Ущемление интересов различных субъектов при установлении санитарно-защитных зон и других обременений, и ограничений в отношении земельных участков

В настоящее время на территории Российской Федерации, согласно данным ЕГРЮЛ, зарегистрировано около четырех миллионов предприятий и различных организаций, которые без исключений, в зависимости от деятельности, обязаны в установленном законодательством порядке устанавливать свои санитарнозащитные зоны. Некоторые предприятия и различные организации были построены еще в послевоенное время. И тогда их санитарно-защитные зоны не пересекали ни чью собственность и проблем у собственников земельных участков не было. Но, время идет. Проходит процесс стремительной урбанизации. Территории субъектов Российской Федерации застраиваются все больше и больше. И эти же санитарнозащитные зоны начинают накладываться на земельные участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства. И у собственников земельных участков возникает проблема. Как начать, к примеру, реконструкцию определенного здания, если настоящим законодательством установлены определенные ограничения и обременения? Данная проблема достаточно актуальна, с ней сталкиваются огромное количество людей в наше время. Разберем данную тематику в ходе нашей работы.

Санитарно-защитные зоны, зоны, территории которых предназначенные для особого использования, зоны культурного наследия, зоны реконструкции представляют особый интерес для исследования правовых методов регулирования их использования различными субъектами экономической деятельности, а также неправомерных действий, затрагивающих их интересы.

Обременения и ограничения использования отдельных категорий земель закреплены в ст. 104, 106, 107 Земельного кодекса РФ [2]. Польза или вред от подобного регулирования государством порядка использования отдельных территорий?

Раскроем данный вопрос с позиций различных субъектов. К примеру: в некотором городском поселении «N» по соседству расположены: жилой сектор, завод, линии электропередач, сети газопровода, водопровода, канализации, асфальтированная дорога и храм с прилегающим кладбищем, который является объектом культурного наследия. Казалось бы, созданы условия для реализации гражданина практически во всех сферах: территория для проживания, возможность трудоустройства, удовлетворения культурных и духовных потребностей. При этом, один из собственников земельного участка, пред- назначенным для индивидуального жилищного строительства, принял решение в рамках своего конституционного права, закрепленного в ст. 35, 36, 40 Конституции РФ [3], снести старый дом и построить новый. Будучи законопослушным гражданином, для осуществления своего решения обратился в орган местного самоуправления за разрешительными документами на строительство, подал уведомление о планируемом строительстве. В ответ вместо положительного решения он получает уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства и недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке. Причинами выдачи документа послужили: расположения земельного участка в санитарно-защитной зоне промышленного предприятия согласно Правилам землепользования и застройки территории (части территории) городского поселения «N», зоне объекта культурного наследия XIX века, частично в границах охранно-защитной зоны объектов электросетевого хозяйства.

Земельный участок был выделен в довоенное время его прадеду под строительство жилого дома. Имеется карточка застройщика, согласованная всеми инстанциями того времени, план участка с размерами, домовая книга. Позже дед вступал в наследство после отца и получал соответствующее свидетельство о праве на наследство по закону, в начале 90-х получил постановление о выделении ему земельного участка и оформил свидетельство на собственность. В начале 2000-х собственник получил домовладение и земельный участок в порядке наследования по завещанию после отца, что подтверждено нотариально и зарегистрировал свои законные права в Управлении РОСРЕЕСТРА, о чем имеется запись регистрации. Обременений и ограничений в использовании земельного участка в едином государственном реестре недвижимости не числиться, границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, споров со стороны смежных землепользователей нет. Все документы оформлены в соответствии с требованиями законодательства, а в частности Земельного Кодекса РФ, Федерального закона от 24.07.2007 «О кадастровой деятельности» [4], однако возможности у собственника распорядиться своим имуществом нет.

Рассмотрим вопрос с позиции другого экономического субъекта – юридического лица – завода, непосредственная близость санитарно-защитной зоны которого препятствует получению разрешительных документов на строительство жилого дома собственнику земельного участка, предназначенного под индивидуальное жилищное строительство. Построенный в послевоенное время завод производит высококачественную и конкурентоспособную продукцию, которая с успехом реализуется не только на внутреннем рынке, но и экспортируется. Созданные рабочие места обеспечивают жителям города «N» стабильный доход. В начале 90-х заводу на основании постановления был предоставлен земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования и выдано соответствующее свидетельство. В 2000-х земельный участок был оформлен в собственность завода, о чем внесена соответствующая запись регистрации Управлением РОСРЕЕСТРА. Границы земельного участка завода установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства ст. 39 Федерального закона от 24.07.2007 «О кадастровой деятельности». Споров со стороны смежных землепользователей не выявлено. При строительстве завода были соблюдены все необходимые нормы и правила, в том числе и получено положительное заключение санитарных органов о соответствии величины санитарно-защитной зоны проектируемого предприятия санитарной классификации производств, в пределах которой завод не имеет право допускать застройку жилыми домами и должен ответственно следить за исполнением данных положений.

