Зарубежный и российский опыт правоотношений, возникающих в процессе ипотечного кредитования: проблемы и перспективы

Изучение и внедрение опыта зарубежных стран в области ипотечного кредитования является важной составляющей понимания необходимости правового реформирования и совершенствования ипотечного кредитования в Российской Федерации на современном этапе.

По мнению ведущего ученого в области юриспруденции В.М. Будилова, в России присутствуют элементы немецкой системы гражданского права, исходя из этого, рассмотрим подробнее характеристику залогового права Федеративной Республики Германии (ФРГ). [2,с.20]

Под ипотечной системой в Германии понимается законодательство, регулирующее оборот недвижимого имущества, а также организации, обслуживающие этот оборот и осуществляющие его регистрацию. В ФРГ такими организациями являются земельное и кадастровое ведомства, а также суды и нотариусы.

Законодательство ФРГ о недвижимости делится на материальное и процессуальное, которое, в свою очередь, регламентируется следующими правовыми регуляторами: германское гражданское уложение, закон об ипотеке, закон об ипотечных банках, законодательство о праве застройки и о праве собственности на квартиры; положение о земельной книге, ГПК ФРГ. [2,с.20]

Одной из отличительных особенностей германской формы финансирования приобретения жилья является система контрактных сбережений, которая представляет собой систему, мобилизирующую свободные денежные средства населения на приобретение готового жилья или его строительство в рамках специализированных кредитных институтов -строительных сберегательных касс. В течение определенного времени будущие заемщики накапливают в кассах примерно 50% стоимости приобретаемого жилья, затем стройсберкасса предоставляет недостающую сумму из вложенных средств других клиентов, обратившихся в учреждение позднее. Исходя из этого, система стройсбережений является полностью автономной и функционирует отдельно от национального финансового рынка.

В соответствии с германским законодательством осуществление деятельности строительно-сберегательных касс производится на основе определенных принципов и в соответствии с едиными правилами. Так стройсберкассы не могут осуществлять другие активные операции с вложенными средствами, кроме выдачи ипотечных кредитов членам учреждения. Контролирует деятельность строительно-сберегательных касс Федеральное ведомство по надзору за кредитованием, которое имеет право, в случае выявления нарушений, ликвидировать разрешение на осуществление деятельности.

Особенностью данной системы является то, что в отличие от вкладчика коммерческого банка, не знающего, как используются его денежные средства, клиент стройсберкассы точно знает, кто и на каких условиях пользуется его деньгами.

В России данная система отсутствует, однако, неоднократно в Госдуму вносился законопроект о «Строительных сберегательных кассах», который позволил бы гражданам не только купить собственное имущество но и накопить на капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов. Основную причину отказа законопроекта депутаты видят в неразвитости системы привлечения средств для жилищного строительства, при которой граждане будут нести существенные риски, так как компании, привлекающие деньги граждан, не являются кредитными организациями и за их финансовой устойчивостью нет соответствующего надзора. При этом создание кредитных организаций в виде подразделений коммерческих банков не гарантирует, что вложенные средства не будут использованы на другие нужды.

На наш взгляд серьезным преимуществом данной модели является отсутствие зависимости от финансового состояния кредитного рынка в силу своей автономности. При этом ипотечному банку нет необходимости искать кредитные ресурсы, необходимо только установить маржу за услуги по кредитованию. Ставки процента за пользование кредитом и ставки по вкладам устанавливаются в произвольной форме. Таким образом, функция сбалансированной автономной модели имеет особенно важное значение для совершенствования системы ипотечного кредитования в странах с неустойчивой экономической обстановкой.

Также существенным преимуществом германской системы ипотечного кредитования является ипотека земельных участков, которая наиболее развита и распространена, чем в России.

В соответствии с германским законодательством размер ипотечного кредита не должен превышать 60% стоимости земельного участка, в РФ цена земельного участка составляет 70 - 80% его рыночной стоимости, при этом залоговая стоимость участка земли, передаваемого в залог по ипотеке, определяется по соглашению заемщика с кредитной организацией. Кредитование покупки участка земли сопряжено для кредитных организаций с гораздо более высокими рисками в сравнении с аналогичными операциями с жильем, поэтому оценке земли банки уделяют существенное внимание. Риски ипотечного кредитования под залог земельных участков увеличиваются из-за невозможности точно определить ликвидность этого участка, а конечная сумма сделки нередко значительно отличается от цены предложения. В случае вынужденной продажи земли при невыполнении заемщиком обязательств перед банком-кредитором часто имеются определенные ограничения по времени. Поэтому оценщик должен максимально достоверно рассчитать величину ликвидационной стоимости участка. Высокие риски по кредитованию участков земли, как правило, влекут повышенные процентные ставки по ипотеке, а, следовательно, увеличивает размер ипотечного кредита земельных участков.

