Весна за городом

следнее время претендуют исключительно на самые «бюджетные» по цене варианты — таунхаусы и участки без подряда (УБП) на востоке Московской области. Причем речь идет только о собственно проживании — на фоне падения цен минувшей зимой на загородные

Источники:

рис. 1 — Blackwood;

рис. 2 — Welhome.

* Количество новых поселков на 01.01.2011 — 100%.

дома и стагнации цен на землю инвестиции в загородную недвижимость в настоящий момент неэффективны. По крайней мере в краткосрочной перспективе.

Андрей Соловьев, руководитель отдела загородной недвижимости компании Knight Frank : «Несмотря на рост спроса и увеличение предложения в целом по рынку, сделки преимущественно не носят инвестиционного характера — большинство покупателей выбирают дома для собственного проживания».

Ксения Гришковец, маркетолог компании «Пере-свет-Инвест» : «Рынок загородного жилья довольно инертен. Наибольшим спросом пользуются коттеджи и таунхаусы экономкласса: таунхаусы по цене от 5–7 млн руб. (по $1580 за «квадрат»), коттеджи от 6–9 млн руб. Обычно подобные поселки возводят на демократичном юговосточном направлении области.

В последние годы на рынке загородного жилья повысилась доля мультиформатных жилых комплексов (смешан- ной застройки). В данных проектах увеличена плотность застройки и максимально расширена линейка предложений. Уплотнение застройки обусловлено в первую очередь изменениями в спросе со стороны потенциальных покупателей. Просторный дом и большой земельный участок, характерные для коттеджной застройки более дорогого сегмента, сейчас пользуются весьма умеренным спросом, так как в большинстве случаев такие площади являются избыточными, а их содержание в последующем обходится достаточно дорого. Среди всех типов домовладений коттеджи имеют самый высокий уровень эксплуатационных расходов. К тому же многие уже не хотят иметь большой земельный участок, за которым нужно ухаживать.

Популярность таунхаусов повысилась вследствие оптимальной площади таких домов, сопоставимых с квартирой. И тем не менее, это частное двух–трехуровневое владение. Стоимость эксплуатационных расходов при этом ниже, чем для коттеджей, на 25–35%. Довольно привлекательным выглядит небольшой придомовый участок, где можно обустроить как место для отдыха, так и маленькую детскую площадку, без больших усилий по благоустройству и значительных финансовых затрат.

Стоимость домов и таунхаусов во многих поселках за прошедшую зиму (сезон пониженной активности на загородном рынке) немного снизилась. Так, в период с ноября 2012-го по февраль 2013 года таунхаусы на популярном северо-западном направлении (Волоколамское, Ильин-ское, Новорижское шоссе), в районах до 30 км от МКАД, подешевели на 8,7% (средняя цена упала на 4,1%).

В последние месяцы на загородном рынке в основном наблюдалась ценовая стагнация, что связано с сезонным спадом активности. В то же время весна и начало лета — наиболее горячий сезон на рынке, когда стоимость востребованных предложений повышается. Наибольшим спросом пользуются таунхаусы в практически готовых объектах, с уже введенным в эксплуатацию инженерным комплексом. Приобретать домовладения на начальном этапе строительства — слишком высокий риск, при этом стоимость предложений остается весьма высокой».

Холодная весна 2013-го

Сегмент загородной недвижимости в большей степени, чем любой другой, зависим от сезонности, — считают эксперты рынка. Мария Литинецкая, гендиректор компании «Метриум Групп» : «С наступлением холодов традиционно начинается спад покупательской активности. Поскольку дачи и недорогие коттеджи люди покупают, чтобы проводить там лето, то и интересоваться начинают ими

НАЧАЛО ГОДА ОБНАДЕЖИВАЕТ

ДЕШЕВОГО МНОГО, НО НЕ ДОСТАТОЧНО

Рис. 1. Динамика выхода новых поселков, %*

Новые поселки, вышедшие на рынок Поселки, предлагающие участки без подряда

05      07

05      07

Рис. 2. Структура предложения загородных поселков на первичном рынке недвижимости Подмосковья в зависимости от класса, % от общего количества поселков

Эконом

Элитный

Бизнес

ФОТОБАНК ЛОРИ

Приобретать домовладения на заго- ближе к началу сезона — весной. На высоколиквидные объекты снижение спроса в холодное время года не так значительно, ведь здесь потенциальный покупатель рассчитывает приобрести комфортный дом для постоянного проживания.

