Законодательство и приватизация многоквартирных домов одним собственником

Средства массовой информации (газеты, радио, телевидение) не скрывают противоречия и сложности жилищной проблемы в России - важнейшего условия уровня жизни населения. Участились рейдерские захваты земельных участков, предприятий, фирм, домов, особенно многоквартирных домов. Идут процессы по снятию статуса регистрации ТСЖ и возврат их в муниципальное управление и муниципальную собственность. Те, кто понял, что статус ТСЖ даёт право быть юридическим лицом, предпочитают оставаться ТСЖ, т.к. это даёт право на расчётный счёт для дома в сбербанке и самостоятельное распоряжение собранными коммунальными платежами. Есть факты возвращения домов через суд в подчинение управляющей компании, а также попытки выставить на аукцион дом ЖСК по инициативе Жилищной инспекции при правительстве Москвы, что означает продажу дома одному частному хозяину. Это не противоречит Жилищному кодексу РФ, где в п.7 ст. 46 установлено: "В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменном форме. При этом положения настоящей главы, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме".

Периодически возникает разговор в СМИ о переводе домов в доходные дома одного собственника, а также о введении ощутимого налога на недвижимость: земля, дома, квартиры и т.п. Большое внимание привлекает перспектива ТОС (территориаль- ное общинное самоуправление) – развитая форма самоуправления самим населением своим многоквартирным домом и его территорией, или группой домов. В Европе и ряде других стран - это основная форма местного самоуправления населения. В России ТОСы существуют в разных городах. В Москве их несколько сотен. Наиболее остро идёт борьба против самостоятельного управления многоквартирными домами, имеющими статус ТСЖ, ЖК, ЖСК. Проводится активная агитация за присоединение их к управляющей компании, которая отвечает за эксплуатацию дома и территории, а также управляет финансами дома, их коммунальными платежами. Широкий размах в стране приобрели рейдерские захваты не только фирм, но и жилых многоквартирных домов, о чём свидетельствуют и публикации судебных разбирательств. Во многом это обусловлено несовершенством жилищного законодательства, уровнем правовой грамотности населения, работой судов, компетентностью юристов.

Всё чаще поднимаются вопросы противоречий внутри законодательства, что даёт повод использовать его достаточно произвольно даже судьями.

На примере одного из ЖСК на присоединённых к Москве территориях рассмотрим противоречие между законодательными актами и практикой их применения государственными организациями. В многоквартирном доме ЖСК за неделю до очередного общего собрания членов ЖСК анонимная "инициативная группа" организовала внеочередное собрание, избрала себя правлением, которое затем избрало председателя правления. Этот председатель подал иск в суд, т.к. действительное правление не отдавало ему документы ЖСК. Судья, которая вела суд по этому иску, даже не став знакомиться с правоустанавливающими документами собрания членов ЖСК и правления ЖСК, признала этот иск легитимным.

Поскольку собрание членов ЖСК, организованное «инициативной группой» не имело кворума, одним из членов ЖСК был подан иск в суд о признании собрания неправомочным. Рассмотрев этот иск, другой судья признал незаконным собрание организованной «инициативной группой», новое правление, ревизионную комиссию, зарплату председателю и также недействительным протокол собрания со всеми его решениями. В октябре 2012 года недействительное правление выбрало другого председателя. Несмотря на это, налоговая инспекция зарегистрировала в ЕГРЮЛ и того, и другого председателя . С тех пор, в течение 2-х лет у жителей дома идёт борьба с МИФНС, которая, несмотря на недействительные правоустанавливающие документы собрания жителей ЖСК, не учитывает ни требования норм законодательства, ни решение суда о недействительности собрания и не исправляет ошибку регистрации в ЕГРЮЛ, поскольку, как сказано в одном из ответов из МИФНС в ЖСК «Инспекция не правомочна осуществлять проведение проверок, связанных с фальсификацией – подделкой представленных документов для государственной регистрации юридического лица; это не относится к компетенции Инспекции".

