Влияние жилищного кредитования на показатели обеспеченности жильём на примере Ростовской области

Уровень социально-экономического развития и реализации социальных программ региона характеризуются большим набором показателей. Некоторые из них отражают уровень только макроэкономического развития региона (напр., уровень валового регионального продукта), другие - уровень социально-экономического развития (напр., реальные располагаемые доходы населения).

Влияние внешних факторов на развитие социально-экономической сферы региона исследуется с помощью оценки влияния этих факторов на основные показатели, характеризующие экономику региона.

Эконометрические исследования влияния различных факторов на показатели социально-экономического развития региона позволяют считать, что значительную роль в этом играют: стоимость основных фондов; валовой региональный продукт в абсолютном исчислении и в расчёте на душу населения; инвестиции в основной капитал в абсолютном исчислении и в расчёте на душу населения; оборот розничной торговли в абсолютном исчислении и в расчёте на душу населения; уровень жизни населения (среднедушевые денежные доходы и среднемесячная заработная плата); развитость транспортной инфраструктуры;

уровень развития человеческого капитала; динамика численности населения и пр. [1, с. 86].

Обращаясь к теме исследования отметим, что из числа социально значимых показателей, на которые ипотечное кредитование может оказать прямое влияние, следует выделить обеспеченность граждан жильём и объёмы ввода жилища в эксплуатацию. В основной части работы будет проведён анализ влияния ипотечного кредитования на эти показатели.

Краткая характеристика социальноэкономического развития Ростовской области

Ростовская область относится к числу крупных регионов Российской Федерации. По данным Росстата, по численности населения регион занимает шестое место в стране, по объёму валового регионально продукта двенадцатое. Несмотря на сравнительно большой объём валового регионального продукта и численность населения, по комплексному уровню социальноэкономического развития Ростовская область выглядит менее привлекательно. Так, в интегральном рейтинге социальноэкономического развития субъектов РФ, включающем такие показатели как мас- штаб экономики, её эффективность, состояние бюджетной и социальной сферы, подготовленном РИА-рейтинг, Ростовская область занимает лишь 18 место.

Фактические значения основных показателей социально-экономического развития Ростовской области за 2014-2017 годы представлены в табл. 1. За исследуемый период номинальный объём валового ре- гионального продукта вырос на 405 млрд. рублей или 44,1%. По итогам 2017 года индекс реального ВРП области составил 102,9%, против 101,5% по Российской Федерации в целом. ВРП на душу населения выросло на 44,7%, эффект достигнут в т. ч. за счёт сокращения численности населения области на 0,6%.

Таблица 1. Основные показатели социально-экономического развития Ростовской области

Показатели	01.01.14	01.01.15	01.01.16	01.01.17	01.01.18	Изм, %
ВРП, млн. руб.	917689	1007859	1189144	1270891	1322689	44,1
ВРП на душу населения, руб.	215925	235696	267941	298361	312471	44,7
Объем инвестиций в ОК, млн. руб.	215680	236333	249432	270634	287413	33,3
Объем инвестиций в ОК в расчете на душу населения, руб.	50796	55713	58884	63934	60107	18,3
Стоимость основных фондов, млн. руб.	2003572	2085372	2355619	2583782	-	29,0
Оборот розничной торговли, млн. руб.	982914	754132	824915	853300	880400	-10,4
Оборот розничной торговли, в расчёте на душу населения, руб.	160534	177702	194610	201583	207985	29,6
Численность населения, тыс. чел.	4246	4242	4236	4233	4220	-0,6
Численность экономически активного населения, тыс. чел.	2138	2142	2142	2142	2140	0,1
Производительность труда (отношение ВРП к численности занятых), руб.	429228	466969	529879	547051	618078	44,0
Среднедушевые доходы населения, руб.	20995	23355	26521	25655	26543	26,4
Безработица, %	6,0	5,9	6,1	5,8	5,6	-0,4*

Примечание: ФСГС. - URL: Отдельные данные по 2017 году – Администрация РО: - (URL: *В процентных пунктах

Объём инвестиций в основной капитал вырос на 71733 млн. руб., прирост в относительных показателях составил 33,3%. По итогам последнего года прирост инвестиций составил 16779 млн. руб. или 6,2%. Эти позитивные изменения привели к росту показателя отношения объёма инвестиций в основные фонды на душу населения, который за исследуемый период вырос на 18,3%

Прирост денежных доходов населения за исследуемый период составил 26,4%. Важно также, что по итогам 2017 года преодолена тенденция нестабильной ди- намики среднедушевых доходов населения – их рост за последний год составил 3,5%.

