Управление земельными ресурсами на местном уровне (судебно-правовые аспекты)

А.В. Лёмин заместитель начальника Департамента градостроительства, архитектуры, землеустройства и экологии администрации города Абакана

Принятие нового Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) явилось важным событием в жизни нашей страны, поскольку отсутствие стабильности в вопросе о земле тормозило развитие рыночных отношений.

Положения этого важнейшего документа вызвали кривотолки и споры в юридической науке и практике, в правоприменительной деятельности. Несмотря на разные подходы к оценке нового ЗК РФ, социальноэкономическое значение принятия этого документа велико.

Не для кого из специалистов не является секретом, что земельное законодательство в целом и новый Земельный кодекс в частности создали ряд правовых коллизий. Кодекс содержит большое количество отсылочных статей, оставляя тем самым решение массы земельных проблем подзаконным нормативным актам, принятие которых откладывается. Отдельные нормы ЗК РФ нередко вступают в заметное противоречие с нормами гражданского законодательства. Так, в частности, ЗК РФ предусматривает постепенный отказ от права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения земельными участками, переход на право аренды и право собственности. В связи с этим очевидно появление огромного количества подлежащих рассмотрению в судебном порядке земельных споров по поводу защиты этих прав как самостоятельных объектов земельных отношений.

На практике комментарии к законодательству и разъяснения компетентных специалистов не всегда совпадают с позициями арбитражных судов и судов общей юрисдикции по применению отдельных норм законодательства. В подтверждение этого можно привести несколько примеров:

Закрытое акционерное общество (ЗАО) «Обувная фирма «Манаков и К» города Абакана обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с требованием признать недействительным ненормативный акт администрации города Абакана об отказе в приобретении в собственность земельного участка.

Фактические обстоятельства дела состоят в том, что ранее, владея земельными участками на праве бессрочного пользования, истец в соответствии с правом, предоставленным ему статьей 28 Земельного кодекса Российской Федерации (приобретение прав на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности), обратился с заявлением о выкупе в собственность земельных участков в городе Абакане по улице Тараса Шевченко, 67 и 67а. под объектами недвижимости, принадлежащими истцу на праве собственности.

Администрация города Абакана выразила в письме отказ в удовлетворении заявления по причине отсутствия поправочных коэффициентов, применяемых при формировании цены на землю, утверждаемых Правительством Российской Федерации в соответствии с пунктом 3 статьи 2 Закона Российской Федерации «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Не согласившись с отказом, истец, т. е. ЗАО «Обувная фирма «Манаков и К» обжалует его в судебном порядке по изложенным ранее основаниям.

Исследовав обстоятельства дела, Арбитражный суд Республики Хакасия принял решение об отказе в удовлетворении иска.

В мотивировочной части решения Арбитражного суда указанно следующее.

Отказывая истцу в выкупе земельных участков, ответчик, т. е. администрация города Абакана, правомерно сослался на отсутствие поправочных коэффициентов, участвующих при формировании продажной цены, т. к. они не утверждены Правительством Российской Федерации, как того требует Закон Российской Федерации «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», что свидетельствует об отсутствии механизма осуществления предоставленного ЗК РФ права выкупа земли в собственность.

Предвидя возникновение такой ситуации, законодатель в статье 3 Закона Российской Федерации «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрел возможность осуществления юридическими лицами своего права на приобретение земли в собственность до 1 января 2004 года.

В соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, обжалуя ненормативный акт органа власти, истец должен доказать, что этот ненормативный акт противоречит законам или иным нормативным актам, а также нарушает права и охраняемые законом интересы заявителя иска.

В рассматриваемом случае отсутствуют оба условия для признания ненормативного акта недействительным, т. к. изложенный анализ норм свидетельствуют об их соблюдении ответчиком, а также о том, что право истца не нарушено, т. к. осуществимо при наличии всех составляющих его элементов и сохраняется за ним до 1 января 2004 года.

В связи с изложенным доводы истца признаны судом несостоятельными и в иске отказано. Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда принятое судом решение оставлено без изменения.

Рассмотрим еще один интересный процесс, судебные заседания по которому пока продолжаются, связанный с применением пункта 5 статьи 20 ЗК РФ, который гласит, что граждане, обладающие земельными участками, имеют право на однократное, бесплатное приобретение в собственность земельных участков. Дело в том, что некоторые граждане-предприниматели обладают земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования площадью в несколько гектаров. В то время как юридические лица вынуждены выкупать земельные участки под объектами недвижимости, граждане-предприниматели в соответствии с законодательством могут приобретать их в собственность бесплатно, причем под точно такими же объектами недвижимости, что приводит к довольно существенным потерям бюджета. В приведенном далее примере у гражданина находится в постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок площадью 22 гектаров для эксплуатации зданий мясокомбината.

