следствие, стоимость объекта в каждом конкретном случае будет рассчитываться индивидуально.

Если недвижимость выступает только как благо, то есть направлено лишь на удовлетворение каких-либо потребностей человека (в первую очередь сюда относятся общественные здания, различные сооружения), стоимость такого объекта будет оцениваться как стоимость в использовании, а ее расчет будет основан на восстановительной стоимости объекта недвижимости. То есть ценность объекта будет определяться только его физическими характеристиками.

В случае недвижимости-товара (например, жилых домов/квартир) или источника дохода (офисных и торговых площадей) на первый план выходит их рыночная стоимость, то есть стоимость в сравнении с аналогами. На этом этапе перед оценщиком встает задача классифицировать объекты недвижимости по целому набору основных характеристик, определяя к какому из классов ценности отнести объект оценки. Хорошо разработанная и единая классификация по ценности, поддерживаемая большинством участников рынка (оценщиками, консультантами, риелторами, строителями, девелоперами, страховщиками и т. д.) позволяет проводить оценку быстрее и эффективнее.

В настоящее время в России сложились следующие виды классификаций недвижимости по ценности:

• 1.    Жилые здания и помещения принято разделять на жильё:

  

• a)    элитное;

• b)    повышенной комфортности;

• c)    типовое (эконом-сегмент);

• d)    жильё низкого качества.

• 2.    Гостиницы классифицируют по международным стандартам по звездности (от 1 до 5 звёзд).

• 3.    Офисные здания делят по классам A, В и С (данная классификация разработана компанией «Весаr. Commercial Property» и утверждена НП «Гильдия Управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости» (ГУД)).

• 4.    Торговую недвижимость по европейской классификации принято делить по принципу масштабности, который определяет условную проходимость в ТЦ, а, следовательно, влияет на арендную ставку и стоимость 1 кв. м объекта (региональные, окружные, районные, микрорайонные ТЦ и магазины «у дома»).

• 5.    Складам и логистическим комплексам также присваиваются классы от А до D (наиболее известна классификация компании Knight Frank).

• 6.    Гаражи и парковки чаще всего делят только по типу, который косвенным образом определяет ценность объекта: гаражи в большинстве случаев находятся далеко от места проживания собственника и имеют низкие потребительские качества; подземные парковки строятся в непосредственной близости к жилым домам и характеризуются наличием отопления, центрального освещения, круглосуточной охраны и эксплуатационной службы.

Таким образом, из всей коммерческой недвижимости в данный момент отсутствует классификация по ценности только у промышленных комплексов. Причин этому несколько:

• 1)    рынок промышленной недвижимости в России еще только формируется и сделок купли-продажи очень немного;

• 2)    большинство предложений представляет собой старые площади, которые собственники продают вследствие большого износа и ненужности;

• 3)    многие промышленные производства специализированы;

• 4)    требования потенциальных арендаторов несколько завышены относительно предложения – необходимым условием становится наличие железнодорожных путей и повышенные требования к электроснабжению, пожаростойкости и др.;

• 5)    основная масса арендаторов ориентирована на небольшие площади или на дальнейшее непроизводственное использование промышленной недвижимости;

• 6)    многие сделки проходят в закрытом порядке, поэтому более-менее точная информация об объектах промышленной недвижимости, об их правовом статусе и условиях сделки отсутствует.

На сформировавшемся западном рынке принята единая классификация объектов недвижимости по категориям А, В и С, однако основной принцип такой классификации – не ценность, а характер использования [6].

Категория А. Объекты недвижимости, используемые владельцем для ведения бизнеса. Делятся на специализированную (цеха, фабрики, резервуары) и неспециализированную (магазины, офисы, склады) недвижимость.

Категория В. Объекты недвижимости для инвестиций. Цель владения такой недвижимостью – получение дохода от аренды и (или) извлечения прибыли на вложенный капитал.

Категория С. Избыточная недвижимость – объекты, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем.

Данная классификация не позволяет определить границы ценности промышленных объектов и каким-то образом структурировать рынок промышленной недвижимости.

В данной работе предложен вариант комплексной типологии, которая может стать основой классификации рынка на примере города Челябинска и области.

На первом этапе классификации необходимо определиться с ключевыми факторами, влияющими на рыночную стоимость объектов недвижимости.

