Защита коммерческой недвижимости от захватов

М. Слободчикова руководитель юридического департамента группы компаний «РосРазвитие»

В России целью большинства недружественных поглощений является не контроль над бизнесом и последующее эффективное управление предприятием, а приобретение права собственности на наиболее ликвидные активы, в первую очередь на недвижимость компании, с целью ее последующей перепродажи.

С увеличением числа рейдерских захватов предприятий и их активов для собственника все актуальнее становится проблема защиты принадлежащих ему объектов недвижимого имущества. Между тем прежде чем предпринимать меры, направленные на защиту, необходимо все же разобраться, от чего именно владелец имущества собирается обороняться.

Среди «обороняющихся» широко распространенно заблуждение о том, что каждое недружественное поглощение является преступлением. Следствием этого становится недооценка противника и, соответственно, утрата имущества.

Необходимо различать понятия «недружественное поглощение» и «захват».

Недружественное поглощение – установление контроля над предприятием вопреки воле его руководства.

Недружественное поглощение, хотя и может реализовываться с использованием так называемых «серых схем», но не сопровождается совершением уголовно наказуемых деяний. Недружественное поглощение может осуществляться, например, путем скупки акций у миноритарных акционеров (приобретение долей у участников общества с ограниченной ответственностью и последующая смена руководства предприятия через процедуру, предусмотренную законами об акционерных обществах и об обществах с ограниченной ответственностью и учреди- тельными документами юридического лица, то есть путем реализации корпоративных прав).

Установить контроль над предприятием возможно и через процедуру банкротства. В этом случае у лиц, реализующих стратегию недружественного поглощения предприятия, есть законные основания для установления контроля над предприятием (контрольный пакет акций (долей), кредиторская задолженность).

В отличие от недружественного поглощения захват предприятия не имеет под собой законных оснований. В большинстве случаев захваты предприятий являются банальными преступлениями. Использование корпоративных процедур захватчиками или рейдерами (проведение общих собраний акционеров, смена учредительных документов, обжалование действий руководства в судебном порядке) – это действия, направленные на создание фиктивных оснований для установления контроля над предприятием и его активами. Захват может быть реализован даже в случае отсутствия у рейдеров доли участия в юридическом лице (долей в уставном капитале/ак-ций). Но и в этом случае речь не идет о поглощении предприятия путем безосновательного силового «входа» на объект. Как правило, люди в масках, врывающиеся в административное здание, формально действуют в целях защиты «законного» интереса лица, чьи права нарушаются, например собственника помещений, которого не пускают на принадлежащую ему территорию.

В рамках захвата предприятий осуществляется поиск «фиктивного» основания для установления контроля над предприятием или его активами. При этом рейдеры используют подложные документы, неправомерные судебные решения, достигают договоренности с органами государственной власти о соответствующем поведении последних в нужный момент. Юридических способов превентивной защиты от таких методов нет, однако можно максимально усложнить задачу потенциальным захватчикам, вынудив их либо вовсе отказаться от проекта, либо в значительной мере увеличить затраты на получение прав собственности на недвижимые активы.

Практически все предприятия вне зависимости от организационно-правовой формы (общества с ограниченной ответственностью, акционерные общества, производственные кооперативы и т. п.) могут стать объектом нападения со стороны так называемых рейдеров, однако существует ряд факторов, позволяющих делать выводы о том, что в ближайшее время предприятие подвергнется атаке.

Факторами риска для предприятий являются:

• 1)    неконсолидированный пакет акций (долей) в уставном капитале компании-цели;

• 2)    высокая рыночная стоимость недвижимости;

• 3)    нарушения законодательства при приобретении права собственности на недвижимость;

• 4)    конкуренция на товарном рынке или рынке услуг, на котором работает компания-цель;

• 5)    сложные взаимоотношения участников хозяйственного общества;

• 6)    неконтролируемая кредиторская задолженность (в первую очередь обеспеченная залогом недвижимости).

О том, как происходит недружественное поглощение компаний, написана не одна книга, а заголовки газет пестрят сообщениями об очередном «силовом входе» на предприятие. Вопрос, как предотвратить захват, остается глобальным.

