Зарубежный опыт в сфере ЖКХ

В статье рассмотрен зарубежный опыт в сфере ЖКХ. Также определены некоторые российские проблемы и их решение, которые можно позаимствовать из зарубежного опыта.

Для того, чтобы найти решения проблем в сфере жилищнокоммунального хозяйства России, возможно обратиться к зарубежному опыту и рассмотреть насколько их управление эффективно.

Одна из основных проблем ЖКХ в России – повышение качества жилищных и коммунальных услуг. Эту проблему необходимо решать поэтапно, опираясь на зарубежный опыт по эффективному управлению многоквартирными домами и внедряя его в российскую практику в той мере, в какой это возможно.

Предоставление жилищных и коммунальных услуг является интернациональной темой, объединяющей большинство цивилизованных стран и оперирующей достаточно близкими понятиями. Для получения качественных жилищных и коммунальных услуг собственники жилья за рубежом объединяются в некоммерческую потребительскую организацию, объединяющую собственников объектов недвижимого имущества или пайщиков, создаваемую с целью управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и распоряжения имуществом. Объединение собственников жилья стало обобщающим понятием различных юридических форм жилищной кооперации, например, таких как. Территориальные сообщества жителей, кондоминиумы, жилищные кооперативы в США и Канаде; синдикаты во Франции; квартирные акционерные общества в Финляндии; объединения совладельцев многоквартирных домов в Украине; товарищества собственников жилья и жилищно-строительные кооперативы в России.

Таким образом, с точки зрения подхода к предоставлению жилищнокоммунальных услуг Россия не строит свою уникальную модель, а воспринимает международный опыт, проверенный десятилетиями. Но необходимо отметить, что наша страна имеет и некоторую историю развития своих объединений собственников жилья. Например, в дореволюционной России существовали города-сады; в период новой экономической политики – жилищные кооперативы, жилищно-арендные кооперативные товарищества. Молодежные жилищные кооперативы были распространены в СССР в 1970– 1990-е гг.

Зарубежный опыт знакомит с наиболее передовыми знаниями в сфере управления многоквартирными домами. Различие подходов к управлению многоквартирными домами со стороны органов власти за рубежом и в России побуждает наши муниципалитеты внедрять апробированный многолетний опыт других стран. [3].

Прежде всего, интересно отметить, что в большинстве зарубежных стран, например во Франции, Нидерландах, США, Канаде, Польше, Словакии, Чехии, Мексике, Сингапуре, Малайзии и других, управление в сфере ЖКХ рассматривается как отдельный вид предпринимательской деятельности, за которую управляющая организация получает вознаграждение от собственников помещений, а ответственность перед ними за содержание здания несет объединение (ассоциация, товарищество) собственников жилья. Важно отметить, что все основные управленческие решения (прежде всего, по распоряжению финансами и заключению договоров на закупку товаров и услуг) принимаются руководящими органами товарищества (ассоциациями) собственников жилья, в то время как управляющий готовит и обосновывает рекомендации для правления товарищества.

Рынок жилищно-коммунальных услуг формирует требования к управляющим компаниям, невыполнение которых делает их неконкурентоспособными. Прежде всего, это относится к страхованию управляющей компанией (управляющим) своей гражданской и материальной ответственности на случай нанесения ущерба собственникам жилья в результате неправильных действий управляющего.

Страхование ответственности управляющих развито в большинстве стран Европы и Америки. Возможно, качество жилищно-коммунальных услуг в России тоже кардинально поменялось бы с введением такого подхода нашим законодательством.

Кроме того, конкурентоспособность управляющей организации повышается при наличии сертификатов, подтверждающих ее профессионализм, опыт и финансовую стабильность, а также неуклонное следование стандартам в сфере ЖКХ.

За рубежом профессиональные сообщества управляющих предлагают различные образовательные курсы, как базовые, так и повышающие квалификацию. Обучение на таких курсах дает серьезные знания и практические навыки.

Большое значение имеет подготовка специалистов по управлению жильем. На Западе многие политехнические вузы, а также специальные колледжи дают базовое образование, позволяющее выпускнику начать работать управляющим. К сожалению, в Минобразовании России о таком подходе пока даже не задумываются.

Рассмотрим опыт внедрения ЖКХ в отдельных странах.

В Германии управляющий должен иметь высшее образование и квалификацию экономиста, инженера, юриста или социального работника, а также обладать такими личностными качествами, как коммуникабельность, умение вести переговоры, разрешать конфликты.

