Введение суперфиция в систему гражданского права

Термин суперфиций берет свое начало в римском частном праве и является одним из прав на чужие вещи. Сам термин произошел от латинского слова superficiessolo, что буквально переводится, как строение следует за землей. Суперфиций (superficies) представляет собой право на чужой участок в пределах городской земли, предполагающее возведение построек на этом участке и дальнейшее использование [3, с.245]. В силу действия особенного правила, применимого только к суперфи-цию (superficies solo edit) построенные здания на данном участке оказывались в собственности хозяина земли.

Управомоченное лицо называлось су-перфициар, и он обладал, по отношению к суперфицию следующими правами: передавать по наследству, обременять залогом или сервитутом либо же отчуждать путем совершения сделок. Также суперфициар помимо прав обременялся обязанностями в уплате особой ренты собственнику земли (solarium) и оплачивал в государственную казну все налоги, вытекающие из содержания земельного участка. Взамен у собственника также возникали правомочия, в виде истребования участка с помощью виндикационного иска, тем самым прекратить право суперфиция, в случае неуплаты ренты суперфицарием.

Помимо перечисленного выше случая виндикации, суперфиций прекращался и в иных случаях, например: истечения срока, указанного в договоре, отказа суперфици-ара от своего права или же слияния с правом собственности.

В работах профессора Дождева Д.В. указывается, что в юстиниановском праве происходит слияние суперфиция и эмфитевзиса [2, с. 424].

Таким образом суперфиций, в системе римского частного права, относился к числу прав на чужие вещи, представляя собой право долгосрочного пользования чужой земли для возведения строений на участке, в пределах городской черты, отчуждаемое и передаваемое по наследству.

Что касается, современного российского гражданского законодательства, то профессор Суханов Е.А. в своих работах пишет, что используется аналогия супер-фиция римского права и именуется как право застройки чужого земельного участка и относится к группе прав пользования чужими вещами [1, с. 120].

Система ограниченных вещных прав и разделение их на 3 группы не совпадает с классической систематизацией, и наиболее известной как раз-таки является права пользования, куда и входит право застройки чужого земельного участка.

Ранее не возникала необходимость введения новых ограниченных вещных прав, ввиду неразвитости и невостребованности оборота земельных участков [1, с.120].

Швецов В.В. в своей работе упоминает, что в современном гражданском законодательстве РФ содержаться предпосылки су-перфиция и приводит в пример статью 263 ГК РФ, где прямо указывается, что собственник земельного участка может разрешать строительством на своем участке другим лицам [6, с. 4].

Однако, Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации предполагает расширение круга ограниченных прав на земельные участки, помимо ныне существующих, таких как право сообственности и право аренды.

Предусматривается введение двух базовых модели ограниченно вещных прав [4]. Первая модель включается себя вопросы, рассматривающие суперфиций (право застройки), который представляет из себя правомочия правообладателя на измение свойств и качеств земельного участка и в соотвествии с этим возведением на нем различных сооружений. Вторая модель включает в себя право постоянного владения и пользования, именуемое эмфитевзисом, предполагающее широкие возможности по использованию свойств природного объекта с сохранением его субстанции. Как первая, так и вторая модель ограниченных вещных прав представляют для правообладателя правомочия по владению и пользованию данным земельным участком.

Данная концепция предусматривает, что суперфиций (право застройки) предназначается для тех случаев, когда земельный участок используется для возведения на нем различных сооружений для их последующей эксплуатации, отсюда и вытекает содержание данного правомочия и звучит оно следующим образом: право за- стройки – это право владение и пользования земельным участок с целью возведения на нем зданий и сооружением, в последующем их эксплуатации. Данные сооружения, возведенные на земельном участке, обремененным правом застройки будут входить в собственность законного владельца земельного участка. Суперфи-циаром будем признаваться лицо, которое в течение срока действия права застройки иметь право возведенные здания и сооружения изменять и сносить, а также возводить новые.

Право застройки вызывает интерес в первую очередь у юридических лиц, поскольку, в случае принятия проекта, право застройки, по сути, заменит распространенную в настоящее время аренду земельного участка в целях строительства (п. 2 ст. 607 Гражданского кодекса РФ) [8].

