Управление общим имуществом в многоквартирном доме как элемент содержания права долевой собственности

Т.А. Борзенкова,         старший преподаватель кафедры гражданского права и процесса ЮУрГУ

Современный многоквартирный дом является сложным техническим и имущественным комплексом. Он состоит из жилых и нежилых помещений, принадлежащих индивидуальным собственникам, а также общего имущества, находящегося в их долевой собственности. Так как общее имущество предназначено для обслуживания квартир и нежилых помещений содержание, эксплуатация и ремонт его не могут проводиться без должного упорядочивания. Это может привести к нежелательным последствиям для сохранности всего дома и безопасности людей проживающих в нем. Такие работы требуют значительных затрат и квалифицированного исполнения. В годы социалистического хозяйствования, когда государство было практически единственным собственником жилищного фонда, такой проблемы не стояло. Содержание и капитальный ремонт многоквартирных домов дотировались и находились в ведении специализированных жилищноэксплуатационных организаций. В современных условиях, когда большинство жителей многоэтажек стали собственниками квартир, законодатель переложил данное бремя на плечи новых собственников. А так как эксплуатация и содержание многоквартирного дома не возможна без элемента управления общим имуществом, то новый Жилищный кодекс РФ данную обязанность возложил на собственников помещений в силу закона. Поэтому сособственники поставлены перед необходимостью, совместно решать вопросы наиболее рационального и безопасного его использования и поддержания в надлежащем состоянии.

Осуществляя права на общее имущество в многоквартирном доме, каждый сособст-венник, во-первых, реализует возможности, воплощенные в содержании права общей собственности. Во-вторых, должен согласовывать свои действия с другими сособственни-ками (для выработки общей воли в деле реализации общего субъективного права и ее вы ражения вовне). В-третьих, несет бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. В-четвертых, обязан управлять этим имуществом посредством определенного способа, выбранного на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Если три первых составляющих содержание права общей собственности не вызывают особых вопросов, то выявление правовой природы последней - управление общим имуществом представляет определенный интерес. Рассмотрим три возможных варианта. Первый - управление это одно из правомочий собственника, которое входит в содержание субъективного права собственности. Второй — управление как обязанность собственника. Третий - управление в роли ограничения права собственности.

В отечественной правовой науке предпринимались попытки расширить триаду правомочий собственника. В советский период времени идея о включении права управления в содержание права собственности связывалась только с государственной собственностью. При разработке Гражданского кодекса РФ предлагалось наряду с правомочиями владение, пользование и распоряжение указать правомочие по управлению имуществом, однако законодатель последовал нашим российским традициям. С.А. Хохлов отмечал, «когда речь идет об управлении имуществом триады достаточно. Управление может рассматриваться, как составная часть права собственника распоряжаться имуществом»1. Таким образом, настаивать на том, что управление является одним из обязательных элементов содержания права собственности нет необходимости. Тем более, Гражданский кодекс РФ допустил возможность собственнику по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону (п.2 ст.209).

Поэтому больший интерес может представлять второй вариант - управление как

Борзенкова Т.А.

обязанность собственника, которая входит в содержание правоотношения долевой собственности. По мнению некоторых авторов обязанности не входят в содержание субъективного права собственности, либо входят как исключение.2

Действительно, всякому абсолютному субъективному праву, в частности субъективному праву собственности корреспондируется не обязанность как таковая, а отсутствие права, то есть недопустимость посягательства других лиц на право собственности управомоченного лица. Всеобщее воздержание от нарушения прав на чужие вещи не может быть предметом юридической обязанности. Так, В.А. Белов обращает внимание на то, что состояние отсутствие права и обязанность по-разному удовлетворяют интерес управомоченного субъекта. Состояние «неправа» разграничивает поведение возможное и невозможное, в то время как обязанность предписывает поведение должное3. Хотя обязанность не входит в содержание субъективного права, она включается в содержание многих правоотношений, в частности, правоотношений собственности. Основной обязанностью собственника является обязанность, связанная с содержанием принадлежащего ему имущества. В соответствии со ст.210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Согласимся с мнением М.А. Александриной, что словом «бремя» ГК РФ, а за ним и ЖК РФ обозначил совокупность обязанностей собственника в отношении своего имущества4. Особенностью осуществления права долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме является тесная связь между обязанностью содержания и обязанностью управления этим имуществом. Не возможно производить содержание общего имущества без управления им. Возникают вопросы: перед кем у собственника эти обязанности и кто является управомоченным лицом, имеющим право требовать их исполнения. Правоотношение общей собственности является сложным правовым явлением. В нем проявляются признаки как абсолютного правоотношения (отношения между сособственниками - управомоченными лицами и всеми другими), так и относительного (отношения между управомоченными лицами друг с другом). Когда право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме выступает как абсо лютное правоотношение, то сособственники -лица управомоченные, а обязанности по содержанию и управлению общим имуществом устанавливается государством по отношению к последним. Эти обязанности являются обязанностями активного типа, так как от управомоченных лиц требуется совершения определенных действий (а не воздержания от них). Если - относительное правоотношение, то обязанность управления возникает между несколькими управомоченными лицами по отношению друг к другу. Управление в данном случае будет выступать юридической формой отношений между сособственниками, направленное на выработку общей воли в деле определения порядка осуществления общего субъективного права. На наш взгляд, обязанность управления общим имуществом в многоквартирном доме должна сочетать общественные и частные интересы. Так, государство, установив данную обязанность в силу закона, правомерно сняло с себя административную функцию по управлению имуществом, находящимся в частной собственности. Однако органы государственной власти не должны оставаться безразличными к проблемам содержания и сохранности жилищного фонда, в частности выполнения капитальных ремонтов многоквартирных домов. В свою очередь, собственники помещений, осуществляя свое право собственности на общее имущество должны удовлетворять не только свои индивидуальные потребности, но и учитывать интересы всех жителей, как своего дома, так и расположенных рядом.

