Влияние схемы финансирования девелоперского проекта на его эффективность

Сделки по приобретению жилья совершаются повсеместно. Покупка квартиры по договору купли-продажи, который представляет собой официальный договор о намерениях между покупателем и продавцом. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) [1].

Договор долевого участия. Правовой базой договора является ФЗ 214 от 30.12.2004 года [2]. Застройщик обязан в установленный срок своими силами или при помощи других лиц построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать указанный в договоре объект другому участнику строительства. Другая сторона обязана оплатить в установленный срок цену договора и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта. Сторонами договора являются застройщик (юридическое лицо) и физические или юридические лица в качестве участников долевого строительства. Застройщик получает право привлекать денежные средства граждан только после официальной публикации проектной документации на объект. Земельный участок, на котором будет проходить строительство, должен находиться в собственности застройщика или в аренде [2].

Финансирование проекта создания многоквартирного дома (МКД) возможно на основе договоров участия в долевом строительстве (ДДС) или договоров купли-продажи недвижимости (ДКП). Заключение ДКП осуществляется после

ввода недвижимости в эксплуатацию по максимальным ценам (для конкретного МКД).

Заключение ДДС

осуществляется на стадии строительства, при этом цены недвижимости не являются максимальными. Казалось бы при неизменных затратах на создание МКД, использование ДКП выгоднее, чем использование ДДС. Но это не всегда так, чтобы сравнить эти два способа финансирования нужно выполнить ряд расчётов, пример которых приведён ниже.

В ходе выполнения курсового проекта по дисциплине «Основы девелоперской деятельности» осуществлялось сравнение этих двух способов финансирования проекта создания МКД в Октябрьском районе г.Новосибирска. Создание МКД (от момента покупки права на земельный участок до момента ввода МКД в эксплуатацию) осуществляется в течение 12 кварталов В случае использования ДДС, эти договоры заключаются (на все помещения в МКД) с 6 по 12 квартал (включительно). В случае использования ДКП, эти договоры заключаются (на все помещения в МКД) с 13 по 16 квартал (включительно).

Для того, чтобы проанализировать что выгодней ДДС и ДКП проведен мониторинг цен по объектам-аналогам (т.е. объектам недвижимости, находящимся в г. Новосибирске в Октябрьском районе). В результате было выявлено, что цена кв.м в предполагаемом доме на старте продаж, т.е. в 6-ом квартале составляет 58 тыс.р. (для однокомнатной квартиры), 55 тыс.р. (для двухкомнатной квартиры) и 48 тыс.р. (для трехкомнатной квартиры). Если рассматривать, что строиться 13-ти этажный 6-ти подъездный дом, то всего однокомнатных квартир будет 156, двухкомнатных так же 156, а трехкомнатных – 78. Затраты на возведение данных объектов составляют 635853 тыс.р., в том числе НДС – 76302 тыс.р. На создание паркингов общей площадью 1440 кв.м. необходимо затратить 19076 тыс.р., на создание квартир – 580534 тыс.р., общая площадь квартир составляет 27871 кв.м., на создание офисов общей площадью 1740 кв.м. в свою очередь потребуется 36243 тыс.р. Чистая прибыль при реализации девелоперского проекта по созданию многоквартирного дома составит 845506 тыс.

Чистый денежный поток по схеме ДДС состоит из следующих чисел: -10000; -8617; -8617; -19617; -28667; -28667; 84182; 105310; 148273; 153273; 251283; 297366; 89996 тыс.р.

Чистый денежный поток по схеме ДКП состоит из следующих чисел:

• -10000; -8617; -8617; -19617; -28667;  -28667;  -108667;  -108667;  -

  114500;

• -109500; -58500; -12417; -421032; 402072; 402072; 384039; 384039 тыс.р.

В заключении можно сказать, что сравнение этих двух способов финансирования осуществляется по известным и новым показателям: чистой текущей стоимости (NPV), внутренней ставки доходности (IRR), индексу доходности (PI), индексу скорости удельного прироста стоимости (IS) [3]. NPV по ДДС равна 243325 тыс.р., NPV по ДКП отрицательна. Это свидетельствует о том, что использование ДДС выгоднее, чем использование ДКП, хотя, как отмечалось выше, поступления по ДКП больше, чем по ДДС. Эффективность ДКП снижается из-за того, что в этом случае требуется больший объем инвестиций, а поступления возникают позже, чем в ДДС (следовательно, их текущая стоимость существенно меньше, чем номинальная).