Вопросы классификации гражданско-правовых договоров в сфере оборота недвижимости

на наличие множества судебных споров1, смежные с этими проблемами вопросы характеризуются недостаточностью разработанности в науке, хотя неквалифицированный или (тем более) недобросовестный юрист, оценщик, аудитор, риэлтор в процессе консультационной и иной деятельности могут причинить ущерб, вполне сравнимый со стоимостью самого объекта недвижимости и даже превышающий его. В силу данного «неравенства» рассмотрение всей совокупности договоров в сфере оборота недвижимости представляется необходимым.

Критерием выделения нами таких договоров является непосредственная или опосредованная связь их предмета, прав и обязанностей участников с оборотом недвижимого имущества, что позволяет охватить всю совокупность соответствующих договоров и установить их взаимосвязь и зависимость одной группы соглашений от другой, что представляется важным как в теоретическом, так и в практическом аспектах.

Выявление и анализ многочисленных договоров, порождающих обязательства в сфере оборота недвижимого имущества, упрощают нашу задачу, поскольку существенно ограничивают объект исследования хотя и обширной, но не самой многочисленной группой договоров и позволяют остановиться на анализе только основных типов отраженных в них обязательств.

Поскольку договоры, используемые в сфере оборота недвижимости, являются разновидностью гражданско-правовых соответствующих соглашений, они обладают всеми общими признаками последних и соотносятся с ними как часть и общее. В силу этого к договорам в сфере оборота недвижимого имущества применимы накопившиеся за столетия многочисленные варианты классификации по различным критериям. Подобные соглашения подразделяются на двух-и многосторонние, возмездные и безвозмездные, односторонние и взаимные, поименованные и непоименованные и др.

Ученые предлагают дифференцировать все договоры по смешанному юридическому и экономическому критерию (Гордон, 1954: 85); по действиям, совершаемым обязанным лицом (Романец, 2000: 53). Более последовательной и общепринятой (Серветник, 2004: 60) представляется классификация всех договоров по направленности гражданско-правового результата на: 1) передачу имущества; 2) выполнение работ; 3) оказание услуг; 4) передачу денег (Красавчиков, 1957: 127), которая частично использована нами в классификации договоров в сфере оборота недвижимости. При этом в отечественной цивилистической науке единый исчерпывающий перечень типов и видов договорных обязательств пока не сложился.

С учетом темы нашего исследования и многолетней дискуссии о классификации договоров (обязательств) представляется возможным их деление по принципу дихотомии по объему передаваемых прав на два основных типа, среди которых: 1) регулирующие передачу недвижимого имущества; 2) смежные с ними.

Выделение первого типа договоров можно считать общепринятым. Исследования же всей совокупности обязательств в сфере оборота недвижимости в целом, насколько нам известно, в отечественной науке не проводилось.

К первому типу необходимо отнести договоры о передаче объектов недвижимого имущества. Анализ отечественного законодательства позволяет классифицировать их с учетом передаваемых прав и обязанностей на договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, ссуды, найма жилых помещений. На их содержание особенно сильно влияют показатели правового режима, действующего в отношении конкретного объекта недвижимости, отражающиеся в специфике положений, формы, порядка их заключения, государственной регистрации таких сделок или перехода прав на объекты недвижимости.

Рассматриваемые договоры не образуют новый тип гражданско-правовых соглашений даже в тех случаях, когда упорядочивают отношения только в сфере недвижимости (например, как предмета залога по договору ипотеки (параграф 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ)2). Эти договоры отражают особенности их предмета – недвижимого имущества, хотя в целом остаются в границах соответствующих «основных» типов и видов такого рода соглашений.

Договорные обязательства первого типа можно подразделить на три следующих вида:

• 1)    передача объектов недвижимого имущества на праве собственности на основании договоров купли-продажи, мены, дарения, ренты;

• 2)    оформление прав временного пользования на основании договоров аренды, ссуды, найма жилого помещения, простого товарищества. По последнему субъекты совместно и (или) по отдельности имеют право пользования общим имуществом товарищей, но только в процессе их совместной деятельности и исключительно в общих интересах всех сторон договора, то есть товарищей, что делает уникальным содержание такого права пользования;

• 3)    управление на основании договора доверительного управления переданным имуществом. В отношении последнего субъект наделяется правомочиями собственника, но только во внешних отношениях (с третьими лицами), а не во внутренних (с учредителем управления). Можно сделать вывод, что доверительный управляющий не приобретает права пользования имуществом, переданным ему по договору.

Договоры о передаче недвижимости в свою очередь можно разделить на два подвида:

• 1)    соглашения, сферой применения которых является исключительно оборот недвижимого имущества, они не используются для регулирования отношений по поводу других объектов гражданских прав (например, договоры ипотеки¹);

• 2)    соглашения, которые по сфере применения можно назвать универсальными, поскольку они упорядочивают широкий спектр отношений (например, договоры купли-продажи, дарения, аренды и др.). Их особенности проявляются в характеристике предмета договора, позволяющей определенно установить объект недвижимости как индивидуально определенную вещь.

Особенности правового режима разного недвижимого имущества обусловливают деление договоров на соответствующие подвиды (на договоры по передаче земельных участков, зданий, сооружений, жилых помещений (индивидуальных жилых домов, квартир), многоквартирных домов, машино-мест, предприятий), которые в свою очередь также дифференцируются с учетом установленной законодателем взаимосвязи объектов (земельного участка и находящихся на нем других объектов недвижимого имущества).

Круг договоров первого типа, предметом которых являются сами объекты недвижимости, четко очерчен отечественным законодателем (параграфы 7, 8 главы 30, главы 31–33 ГК РФ2).