Анализ сущности управления позволил автору определить его как регулярные совместные действия собственников помещений в многоквартирном доме в отношении общего имущества, направленные на безопасное пользование, эффективное извлечение полезных свойств, распоряжение в установленных законом пределах, а также надлежащее содержание и ремонт. Главным атрибутом управления многоквартирным домом является то, что основным и единственным органом такого управления является общее собрание собственников помещений этого дома, на котором принимается порядок осуществления сособственниками общего субъективного права.

Нельзя рассматривать управление как ограничение права собственности. Так, Д.И. Мейер писал о том, что обязанности, налагаемые на собственника, должны рассматри-

Проблемы и вопросы гражданского права ваться как законные обязанности, лежащие на лице, а не ограничения права собственности5. Аналогичной точки зрения придерживается В.П. Камьппанский. Обязанности собственника что-либо делать, вытекающие из закона, можно рассматривать не как ограничения права собственности, а как элемент содержания права собственности6. Другие авторы придерживаются мнения, по которому ограничения права собственности может состоять и в обязанности совершать действия7. Позволим себе не согласиться с этим. Право собственности заключается в возможности собственника совершать определенные действия и требовать от других лиц воздержания от поведения, нарушающих его право. Возложение на собственника обязанности совершения определенных действий, в отличие от обязанности воздерживаться от определенных действий не имеет ничего общего с ограничениями, так как не урезает и не затрудняет его в осуществлении собственнических правомочий, но может являться элементом иного правоотношения. ■

Для решения проблем, связанных с эксплуатацией и содержанием общего имущества в многоквартирном доме жизненно необходимо управлять им. Сособственники, управляя общим имуществом, совершают определенные действия и могут с одной стороны, требовать от других лиц воздержания от поведения, нарушающих их право, с другой стороны, обязаны согласовывать все вопросы с другими участниками долевой собственности. При этом, на наш взгляд, данные действия не умоляют реализацию правомочий сособст-венников в объеме, предоставленном законодательством, поэтому не могут рассматриваться в качестве ограничений.

Управление общим имуществом в многоквартирном доме является многогранной деятельностью, поэтому вполне объяснимы трудности, которые возникают в процессе ее реализации. Обозначим некоторые из них. Во-первых, центральной проблемой, с которой столкнулись собственники жилья, является необходимость производства капитальных ремонтов в большинстве многоквартирных домов. Техническое и санитарное состояние общего имущества требует существенных вложений. Самостоятельно решить проблемы, накопившиеся в жилищно-коммунальной сфере за годы социалистического хозяйствования домовладельцы не в состоянии. На наш взгляд, государству, прежде чем переложить обязанность по содержанию и ремонту обще го имущества в многоквартирных домах на плечи собственников, необходимо было передать его в надлежащем состоянии. Во-вторых, по ЖК РФ все решения, связанные с управлением многоквартирным домом, принимаются на общем собрании собственников помещений. При этом, объединение в общее собрание является не добровольным, а обязательным в силу закона, равно как и его решения. Инициативность домовладельцев мотивированна не сознательностью, а нормативным предписанием, что вызывает сомнения в достижении успеха. В-третьих, управление многоквартирным домом сложный вид деятельности, требующий не общих навыков житейской целесообразности, а специальных знаний и опыта. Поэтому первоначально большинство сособ-ственников передадут обязанность по управлению общим имуществом специализированным юридическим лицам. В связи с этим вполне вероятна угроза злоупотребления положением на рынке жилищно-коммунальных услуг со стороны управляющих организаций, целью которых является извлечение прибыли из данного вида деятельности.

Подводя итог рассуждениям о правовой сущности управления общим имуществом в многоквартирном доме можно утверждать, что управление является обязанностью сособ-ственников и входит в содержание правоотношения долевой собственности. Так как при осуществлении этой специфической обязанности возникают разнообразные проблемы необходимо дальнейшее совершенствование законодательства для их устранения.