Исходя из этого, для уменьшения стоимости земельного участка при ипотеке в России необходимо внести коррективы в правовые акты оценочной деятельности, которые позволят банкам разрабатывать свои собственные инструкции для оценки земельного участка при ипотеке, а также устанавливать ликвидность объекта, непосредственно влияющую на стоимость земельного участка при ипотечном кредите.

Также в российском и немецком законодательстве совершенно по-разному составляется форма договора ипотеки. Если Гражданский кодекс требует письменную форму, нотариальное удостоверение, а также государственную регистрацию договора об ипотечном кредитовании, то Германское Гражданское Уложение следует принципу простоты формы, то есть между сторонами присутствует только лишь соглашение, которое может быть как в письменной, так и в устной форме [5,с.78].

Сравнивая правовое регулирование российского и немецкого законодательства в области ипотечного кредитования, в частности содержание договора, можно констатировать полную противоположность в подходах. Российское законодательство императивно и детально предусматривает значительные условия ипотечного договора, который за относительно небольшой срок действия нововведенных норм Гражданского кодекса РФ предусматривает упрощение применения правил, таких как, размер и сроки исполнения основного обязательства.

В германском же законодательстве наблюдается более простые правила в определении содержания ипотечного договора. В ФРГ при оформлении ипотечного договора производится запись в земельную книгу, которая должна содержать следующие сведения: вид залогового имущества, имя заемщика, имя кредитора, процентные ставки по кредиту и другие акцессорные требования. Как правило, при ипотеке оформляется специализированный ипотечный акт или принимается соглашение сторон, исходя из которого кредитор в любой момент может потребовать составление данного акта. При этом в земельной книге указывается условие о запрете передачи акта ипотеки сторонним лицам.

В Российской Федерации ипотека земельных участков является не распространенной услугой, в силу жестких законодательных требований к покупаемому участку и самому заёмщику, которые создают существенные сложности для взятия кредита.

Одной из основных особенностей ипотеки участка земли, которая вытекает из специфики земельных правоотношений, является то, что залог, а, следовательно, и ипотечное кредитование, участка возможны, если соответствующая земля не исключена федеральным законодательством из оборота или не ограничена в обороте. На ипотеку участков земли также есть некоторые законодательные ограничения. Так, не допускается ипотечное кредитование участков земли, относящихся к государственной собственности или собственности муниципалитетов. Кроме того, законодатель запретил ипотечное кредитование части участка земли, если площадь этой части меньше установленного минимума. Такой минимум определяется региональными и муниципальными властями самостоятельно путем принятия соответствующих нормативных актов. При этом регионы и муниципалитеты устанавливают допустимые минимумы площади земельного участка, учитывая различное целевое назначение земли и ее разрешенное использование. Если участок земли, который планируется заложить банку при получении кредита, находится в общей долевой либо совместной собственности, в залог может передаваться лишь часть земли, принадлежащая непосредственно заемщику. При этом закладываемая часть участка земли должна быть уже на момент кредитования выделена в натуре. Это означает, что расположение нового земельного участка должно согласовываться с другими участниками общей собственности. Кроме того, необходимо проведение межевания и осуществление кадастрового учета с последующей регистрацией права. Если в ипотечном договоре прописано условие, предусматривающее, что расположенные или строящиеся на участке земли постройки, принадлежащие залогодателю, не заложены при оформлении ипотеки на участок земли залогодержателю, залогодатель при обращении банком взыскания на землю сохраняет право на все эти постройки и одновременно приобретает право ограниченного использования (сервитут) той части участка земли, которая нужна для эксплуатации таких зданий или сооружений согласно их назначению. Конкретные условия использования названной частью участка земли будут определяться соглашением залогодателя и залогодержателя, а в случае спорной ситуации — судом. Заемщик, выступающий при ипотеке залогодателем участка земли, вправе без согласия кредитной организации (залогодержателя) свободно распоряжаться зданиями и сооружениями на приобретенном участке, не попавшими в залог к банку.

В некоторых банках в порядке исключения можно оформить ипотечный кредит для покупки земельного надела в другом регионе. Однако и здесь обязательно, чтобы в соответствующем регионе, в котором заемщик планирует приобрести участок земли, был филиал кредитной организации, предоставляющей ипотеку.

Помимо этого у банков есть менее обязательные требования для выдачи ипотеки на участки земли. Например, некоторые кредитные организации, рассматривая возможность одобрения ипотеки, обращают внимание на наличие подведенных к приобретаемому участку земли коммуникаций. В зависимости от правил банка могут различаться и требования к минимальному размеру покупаемого участка земли.

Исходя из этого, для увеличения объемов выдачи ипотечных кредитов земельных участков в РФ необходимо внести существенные коррективы в российское законодательство, в частности в залоговое право на недвижимость, которые предполагают упрощение требований документального оборота и изменение условий, выдвигаемых заемщику при оформлении кредита.