Также в Германии законодательством определены организационные принципы кооперативов, а именно: внутренняя демократия, экономическая поддержка членов кооператива, самоорганизация и взаимопомощь, солидарная ответственность и некоммерческая деятельность. Отличительной особенностью данных кооперативов является то, что любой гражданин Германии обязан вступить в товарищество вместе с приобретением квартиры в собственность, и ни один из собственников квартир не может отказаться от вступления в товарищество. Так же решение о проведении ремонта или модернизации жилья принимаются с учетом не только конструктивных особенностей зданий, но и того, какие социальные группы в нем проживают.

В Венгрии согласно закону “О товариществах собственников жилья” управляющими кондоминиумами могут быть только лица, прошедшие соответствующую профессиональную подготовку. С 1999 г. в стране получили государственную лицензию курсы обучения по специальностям «управляющий кондоминиума» и «управляющий недвижимостью». Оба курса обучения отвечают критериям профессиональной подготовки, экзамены сдаются в соответствии с распоряжением министерства внутренних дел Венгрии.

Любопытен опыт Польши, которая в числе первых из государств бывшего социалистического лагеря перешла на управление в сфере управления ЖКХ, создав акционерное общество со 100-процентным государственным или городским капиталом. Были объединены все виды коммунальных услуг в единую компанию. Все экономические, технологические процессы осуществляется холдингом. Основной курс, который взят поляками, – оказание качественной услуги и обеспечение надежности функционирования всех объектов.

В сфере ЖКХ Польши действуют поставщики разных форм собственности. Так, в Краковский коммунальный холдинг входят предприятия энергетики, водоканала, муниципального транспорта. При этом 100% акций холдинга принадлежит Гмине (мэрии) г. Кракова, которая управляет денежными потоками, производством, ведет контроль. Несмотря на то, что холдинг - акционерное общество, власть в Кракове даже не планирует продажу акций. В то же время, на рынке таких услуг, как уборка, вывоз мусора, обслуживание жилья в плане ремонта - много частников. Для модернизации, переоборудования они пользовались и пользуются очень льготными кредитами. [1].

В России, в первую очередь, стоит проблема нехватки средств и несвоевременные платежи за оказанные услуги. Несвоевременная оплата ЖКУ сдерживает качество выполняемых работ. В Польше нет такого явления как массовые неплатежи, проблем неоплаты услуг вообще не возникает. Там давно отработана система субсидий, льгот, тарифов и кредитов.

В странах Восточной Европы управленческо- ремонтно

-обслуживающие организации постепенно разделились на организации более узкой специализации в соответствии с требованиями повышения экономической эффективности их деятельности. Таким образом, рынок развивается в сторону специализации и усиления конкуренции между организациями с одинаковой специализацие й[1].

Западные страны и США демонстрируют развитый рынок жилищных услуг с узкоспециализированной деятельностью организаций в сфере содержания и ремонта жилья.

В разных штатах США ситуация с «коммуналкой» разная. Например, во Флориде, которая почти не газифицирована, главное — электричество. Поэтому его все экономят. Оплата происходит автоматически: деньги раз в месяц снимаются с банковского счета. Все долги копятся на банковских кредитках. И если деньги не внесены до 15-го числа — это грозит выселением из квартиры.

А вообще, квартплата в российском понимании в США отсутствует. Есть налог на жилье, который платится раз в год и составляет 13% от стоимости дома или квартиры.

Так, в Швеции широко развито движение квартиросъемщиков, которые следят за качеством предоставляемых жилищно-коммунальных услуг и ценами на них, ведут работу по взаимодействию с государственными и муниципальными органами власти, защищают свои права в суде. Несколько союзов и ассоциаций квартиросъемщиков, численность членов в которых достигает сотен тысяч, представляет собой огромную силу, с которой считаются все политические партии. Такие ассоциации имеют свою штаб-квартиру, региональные и местные отделения.

Главная цель жилищного движения – повышение заинтересованности квартиросъемщиков в выработке грамотных решений относительно домов, в которых они живут, вовлечение их в процесс принятия таких решений. Для этого за рубежом применяются две разные модели – модель «скидки» и модель «амортизации». Модель «скидки» предполагает возможность выбора тех услуг, в которых нуждается квартиросъемщик. Пропорционально этому рассчитывается квартплата. Согласно модели «амортизации»», чем бережнее вы относитесь к своему жилью, тем меньше платите.

В Финляндии 1,4 миллиона домов объединены в 70 тыс. акционерных обществ – владельцев жилой недвижимости. 50 тыс. из них пользуются услугами компаний по управлению недвижимостью (операторов), 20 тыс. управляются самостоятельно. Оператор (управляющая компания), прежде всего, отвечает за ежедневное управление в соответствии и согласно договору на управление, в котором оговариваются условия и перечень услуг и расценки.