При анализе любого вида недвижимости, приносящего доход, ключевую роль играет его местоположение. С точки зрения промышленной недвижимости фактор местоположения трансформируется в транспортную доступность и инфраструктуру территории.

Транспортную доступность территории можно описать с помощью следующих характеристик:

• –    удаленность от крупных городов и населенных пунктов (в первую очередь от Челябинска);

• –    удаленность от автотранспортных магистралей (федеральных трасс);

• –    важность географического направления;

• –    удаленность от железнодорожных узлов (наличие ж/д путей);

• –    удаленность от аэропортов;

• –    качество подъездных путей.

Инженерная инфраструктура объекта включает в себя:

• –    максимальная выделенная электрическая мощность;

• –    наличие газо- и водоснабжения;

• –    наличие котельной;

• –    канализация (тип, система стока);

• –    фактическое состояние коммуникаций (год закладки, используемые материалы).

7. Князева, Н.В. Особенности функционирования рынка недвижимости региона в посткри-

Физические характеристики объекта недвижимости складываются из характеристик земельного участка и характеристик зданий и сооружений.

Основные характеристики земельного участка :

Классификация промышленных зданий по классам ценности

Показатель	А	В	С	D
1. Транспортная доступность
Расстояние до города	Находится в черте города или в ближайшем пригороде	В ближайшем пригороде	На расстоянии до 10 км от города
Местоположение относительно федеральной а/м	На а/м федерального назначения	На а/м федерального назначения или на окружной автодороге	В близости от федеральной трассы или окружной автодороги
Важность направления	На трассе М5	Все направления
Наличие ж/д	+	+
Близость к аэропорту	Не более 10 км
Качество подъездных путей	Асфальт, разметка	Асфальт	Бетон, щебенка	Грунт
2. Инженерная инфраструктура
Выделенная электрическая мощность	Более 1000 кВт, с возможностью увеличения	Более 600 кВт	Более 300 кВт
Газоснабжение	+	+	–
Водоснабжение	+	+	+
Котельная	+	+	+
Канализация	+	+	+
Состояние коммуникаций	Современные материалы, износ не более 15%	Современные материалы, износ не более 25%	Износ не более 40%
3. Физические характеристики здания и земельного участка
Материал стен	Современное вновь построенное здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей с утеплением	Здание вновь построенное из современных материалов или после реконструкции	Отапливаемое производственное здание	Не отапливаемое здание старой постройки
Возраст здания	До 10 лет	До 10 лет после введения в эксплуатацию или после реконструкции	До 20 лет	Более 20 лет
Высота потолков	> 13 м	> 9 м	> 6 м	< 6 м
Сетка колонн	> 12 м*30 м	> 9 м*18 м	> 6 м*12 м
Количество пролетов	2 и более	11	1	1
Пол	Бетонный с антипылевым покрытием с максимальной нагрузкой не менее 5 т/кв.м.	Бетон с антипылевым покрытием	Бетон	Асфальт
Краны	2 современных мостовых крана с грузоподъемностью не менее 10 т	Современный мостовой кран с грузоподъемностью не менее 8 т	Мостовой кран с грузоподъемностью не менее 4 т	–
Пожарная сигнализация	+	+	+	–
Наличие оптоволоконных телекоммуникаций	+	–	–	–
Наличие офисных помещений	+	–	–	–
Наличие вспомогательных помещений для персонала (туалеты, душевые, подсобные)	+	+	–	–
Состояние покрытия внутренних дорог и площадок	Асфальт	Асфальт	Бетонные плиты, щебень	–
Наличие площадок для стоянки и маневрирования	+	+	–	–

Окончание таблицы

Показатель	А	В	С	D
4. Специфичность объекта	Возможность перепрофилирования	Возможность перепрофилирования для той же отрасли промышленности	–	–
5. Качество управления	Опытный девелопер, профессиональная система управления	–	–	–
Система охраны	Огороженная, освещенная и круглосуточно охраняемая территория с КПП, видеонаблюдение и сигнализация	Огороженная, освещенная и круглосуточно охраняемая территория	Охрана по периметру	–

зисный период / Н.В. Князева, А.В. Киселева, Т.А. Шиндина // Вестник СибГАУ. – 2010. – № 2. – С. 199–201.