Зима нынешнего года, которая вместо трех поло-

родном рынке на начальном этапе строительства — слишком высокий риск для покупателей.

женных по календарю месяцев длилась гораздо больше, буквально заморозила активность покупателей загородной недвижимости Подмосковья. Спрос упал на 20% по сравнению с зимним периодом прошлого года — фактор сезонности снова проявил себя во всей красе.

Снижение потребительской активности в первую очередь связано с транспортной ситуацией на столичных дорогах, которая во времена сильных снегопадов ухудшается катастрофически. Обильные осадки и ползущий вниз столбик термометра заставляют покупателей откладывать просмотры объектов до лучших времен. В большей степени от фактора сезонности пострадал сектор дальних дач. Если в поселки, расположенные в непосредственной близости от Москвы, клиенты даже в сильные морозы все-таки выезжали, то расстояния в несколько десятков километров становились для них непреодолимым препятствием.

С другой стороны, экстремальные погодные условия выступают своеобразным тест-драйвом для коттеджных поселков. Для покупателя, задумывающегося о приобретении дачи для круглогодичного проживания, этой зимой как раз представился уникальный шанс посмотреть на работу эксплуатирующих служб и оценить качество подъездных дорог. Зимние покупатели также могут проверить, насколько быстро прогревается дом после включения отопления.

Приход весны — еще одно испытание для эксплуатирующих служб поселка и проверка на прочность ливневой канализации. Клиенты, отложившие покупку до наступления тепла, вернутся на рынок в самый разгар таяния снегов с экзаменацией.

Наибольшее падение спроса этой зимой было зафиксировано в поселках, расположенных на Дмитровском, Ленинградском, Ярославском, Пятницком, Новорязанском и Каширском шоссе. Ухудшение транспортной ситуации по большинству перечисленных магистралей связано не только с погодными условиями, но и с ремонтными

\ НЕДВИЖИМОСТЬ \ работами, которые там ведутся. Соответственно, следующей зимой мы будем наблюдать снижение покупательской активности по Калужскому, Щелковскому и Волоколамскому шоссе. Именно там ожидается проведение масштабной реконструкции дорог».

Кадастр заставил

Значимым событием на рынке загородной недвижимости, которое может существенно повлиять на дальнейшее его развитие, аналитики назвали кадастровую переоценку стоимости земли в прошлом году, в связи с которой налоги на земельные участки заметно возросли в ряде районов Подмосковья.

Для вторичного рынка земли переоценка способна обернуться снижением цен. Среднестатистический собственник надела — не слишком обеспеченный человек. Резкое повышение налогооблагаемой базы может побудить частных землевладельцев к продаже участков, даже по заниженным ценам. Однако пока сложно говорить о том, как именно это отразится на земельном рынке Подмосковья. В ближайшее время система кадастровой оценки будет пересматриваться, к тому же окончательно не сложилась судебная практика в этой отрасли права».

Необходимость платить высокие налоги вынуждает землевладельцев искать новые схемы работы. «Общий курс рынка — на быстроокупаемые проекты, — отмечают аналитики компании «ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг» . — Поэтому и требования, которые

Неудачные объекты с завышенными ценами даже по престижным направле ниям плохо продаются.

предъявляют инвесторы при выборе участка под проект, уже изменились довольно существенно. Высокий спрос на участки в 30–60 га, где можно разместить порядка 200–400 домовладений, был вполне закономерен еще пару лет назад. Инвестору было выгоднее строить большие поселки, так как это позволяет снизить расходы на прокладку коммуникаций, благоустройство терри-