Нормативно-правовая основа регулирования земельных отношений со времен постройки завода претерпела значительные изменения, в том числе и требования в от- ношении оформления санитарнозащитных зон. В настоящее время в силу п.8 ст.26 Федерального закона от 03.08.2018 №342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» [5] (далее ФЗ №342-ФЗ) до 1.01.2025 зоны с особыми условиями использования территорий считаются установленными в случае отсутствия сведений о таких зонах в Едином государственном реестре недвижимости, если такие зоны установлены до 1.01.2022 года путем принятия решения Главного государственного санитарного врача. Тем не менее, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 03.03.2018 №222 [6], а также пунктов 14 ст.26 ФЗ №342-ФЗ сведения о санитарнозащитной зоне и ограничения использования земельных участков должны быть внесены в ЕГРН до 01.01.2025. К решению об установлении (изменении) санитарнозащитной зоны прилагаются сведения о границах такой зоны, которые должны содержать наименование административнотерриториальных единиц и графическое описание местоположения границ такой зоны, перечень координат характерных точек ее границ в системе координат, используемой для ведения ЕГРН, которые выполняются кадастровыми инженерами.

Санитарно-защитные зоны на момент спорных правоотношений устанавливаются в порядке, определенном СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», утвержденным Постановлением Главного государственного врача РФ от 25.09.2007 №74 [7]. Установление размеров санитарно-защитных зон для промышленных объектов и производств проводится при наличии проектов санитарно-защитных зон с расчетами загрязнения атмосферного воздуха, физического воздействия на атмосферный воздух, с учетом результатов натурных исследований и измерений атмосферного воздуха, уровней физического воздействия на атмосферный воздух, выполненных в соответствии с программой наблюдений, представляемой в составе проекта.

Что особенно важно, в санитарнозащитной зоне предприятий не допускается размещать жилую застройку, включая отдельные жилые дома, и коллективные или индивидуальные дачные и садовоогородные участки.

Для промышленных объектов и производств III, IV и V классов опасности размеры санитарно-защитных зон могут быть установлены, изменены на основании решения и санитарно-эпидемиологического заключения Главного государственного санитарного врача субъекта РФ или его заместителя. Из вышеперечисленного следует, что завод обязан провести кадастровые работы по постановке на кадастровый учет санитарно-защитную зону до 2025 года. При этом возникает следующая проблемная ситуация - заводу необходимо разработать проектную документацию, отвечающую требованиями действующего законодательства.

Возникает справедливый вопрос: если в едином государственном кадастре недвижимости отсутствуют данные о координатах характерных точек санитарнозащитной зоны завода, то как собственник земельного участка, предоставленного под индивидуальное жилищное строительство, получил отказ в выдачи разрешительных документов на строительство. Ответ на вопрос кроется в утвержденных правилах землепользования и застройки городского поселения «N», где нанесены расчетные санитарно-защитные зоны предприятий. Именно ссылаясь на этот документ орган местного самоуправления отказывает собственнику земельного участка, предоставленного под индивидуальное жилищное строительство в выдаче разрешительных документов на строительство.

С позиции обслуживающих систем -линии электропередач также возникают неоднозначные вопросы. Объекты электросетевого хозяйства и их охранные зоны - это наиболее значимые препятствия на пути получения разрешительных документов на строительство дома. В нашем случае линии электропередач расположены за границами земельного участка, предоставленного под индивидуальное жилищное строительство. Установленные охранные зоны линий электропередач не затрагивают пятно застройки нового дома. Получить согласования у собственников сетей возможно и реально, но за определенную плату, которую выставляют они сами. Счет-договор, выставленный собственником сетей, является офертой. При этом возникает справедливый вопрос: по какой причине собственник участка не был уведомлен о строительстве данного объекта. Обращаясь к законодательной базе понимаешь, что согласно пп. 5 п. 5 ст. 8, п. 1 ст. 10, п.5.1 ст.34 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [8] сведения о том, что участок полностью или частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий, включаются в кадастр недвижимости, который является составной частью единого государственного реестра недвижимости. Также в реестр границ в составе единого государственного реестра недвижимости вносятся сведения о самих зонах, в том числе индивидуальные обозначения таких зон и описание местоположения их границ, реквизиты решений органов государственной власти (местного самоуправления) об установлении/изменении таких зон, содержание ограничений использования объектов недвижимости. Правообладатели земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества, находящихся в границах зон с особым использованием территорий, должны быть уведомлены органом регистрации прав о внесении сведений о зоне в ЕГРН.

