За границей Москвы

БОЙКОВА        Удивительно, но на фоне кризиса план по вводу нового жилья в Московской области был перевыполнен на 4,5%. В прошлом году было сдано 8235,7 тыс. кв. м (данные сайта Министерства строительства Московской области). Это составило 13,8% от общего объема построенного в РФ жилья (сведения Федеральной службы государственной статистики (Росстата)).

Планы на этот год окончательно не утрясены — официальных данных еще нет. Однако РИА «Новости» со ссылкой на губернатора Бориса Громова в конце прошлого года сообщало, что в 2010 году будет построено около 6 млн. кв. м (то есть 25% к уровню 2009-го). АСН-инфо чуть позже приводило заявление заместителя председателя правительства региона Владимира Жидкина о планах введения 7–7,5 млн. кв. м жилья (то есть только 10–15% к прошлому году).

Владимир Воронин, президент ФСК «Лидер» : «В области всегда строить было немного легче, чем в Москве, в том числе и потому, что концентрация застройщиков меньшая. Здесь рады инвесторам: надо же чтобы кто-то возводил жилье. Местная власть более лояльна к застройщикам и, возможно, закрывает глаза на какие-то недочеты. Вопросы с разрешительной документацией решаются быстрее».

В начале марта этого года стало известно о планах снизить размер арендной платы за землю, предоставляемую в Подмосковье под жилищное строительство (сам коэффициент снижения пока не уточнен). Мособлдума одобрила соответствующие изменения в закон «О регулировании земельных отношений в Московской области». Учитывая нормы федерального законодательства, предлагается также наделить органы власти Московской области полномочиями по распоряжению и управлению земельными участками, находящимися в федеральной собственности. Как видим, дефицита участков под застройку в регионе опасаться не стоит. Дело — за строителями, которые, по заверениям экспертов, благополучно вышли из кризиса и потихоньку реализуют новое жилье, привлекая покупателя территориальной близостью со столицей, но более низкими ценами.

Скидки с наценки

Самую дешевую, в пересчете на квадратные метры, квартиру на первичном рынке Москвы сегодня предлагают в районе Кожухово — $2600, в области — в городе Электрогорск Павлово-Посадского района — $1100

(данные аналитиков компании Penny Lane Realty ). Ценовая ситуация в Подмосковье по традиции напрямую связана с престижностью загородных населенных пунктов и расположением их относительно МКАД: чем ближе и западнее — тем дороже (см. карту).

В целом по области в декабре прошлого года средняя цена на новостройки была $2091, или 63 791 руб. за кв. м. То есть дешевле, чем в аналогичный период 2008 года, и в долларах, и в рублях, — на 16,73 и 10,86% соответственно.

Александр Зиминский, директор Департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty : «В начале 2009 года скидки на подмосковные квартиры типовой застройки составляли на вторичном рынке 15–20%. Но у застройщиков можно было получить и более существенные дисконты — 30–55%. Начиная с июля цены перестали снижаться, а скидки уменьшились до 5–10% у разных продавцов. Большая часть застройщиков «вздохнула» с облегчением, разрешив свои финансовые вопросы с кредиторами».

Таким образом, на начало 2010 года сложился, по мнению аналитиков компании «Пересвет-инвест» , достаточно привлекательный для покупателей уровень цен на новостройки Подмосковья (на 25–30% ниже пиковых показателей 2008 года). В 2009 году (за исключением существенного роста в феврале) квадратный метр в рублях дешевел в среднем на 1,8–3,7%. Это было обусловлено снижением курса доллара и колебаниями стоимости квадратного метра в этой валюте. Таким образом, и в 2010 году рублевая цена жилья будет зависеть как от рыночной конъюнктуры, так и от курса доллара.

Начало спроса

Качественный состав жилья первичного рынка удовлетворяет сегодня вкусы широкого круга потребителей, но главное — здесь по-прежнему полно демократичных типовых панельных домов, дефицитных для Москвы. Владислав Луцков, генеральный директор Аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ» : «Из всех построенных в прошлом году на территории Московской области жилых домов более половины (порядка 58%) — монолитные, около 39% — панельные, 3% — кирпичные. Зачастую панельные строения имеют больше этажей и секций, чем монолитные объекты, что увеличивает среднюю площадь дома. А потому в структуре построенных в 2009 году домов доли «монолита» и «панели» по общей площади практически равны — 50% и 47% соответственно».

Исследование компании «Пересвет-инвест» выявило, что по итогам прошлого года больше всего новостроек — 82,3% — в ближнем Подмосковье: до 30 км от МКАД. Жилье первичного рынка сконцентрировано по большей части в городах, расположенных на расстоянии 6–15 км от МКАД (34,1%) — в основном в Люберцах, Одинцово, Балашихе и Железнодорожном.

В городах-спутниках (до 5 км от МКАД) расположено 22,9% всех подмосковных объектов. В последнем квартале 2009 года число новостроек относительно аналогичного периода позапрошлого года выросло здесь на 3,7%. Это объясняется высокой строительной активностью в Химках, Красногорске и Мытищах.