Очевидно, что начинать работу нужно не после того, как на предприятие вошли вооруженные люди в масках, а намного раньше.

Необходимо отметить, что универсальных стратегий защиты предприятий от нед- ружественного поглощения (захвата) просто не существует, каждая ситуация индивидуальна. Это обусловлено видом деятельности компании, историей ее создания, организационно-правовой формой, местом нахождения, количеством, возрастом, социальным положением акционеров, работников, лояльностью последних к руководству и так далее.

Распределение акций (долей) среди участников хозяйственного общества

Приобретение в собственность пакета акций, равного 50% + 1 акция, так называемого контрольного пакета акций, отнюдь не гарантирует спокойной жизни его обладателю. Для того чтобы перехватить контроль в акционерном обществе и осуществить вывод принадлежащих ему активов достаточно и 30 процентов.

Так, согласно пункту 3 статьи 58 Федерального закона от 26 декабря 1995 года № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» при отсутствии кворума для проведения годового общего собрания акционеров должно быть проведено повторное общее собрание акционеров с той же повесткой дня. При отсутствии кворума для проведения внеочередного общего собрания акционеров может быть проведено повторное общее собрание акционеров с той же повесткой дня. Повторное общее собрание акционеров правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие акционеры, обладающие в совокупности не менее чем 30 процентами голосов размещенных голосующих акций общества

Одним из первых рекомендуемых шагов является анализ количества акционеров (участников) и размера их пакетов акций (долей), оценка лояльности акционеров по отношению к руководству компании. Первыми, кому будет предложено продать свои акции, будут лица, не работающие на предприятии, и пенсионеры. Так, например, работая с миноритариями, а точнее рассылая телеграммы с предложением купить акции, заинтересованным лицам удалось приобрести примерно 30 процентов акций открытого акционерного общества (ОАО) «АП-

РЭО», обладающего на праве собственности 5 000 квадратных метров недвижимости в городе Москве1.

Проводя контрскупку акций предприятия, нельзя забывать, что права самого акционерного общества (общества с ограниченной ответственностью) на приобретение собственных акций (долей) ограничены: необходимо соблюсти ограничения по количеству приобретаемых акций и по порядку одобрения подобных сделок. Наиболее предпочтительно приобретение акций (долей) на лицо, напрямую не аффилированное с предприятием.

Приведение в соответствие с существующим законодательством документов хозяйственного общества

Прежде всего речь идет об учредительных документах хозяйственных обществ. Документы необходимо разрабатывать, не только неукоснительно соблюдая закон, но и максимально используя диспозитивные нормы корпоративного законодательства, то есть те положения, которые общество вправе изменить с учетом сложившегося положения на предприятии. Кроме того, необходимо обратить особое внимание на порядок подготовки и проведения собраний органов управления общества. Не секрет, что и в настоящее время протоколы общих собраний акционеров, а также заседаний советов директоров оформляются в большей степени на основании «заведенного порядка», а не с учетом того, как суд будет оценивать эти документы. Также необходимо упорядочить систему ознакомления акционеров с информацией о деятельности общества.

В рамках реализации превентивных защитных мероприятий в акционерных обществах необходимо произвести расчет количества членов совета директоров (наблюдательного совета), которых могут избрать миноритарные акционеры2. Исходя из полу- ченных данных можно определить, в каком объеме миноритарные акционеры смогут влиять на решения этого органа управления акционерного общества.

Непосредственная работа с недвижимостью

Для эффективной защиты от недружественного поглощения предприятию необходимо иметь возможность оперативно управлять своими активами, то есть в случае необходимости отчуждать недвижимость или искусственно ее обременять, в том числе путем передачи ее в залог, усложнения порядка ее продажи с помощью внесения изменений в учредительные документы. Даже в случае временного перехвата управления на предприятии подобные препоны будут препятствовать скорому выводу активов захватчиками.

