Выявление основных причин расхождения кадастровой стоимости земельных участков с установленным ВРИ 9 с данными рынка

Для выявления основных причин расхождения кадастровой стоимости земельных участков с установленным ВРИ 9 1 с данными рынка использованы данные по Хабаровскому краю, однако проблемы, возникающие в результате массовой оценки, имеют общий характер и отмечаются в большинстве регионов России.

Как показала практика оспаривания кадастровой стоимости в Хабаровском крае по состоянию на 1 января 2007 года, подавляющее большинство обращений правообладателей земельных участков в целях установления кадастровой стоимости в размере рыночной касались земель под производственную и складскую застройку, которые в соответствии с типовым перечнем видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков относятся к ВРИ 9. На предыдущую дату кадастровой оценки, кадастровая стоимость таких участков превышала рыночную в среднем в 7–10 раз.

Анализ результатов кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2012 года в части определения кадастровой стоимости земельных участков с установленным ВРИ 9 позволяет сделать вывод о сохранении су- щественного расхождения между кадастровой и рыночной стоимостями.

Кадастровая стоимость земельных участков с рассматриваемым видом разрешенного использования по результатам Отчета № 27-НП-2013 «Об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» (далее – Отчет № 27-НП-2013), находящегося в свободном доступе на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр), в разделе «Фонд данных государственной кадастровой оценки» 2, утверждена постановлением правительства Хабаровского края от 2 июля 2014 года № 205-пр в диапазоне от 1 100 до 3 600 рублей за один квадратный метр.

Наиболее вероятный диапазон цен, полученный путем анализа рынка в рамках маркетингового исследования «Земельный рынок Хабаровского края в 2010–2011 годах», выполненного по инициативе Хабаровского регионального отделения Российского общества оценщиков (далее – ХабРОО), – от 300 до 1 500 рублей за один квадратный метр (см. табл. 1).

Таблица 1

Средние ценовые показатели земельных участков под промышленную застройку в Хабаровске ³

Назначение земельного участка	Объем выборки, шт.	Средняя цена, р. / кв. м	Наиболее вероятный диапазон цен, р. / кв. м
Автосервис, автостоянка	7	1 184	900–1 500
База, склады, производство	16	664	300–1 000
Участки промышленного назначения с ветхими и руинированными зданиями	6	878	300–1 400
ИТОГО	29	834	300–1 500

Для выявления основных причин расхождения кадастровой стоимости земельных участков с ВРИ 9 с данными рынка экспертами ХабРОО был изучен Отчет № 27-НП-2013 в части определения кадастровой стоимости земельных участков с установленным ВРИ 9. В результате было выявлено следующее:

• 1)    по ВРИ 9 собрана информация в отношении 235 аналогов, из них 58 земельных участков предназначены под нежилую застройку и 177 участков – под индивидуальное жилищное строительство (далее – ИЖС). При этом из 58 аналогов под нежилую застройку 9 находятся в центральной части города и в соответствии с Правилами землепользования и застройки в городе Хабаровске, утвержденными решением Хабаровской городской Думы от 21 мая 2002 года № 211, относятся к зоне центра деловой, общественной и коммерческой активности на территориях действия ограничений по условиям охраны объектов культурного наследия и к зоне общественного ядра исторического центра города;

• 2)    для 177 участков под ИЖС (ВРИ 2 ⁴) в целях перехода к ВРИ 9 использован корректирующий коэффициент в размере 2,85, определенный исполнителем Отчета

  № 27-НП-2013 методом анализа пар данных. Расчет выполнен на основе трех пар объектов недвижимости с сопоставимым местоположением. Сопоставимость пар объектов-аналогов по местоположению определялась с использованием графического модуля СПО.