Индивидуальный предприниматель Ромашов В.М. обратился в Арбитражный суд Республики Хакасия с иском о признании недействительным отказа в бесплатном предоставлени ему и в собственность земельного участка в городе Абакане по улице Пушкина, выраженный в письме администрации города Абакана.

Отказ мотивирован тем, что, поскольку спорный земельный участок выделялся для предпринимательской деятельности, то к этим отношениям применяются правила, регулирующие деятельность юридических лиц, в связи с чем пункт 5 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации о бесплатном предоставлении земельного участка не применим.

Истец, не согласившись с решением суда, обжалует его на том основании, что пунктом 5 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации установлено право граждан на безвозмездное приобретение в собственность земельного участка, находящегося в его постоянном (бессрочном) пользовании.

Арбитражный суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные ими доказательства, пришел к выводу о правомерности иска.

Фактические обстоятельства дела состоят в том, что с приобретением недвижимых объектов, расположенных в городе Абакане по улице Пушкина, истец приобрел право бессрочного пользования земельным уча- стком площадью 22 гектара для их эксплуатации.

Как право собственности на объекты недвижимости, так и право бессрочного пользования земельным участком по указанному адресу зарегистрированы Регистрационным центром по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Республики Хакасия, что подтверждается соответствующими свидетельствами, представленными в дело.

Суд считает, что истец получил незаконный отказ в удовлетворении заявления, поскольку право гражданина на безвозмездное получение в собственность земельного участка, находящегося в его бессрочном пользовании, закреплено ЗК РФ. При этом Земельный кодекс не разделяет граждан по статусу и предоставляет возможность воспользоваться этим правом один раз. Аналогичное правило закреплено в статье 36 ЗК РФ и соответствует принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, установленному статьей 1 ЗК РФ.

Ссылка ответчика, т. е. администрации города Абакана, на Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) в этом случае неосновательна, т. к. она уравнивает граждан и юридических лиц в сфере предпринимательской деятельности, но не в земельных отношениях, регулируемых специальным законом – Земельным кодексом Российской Федерации. Напомню, что пункт 3 статьи 23 ГК РФ гласит, что к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, применяются правила, которые регулируют деятельность юридических лиц, если иное не вытекает из закона и иных правовых актов.

Таким образом, по результатам рассмотрения спора иск предпринимателя Ромашова В.М. о признании недействительным отказа в бесплатном предоставлении ему в собственность земельного участка Арбитражным судом Республики Хакасия удовлетворен.

Постановлением суда апелляционной инстанции указанное решение оставлено без изменения. В мотивировочной части судом отмечено, что Земельный кодекс Российской Федерации не разграничивает граждан по статусу. При регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.

Согласно ЗК РФ нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать ЗК РФ.

Таким образом, нормы Земельного кодекса Российской Федерации имеют приоритет перед нормами Гражданского кодекса Российской Федерации в части регулирования отношений по использованию земель.

Однако постановлением Федерального арбитражного суда кассационной инстанции Восточно-Сибирского округа решения первой и второй инстанции отменены, и дело предано на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По мнению кассации, судом первой и второй инстанции не изучена связь между заявлением о бесплатном предоставлении земельного участка в собственность и осуществлением предпринимательской деятельности гражданина Ромашова, а следовательно, не изучено применение норм пункта 3 статьи 23 ГК РФ.

При повторном рассмотрении дела в первой инстанции Арбитражного суда Республики Хакасия суд пришел к выводу, что заявление гражданина Ромашова о бесплатной передаче земельного участка в собственность связано с осуществлением им предпринимательской деятельности – земельный участок необходим индивидуальному предпринимателю Ромашову Владимиру Михайловичу для эксплуатации зданий и сооружений, приобретенных им для осуществления хозяйственной деятельности.

Поскольку спорный земельный участок используется истцом в ходе осуществления предпринимательской деятельности, то к возникшим правоотношениям сторон по безвозмездной передаче в собственность земельного участка подлежит применению статья 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 3 которой установлено, что к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно, применяются правила Гражданского кодекса Российской федерации, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношений.

Таким образом, этот земельный участок не может быть предоставлен безвозмездно в собственность в соответствии с положениями Земельного кодекса.

Постановлением апелляционной инстанции арбитражного суда решение оставлено без изменения.

Андриянов В.А. обратился в суд с иском к администрации города Абакана о признании права бессрочного пользования земельным участком общей площадью 707,1 квадратных метра, расположенным в городе Абакане по улице Крылова, на котором находится объект незавершенного строительства, а также о признании недействительным постановления мэра города Абакана, которым указанный земельный участок предоставлен истцу в аренду.

