Управление системой жилищно-коммунального хозяйства: опыт Германии

В качестве одной из главных проблем относительно управления жилыми домами в настоящее время в России выступает повышение качества жилищных и коммунальных услуг, выявление меры ответственности управляющей компании, формирование эффективной системы управления. Обозначенную проблему следует решать не сразу, а по определенным этапам, и даже может, применив зарубежный опыт управления многоквартирными домами и реализуя все то, что можно лучше всего применить в российскую практику. Этим и обусловлена актуальность исследуемой темы.

Следует отметить, что во всем мире имеется большой опыт по управлению ЖКХ, который является разнообразным, и который основывается на национальных особенностях, на уровне экономического развития. С данной точки зрения очень интересен опыт Германии. Целью исследования является изучение и анализ тенденций и мирового опыта развития ЖКХ на примере Германии. Объектом исследования выступает опыт развития и функционирования ЖКХ в Германии; предмет исследования – система управления ЖКХ в данной стране.

Рассматривая опыт той работы, которая была проделана в жилищной и коммунальной сферах, по истечению большого периода времени после объединения Германии, можно лишь удивляться тому, насколько глобальными являются перемены. Причем, государство, которое представлено в лице Министерства строительства, жилья, и транспорта, вместе с администрацией земель, вплоть до настоящего времени осуществляют координацию (законодательного, методологического, программно-целевого, финансового аспектов) процессов преобразований данного социально-значимого сектора национальной экономики.

В тот момент, когда происходило объединение в Восточной Германии, состояние регулирования ЖКХ очень были похожи на то, что сейчас наблюдается в России [1]. В настоящее время в Германии законодательством отмечены организационные принципы жилищных кооперативов: внутренняя демократия; экономическая поддержка членов кооперативов; самоорганизация и взаимопомощь, солидарная ответственность и некоммерческая деятельность [2, c.137].

В качестве отличительной особенности таких кооперативов можно отметить то, что гражданин Германии должен вступить в товарищество приобретая квартиру в собственность, и ни один из собственников квартиры не имеет права отказаться от вступления в товарищество. Кроме этого, все решения, которые связаны с осуществлением ремонта, либо модернизацией жилья, принимаются, учитывая кроме конструктивных особенностей здания, еще и то, какие социальные группы проживают в нем.

В каждом многоквартирном доме есть управдом или домоуправление. В сферу их ответственности входят организационные вопросы по управлению домом. На каждой лестничной клетке вывешиваются нормативы и правила совместного проживания. Чаще всего они предписывают соблюдение порядка и чистоты в подъездах и на придомовой территории. Если домоуправления нет, то все обязанности по решению вопросов оказания коммунальных и жилищных услуг, уборке снега и мусора ложатся на жильцов дома.

Структура жилищного фонда в Германии представлена на рисунке 1.

Рис. 1. Структура жилищного фонда в Германии [Источник: Жилищно-коммунальный комплекс Германии. Практика. Инновации [Электронный ресурс], URL: —.html]

В собственных квартирах проживают 42% жителей Германии (рис. 1.). Многие немцы арендуют жилье. В этом случае собственник подъезда или всего дома, или его представитель собирает с квартирантов оплату за наем и обслуживание, а остальные платежи уходят непосредственно коммунальщикам, по договору с ресурсоснабжающей организацией. Также можно нанять уборщицу или дворника, но некоторые жители на этом экономят. Часто обязанность уборки распределена между всеми жильцами, это прописано у каждого в договоре найма. Существует график, по которому каждый отвечает за участок лестницы или двора. Если на вашем участке прохожий или один из жильцов поскользнется из-за того, что вы вовремя не провели уборку, то ваша страховка покроет лечение и другой ущерб потерпевшему.

На немецком рынке съемного жилья Германии квартплата разделяется на две части. Первая часть – это «холодная» арендная плата, под которой понимают отмеченную в договоре стоимость жилплощади, установленная владельцем недвижимости, самостоятельно, с учетом сформированной в данном месте средней цены сдаваемого в аренду квадратного метра. С данной суммы арендодатель уплачивает подоходный налог [3, c.82].

Что касается второй части квартплаты - это «побочные расходы». В данном случае под ними понимаются расходы, которые связаны с содержанием, эксплуатацией жилья. По сути их несет владелец, однако квартиросъемщик по договору аренды их компенсирует.

Для того чтобы осуществить накопления средств для проведения либо мелкого, либо капитального ремонта здания, мест общественного пользования применяют коммунальную кассу. Каждый год, проводя собрание, домоуправление и владельцы решают о том, какие мероприятия, следует проводить в доме (покраска фасада, установка лифта, ремонт площадки и прочее), а также о том, какой объем средств требуется для этого, и сколько средств будут вносить владельцы в коммунальную кассу. Данные решения принимаются большинством. После того, как решение принято окончательно, каждый владелец, каждый месяц, осуществляет взнос в коммунальную кассу, по прошествии некоторого времени, данные средства используют по назначению.

В среднем можно отметить, что сумма взносов колеблется 20-40 евро. Они зависят от того, какая стоимость и объем запланированных работ. В тех домах, которые запланировали капитальный ремонт, данная сумма может быть выше указанных значений. После того, как куплена квартира, новый хозяин выступает в качестве косвенного владельца той части денег, которая внесена прошлым собственником в коммунальную кассу [4].