Но в этих ответах просматриваются важные признания о противоречиях, содержащихся в самом законодательстве, которые облегчают государственную регистрацию лиц, в массовом порядке проводивших рейдерские захваты чужой собственности. Так, Федеральным законом №129-ФЗ установлен заявительный принцип государственной регистрации юридических лиц. То есть только сам заявитель отвечает за достоверность сведений, представляемых в регистрирующий орган. А регистрирующий орган на основании этих декларативно указанных заявителем сведений вносит записи в государственный реестр. Далее "Инспекция принимает решение" о государственной регистрации представленных заявителем сведений. При этом "в соответствии с арбитражным (гражданским) процессуальным законодательством запрет на совершение определённых действий может быть установлен ... соответствующим судебным актом". То есть, налоговой инспекции предписано регистрировать всех заявителей по их только декларативному заявлению (без какой бы то ни было проверки правоустанавливающих документов), а отказывать в регистрации закон №129-ФЗ ст.23 предписывает только через соот- ветствующий судебный акт. Более того, заявительный порядок обеспечивается по закону №129-ФЗ, который не содержит положений, как утверждается в ответах МИФНС, позволяющих Инспекции отказать в приёме документов, представляемых для государственной регистрации, а процедура приостановления регистрационных действий не предусмотрена в законе.

Отсутствие контроля за содержанием заявления со стороны налоговой инспекции создаёт условия для пренебрежения проверкой правоустанавливающих документов нотариусами. Об этом свидетельствуют многочисленные регистрации незаконных приобретателей чужих фирм, компаний, многоквартирных домов и т.п.

Таким образом, практика регистрации юридических лиц и откровения персонала налоговой Инспекции чётко фиксируют запрещение знакомиться, а тем более делать заключение о содержании Заявления претендента на регистрацию и о содержании и правомочности его правоустанавливающих документов (протоколов, списков регистрации присутствующих на собрании, доверенностей отсутствующих и т.п.). Фактически запрещено также отказывать в регистрации любых заявителей. Таким образом, налоговая инспекция, по мнению ряда юристов, на деле превратилась в штаб (фабрику), содействующий массовому производству рейдерского жульнического класса общества, которому создают самые благоприятные условия для легализации, регистрации, для незаконного присвоения чужой собственности под прикрытием государства и государственной регистрации.

Подчёркивание в ответах из налоговой службы того, что Инспекцию интересует лишь получение заверенного нотариусом Заявления, подтверждается выписками из МИФНС внесения частичных изменений в ЕГРЮЛ. В этих выписках указывается сколько и каких документов сдал заявитель в налоговую инспекцию для внесения в ЕГРЮЛ изменений в сведения о некоммерческой организации, не связанные с внесением изменений в её учредительные документы. Как правило, указывается цифра «№1», т.е. один документ. И таким документом является только само заявление.

Однако, настаивание представителей персонала отдельных МИФНС на том, что другие документы никак не интересуют налоговую инспекцию, противоречит ряду законодательных актов.

Так, в Приложении №2 к Постановлению Правительства Российской Федерации №212 от 15 апреля 2006г. (в редакции от 04.05.2010г.) установлен «Перечень и формы документов, необходимых для внесения изменений в сведения о некоммерческой организации, не связанных с внесением изменений в учредительные документы», в котором утверждается:

« В целях внесения в Единый государственный реестр юридических лиц изменений в сведения о некоммерческой организации, не связанных с внесением изменений в её учредительные документы, некоммерческая организация представляет в территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченный принимать решения о государственной регистрации некоммерческих организаций, в том числе политических партий, общественных объединений и религиозных организаций :

В законодательных актах имеются перечни по другим вопросам, без которых не может быть осуществлена регистрация. Например, п.«д» в ст. 23 закона №129-ФЗ требует подписание заявления о государственной регистрации или заявления о внесении изменений в сведения о юридическом лице в ЕГРЮЛ только уполномоченным лицом. При подписании заявления неуполномоченным лицом (когда не представлены правоустанавливающие документы) налоговая служба должна выдать отказ в государственной регистрации или во внесении изменений в сведения о юридическом лице в ЕГРЮЛ. Основанием для отказа служит и подтверждённая информация о недостоверности сведений в представленных документах (п. «Р», ст. 23, №129 – ФЗ); а также наличие судебных споров, связанных с содержанием сведений об организации, подлежащих внесению в ЕГРЮЛ (п. 1.1, ст.23 №129 – ФЗ) и др.

В ГК РФ (в редакции 2012г.; ст.258) установлена возможность для устранения допущенного нарушения в законе в течение трёх дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Для того, чтобы сократить криминализацию в сфере жилищного хозяйства необходимо, в том числе, привести действующие методические правила и инструкции в соответствие с содержанием Конституции и федеральных законов.