При этом (см. таблицу 44 «Расчет корректировки на вид разрешенного использования земельного участка для ВРИ 9» Отчета № 27-НП-2013) необходимо обратить внимание на следующее:

• •    в паре № 1 в качестве аналога с ВРИ 9 использован земельный участок под объектом коммерческой, а не промышленной недвижимости, с недостроенным домом;

• •    в парах № 2 и № 3 в качестве аналогов с ВРИ 2 использованы земельные участки с полным отсутствием описания, что не позволяет сделать вывод даже об их принадлежности к сегменту ИЖС;

• •    в парах № 2 и № 3 в качестве аналогов с ВРИ 9 использован земельный участок с удельной рыночной стоимостью 1 392 рубля за один квадратный метр, более чем в 2 раза превышающей среднерыночный показатель для

участков под базы, склады, производство, полученный выборкой из 16 объектов и составивший 664 рубля за один квадратный метр 5.

Учитывая, что в Отчете № 27-НП-2013 содержится информация о том, что «…По ВРИ 4, 5, 7, 9 рынок земельных участков на территории Хабаровского края не развит. Продажи (предложения на продажу) таких участков на вторичном рынке носят единичный характер…» (с. 123), выбор метода анализа пар данных с имеющимся неоднозначным описанием представляется некорректным. Более того, если обратиться к одному из классических учебных пособий по оценке недвижимости, то можно получить прямую рекомендацию очень осторожно использовать этот метод при наличии узкой выборки во избежание получения неверных результатов: «…Ме-тод анализа пар данных является одним из наиболее наглядных методов расчета корректировок. Однако использовать его необходимо очень осторожно, так как вероятность получить неверные результаты достаточно высока. Это может случиться, если сравниваемые пары являются случайными и не отражают реального рыночного ценообразования. Связано это с тем, что часто доступной является лишь очень узкая выборка достаточно схожих объектов, при этом трудно количественно определить корректировки, относимые ко всем имеющимся элементам сравнения. Корректировка, полученная из одной пары продаж, не обязательно отличается репрезентативностью, так же как единственная продажа не отражает рыночной стоимости. Близким по сути к методу анализа пар данных, но статистически более надежным является метод анализа групп данных… (курсивным шрифтом выделено мной. – С.Б.)» 6.

Далее осуществлен расчет корректировки на вид разрешенного использования методом анализа групп рыночных данных.

Для определения величины корректировки экспертами использовались средние показатели по группам земельных участков, сопоставимых по назначению, дате предложения и местоположению, – все участки расположены в городе Хабаровске.

В качестве источников информации послужили:

• 1)    письмо Министерства имущественных отношений Хабаровского края от 1 октября 2012 года № 1-11/7572 «О материалах продажи земельных участков» с информацией о рыночной стоимости земельных участков, определенной в рамках организации торгов по продаже (аренде) земельных участков, предоставляемых для целей, связанных со строительством на территории городского округа «Город Хабаровск»⁷;

• 2)    рыночная информация о средних ценах предложения земельных участков Раздела 6 «Анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с земельными участками с указанием интервала значений цен» Аналитического обзора «Земельный рынок Хабаровского края в 2010–2011 годах».

Определение корректировки на вид разрешенного использования на основании данных Министерства имущественных отношений Хабаровского края

В Аналитическом обзоре «Вторичный земельный рынок Хабаровского края на 1 января 2012 года», который с 2008 года еже- квартально выпускает ООО «Региональный союз оценщиков «Кредо», содержится информация о том, что ценовая динамика в этом сегменте рынка за 2011 год составляет +3,8 процента, то есть менее 1 процента в квартал. Исходя из условий рынка эксперты стоимостные показатели на дату не корректируют.

Ценовая динамика в период 2010–2011 годы на земельном рынке Хабаровского края явно не выражена в связи с низким уровнем развития рынка, однако тенденции на рынке промышленной недвижимости свидетельствуют о том, что в 2011 году в Хабаровске наблюдалась положительная ценовая динамика – 0,46 процента в месяц 8. Поскольку изменение составляет менее 1,5 процента в квартал, стоимост- ные показатели на дату не корректируются.

Земельные участки как под ИЖС, так и под производственно-складскую застройку расположены в отдаленных от центра районах, корректировка на местоположение экспертами не осуществляется.

На основании данных о 42 участках под ИЖС путем расчета среднеарифметической величина получена рыночная стоимость земельного участка в размере 520 рублей за один квадратный метр.

