Зарубежный опыт управления многоквартирными домами

Повышение качества жилищно-коммунальных услуг является важной проблемой управления многоквартирными домами в Российской Федерации. Данную проблему необходимо решать постепенно, брать за основу зарубежный опыт по управлению многоквартирными домами и вводить в российскую практику в той мере, в какой это возможно. Следует отметить, что в Российской Федерации наибольшая часть жилищного фонда не соответствует современным требованиям уровня комфорта и качества проживания. Потребление энергии малоэффективно в России в результате неудовлетворительного состояния жилищного фонда. Из-за этого снижается качество предоставления жилищно-коммунальных услуг, устанавливается высокий уровень аварийности из-за опоздания проведения ремонтных работ и замены инженерных сетей.

Оказание жилищно-коммунальных услуг является предметом внимания зарубежных стран. В мировой практике под профессиональной деятельностью по управлению жилой недвижимостью понимают действия управляющего предприятия в отношении объекта недвижимости. Действия должны направляться на достижение целей собственника недвижимости. [3]

В России и немногих странах бывшего СССР в процессе формирования рынка услуг по управлению жильем важным считается вопрос о предъявлении к профессиональным управляющим компаниям специальных требований. Эти требования позволили бы защитить собственников жилья от непрофессиональных или нечестных управляющих. Это связано, в первую очередь, с формированием среди госслужащих и сотрудников жилищнокоммунального хозяйства взаимоотношения с гражданами - собственниками квартир как с безграмотными, бесправными и не понимающими ответственности потребителями. Помимо этого, подталкивает и нехватка способностей новых управляющих трудиться с собственниками как с клиентами, которые выбирают работы, определяют цену, дают оценку и оплачивают произведенную работу. Для получения качественных жилищнокоммунальных услуг собственники жилья в зарубежных странах формируются в некоммерческую организацию, объединяющую собственников недвижимого имущества или пайщиков, создаваемую с целью управления комплексом недвижимого имущества, владения, пользования и распоряжения имуществом. Объединение собственников жилья стало общим понятием юридических форм жилищной кооперации.

Зарубежный опыт представляет преимущественные современные знания в сфере управления многоквартирными домами. Отличие подходов к управлению многоквартирными домами со стороны органов власти в зарубежных странах и в России стимулирует муниципалитеты вводить утвержденный долголетний опыт других стран.

В первую очередь, подчеркнем то, что в массе зарубежных стран управление в области жилищно-коммунальных услуг рассматривается как самостоятельный вид предпринимательской деятельности, за которую управляющее предприятие получает вознаграждение от собственников помещений. За содержание здания отвечает объединение собственников жилья. [2] Главные управленческие решения принимаются руководящими органами товарищества собственников жилья, при этом управляющий подготавливает и обосновывает предложения для правления товарищества. Таким образом, с учетом зарубежного опыта, предполагается разумным увеличить в России роль правления и председателя товарищества собственников жилья.

Рынок жилищно-коммунальных услуг создает условия для управляющих компаний. Невыполнение условий делает компанию неконкурентоспособной. В первую очередь, это относится к страхованию управляющей компанией гражданской и материальной ответственности при нанесении вреда собственникам жилья вследствие ошибочных действий управляющего. Страхование ответственности управляющих компаний развито в странах Европы и США. Пожалуй, качество жилищнокоммунальных услуг в России тоже поменялось бы с внедрением подобного подхода российским законодательством. Помимо этого, конкурентоспособность управляющей организации увеличивается при присутствии сертификатов, подтверждающих профессионализм, опыт и экономическую устойчивость, а также соблюдение стандартов в сфере жилищно-коммунальных услуг. [4]

Законодательством зарубежных стран определенны высокие стандарты к управляющему недвижимостью. Например, в Германии управляющему полагается иметь высшее образование и квалификацию экономиста, инженера или социального работника. Управляющий обязан обладать личностными качествами, как коммуникабельность, умение вести переговоры, разрешать конфликты. Тогда как в России к управляющим недвижимостью нет установленных требований.

В России так же присутствует проблема, связанная с нехваткой средств и просроченными платежами за оказанное обслуживание. В Польше отсутствует подобное явление как многочисленные неплатежи, проблем неоплаты услуг не возникает. Там уже давно проработана система субсидий, льгот, тарифов и лизингов.

Изучение зарубежного опыта в области управления многоквартирными домами дает возможность опираться на выводы о способности применения к российским условиям. Представляется подходящим применять следующее:

• -    механизм страхования гражданской и материальной ответственности управляющей компании при возможном варианте нанесения ущерба собственникам вследствие ошибочных действий управляющего;

• -    стандарты в области управления жилищным фондом;

• -    сертификация деятельности управляющей организации по управлению многоквартирными домами;

• -    опыт подготовки управляющих многоквартирными домами, внедрение базового образования, позволяющего выпускнику работать управляющим;

• -    поддержка государством и муниципальными органами формирования движения квартиросъемщиков, а также формирование объединений собственников жилья;

• -    создание и обеспечение деятельности института Жилищного суда;

• -    поддержка собственников жилья посредством льгот, тарифов, дотаций и кредитов, с целью искоренения явления многочисленных неплатежей за израсходованные жилищно-коммунальные услуги.

Применение перечисленных услуг и рекомендаций в российской практике поможет в существенной степени усовершенствовать управление многоквартирными домами, и в полной мере деятельность и положение жилищно-коммунального хозяйства в государстве.

В большинстве стран мира отсутствуют законодательные ограничения в деятельности управляющих организаций и индивидуальных управляющих, работающих по договорам с собственниками жилья. В исключительных вариантах от управляющих организаций необходима лицензия: к примеру, в ряде штатов США управляющий обязан приобрести лицензию департамента торговли либо другого уполномоченного штатом органа.

Западные страны и США представляют примеры современного рынка жилищных услуг. На этом рынке деятельность организаций, работающих в области содержания и ремонта многоквартирных домов, специализированная. Примером может быть ситуация, в которой обслуживание труб внутри дома осуществляет одна фирма, обслуживание приборов учета в системах теплоснабжения - вторая фирма, а обслуживание насосов, установленных в системах теплоснабжения - третья.[3]

В соответствии с этим, собственникам необходимо иметь управляющего. Управляющий должен разбираться в достоинствах использования современных технологий, ориентироваться в ценах, обладать навыками работы с инструментами финансирования и быть консультантом для собственников или товарищества по этим проблемам.

Выделение управления многоквартирными домами в независимый вид деятельности будет способствовать росту качества предоставления жилищнокоммунальных услуг со стороны профессиональных управляющих и формированию конкурентоспособного рынка услуг по управлению многоквартирными домами, а также развитию малого и индивидуального предпринимательства в сфере управления многоквартирными домами.