Зарубежный опыт в формировании эффективной системы по предоставлению ЖКУ

Предоставление жилищных и коммунальных услуг является важной темой, которая объединяет большинство цивилизованных стран. Поэтому автор считает необходимым для решения проблем, связанных с формированием системы по предоставлению ЖКУ, повышением их качества, проанализировать опыт стран, добившихся существенных результатов в этой сфере.

Для получения качественных жилищных и коммунальных услуг собственники жилья за рубежом объединяются в некоммерческую потребительскую организацию, объединяющую собственников объектов недвижимого имущества или пайщиков, создаваемую с целью управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и распоряжения имуществом. Объединение собственников жилья (ОСЖ) стало обобщающим понятием различных юридических форм жилищной кооперации, например, таких как: территориальные сообщества жителей (Planning Unit Developments — PUD), кондоминиумы (Condominium Association), жилищные кооперативы (Housing Cooperatives) в США и Канаде; синдикаты во Франции; квартирные акционерные общества в Финляндии; товарищества собственников жилья (ТСЖ) и жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) в России.

Наша страна имеет некоторую историю развития своих ОСЖ. Например, в дореволюционной России существовали города-сады; в период НЭПа — жилищные кооперативы (ЖК), жилищно-арендные кооперативные товарищества (ЖАКТ). Молодежные жилищные кооперативы (МЖК) были распространены в СССР в 1970-1990-е годы.

Зарубежный опыт интересен тем, что показывает различие подходов органов власти и управления этих стран с российскими, что должно подталкивать наши муниципалитеты внедрять этот многолетний опыт. Пока же, к сожалению, это происходит не так динамично, как этого хотелось бы потребителям ЖКУ.

Рассмотрим управленческие аспекты предоставления ЖКУ. Прежде всего, следует отметить, что в большинстве зарубежных стран - например, во Франции, Нидерландах, США, Канаде, Польше, Словакии, Чехии, Мексике, Сингапуре, Малайзии и др., управление в сфере ЖКХ рассматривается как отдельный вид предпринимательской деятельности, за которую управляющая организация получает вознаграждение от собственников помещений, а ответственность перед собственниками за содержание здания несет объединение (ассоциация, товарищество) собственников жилья.

Рынок ЖКУ формирует требования к управляющим компаниям, невыполнение которых делает компанию неконкурентоспособной. Прежде всего, это относится к страхованию управляющей компанией (управляющим) своей гражданской и материальной ответственности, возникающей, если неправильные действия управляющего привели к нанесению ущерба собственнику жилья. Страхование ответственности управляющих развито в большинстве стран Европы и Америки.

В Швеции широко развито движение квартиросъёмщиков, которое следит за качеством предоставляемых ЖКУ и ценами на них, так же движение ведет работу по взаимодействию с государственными и муниципальными органами власти, защищает права квартиросъемщиков в суде. Главная цель жилищного движения - это максимальное вовлечение квартиросъемщиков в принятии решений относительно домов, в которых они живут. Для этого применятся две разные модели – модель «скидки» и модель «амортизации». Модель «скидки» предполагает, возможность выбора тех услуг, в которых нуждается квартиросъёмщик. Пропорционально этому рассчитывается квартплата за жилье. Модель «амортизации» предполагает, что чем бережнее ты относишься к своему жилью, тем меньше ты платишь. В России данная модель не может существовать, так как рынок аренды жилья не развит, иначе владельцам квартир необходимо будет платить налог за сдачу квартиры. Это и мешает российским «квартиросъемщикам»: (собственникам и нанимателям) начать объединяться для защиты своих прав в сфере ЖКХ.

Очень важный факт: в Швеции для решения проблем в этой сфере создан и успешно функционирует самостоятельный. Жилищный суд! В результате – полная прозрачность деятельности всех структур ЖКХ и тарифов на ЖКУ; коррупции практически нет; качество обслуживания потребителей близко к идеальному; иски к монополисту от собственника или квартиросъемщика обычное дело.

В Германии законодательством определены организационные принципы кооперативов. Отличительной особенность данных кооперативов является то, что любой гражданин Германии обязан вступить в товарищество вместе с приобретением квартиры в собственность, и ни один из собственников квартир не может отказаться от вступления в товарищество. Охарактеризуем систему ЖКХ Финляндии и Франции, которые отличаются высоким качеством предоставляемых ЖКУ.

Владельцы отдельных частных домов могут обслуживать свои дома сами (например, мелкий ремонт). Но и владельцы домов заключают договоры с муниципалитетом на доставку газа, воды и другие услуги. А обслуживание домов, особенно мелкий ремонт - это сфера малого бизнеса. И таких фирм очень много.

В первую очередь, наиболее значимыми понятиями в праве указанных нами стран, связанными с предоставлением коммунальных услуг, являются концессии, приватизация и акционирование.

Под приватизацией во Франции, Финляндии, Венгрии, Словакии и Польши понимают передачу частным лицам не только собственность, но и контроль над государственными и муниципальными предприятиями, и активами, то есть приватизацию без передачи имущественных прав. Концессия - форма государственно-частного партнёрства, вовлечение частного сектора в эффективное управление государственной собственностью или в оказание услуг, обычно оказываемых государством, на взаимовыгодных условиях. Акционирование - под акционированием понимается процесс перехода государственного предприятия в акционерное общество.

Важнейшей составляющей коммунальных услуг в таких развитых странах как Финляндия и Франция являются информационные технологии.

Для России, из этого списка, в первую очередь необходимо, на наш взгляд внедрять информационные технологии и привлекать к управлению имуществом частных предпринимателей, через механизм концессий.

Продолжая сравнение, можно сказать, что для России как страны с формирующимся рынком жилищных услуг характерно, что появляющиеся частные жилищные организации, называющие себя «управляющими компаниями», стремятся оказывать своими силами весь комплекс услуг по управлению, обслуживанию и ремонту многоквартирных домов, причем двум последним видам деятельности отдается приоритет перед деятельностью по управлению. Эта «универсальность» управляющих организаций объясняется тем, что собственники жилья еще не осознали всех преимуществ профессионального управления и ориентируются в своих запросах только на работы по обслуживанию и ремонту МКД.

В результате отсутствует адекватное управление, а компании ориентируются на стандартный набор работ по содержанию дома, стремятся решать краткосрочные задачи вместо перспективного планирования, не имеют заинтересованности в ресурсосбережении.

Сравнивая сферу ЖКХ у нас и в странах Европы необходимо отметить, что действующая в муниципалитетах России система управления МКД характеризуется целым рядом недостатков, без устранения которых сложно или даже невозможно добиться нормализации функционирования объектов ЖКХ, повысить надёжность и качество ЖКУ.

Таким образом, из вышеизложенного можно сделать следующий вывод. Приоритетными направлениями государственной политики в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг населению являются: разработка методологической базы формирования системы договорных отношений в сфере предоставления ЖКУ и создание механизмов экономической мотивации к ресурсосбережению в жилищном фонде; предоставление поддержки частным инвесторам в ЖКХ специально созданными государственными гарантийными агентствами.

"Экономика и социум" №3(16) 2015