Аналогичным способом на основании данных о 9 участках под производственноскладскую застройку получена рыночная стоимость земельного участка для этого сегмента в размере 476 рублей за один квадратный метр (см. табл. 2).

Таблица 2

Определение корректировки на вид разрешенного использования на основании данных Министерства имущественных отношений Хабаровского края

Назначение	Объем выборки, шт.	Наиболее вероятный интервал показателя, р. / кв. м *	Средняя величина рыночной стоимости земельного участка, р. / кв. м
ИЖС	42	360–680	520
Производственноскладская застройка	9	400–550	476
Корректировка на вид разрешенного использования (ВРИ 9 / ВРИ 2)			0,92

* В качестве наиболее вероятного интервала использован толерантный интервал (ГОСТ Р ИСО. 16269-6-2005 Статистические методы. Статистическое представление данных. Определение статистических толерантных интервалов). Этот интервал означает, что в него с вероятностью 90 процентов попадает не менее 50 процентов имеющейся выборки.

Определение корректировки на вид разрешенного использования на основании рыночной информации о средних ценах предложения земельных участков

В соответствии с приведенным обоснованием корректировка на дату и местопо- ложение не осуществлялась (см. табл. 3).

Результаты, полученные посредством проведения анализа различных групп рыночных данных, очень близки по значению, что подтверждает их состоятельность. Для дальнейшего использования принимается среднеарифметическая величина рассчитанных коэффициентов: (0,92 + 0,94) / 2 = 0,93.

Таблица 3

Определение корректировки на вид разрешенного использования на основании средних цен предложения земельных участков

Назначение	Объем выборки, шт.	Наиболее вероятный интервал показателя, р. / кв. м	Средняя величина рыночной стоимости земельного участка, р. / кв. м
ИЖС	232	450–1 000	707
Производственноскладская застройка	16	300–1 000	664
Корректировка на вид разрешенного использования (ВРИ 9 / ВРИ 2)			0,94

Краткая характеристика 9 земельных участков под нежилую застройку, находящихся в центральной части города и использованных в качестве аналогов для ВРИ 9, с указанием их принадлежности к градостроительной зоне представлена в таблице 4.

Типичное окружение центральных улиц Хабаровска, на которых расположены указанные в таблице 4 земельные участки, не соответствует промышленной и складской застройке, в чем можно легко убедиться с помощью открытого интернет-ресурса «Яндекс-карты»9, используя режим «Панорама».

Далее был использован файл «3.6.1 Форма сбора рыночной информации 9 ВРИ» в формате Excel, являющийся Приложением к Отчету № 27-НП-2013, в котором после установки фильтра по населенному пункту «Хабаровск» экспертами ХабРОО был осуществлен следующий перерасчет:

• •    для 177 участков под ИЖС коэффициент корректировки на вид разрешенного использования был изменен с 2,85 на 0,93;

• •    из выборки были исключены 9 участков, относящихся к зоне центра деловой, общественной и коммерческой активности на территориях действия

ограничений по условиям охраны объектов культурного наследия и к зоне общественного ядра исторического центра города.

В результате средний показатель удельной рыночной стоимости земельных участков с ВРИ 9, составлявший изначально 2 156 рублей за один квадратный метр, снижается до 761 рубля за один квадратный метр.

Таким образом, превышение среднего показателя удельной рыночной стоимости, являющегося базой для налогообложения, над показателем, определенным на основании той же первичной информации, но скорректированным на рыночные условия, составляет почти 300 процентов (2 156 / 761). При этом отклонение скорректированного показателя (761 р./кв. м) от средней цены предложения земельных участков под промышленную застройку (834 р./кв. м) ¹¹, полученной в результате анализа рынка, составляет менее 10 процентов , то есть находится в пределах статистической нормы.