Доля городов дальнего пояса области (от 61 км) в общей структуре предложения традиционно самая

\ НЕДВИЖИМОСТЬ \

Д РОГОЕ БАЛАН      А ГРАНИ С МОКВОЙ

Сре яя ена пред ожения новостро к в городах Мо к ской области в мар 2010 года $ (%)*

2095 Пушкино еутов ный

Одинцово

1843 (–8,8)

32,7)

Видное 2634

2876 –15,5)

Балашиха 1973 (–19,5)

2930 (–7,3)

Мытищи 2722 (–14,1)

Котельники 1874 (–13,6)

2501 (–17)

1891 (–5,4)

Люберцы 2109

Домодедово 2078 (–15,3)

Красногорск

Апрелевка

2078 (–9,3)

менское 1516 (–32)

* Цены пересчитаны по курсу 1$=29,35 руб. В скобках указано изменение цен за год без учета инфляции.

Данные МИЭЛЬ, Инком.

низкая — в IV квартале здесь реализовывалось 4,9% общего количества нового жилья.

Таким образом, наибольшее количество новостроек Подмосковья по-прежнему сосредоточено в пределах первого бетонного кольца (до 30 км от МКАД). Причины этого — близость к Москве (месту работы), стабильный рост населения и развитость социально-бытовой инфраструктуры.

Значительное пополнение предложения новостроек на областном рынке произошло к III кварталу прошлого года. По мнению специалистов портала IRN.ru , во II–III кварталах на продажу здесь были выставлены в основном дома, проектирование и подготовка к строительству которых начались еще до кризисной осени 2008 года.

Динамика объемов предложения показывает, что уже в III квартале «размороженных» объектов было почти 29%. То есть за три месяца активность застройщиков, решивших возобновить реализацию старых проектов, выросла примерно в 3,5 раза, как резюмируют эксперты IRN.ru . Главным стимулом для этого стала стабилизация ситуации как в экономике страны, так и на рынке жилья. В частности, в III квартале 2009 года постепенно укреплялся курс рубля по отношению к другим мировым валютам, а цены на нефть незначительно, но стабильно росли. При этом спрос немного оживился, и это благотворно сказалось на деятельности фигурантов рынка.

Чаепитие в Мытищах

В I–III кварталах 2009 года на северо-востоке, востоке, юго-востоке, юге, западе и северо-западе в 82 новострой- ках продажи были завершены. Однако девять из этих объектов, или 11%, были сняты с реализации на начальных этапах строительства (например, подготовка площадки, заливка фундамента и т. п.), что означает временную прио-с о у продаж этих домов. Вот почему только 73 объекта жно рассматривать как полностью реализованные роект в которых были проданы все квартиры.

Среди таких домов примерно 82% относятся к менее престижным направлениям Подмосковья (северо-восток, восток, юго-восток, юг), а 18% — к более пре-тижным западному и северо-западному направлениям. Это еще раз подтверждает, по мнению аналитиков IRN. ru , что в сложившихся условиях рынка большая часть покупателей настроена приобретать экономичное жилье.

Если брать конкретные города, то больше всего новых домов в 2009 году появилось в Балашихе (7) и Мы-щ ). Однако если в Балашихе много квартир было реализовано, то в Мытищах за 2009 год целиком не про-да один объект — цены покупателей не устраивают. Несмотря на невысокий уровень покупательской активности, как показывают данные IRN.ru , число новостроек в Мытищах продолжает расти. Так, прошлой осенью здесь на продажу было выставлено сразу 5 домов, за счет чего объем предложения вырос до 20 новостроек.

Весеннее оживление

Предло ение на областном первичном рынке попол-нялос и в этом году. Так, по данным Аналитического конс лтингового центра «МИЭЛЬ» , в марте количество омов увеличилось на 5,2%, а суммарная площадь квара 11,8%. То есть число предложений составило ектов, или 2525,4 тыс. кв. м. В первую очередь это ло за счет свежих поступлений текущего года — 20 домов, или 248,2 тыс. кв. м. Правда, все они находятся на ранних стадиях строительной готовности и расположены в среднем поясе области — дальше 30 км от МКАД. В связи с этим в структуре предложения доля новостроек на начальных стадиях приблизилась к докризисным показателям, однако и доля предложений в построенных и сданных домах сегодня еще остается высокой — 62,9% объектов.

В среднем по Подмосковью новостройки подешевели за март на 2,8%, до 61,7 тыс. руб. за кв. м (или на 0,8%, до $2088).

Цены на квартиры в новых домах, которые начали продавать в феврале, в марте фактически не изменились (+0,2%). Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» : «Квартиры в городах и поселках, примыкающих к МКАД (до 5 км), стоят в среднем 72,6 тыс. руб. за кв. м (+0,3% к февралю), цены в дальнем Подмосковье (свыше 60 км от МКАД) на 80% ниже и составляют 40,4 тыс. руб. за кв. м (–0,2%).

Рассуждая о перспективе 2010 года, Александр Зиминский отмечает, что «в связи с ежемесячно увеличивающимся спросом в течение всего года ожидается сокращение предложения на первичном рынке. Однако речь идет пока только о домах в высокой стадии готовности. А объекты, которые пока еще находятся на начальном этапе, будут предлагаться с различными привлекательными бонусами, позволяющими приобрести квартиру по более низкой цене или на более выгодных условиях».