В сфере оборота недвижимого имущества помимо договоров первого типа (о передаче недвижимости) активно используется множество смежных договоров. При их анализе возникают методологические трудности, обусловленные недостаточной определенностью их круга и места в классификации договоров в соответствии с предметом и отношением к другим договорным группам (по передаче движимого имущества, подрядные, простого товарищества, организационные, посреднические договоры, договоры возмездного и безвозмездного оказания юридических, оценочных, инжиниринговых, информационных услуг и др.).

Общими критериями формирования совокупности смежных договоров разных видов являются: отсутствие в их предмете недвижимого имущества и их обязательная прямая или косвенная связь с оборотом последнего

После разделения договоров о передаче недвижимого имущества и «смежных» соглашений, связанных с недвижимостью, но не имеющих ее в качестве своего предмета, приступим к классификации договоров второго типа. Пока еще неопределенный круг данных договоров отграничим от всех остальных гражданско-правовых соглашений таким критерием, как связь со сделками с недвижимым имуществом.

На данном этапе анализа договоров, смежных с договорами о передаче недвижимости, теоретически возможно использование двух разных методических приемов:

• 1)    попытаться выявить и перечислить гражданско-правовые договоры, вообще не связанные с недвижимым имуществом. Такой путь разграничения договоров представляется крайне трудоемким и нецелесообразным из-за большого разнообразия соглашений, не используемых в обороте недвижимости, особенно с учетом появления новых видов и подвидов таких договоров, которые в целях нашего исследования можно назвать «отрицательной совокупностью договоров»;

• 2)    определить критерий и установить круг «иных договоров в сфере оборота недвижимости», которые можно назвать «договорами, связанными со сделками с недвижимостью», или (условно) «смежными договорами». Последние положим в основу классификации, что позволит разделить их на четыре вида: на передачу движимого имущества, производство работ, обязательства, возникающие из совместной деятельности, на оказание услуг.

К первому виду отнесем договоры по передаче движимого имущества (с подвидами: в собственность и во временное пользование): купли-продажи, мены, дарения, аренды движимого имущества, разнообразие и стоимость которого постоянно возрастает, а споры о правах на которое весьма многочисленны, о чем свидетельствует практика работы риэлторских организаций, оценщиков, юристов, аудиторов.

Особенно острой видится проблема, неразрывно связывающая сделки с недвижимостью с договорами на передачу в собственность движимого имущества, как отделимого, так и неотделимого от объекта недвижимости при передаче последнего. Стоимость и разнообразие такого движимого имущества заметно возрастает и со временем может даже превысить цену самого объекта недвижимости, в том числе в связи с цифровизацией всех сторон нашей жизни.

В договорной практике возникают вопросы разграничения предметов различных соглашений, связанных с недвижимым и движимым имуществом. Например, что будет являться предметом договора купли-продажи такой «умной» вещи, как роботизированное складское помещение (смарт-склад), оборудование которого стоит столько же или больше, чем само помещение? Представляется неточным и неполным назвать предметом договора о его купле-продаже только последнее. Думается, что в данном случае следует говорить о предприятии, включающем в себя права на соответствующий земельный участок, оборудование и его программное обеспечение; необходимо решить вопросы его сервисного обслуживания, определить степень износа оборудования, сроки его плановой замены или модернизации. При этом усложняется разграничение движимого и недвижимого имущества.

Второй вид «смежных» договоров – договоры-обязательства по выполнению работ – также широко представлен на рынке недвижимости и имеет многомиллиардный оборот на выполнение ремонтных и строительных работ. В отличие от передовых зарубежных строительных организаций, отечественные застройщики ввели в режим делового обыкновения (возможно, даже делового обычая) сдачу объектов как жилой, так и нежилой недвижимости в так называемом черновом варианте с его внутренней градацией по степени отделки продаваемых застройщиками помещений.

Менее всего на рынке недвижимости представлен третий вид договоров – о совместной деятельности, притом что обязательствам именно в данной сфере должно быть свойственно сотрудничество контрагентов, обусловленное сложностью, длительностью и, главное, взаимным характером таких обязательств.

Четвертый вид договоров, более широко представленный на рынке недвижимого имущества, чем предыдущие три, регулирует обязательства по оказанию услуг. Это самый многочисленный вид соглашений, наименее урегулированный гражданским законодательством, составляющий существенный объем дел в судебной практике по спорам, возникающим в сфере оборота недвижимого имущества, и в силу этого заслуживающий внимания в качестве предмета самостоятельного исследования. Договоры данного вида можно классифицировать по различным критериям, важнейшим из которых является их предмет, а именно вид предоставляемых услуг: оценочные, посреднические, юридические, аудиторские, информационные и другие.

В целом, при всех особенностях договоров в сфере оборота недвижимого имущества они не образуют самостоятельный тип договорных обязательств.

Анализ гражданского законодательства позволяет обнаружить существенные различия в объеме и степени правового регулирования отдельных типов и видов договоров, непосредственно или опосредованно используемых в сфере оборота недвижимого имущества, содержание которых в значительной степени обусловлено особенностями правового режима отдельных видов недвижимого имущества.

Итак, непосредственная и даже опосредованная связь договорных отношений с объектами недвижимого имущества представляется достаточным основанием для выделения всей совокупности гражданско-правовых договоров, используемых в сфере оборота недвижимости, в качестве объекта исследования, несмотря на их многочисленность и разнообразие. Выявление и классификация договоров с недвижимостью и иных («смежных» с ними) представляется первоначальным этапом исследования. Проведенная нами классификация договоров в сфере оборота недвижимости позволяет раскрыть их разнообразие и особенности каждого типа и основных видов данных соглашений, зависимость их от правового режима объектов недвижимости.