Необходимо также рассчитать рыночную стоимость активов предприятия (или бизнеса в целом). Исходя из полученной стоимости можно понять, какой бюджет поглощения будет у рейдеров, а следовательно, сделать предварительные выводы о том, какие именно действия будут предприняты последними для поглощения (захвата) предприятия.

Если первичное право собственности на недвижимое имущество не оформлено, то его необходимо зарегистрировать.

Работа с миноритарными акционерами

Поскольку миноритарные акционеры являются «слабым звеном» в системе защиты предприятия, часто от их лояльности к руководству зависит успех работы «захватчиков». В связи с этим одним из важнейших этапов защиты предприятия и, соответственно, его активов, является общение с акционерами, создание положительного образа руководства.

Важно помнить о том, что указанные методы защиты предприятия являются превентивными и могут эффективно применяться, когда существует лишь потенциальная угроза недружественного поглощения. Ситуации, когда законного собственника ставят перед фактом того, что он более не обладает правами на занимаемую им недвижимость, требуют оперативного вмешательства и совершенно других решений.

Так, в середине июля 2004 года руководство ОАО «Мосвторцветмет» решило сдать в аренду часть принадлежащих обществу помещений. Но, по данным регистрирующих органов, «Мосвторцветмет» более не являлся собственником своего здания. К тому времени, когда руководство «Мосвто-рцветмета» узнало о том, что здание больше не принадлежит обществу, недвижимость уже была дважды перепродана3.

Как себя вести, если поглощение уже началось?

По сообщению газеты «Труд»3, за 4 месяца до того как ОАО «Мосвторцветмет» узнало о том, что оно более не является собственником своих помещений, реестродержатель общества передал генеральному директору ОАО «Мосвторцветмет» «странный» протокол общего собрания акционеров о переизбрании совета директоров ОАО. Между тем, по сведениям ОАО «Мосвторцветмет», в тот день каких-либо общих собраний не проводилось.

Подобного рода сигналы, к которым также можно отнести многочисленные требования излишне любознательных акционеров о предоставлении информации, проведении общего собрания акционеров, аудиторских проверок, судебные разбирательства, начатые по инициативе акционеров общества, подозрительные запросы о предоставлении информации от органов государственной власти, однозначно свидетельствуют о том, что предприятие привлекло чье-то пристальное внимание.

На этом этапе защиты рекомендуется следующее:

• •    провести мероприятия, аналогичные мероприятиям, предложенным для превентивной защиты, но в максимально короткие сроки;

• •    собрать информацию о «захватчиках» (часто реальные руководители недружественного поглощения скрываются за различными рейд-структурами в целях сохранения своей деловой репутации);

• •    инициировать судебные разбирательства в отношении «захватчиков» и в случае необходимости – уголовное преследование;

• •    обеспечить силовую защиту активов предприятия.

Часто руководство предприятий, представляющих интерес для потенциальных «захватчиков», задается вопросом, кому доверить защиту компании. Несмотря на высокую степень доверия к штатным юристам, относительно низкую стоимость их услуг, предпочтение должно отдаваться компаниям, чьей специализацией является защита предприятий от недружественных поглощений и захватов.

Для того чтобы эффективно защитить предприятие, нужно понимать, как происходит поглощение, какие методы при этом используются, иметь возможность оценить ситуацию в полном объеме. Кроме того, как недружественное поглощение, так и защита от него не являются сугубо юридической сферой, они также требуют привлечения профессиональных менеджеров, специализирующихся в этой области, аналитиков, специалистов по связям с общественностью. Подобным требованиям штатные юристы, а также обычные юридические компании, как правило, не отвечают.

В современной России захват недвижимых активов предприятия – явление нередкое. Необходимо понимать, что чаще всего лица, непосредственно разрабатывающие стратегии недружественного поглощения, – не обычные уголовники, а высококвалифицированные специалисты, способные перехватить контроль над предприятием, соблюдая закон. Поэтому реализация превентивных мер защиты с одновременным привлечением к анализу ситуации компаний, специализирующихся на защите от недружественного поглощения, является необходимым условием сохранения права собственности на недвижимые активы предприятий.