Гражданин Андриянов мотивировал исковые требования тем, что в соответствии с договором на долевое участие в строительстве пристроенного здания с магазином смешанных товаров и соглашением о выделении доли из общего имущества акционерного общества закрытого типа (АОЗТ) «Стройиндустрия, Магдалин и коллектив» истцу был передан незавершенный строительством объект недвижимости – фундамент с подвалом пристройки к 157-квартирному жилому дому, расположенному в городе Абакане по улице Крылова.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия установлены факт передачи истцу указанного объекта недвижимости, факт принадлежности его истцу на праве собственности, а также факт нахождения указанного объекта недвижимости на зе- мельном участке, принадлежащем АОЗТ «Стройиндустрия, Магдалин и коллектив» на праве бессрочного пользования. В последствии АОЗТ «Стройиндустрия, Магдалин и коллектив» в процессе банкротства было ликвидировано.

Полагая, что земельный участок принадлежит Андриянову В.А. на праве бессрочного пользования, последний обратился в администрацию города Абакана с требованием о выдаче документа, удостоверяющего его право бессрочного пользования на землю. Однако постановлением мэра города Абакана спорный земельный участок был передан истцу в аренду сроком на 3 года. Не согласившись с изменением правового режима землепользования, Андриянов В.А. обратился в суд с названным иском.

Вместе с тем истец указал, что при передаче ему спорного земельного участка в аренду, ответчиком были нарушены нормы материального права, а именно статьи 182 и 183 ГК РФ, поскольку представитель истца Винокуров С.В., действующий на основании доверенности, не имел полномочий на оформление земельного участка в аренду от имени Андриянова В.А., вышел за пределы предоставленных ему полномочий, на что ответчик не обратил должного внимания, и самостоятельно изменил правовой режим землепользования, предоставленный истцу законом.

Между тем администрация города Абакана считает, что спорный пункт постановления мэра города Абакана от 5 марта 2002 года соответствует статье 20 Земельного Кодекса Российской Федерации, которая устанавливает, что земельные участки предоставляются физическим и юридическим лицам в аренду или в собственность за плату.

Суд находит, что доводы истца подтверждаются материалами дела. Статьей 37 Земельного кодекса РСФСР установлено, что при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

Таким образом, суд находит, что земельный участок общей площадью 707,1 квадратных метра, расположенный в городе Абакане по улице Крылова, 96, принадлежит истцу на праве бессрочного пользования.

В заключение можно сказать, что анализ судебной практики по разрешению земельных споров даже по отдельно взятому реги- ону показывает наличие некоторых пробелов в законодательстве, которые, хочется надеяться, будут решены не только при рассмотрении конкретных ситуаций в судебном порядке, но и путем принятия соответствующих нормативных правовых актов по решению тех или иных вопросов земельного законодательства.

АРБИТРАЖНЫЕ УПРАВЛЯЮЩИЕ

Международная академия оценки и консалтинга проводит обучение арбитражных управляющих по Единой программе подготовки арбитражных управляющих, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 5 мая 2003 года № 108. Программа включает перечень учебных дисциплин и тематику занятий для приобретения арбитражными управляющими знаний, умений и навыков, необходимых для выполнения функциональных обязанностей в соответствии с предъявляемыми должностными требованиями.

Программа состоит из четырех разделов:

• •    правовое обеспечение арбитражного управления и деятельности арбитражных управляющих (152 часа);

• •    бухгалтерский учет и финансовый анализ при проведении арбитражного управления (144 часа);

• •    оценка объектов арбитражного управления (64 часа);

• •    менеджмент кризисного предприятия (120 часов).

Общий объем программы составляет 480 академических часов.

Занятия проводят преподаватели института, доктора и кандидаты наук, а также практикующие специалисты в области оценочной деятельности, бухгалтерского учета и аудита, финансового анализа и финансового менеджмента, регулирования процессов финансового оздоровления.

Обучение осуществляется с отрывом от работы:

• •    полный курс обучения (60 рабочих дней) - для лиц, не проходивших обучение по Типовой программе подготовки специалистов по антикризисному управлению, утвержденной распоряжением Федеральной службы России по финансовому оздоровлению и банкротству от 19.11.2001 № 355-р;

• •    экстернат (41 час) - для лиц, ранее обучившихся по Типовой программе подготовки специалистов по антикризисному управлению.

Слушатели, прошедшие обучение, сдают теоретический экзамен. Протоколы с результатами теоретического экзамена направляются в Министерство юстиции Российской Федерации для учета.

По итогам обучения слушателям вручается свидетельство государственного образца, дающее право на ведение деятельности в области арбитражного управления.

Полный курс	480 ч.	свидетельство	32000 р.
Экстернат	41 ч.	свидетельство	8800 р.

Обучение проводится ежемесячно. Занятия начинаются по мере комплектования групп.

Звоните прямо сейчас 1290001, 1290077