С позиции интересов религиозной организации, в утвержденных правилах землепользования и застройки городского поселения «N» в нашем примере нанесены расчетные охранные зоны объектов культурного наследия. Согласно ст. 34 и ст. 34.1 Федерального закона от 25 июня 2002 г. №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» [9] охранной зоной объектов культурного наследия является территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении уста- навливается особый режим использования земель и земельных участков, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство. Решения об установлении, изменении зон охраны объектов культурного наследия, отнесенных к особо ценным объектам культурного наследия народов РФ, объектов культурного наследия, включенных в Список всемирного наследия, принимаются согласно настоящего федерального закона и регулируются федеральным органом охраны объектов культурного наследия. Решение о прекращении существования зон охраны указанных объектов культурного наследия принимается федеральным органом охраны объектов культурного наследия. Границы защитной зоны объекта культурного наследия устанавливаются в соответствии с настоящим федеральным законом, с особыми положениями для каждого вида объектов. Региональный орган охраны объектов культурного наследия вправе принять решение, предусматривающее установление границ защитной зоны объекта культурного наследия, ссылаясь на порядок, установленный Правительством Российской Федерации.

Анализируя нормы законодательства, применительно к рассматриваемой ситуации можно сделать вывод, что вопрос установления охранных зон объекта культурного наследия неизбежен.

Несовершенство утвержденных административными органами генеральных планов и правил землепользований застройки территорий, размытые сроки исполнения законодательных актов незначительная материальная ответственность, установленная законодательством, для одной категории граждан являются причинами невозможности реализации законных прав и интересов для другой категории граждан. В соответствии со ст. 55 Федерального Закона от 30.03.1999 г. №52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» [10] предусмотрена ответственность за нарушение санитарного законодательства, а именно устанавливается дисциплинарная, административная и уголовная ответственность в соответствии с законодательством Российской

Федерации. В соответствии со ст. 6.3, ч.1 ст.19.5 КоАП РФ [11] нарушение законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения влечет наказание для юридических лиц в виде административного штрафа от 10 тысяч до 20 тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток. Невыполнение в срок законного предписания органа (должностного лица), осуществляющего государственный надзор (контроль), влечет наказание для юридических лиц в виде административного штрафа от 10 тысяч до 20 тысяч рублей. Всё это приводит к многочисленным судебным разбирательствам.

Одним из таких примеров является определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 15.02.2018 № 10-АПГ17-14. Судебная коллегия рассмотрела в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению гражданина о признании недействующим в части Генерального плана города. Решением областного суда заявление было удовлетворено, а именно в части отображения на схеме «Комплексная оценка территории, проектные предложения по охране окружающей среды», санитарно-защитных зон от территории Хладокомбината в размере 100 м и от территории ОАО «Маяк» в размере 100 м. Судом было принято решение: сократить территории санитарно-защитных зон двух предприятий до 50 м.

Таким образом, территориальная зона и вид разрешительного использования земельного участка, гражданина, подавшего заявление, допускают строительство жилых домов. В градостроительном плане земельного участка воспроизведены отображения на схемах Генерального плана города и Правила землепользования и застройки санитарно-защитных зон в границах земельного участка.

При рассмотрении Арбитражным судом по Московской области дела № А41-20317/11 было удовлетворено требование совхоза о взыскании убытков в виде потери рыночной стоимости земельного участка, вызванной распространением на часть его территории санитарно-защитной зоны, установленной вокруг межпоселенческого кладбища.

Смоленским областным судом было отменено решение суда первой инстанции по делу №33-2445 об удовлетворении требований о взыскании рыночной стоимости земельного участка в связи с невозможностью его использования по назначению в связи с нахождением в санитарнозащитной зоне кладбища и наличием захоронений. Суд сделал вывод, что сам факт нахождения земельного участка в санитарно-защитной зоне не свидетельствует о невозможности его использования по целевому назначению, т.к. согласно СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 в санитарно-защитных зонах допускается размещение сельхозугодий для выращивания технических культур, не используемых для продуктов питания, и, следовательно, права истца не были нарушены (Апелляционное определение Смоленского областного суда от 07.08.2012 по делу №33-2445).

Таким образом, из вышесказанного, можно сделать вывод, что настоящее законодательство Российской Федерации, а именно в сфере земельно-имущественных отношений и санитарно-защитных зон, является несовершенным. Субъекты имущественных отношений не могут время от времени распоряжаться своей территорией по их желанию. Люди вынуждены обращаться в суд и тратить свое драгоценное время из-за того, что их земельный участок, утвержденный и поставленный на учет в установленном законодательном порядке, находится на территории санитарно-защитных зон различных предприятий. Для решения данной проблемы властям Российской Федерации необходимо провести ряд кадастровых мероприятий по всей территории страны и принять поправки в соответствующие федеральные законы и другие нормативно-правовые акты.