Последние два года Ростовская область отличаются опережающим развитием социально-экономических показателей по сравнению с общероссийскими результатами, что позволяет сказать, что регион входит в число динамично развивающихся территорий страны.

Оценка зависимости жилищных условий и жилищного строительства от развития жилищного кредитования

В связи отставанием статистических данных о развитии жилищного кредитования от остальных показателей, анализ бу- дет проведён за период с 2012 по 2016 годы включительно. Данные о выдаче ипотечных жилищных кредитов получены из последнего статистического сборника Банка России «Сведения о рынке жилищного (ипотечного жилищного) кредитования в России», которые охватывают указанный период. Для полноты охвата приведены данные по всем видам жилищных кредитов, а не только по ипотечным жилищным кредитам (табл. 2).

Как показывают данные, за исследуемый период ежегодный объём выдачи жилищных кредитов в Ростовской области вырос с 19,5 млрд. руб. до 30,9 млрд. руб. или на 58,2%. Объём накопленной задолженности по всем видам жилищных кредитов вырос с 41,2 млрд. руб. до 96,4 млрд. руб. или на 133,8%. При этом, наблюдается сокращения доли просроченной задолженности по жилищным кредитам: по итогам 2012 года она составляла 1,57%, к началу 2017 года снизилась до 1,04%.

Средневзвешенный срок жилищного кредитования изменился незначительно и сохранился в пределах 15 лет: он увеличился на 3,2 месяца.

Таблица 2. Данные по жилищному кредитованию и жилищному развитию Ростовской области

Показатели	01.01.13	01.01.14	01.01.15	01.01.16	01.01.17	Изм, %
Объём предоставленных за истекший год жилищных кредитов, млн. руб.	19547	27856	39525	24968	30930	58,2
Объём накопленной задолженности по ипотечным жилищным кредитам, млн. руб.	41236	55545	77064	85098	96412	133,8
Просроченная задолженность по жилищным кредитам	647	543	595	855	999	54,4
Средневзвешенный срок жилищного кредитования, мес.	185,6	181,9	174,4	181,9	188,8	1,7
Средневзвешенная процентная ставка по жилищным кредитам, %	12,22	12,43	12,65	13,35	12,52	2,5
Объём досрочно погашенных жилищных кредитов	4340	3981	4931	4071	8831	103,5
из них полученных в текущем периоде	743	772	1404	1013	1719	131,4
Ввод в действие жилых площадей, тыс. м2	1 984	2 134	2 325	2 409	2 293	15,6
в т.ч. индивидуальными застройщиками	1 370	1 387	1 352	1 544	1 366	-0,3
Площадь жилья, приходящаяся на одного гражданина, м2	23,4	23,4	23,7	24,4	24,9	6,4

Исследуемый период отличается нестабильностью на финансовом рынке, что является фактором сохранения высокого уровня процентных ставок по жилищным кредитам. Поэтому по итогам 2016 года по сравнению с итогами 2012 года наблюдается рост средневзвешенной процентной ставки на 0,3 пункта. Резкое снижение ставок по жилищным кредитам произошло в 2017 году.

Благодаря развитию жилищного кредитования происходит стимулирование жилищного строительства и увеличение ввода новых жилых площадей. Прирост воз- водимых в Ростовской области жилых площадей составил 15,6%.

Определённое влияние на региональную экономику и развитие социальных благ оказывают региональные банки. Анализ деятельности региональных банковских организаций Ростовской области показывает, что они в большей степени ориентированы на удовлетворение потребностей в банковских услугах населения, а не коммерческих организаций, где конкуренция выше [2]. Однако присутствие в регионе крупных федеральных банков делает это влияние не столь значительным, чтобы остановиться на этом вопросе. Следует обратиться также к результатам других исследований, в которых отмечается, что трансформация кредитной политики банков в сторону расширения операций с розничными клиентами, является общей тенденцией развития современного банковского дела [3].

Таким образом, развитие розничных банковских услуг в целом, и ипотечного жилищного кредитования, в частности, служит фактором улучшения социальноэкономического положения населения в регионах.

Для обоснования зависимости обеспеченности граждан Ростовской области жильём и объёмов ввода жилища в эксплуатацию от развития ипотечного кредитования проведём регрессионный анализ парной зависимости этих показателей. Традиционным показателем, на основе которого делаются итоговые выводы о наличии зависимости между функцией и аргументом, является коэффициент эластично- сти, который показывает, как изменится функция (Y), если аргумент (x) изменится на 1%. Он рассчитывается по формуле:

Е=      ̅, где byx – коэффициент регрессии,

̅ – среднее значение объясняющей переменной, у – среднее значение объясняемой переменной.