Таким образом, исходя из результатов проведенной работы можно сделать вывод о том, что недостаточное обоснование ключевых для расчетов величин, поверхностное изучение местного градостроительного законодательства могут привести к тому,

* -Q II о о				о		о	о		о
2 § X	ГО o> 0-0				ё 1-ф 10-0 <	fs см О		о о см )^ СУ	2-° ГО о 2 см
		о о о	о со	СО со	о о о	о о со	о о о	со со со	со со
=г8 CQ	о о о о о о о	о о о о о о	о о о о о о LO	о о о о о о	о о о о о о о	о о о о о о см О	о о о о о о	о о о о о о см	о о о о о о
О t to S $ 8 4 5 ro	о о О	о о о	о о со	о о со	о о о о	о о о о см	о о о	о о 00	о о со
о о ь S Ф 1	^ о н СУ т т 0) ф со	о н СУ т т 0) со	о н СУ т т 0) со	о н о СУ т т 0) 2 Ф СО	- го а^ су 0) L о_ 1-    со - су О О_ со -н О S 5g а ф о ° ° о 00 ° g X X 5 2 ф ГО ф н о СУ ф Q- т о н > m о	4 ° 2 ф 2 2 X ООО о Ф ф т т т I О. S Ф Ф Т СО ГО X Нго® О 2 1® ° ф 0^0 о го го ГО V го X ф О о -о Б о о ф т   § ^ ш >S о К 5   S I   Т i ф ф го m X ГО СО О Т О о. го го ф 1- ГО О СО о I >	° 2 а s о го 1- х О О S О Ф I sai £ I о о 2 X о § ф 0^0 о го го го Ь X ф О о Д1 5 о о ф т § ^ ш >S о к 5 s т т 3 Ф Ф ф го О т 2 г> ГО ф 1- го СО о т	88 S s" ^8 ГО 2 Ф S Ф g 5 ° п Ф го О ст s 2X4 ° о ° 5 го ф го т .го s т о S х ГОГ Ф о го ГО ф V ф т го 2О-т Ф Ф >, СО 2 2	ГО О Ф о о >, О Ф 2 ГО т ё Т О. 2 ф ф 9 00 2 I- Ф Ойо ю 9 оо о _ о го л ф ф х ф d О Д1 ф н ю со 1 1И1 >го о о; О т Т О .0 Ф ф х 5 О т о й о. Го го ф 1- го т СО о т >,
£ I	СУ =г т су 0) т со ф го 0) су 0) 0)	s о 11 = ф 11 оё 1 Ф -г Q. Ф с го i= >,d	т О aS ?§ У ^2а с ГО S >22	СУ СУ СУ СО	су =г т >> ф ф т s ф су т Т ф о т ф Оф су	СУ СУ СУ СО	о СО С1	S СУ ф го ф ” ф ш го т о со S ф -г о. “-s'S i= >,е	СУ СУ СУ СО
eaedu Нид	5 т	5 т	т	^ т	т	6	о	5 т	о

что кадастровая стоимость будет больше рыночных показателей в несколько раз.

К сожалению, в настоящее время ситуация со значительным превышением кадастровой стоимости над рыночной является типичной для большинства территорий Российской Федерации.

Одна из причин – неумение региональных властей формировать величину кадастровой стоимости земельных участков для создания на территориях справедливых условий осуществления и развития предпринимательской деятельности, а также условий для комфортного проживания населения. Региональным властям необходимо заблаговременно проводить мероприятия по подготовке исходных материалов для кадастровой оценки земельных участков, а также учитывать экономический эффект от изменения величины кадастровой стоимости при создании инфраструктуры для развития территории в будущем.

Другой причиной может быть отсутствие контакта исполнителя с региональными оценщиками или риелторами, ведь не секрет, что в подавляющем большинстве случаев кадастровая оценка осуществляется силами приезжих специалистов. Важно понимать, что речь идет о земельных участках, рынок которых слабо развит практически на всей территории России. И если современные средства массовой информации (электронные газеты и журналы, специализированные интернет-порталы и т. п.) легко позволяют с высокой степенью адекватности дистанционно осуществить анализ рынка жилья, то в отношении рынка земли, учитывая ограниченный объем информации, сделать это проблематично. Именно поэтому, чтобы избежать критических перекосов при определении укрупненных показателей кадастровой стоимости, сотрудничество с «местными» специалистами просто необходимо.