Следует отметить, что значительная поддержка в правовом и нормативно-методическом обеспечении жилищных предприятий отмечается со стороны организованных в Германии в 90-е гг. ХХ в. жилищных союзов.

На сегодняшний день можно отметить два жилищных союза: GDW (VerbandderWohnungswirtschaft) и Bundesfachverband Wohnungund

Immobilienverwaltere. V., объединяющие в себе разные жилищные предприятия, кооперативы и товарищества. Членство в данных союзах является добровольным и основанным на взносах, оплачиваемых предприятиями в зависимости от того, какое количество обслуживаемых квартир. Сейчас, данные союзы содержат в себе 4800 членов, или 9,7 млн. квартир [5].

Итак, схему управления ЖКХ в Германии можно представить следующим образом (рис. 2.):

Рис. 2. Схема управления системой ЖКХ в Германии

[Источник: Составлено автором на основе изученного материала]

В среднем стоимость коммунальных услуг в Германии такая:

• -    Отопление 128€/мес;

• -    Электричество 0,29€ за кВт/ч;

• -    Водоснабжение €0,30-0,80 за куб. м;

• -    Газ €3-4 за куб. м;

• -    Телевидение ≈18€/мес;

• -    Интернет от 10€/мес;

• -    Стационарный телефон от 15€/мес;

• -    Домоуправление ≈20-40€/мес;

• -    Накопительный фонд дома от €15 за кв. м в месяц.

Все очень дорого, но и претензий к обслуживанию нет никаких: в подъездах всегда чисто и горят лампы, детские площадки ремонтируются, мусор вывозится, а мусорные контейнеры моются. Все работает как часы, никаких сбоев в работе электричества, никто не отключает горячую воду или отопление. И это существенным образом отличает опыт Германии от российского. Рассмотрим таблицу 1, где даны различные показатели по России и Германии, в том числе и расходы на жилье:

Таблица 1

Сравнение расходов в сфере ЖКХ в России и Германии [6]

Критерий	Россия	Германия
Условия проживания среднестатистического гражданина	квартира в кирпичной пятиэтажке без лифта и парковки площадью 45-47 кв.м. (износ здания – более 50%)	квартира в панельном доме площадью 65 кв. м с двумя спальнями, совмещённым санузлом, кухней-гостиной и местом на общей парковке
Средняя заработная плата	33 000 руб.	90 000 руб.
Расходы на жилье, руб./мес	до 5 500 руб. зимой	12 500 руб.
Расходы на жилье, % от бюджета семьи	16,6%	13,6 %

[Источник: Сергеева Д. Квартплата в России и Европе – сколько стоят услуги ЖКХ [Электронный ресурс], URL: ]

Результаты неутешительные: типичный житель России при наиболее скромном доходе вынужден отдавать относительно больший процент семейного бюджета на оплату счетов, чем гражданин Германии. Конечно, многоквартирные дома в Германии функционируют по аналогии с отечественными ТСЖ. В какой-то мере Россия в данном вопросе переняла немецкий опыт ЖКХ. Оплата за коммунальные услуги также делится: часть направляется на мелкие ремонтные работы, обслуживание, уборку и вывоз мусора, часть – на капремонт. Однако если сравнивать с Германией, наша страна придерживается политики субсидирования цен в социальных целях. Это вкупе с низкой оснащенностью квартир счетчиками в итоге приводит к обобществлению и усреднению расходов как на уровне ТСЖ, так и на уровне государства, а значит, и к понижению стимулов к рациональному ведению хозяйства, экономии и модернизации оборудования. В Германии, напротив, государственная политика, устройство ЖКХ и персонализация расходов создает стимулы сокращать потребление и совершенствовать оборудование – как для поставщиков, так и для конечных потребителей коммунальных услуг.

В России минимальный размер платежей устанавливается субъектом РФ, а в Германии местные власти к взносам на капремонт вообще никакого отношения не имеют. Все решают ТСЖ – и соответственно в полной мере отвечают за свои решения. Ежемесячные взносы на капремонт составляют примерно 40 евроцентов за 1 кв. метр ремонта (32 руб.).

Здесь также законодательством установлены высокие требования к управляющему недвижимостью: он должен иметь высшее образование и квалификацию экономиста, инженера, юриста или социального работника, а также обладать такими личностными качествами, как коммуникабельность, умение вести переговоры, разрешать конфликты. В России такая практика отсутствует вовсе, что говорит о том, что нашей стране есть чему поучиться у Германии.

Таким образом, немецкие тарифы существенно превышают российские. Однако это отношение становится гораздо меньше при учете таких факторов, как энергоэффективность оборудования и инфраструктуры, средний доход и дополнительные источники прибыли для ТСЖ.

Следует отметить, что опыт Германии относительно восстановления работоспособности ЖКХ является очень привлекательным. Основным принципом является эффективность и экономия. Управление в сфере ЖКХ рассматривается как отдельный вид предпринимательской деятельности, за которую управляющая организация получает вознаграждение от собственников помещений, а ответственность перед ними за содержание здания несет объединение (товарищество) собственников жилья. Все основные управленческие решения (прежде всего, по распоряжению финансами и заключению договоров на закупку товаров и услуг) принимаются руководящими органами данных объединений.