Для получения достоверных результатов все данные, используемые в расчётах, переведены в динамические ряды. Ряды представлены в виде цепных индексов соответствующих показателей. Достоверность будем подтверждать с помощью коэффициента аппроксимации. Полученные цепные индексы всех показателей, участвующих в корреляционном анализе, представлены в табл. 3.

Таблица 3. Цепные индексы рядов жилищного кредитования, ввода жилья и обеспеченности жильём в Ростовской области, (в процентах)

Показатели	2012	2013	2014	2015	2016
Объём предоставленных за истекший год жилищных кредитов, млн. руб.	1,345749	1,425078	1,418904	0,63170145	1,238786
Объём накопленной задолженности по ипотечным жилищным кредитам, млн. руб.	1,299508	1,347003	1,387416	1,10425101	1,132953
Площадь жилья, приходящаяся на одного гражданина, м2	1,026316	1,012821	1,029536	1,0204918	1,004016
Ввод в действие жилых площадей, тыс. м2	1,055319	1,075605	1,089503	1,03612903	0,951847

Расчёты проведены в пакете MS Excel с использованием модуля «Регрессия». Значения коэффициента эластичности для обеспеченности граждан жильём и объёмов ввода жилища в эксплуатацию на тер- ритории Ростовской области в зависимости от ежегодно выдаваемых сумм жилищного кредитования, приведены в табл. 4.

Таблица 4. Показатели зависимости обеспеченности граждан жильём и объёмов ввода жилища в эксплуатацию в Ростовской области от ежегодных объёмов выдачи жилищных кредитов

Показатели зависимости	Коэффициент стичности	эла-	Коэффициент симации (R2)	аппрок-
Обеспеченность граждан жильём	0,0417		0,0017
Ввод в действие жилых площадей	0,2740		0,0751

Как показывают полученные результаты, между объёмом выданных в течение года жилищных кредитов и обеспеченностью жителей Ростовской области жильём, наблюдается крайне низкая связь: однопроцентный прирост выдачи жилищных кредитов в год приводит к увеличению обеспеченности жильём на 0,04 процента. Достоверность на уровне 0,1% не позволяет считать эту связь достоверной.

Между объёмом выданных в течение года жилищных кредитов и вводом в действие новых жилых площадей наблюдается более тесная связь: однопроцентный прирост выдачи жилищных кредитов в год приводит к увеличению ввода нового жи- лья на 0,27 процента. Однако достоверность результата на уровне 7,5% также не даёт нам права говорить о корректности такой зависимости.

Таким образом, достоверной связи между объёмом выданных в течение года жилищных кредитов и обеспеченностью граждан жильём, а также объёмами ввода жилья в эксплуатацию, не установлено.

В следующей таблице (5) представлены значения коэффициента эластичности для обеспеченности граждан жильём и объёмов ввода жилища в эксплуатацию Ростовской области в зависимости от объёма накопленной суммарной задолженности по жилищным кредитам.

Таблица 5. Показатели зависимости обеспеченности граждан жильём и объёмов ввода жилища в эксплуатацию в Ростовской области от суммарного накопленного объёма жилищного кредитования

Показатели зависимости	Коэффициент стичности	эла-	Коэффициент симации (R2)	аппрок-
Обеспеченность граждан жильём	0,5194		0,2698
Ввод в действие жилых площадей	0,7883		0,6214

Из таблицы видно, что влияние накопленных объёмов жилищного кредитования на социально значимые показатели в сфере жилья, более существенно. При прочих неизменных условиях, прирост накопленной задолженности по жилищному кредитованию на 1% приводит к приросту показателя обеспеченности граждан Ростовской области жильём на 0,52%, а ввода в действие нового жилья на 0,79%. При этом уровень достоверности первого показателя находится на уровне 27,0%, а второго – 62,1%.

Заключение

Анализ зависимости показателей обеспеченности граждан Ростовской области жильём и вводом жилья в эксплуатацию от показал, что между суммарной накоплен ной задолженностью по жилищному кре дитованию и показателями обеспеченно сти граждан жильём, а также уровнем вво да жилья в эксплуатацию, установлена статистически значимая связь.

Отсутствие влияния объёмов текущего жилищного кредитования на социально важные показатели жилищного рынка, на наш взгляд, является следствием того, что недвижимость, приобретённая на первичном рынке жилья за выданные в течение года жилищные кредиты, вводится в эксплуатацию с отставанием на 1,5-2 года. Поэтому, эффект от суммарной накопленной задолженности при корреляционном анализе выявляется, а от текущих объёмов развития рынка жилищного кредитования кредитования – нет.