К сожалению, процедура отбора оценщиков для такого вида работ сопровождается повальным демпингом. Как указывает генеральный директор Международного центра оценки, член комиссии по оспариванию кадастровой стоимости в Москве Игорь Ар-теменков, «фактически объявляются конкурсы, побеждает зачастую тот, кто дает меньшую цену»11. При таком раскладе привлекать к работе кого-то еще для проверки адекватности полученных результатов просто не на что.

Конечно, показатели кадастровой стоимости перед утверждением рассматриваются на краевой комиссии по рассмотрению и согласованию результатов государственной кадастровой оценки земель, но ведь в ее состав входят в основном государственные служащие, считающие своей основной задачей наполнение регионального бюджета, а не создание равных и справедливых условий для всех участников рынка на территории. И в этом процессе отстаивания интересов государства как-то незаметно теряется понимание того, что, например, 80 процентов от 100 рублей – это больше, чем 20 процентов от 300 рублей! Ведь налог на землю в размере, в несколько раз превышающем реальные цифры, вряд ли будет оплачен более, чем 20 процентами правообладателей земельных участков. Причем не потому, что не захотят платить, а просто потому, что не смогут.

В российском законодательстве предусмотрена процедура установления кадастровой стоимости в размере рыночной в том случае, если землепользователь полагает, что кадастровая стоимость в отношении его конкретного участка является завышенной. По замыслу законодателей, это позволило бы учитывать интересы всех сторон. Однако с начала 2015 года, а в некоторых регионах страны и ранее, четко прослеживается однозначная тенденция отказов землепользователям в отношении рассмотрения отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков, подготовленных с целью оспаривания кадастровой стоимости, независимо от того, рассматриваются они комиссией по оспариванию или судами общей юрисдикции. Парадокс заключается в том, что менее года назад и комиссии, и арбитражные суды рассматривали аналогичные отчеты, выполненные теми же исполнителями, с гораздо более высокой степенью лояльности.

По данным, указанным на официальным сайте Росреестра, в период с 1 января 2014 года по 31 октября 2014 года на территории Российской Федерации в судах инициирован 13 171 спор о величине внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости в отношении 26 349 объектов недвижимости, из которых за указанный период требования истцов удовлетворены в отношении 8 364 исков (64%), не удовлетворены в отношении 1 217 исков (9%), на конец рассматриваемого периода находилось на рассмотрении 3 590 исков 12.

С начала 2015 года подавляющее число обращений в суды заканчиваются отказами в рассмотрении отчетов, при этом причины отклонения отчетов порой вызывают, как минимум, недоумение. Претензии к тому, что аналоги для объекта оценки не являются сходными или к тому, что у них отсутствуют кадастровые номера, выглядят по меньшей мере странно на фоне того, как эта информация отражена, например, в Отчете № 27-НП-2013, послужившем основой для создания налогооблагаемой базы огромного региона.

Не секрет, что некоторые судьи и представители комиссий «без протокола» признают, что их отрицательные решения продиктованы указаниями сверху, хотя никто из них не подтвердит это официально.

По сути, при далеко неоднозначном во многих регионах определении кадастровой стоимости землепользователей практически полностью лишают права защищать свои интересы при том, что порой они несут существенные затраты, ведь и качественно подготовленный отчет об оценке, и экспертное заключение на него стоят достаточно дорого.

Даже аудиторы Счетной палаты Российской Федерации подтверждают, что проблема превышения кадастровой стоимости земли над рыночной имеет системный характер и присуща всем регионам России 13.

Для решения рассмотренных в статье проблем необходимы разъяснения и рекомендации соответствующих органов власти – Министерства экономического развития Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, которые не только усовершенствуют порядок и стандарты проведения государственной кадастровой оценки, но и позволят добиваться справедливости при четком соблюдении законодательства, а именно устанавливать кадастровую стоимость в размере рыночной при наличии профессионально подготовленного отчета об оценке с положительным экспертным заключением соответствующей саморегулируемой организации оценщиков.