Также в германском законодательстве, помимо ипотеки, содержится понятие поземельного долга, занимающее главную роль в залоговом праве на недвижимость. Поземельный долг в Германии представляет собой абстрактное обременение земельного участка, юридически отделенное от финансового основания. На практике это означает, что между требованием и поземельным долгом устанавливается договорная связь (в отличие от ипотеки не регулируемая в законе) (так называемый обеспечительный поземельный долг). Связь между вещным правом поземельного долга и обеспечиваемым требованием устанавливается в двустороннем договоре -соглашением об обеспечении, который обязывает собственника установить поземельный долг, а кредитора - использовать поземельный долг только для обеспечения требования [3,с.102].

Абстрактность поземельного долга в смысле отсутствия акцессорности придаёт ему большую гибкость и позволяет уменьшить издержки:

• -    поземельный долг может служить обеспечением большому числу взаимозаменяемых требований кредитора к его должнику;

• -    при замене обеспечиваемого требования/обеспечиваемых требований достаточно заключить письменное соглашение, что позволит сэкономить расходы при реструктуризации долга, а также уменьшить количество записей в поземельной книге.

• -    поземельный долг в отличие от ипотеки может обеспечивать требования других кредиторов, нежели держателя поземельного долга, для этого необходимо заключить соответствующее соглашение между держателем поземельного долга и кредитором по требованию;

• -    защита интересов собственника путём включения соответствующих положений в соглашение об обеспечении гарантируется не хуже, чем через ипотеку [4,с.62].

В настоящее время в немецкой доктрине и правоприменительной практике земельный долг рассматривается в качестве основополагающего вида залоговых отношений, который во многом вытеснил ипотеку.

Представляется, что в России вид залога, аналогичный земельному долгу по праву ФРГ, как более гибкая форма обеспечения по сравнению с ипотекой, также могла бы иметь большое значение, так как данная модель даст возможность гражданам РФ свободно приобретать земельные участки в долг без существенных при этом обязательств перед кредитором. В связи с этим, при совершенствовании российского законодательства, в частности регулирующее залоговое право на недвижимость, залоговое право на землю необходимо рассматривать, как основной вид залогового права на недвижимое имущество, подобно земельному долгу в Германии, а также урегулировать его с помощью прямых норм в законодательстве.

На сегодняшний день в России действует две модели ипотечного кредитования, одна из которых германская одноуровневая модель, которая предполагает выпуск ипотечных облигаций непосредственно банками, предоставляющими ипотечные кредиты. В соответствии с федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 N 152-ФЗ производится эмиссия облигаций с ипотечным покрытием, которая осуществляется специализированными финансовыми организациями и ипотечными агентами. Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций происходит следующим образом:

• 1.    коммерческий банк заключает с юридическими и (или) физическими лицами кредитные договора под залог недвижимости с оформлением соответствующих закладных;

• 2.    ипотечные агентства производят выкуп закладных у банка, затем эмитируют ценные бумаги - облигаций с ипотечным покрытием, которые размещаются на фондовом рынке; либо банки сами осуществляют эмиссию облигаций с ипотечным покрытием;

• 3.    денежные средства, полученные от размещения облигаций на фондовом рынке, возвращаются банку.

Исходя из этого, представляется, что концептуально единственно приемлемым с точки зрения развития рынка ипотечного кредитования является подход, в соответствии с которым залог недвижимости (ипотека) лежит в основе обязательства эмитента по ипотечным ценным бумагам, но формально-юридически обеспечивает лишь обязательства заемщика перед кредитором - эмитентом эмиссионных ценных бумаг. В тоже время одноуровневая (немецкая) модель экономически более устойчива, следовательно, в российских нестабильных экономических условиях является более предпочтительной.

Таким образом, на наш взгляд, для совершенствования системы ипотечного кредитования в Российской Федерации необходимо внести в законодательство следующие изменения:

• -    необходимо принять специализированный закон о строительных сберегательных банках, который устанавливает особые нормативы деятельности, правовой режим созданных при ней организаций, формы и методы государственного контроля над произведенными операциями. При этом строительный сберегательный банк предлагается наделить правомочиями осуществления следующих банковских операций: привлекать денежные средства граждан на приобретение жилых помещений; размещать указанные выше денежные средства в строительство жилых помещений; осуществлять кассовое обслуживание физических лиц; оказывать юридическую, консультационную и иную помощь вкладчикам банка.

• -    законодательно разрешить банкам внедрять собственные инструкции для оценки залогового объекта, а также устанавливать его ликвидность, что позволит скорректировать порядок выдачи ипотечных кредитов земельных участков, в частности упростить систему документального оборота для заемщиков.

• -    в связи с тем, что ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора, принцип акцессорности залогового права обеспечиваемому требованию в российском праве ослаблен. Исходя из этого, необходимо внедрить германскую конструкцию поземельного долга в пользу собственника, а

• именно в отношении обеспечения будущих и условных требований залогом движимых вещей предлагается закрепить в законодательстве положение о том, что залоговое право принадлежит кредитору с момента его установления, независимо от того, возникло ли требование, при котором реализация залога возможна только после возникновения требования.