Защита прав участников долевого строительства при банкротстве застройщика

Пассивность государства в решении жилищных проблем граждан привела к широкому распространению строительства многоквартирных домов на долевых началах, которое не всегда имеет желаемый результат. Одной из причин нежелательного окончания дел является объявление банкротом застройщика, осуществляющего строительство. При этом участники долевого строительства нередко оказываются лишенными правовой защиты и страдают от действий недобросовестных застройщиков. Если крупные организации, должником которых является застройщик, могут найти способы реструктуризации возникшей неплатежеспособности, то гражданам гораздо сложнее урегулировать свои финансовые отношения. Особо остро эта проблема встает тогда, когда неплатежеспособность застройщика переходит из временной в долгосрочную и в дальнейшем приводит к объявлению его банкротом [5].

Проблемы, возникающие в сфере долевого строительства, получают сегодня широкий размах. Участники долевого строительства не могут получить компенсации своих вкладов часто по той причине, что не могут быть признаны кредиторами, так как вносили свои денежные средства не напрямую застройщику, а через посреднические фирмы.

Следует отметить, что отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве). Но данный Закон не решает проблему достройки многоквартирных домов, застройщик которых не может продолжить строительство и ввести дом в эксплуатацию.

Проблема защиты прав участников долевого строительства находится за пределами частных отношений и вынуждает государство применять способы финансовой компенсации денежных потерь участников долевого строительства. В связи с этим в ряде субъектов Российской Федерации были приняты законы о мерах государственной поддержки участников долевого строительства, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков.

Соответствующие меры могут быть различного характера. Как правило, региональные органы государственной власти оказывают экономическую помощь участникам долевого строительства, пострадавшим от действий недобросовестного застройщика, субсидируют ставки по кредитам или затраты по завершению строительства «проблемных» объектов, выделяют компенсаций участникам долевого строительства за счет регионального бюджета, а также осуществляют поиск соинвесторов для завершения строительства; привлекают средства участников долевого строительства с целью окончания создания объекта в случае высокой степени его готовности; предоставляют во временное пользование жильё из резервного жилого фонда, выделяют земельные участки под индивидуальное жилищное строительство. Впрочем инвесторы могут взять инициативу в свои руки, образовав жилищный строительный кооператив или товарищество собственников жилья, приняв тем самым на себя функции застройщика [7].

Способы защиты прав участников долевого строительства, предусмотренные Законом о долевом участии в строительстве, не позволяют надлежащим образом защитить права участников долевого строительства при введении в отношении застройщика процедуры банкротства. Несмотря на возникающую неплатежеспособность, объявление недобросовестного застройщика банкротом является правильным решением в процессе защиты прав участников долевого строительства, когда застройщик, не исполняющий свои обязательства, останавливает строительство объекта в связи с имеющимися спорами со своими контрагентами.

Законодатель, осознавая существующую практику банкротства застройщиков, предпринимает меры на уровне законодательства о несостоятельности. С августа 2011 года вступили в силу изменения к Федеральному закону от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» далее – Закон о банкротстве). Закон был дополнен отдельным параграфом, регулирующим особенности процедуры банкротства застройщика. До этого времени банкротство при долевом строительстве приравнивалось к процедуре банкротства на общих условиях, а дольщики приравнивались к третьей очереди кредиторов. Соответственно, для удовлетворения их интересов могло не хватить средств, вырученных от продажи имущества должника. В настоящее время защита прав участников долевого строительства находится на более высоком уровне.

Основные лица, участвующие в этом процессе – это участники строительства, застройщик, уполномоченный орган и иные участники.

Статья 201.1 Закона о банкротстве говорит, что участником строительства может быть физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование. Иностранные организации и международные публично-правовые образования могут быть участниками строительства только при наличии статуса юридического лица.

Застройщик – это юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования. Не может быть застройщиком физическое лицо без статуса индивидуального предпринимателя, даже если оно осуществляет строительство многоквартирного дома на собственном земельном участке, привлекая средства дольщиков.

Законом о банкротстве определено, что уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории осуществления данного строительства, так же участвует в деле о банкротстве застройщика. Уполномоченный орган может выступать серьезной опорой арбитражного управляющего в деле о банкротстве застройщика: он вправе принимать участие во всех судебных разбирательствах по делу, заявлять возражения относительно требований участников строительства, участвовать в судебных заседаниях по любым искам, связанным с недвижимостью должника, с полным объемом прав, в том числе с правом заявлять ходатайства о фальсификации доказательств, о назначении экспертиз, в том числе о выявлении признаков преднамеренного или фиктивного банкротства, об истребовании доказательств, о принятии мер обеспечения. Также уполномоченный орган может оказать помощь при проведении собрания кредиторов и участников строительства, донеся до участников долевого строительства официальную позицию и рекомендации властей в рамках дела о банкротстве, согласованную с арбитражным управляющим. Более того, уполномоченный орган проводит политику властей по достройке дома и обеспечению пострадавших участников строительства жильём. От слаженной работы, направленной на общую благую цель, и координации действий арбитражного управляющего с уполномоченным органом может зависеть эффективность конечного результата и судьба сотен граждан – участников долевого строительства.

Параграф 7 Закона о банкротстве вводит в действие новую норму относительно погашения задолженности перед участниками долевого строительства. Ранее невыполнение обязательств застройщиком перед участниками долевого строительства погашалась исключительно за счет денежных средств. Теперь же, в результате банкротства застройщика долги погашаются не только с помощью денег, но и путем передачи в собственность кредиторов готовых к сдаче квартир или объекта незавершенного строительства в целом. То есть Закон о банкротстве позволяет участникам долевого строительства предъявлять два вида требования – требование о передаче жилого помещения или денежные требования [6].