Оператор (управляющая компания) выбирает эксплуатирующую организацию, для небольших объектов члены товарищества выбирают ее сами.

Эксплуатирующая организация предоставляет жилищно-коммунальные услуги либо самостоятельно, либо по договору со специализированными компаниями (ремонтно-строительные, уборка территории, снега, охрана, вывоз мусора и пр.). Эксплуатирующая организация ежегодно отчитывается перед жильцами о доходах и расходах, а также балансе общества собственников жилья. При этом в Хельсинки всеми коммунальными системами владеет город. Мэр города считает, что так надежнее – никто не отключит отопление ни при каких обстоятельствах. Правда, при этом множество электростанций в Финляндии находится в частных руках. Более того, отопление в Хельсинки централизованное. Однако это не мешает бесперебойно предоставлять услуги ЖКХ, а морозы не повергают руководство города в знакомое многим российским губернаторам состояние тягостного ожидания: может, пронесет.

В таких условиях всё функционирует нормально потому, что ЖКХ в Финляндии, как и во многих других странах, давно уже нормальный бизнес (конечно, с учетом социальных особенностей). И не важно, кому принадлежат объекты ЖКХ, централизована система отопления или нет. Главное — сама система управления строится по одинаковым правилам: минимизация издержек и использование передовых технологий. Например, для выработки электроэнергии и тепла можно использовать три источника — уголь, газ и гидроэнергию. Выбирается то, что дешевле. А на случай сильных морозов (-30° и ниже) в городе есть резервные станции, которые работают на масле. Особая гордость мэра — две отапливаемые улицы Хельсинки. Туда совершенно без всяких дополнительных затрат идет вторичное тепло из домов.

Важно отметить, что если есть конкуренция, то у горожанина есть право и технические возможности выбрать, у кого выгоднее покупать услуги. В этом случае он должен оплатить городским сетям услуги передачи электроэнергии от альтернативных источников. При этом власти следят, чтобы у компаний не было конкурентных преимуществ.

Конечно, в Финляндии нет 60-процентного износа коммунального оборудования, но все равно на поддержание систем в рабочем состоянии, на их обновление, на новые проекты нужны деньги. Но деньги приходят туда, где система управления понятна и стабильна, где кредит не проблема ни для муниципальной, ни для частной структуры и где гарантируется возврат вложений с прибылью. Местный водоканал – структура, которой полностью владеет город. Это коммерческое предприятие со своим бюджетом. В его распоряжении находятся и сети водоснабжения, и канализационные сети, и все водонапорные башни. Предприятие взяло когда-то кредит в 150 млн евро на 20 лет и постепенно выплачивает его из своих доходов. [2].

Всё вышесказанное можно объединить в таблицу.

Особенности управления ЖКХ в разных странах

Таблица 1

№	страна	Особенности управления в ЖКХ
1	Германия	-любой гражданин страны обязан вступить в товарищество вместе с приобретением квартиры в собственность; -законодательством определены организационные принципы кооперативов.
2	Венгрия	-    в стране есть специальные курсы обучения для работников ЖКХ; -    работать в данной сфере могут только лица, прошедшие соответствующую профессиональную подготовку.
3.	Польша	- частным организациям в сфере ЖКХ предлагаются специальные льготные кредиты, которыми они пользуются.
4	США	-   оплата   коммунальных   услуг   происходит автоматически: деньги снимаются с банковского счета раз в месяц
5	Швеция	- развито движение квартиросъемщиков, которые

		следят за качеством предоставляемых жилищнокоммунальных услуг и ценами на них, по взаимодействию с государственными и муниципальными органами власти
6	Финляндия	- ЖКХ является нормальным бизнесом с получением дохода от этого (с учетом социальных особенностей).

Из рассмотренного зарубежного опыта, можно добавить, что не хватает в российском жилищно-коммунальном хозяйстве:

• •     Во многих странах ЖКХ рассматривается функционирует, как

отдельный вид предпринимательской деятельности, со своими доходами;

• •     Обязательное вступление в товарищество каждого собственника;

• •     Страхование ответственности управляющих развито в большинстве

стран Европы и Америки. Это намного улучшает качество ЖКХ.

• •     Также к примеру в Германии управляющий должен иметь высшее

образование и уметь вести переговоры. Это очень важный критерий, который в России не имеет место быть.

• •     Получение ТСЖ специальных сертификатов, отсюда появляется

конкурентный рынок.

• •     В России самая главная проблема - это неплательщики. Во многих

зарубежных странах нет таких проблем благодаря: системе автоматического списания денежных средств, субсидий, кредитов и другое.