Право застройки возникает на основании договора и в соответствии с гражданским законодательством, подлежит обязательной государственной регистрации (внесений сведений: о возведении или об обязательству о его возведении; снос и возведении нового, реконструкции), а также обладает рядом характерных признаков:

• 1)    является срочным: срок определяется договором, но не может быть менее пятидесяти и более ста лет, если же право застройки устанавливается на срок более ста лет, то данный договор считается заключенным на срок, равным в сто лет (ст. 300);

• 2)    право застройки является платным, размер устанавливается либо соглашением сторон, либо законодательно может устанавливаться минимальный размер платы. Плата, установленная договором может выражаться либо в виде определенных в твердой сумме платежах, вносимых ежегодно или единовременно, либо же иметь выражение в виде предоставления собственнику данного земельного участка во владение и пользование или в собственность помещений в возведенных здани-ях(ст. 300). Законодатель также предусмотрел изменение платы за право застройки и оно существляется по соглашению сторон, но не чаще чем один раз в де-

• сять лет, в случаях недостижения взаимного согласия сторонами, то изменение размера платы осуществляется решением суда;

• 3)    отчуждается, переход прав осуществляется в порядке универсального или сингулярного правопреемства.

В случаях истечения срока действия данного права, то возведенные здания и сооружения, естественно, совместно с земельным участком остается у собственника данного участка, выплата компенсации суперфицарию не предусматривается (ст.300 Проекта).

Законодательством предусмотрены случаи, когда право застройки может прекратиться, в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а также в порядке реквизиции. В приведенных случаях помимо компенсации собственнику земельного участка, законодатель предусмотрел компенсацию для лиц, обладающих правом застройки, вследствии его досрочного прекращения и выплачивается она органом, которе принял решение об изъятии земельного участка. Законодателем также была предусмотрена норма, определяющая размер компенсации (п.2 ст.296).

В данном случае, нам кажется, что права суперфициария так или иначе ущемляются, в случаях, когда истекает срок действия договора и на основании этого возведенные здания и сооружения переходят к собственнику земельного участка, без выплаты какой-либо компенсации. В данном случае отсутствие права на компенсацию и следовательно, на судебную защиту нарушенных прав и свобод суперфициарий протерпевает существенные убытки. Было бы целесообразно, наделить собственника постройки возможностью закрепления за ним преимущественного права на данную постройку, а также продления права су-перфициария. Но в то же время Концепцией предусмотрена выплата компенсации лицу, обладающий правом застройки, в случаях реквизиции или изъятия земельного участка для гоударственных и муниципальных нужд.

Середа А.В. в своей работе предлагает ввести в ГК РФ норму об обязательном уведомлении суперфициарием собственника земельного участка о своем желании или намерении продлить договор, устанавливающий право застройки, по крайней мере за один год либо же заключить иной договор предусматривающий дальнейшее использование построенного здания или сооружения[5, с. 5].

Концепция представляет собой внесение изменений в Гражданский Кодекс. Данные изменения будут касаться ст. 300.1 ГК, предусматривающие установления субъектного состава, а именно множественности в отношении одного земельного участка, к примеру, когда право застройки применяются по отношению к большому участку. В таких случаях возникает необходимость составления с каждым суперфициарием отдельного договора на право застройки, а также не забывать учитывать баланс интересов, дабы исключить конфликтных ситуаций.

В проекте Гражданского кодекса также отмечается, что суперфиций устанавливается на основании договора об учреждении права застройки и включающее в себя следующие существенные условия: указания характеристик возводимых зданий и сооружения; места расположения на данном земельном участке; срок и плата за право застройки.

Такое существенное условие договора о праве застройки как плата за право застройки и порядок ее внесения также урегулирован положениями Проекта [7]. При введении в действие данных изменений нужно иметь в виду, что придется вносить изменения и в Земельный кодекс РФ (ст.65), где устанавливается закрытый перечень видов платы за землю, в который, скорее всего, и будет включаться плата за право застройки (суперфиций).

Таким образом можно прийти к следующим выводам, введения суперфиция как отдельное право застройки на земельном участке представляет собой ряд сложностей, которые необходимо будет рассмотреть, хоть свое начало данное правомочие и взяло с римского частного права, учиты- вая современные реалии и развитие имущественного оборота претерпевает ряд изменений, например, возможность применения суперфиций в коммерческой сфере, при строительстве многоквартирных домов. Но при этом случаем следует учесть правовые последствия расторжение договора на право застройки, так как в этом случаем у суперфициария не предусматриваются права собственности на воз- веденные им здания, в соответствии с этим понесенные расходы, собственник же в этом случае безвозмездно получает данные сооружения.

Однако, данную тему мы считаем до конца неизученной, необходимо учиты- вать не только вносимые изменения в Гражданский кодекс, но также и другие нормативно-правовые акты РФ.