Пункт 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве говорит о том, что арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требований о передаче жилого помещения или денежного требования практически при любых договорных способах внесения денежных средств застройщику, будь-то предварительный договор или приобретение вклада в складочном капитале коммандитного товарищества. В данном пункте указано несколько способов и этот список Закон оставил открытым, что предполагает возможность признать участником строительства практически любое лицо, каким-либо образом внесшее денежные средства в строительство многоквартирного дома.

Денежное требование – требование участника строительства о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора, возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненного нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения; о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом недействительным и предусматривающим передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору; о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору. Денежное требование возникает у участника долевого строительства в связи с отказом от исполнения заключенного с ним договора, иным прекращением договора, а также в связи с его недействительностью (незаключенностью). Кроме того, денежные требования могут возникнуть при трансформации из требований о передаче жилых помещений, когда передать квартиры или недостроенный дом участникам долевого строительства невозможно [6].

Принципиальном моментом в механизме защиты прав участников долевого строительства является проблема размера денежного возмещения. Длительность строительства жилья и процесса взыскания с застройщика денежных средств, уплаченных в качестве инвестиционного взноса, приводит к снижению стоимости денег в условиях инфляционных процессов и к уменьшению размера реального возмещения для инвестора [3].

В связи с установлением размера требований правило касается снижения инфляционных рисков инвесторов при определении суммы, подлежащей возврату, или стоимости передаваемого жилого помещения. С учетом рыночной оценки денежных требований они могут превышать первоначальный размер, что тем не менее не является основанием для его снижения или иных негативных последствий для участника долевого строительства [5].

Учитывая возможность заявления со стороны кредиторов требований о передаче жилых помещений, арбитражному суду, рассматривающему данные требования, должны быть предъявлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником долевого строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком.

Законом о банкротстве определены особые правила, касающиеся предъявления к застройщику требований, связанных с обязательствами по долевому строительству.

Как установлено ст. 201.8 Закона о банкротстве, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, к нему могут предъявляться следующие требования:

• -    о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

• -    об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;

• -    о сносе самовольной постройки;

• -    о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

• -    о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или пользование;

• -    о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Данные требования рассматриваются по правилам искового производства в рамках дела о банкротстве, по результатам рассмотрения которых арбитражный суд может удовлетворить либо отказать в удовлетворении требований.

Рассмотрение указанных требований именно в рамках дела о банкротстве в значительной степени позволит учесть интересы участников долевого строительства и защитить их от ситуаций решения вопросов о правах на спорный объект в рамках других процессов, независимых от процедуры банкротства. Серьезную проблему участникам долевого строительства создал бы тот факт, когда им пришлось отстаивать свои права на незавершенный строительством объект, если в другом процессе на него получили права другие лица.

В ходе дела о банкротстве предусмотрено ведение реестра требований о передаче жилых помещений. Закон обязывает конкурсного управляющего определять возможность передачи участникам долевого строительства квартир при наличии соответствующего решения собрания кредиторов и при условии, что немаловажно, обеспечения защиты прав других участников долевого строительства. Правилами, касающимися очередности удовлетворения требований кредиторов, установлен приоритет участников долевого строительства: с ними расчеты производятся в третью очередь и уже после (в четвертую очередь) с остальными кредиторами.

В рамках дела о банкротстве предусмотрена возможность погашения требований кредиторов путем передачи им объекта незавершенного строительства. Данная процедура предусматривает создание участниками строительства жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. Причем решение вопроса о создании жилищно-строительного кооператива может быть принято только при наличии у застройщика объекта незавершенного строительства. Считаем, что положительным моментом является урегулирование земельного вопроса при создании жилищно-строительного кооператива: согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам долевого строительства прав застройщика на этот участок не требуется.

В законодательстве о банкротстве долгое время оставалась без решения проблема урегулирования отношений участников долевого строительства, касающихся требований их участия в долевом строительстве, имеющих противоположные интересы в способах их удовлетворения. Неслучайно отмечалось, что «…особо остро неравенство кредиторов по денежным обязательствам и не денежным проявляется в случаях банкротства компаний, строящих жилье» [4], что требовало урегулирования. Вопрос противостояния натуральных и денежных требований решается в пользу обеспечения исполнения обязательств в натуре. Компромиссом является замена обязательства денежной компенсацией, что предусмотрено в рамках процедуры передачи объекта. Если участники строительства голосовали против передачи объекта и отказались от участия в данной процедуре, их требования преобразовываются в денежные. Специальные правила вводятся для обеспечения баланса интересов кредиторов застройщика, заявляющих различные требования.

Эффективным инструментом, позволяющим арбитражному управляющему достичь возможности удовлетворения требований участников долевого строительства, являются обеспечительные меры. Данные меры позволяют оперативно пресечь многие неправомерные действия при банкротстве застройщика. Специальные меры предусмотрены ст. 201.3 Закона о банкротстве – это запрет на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с иным лицом, кроме застройщика, запрет на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрет на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом. Не менее эффективной является такая мера, как арест имущества должника.

Дело о банкротстве застройщика может рассматриваться не только по месту его регистрации, но и по месту нахождения объекта строительства либо по месту жительства или месту нахождения большинства участников строительства, что способствует более эффективной защите прав участников долевого строительства.

Эти важнейшие законодательные аспекты позволяют расширить способы защиты прав участников долевого строительства, вывести отношения сторон на качественно новый уровень взаимодействия, обеспечив баланс их интересов.