Зеленые стандарты и инструменты устойчивого развития территорий

Введение, цель

Национальные цели и стратегические задачи развития Российской Федерации на ближай-шую перспективу предусматривают снижение негативного воздействия на окружающую среду. Для этого разрабатываются и внедряются разнообразные так называемые зеленые механизмы и инструменты в различных областях промышленности и отраслях экономики. Улучшение жилищных условий и доступности качественного жилья, уменьшение строительных затрат, модернизация жилищно-коммунального хозяйства, повышение энергоэффективности зданий и создание комфортных условий проживания граждан становятся приоритетными задачами для развития регионов и территорий в рамках достижения стратегических задач РФ.

В последние годы темп роста строительства жилья в России демонстрирует стабильность. Однако удельный вес проектов, отвечающих международным стандартам качества, остается крайне незначительным, в то время как зарубежные рынки – ОАЭ, США, Сингапур и Германия, давно интегрировали в развитие территорий (девелопмент) определенные тре- бования, такие как LEED, BREEAM, WELL, DGNB и другие зеленые стандарты, что позволило существенно повысить устойчивость зда-ний, улучшить качество жизни пользователей и обеспечить высокий уровень репутационной и инвестиционной привлекательности объектов. Существует методологический и практи-ческий разрыв в международных и российских подходах к девелопменту жилых комплексов. При наличии эффективных зарубежных моде-лей, ориентированных на устойчивость, технологичность и клиентский опыт, на российском рынке адаптация этих практик осуществляется фрагментарно, без системной интеграции. Отсутствие институциональных механизмов трансфера знаний, ограниченность компетен-ций в области зеленого проектирования, нормативные ограничения и слабая ориентация на международные стандарты создают барьеры для внедрения прогрессивных решений, что, в свою очередь, снижает конкурентоспособность отечественных проектов на глобальном и локальном рынках.

Развитие территорий как вид экономи-ческой деятельности представляет собой комплексное управление инвестиционно- строительным проектом, охватывающее весь жизненный цикл объекта недвижимости – от разработки концепции и получения разре-шительной документации до сдачи его в эксплуатацию и постпроектного сопровождения. В международной научной и практической литературе под девелопментом (property development) понимается не просто строительство, а управление трансформацией пространства в соответствии с экономическими, социальными и правовыми условиями [1].

Особое значение приобретает развитие территорий в сегменте жилой недвижимости премиум-класса. Этот сегмент характеризуется не только высокой стоимостью квадратного метра, но и комплексом нематериальных характеристик, таких как архитектурная выразительность, уровень приватности, видовые характеристики, технологичность и устойчи-вость проекта. Ключевыми атрибутами премиального жилья в международной практике являются уникальное архитектурное решение, статусное расположение, умные инженерные системы и соответствие экологическим стандартам. Таким образом, развитие территорий в премиум-сегменте требует интеграции управленческих, архитектурных, юридических и маркетинговых решений, принимаемых зачастую в условиях нестандартных и уникальных проектных задач.

Классические модели девелопмента, представленные в работах Rabianski et al. (2001) [2], и Пейзера и Гамильтона (2012) [3], описывают следующие ключевые стадии: выявление возможности, анализ рынка, разработка концепции, финансовое планирование, проектирование, строительство, маркетинг и эксплуатация. Для премиального сегмента характерно усиленное внимание к фазам прединвестици-онного анализа, дизайна и контроля качества на стадии строительства, что связано с высо-кой чувствительностью клиентов к деталям и имиджевым характеристикам проекта.

Роль девелопера в этих процессах выходит за рамки операционного управления. Он выступает как интегратор интересов инвесторов, пользователей, органов власти и подрядчиков, принимая на себя риски проектного финансирования, репутационные обязательства и ответственность за инновационность реше-ний [4]. Особенно это актуально в условиях международного рынка, где требования к девелоперу включают в себя способность к много-уровневой координации, соблюдение ESG-принципов (environmental, social, governance) и обеспечение долгосрочной инвестиционной привлекательности объекта. ESG-принципы – это подход к оценке деятельности компаний, учитывающий их влияние на окружающую среду, социальную сферу и корпоративное управление.

Премиум-девелопмент отличается более высокой долей индивидуализации проекта, использованием нестандартных архитектурных решений и инновационных инженерных систем [5]. Это требует привлечения международных архитектурных бюро, консультантов по устойчивости и технических аудиторов, специализирующихся на сертификации объектов по международным стандартам.

Кроме того, успешные девелоперы премиум-сегмента применяют продвинутые методы управления проектами, например, BIM (Building Information Modeling) – это трехмерная модель здания или объекта, которая объединяет в себе все сведения о жизненном цикле строительства, ремонта, демонтажа. Применяются интегрированные платформы управления жизненным циклом, а также гибридные организационные структуры, сочетающие корпоративные и проектные принципы [6; 7].

Среди современных трендов в премиальном девелопменте на международном уровне можно выделить следующие:

– переход от монофункциональных объектов к многофункциональным жилым комплексам (mixed-use) [8];

– ориентация на устойчивость и сертификацию (здания с низким углеродным следом и высокой энергоэффективностью) [9];

– внедрение концепции «well-being» – акцент на здоровье, психоэмоциональный комфорт, биофилию;

– повышение значимости цифровых реше-ний: smart home, дистанционное управление системами [10], персонализированная среда [11; 12].

В последнее время люди все больше делают акцент на собственном здоровье и комфорте. Как правило, потенциальный покупатель готов платить любые деньги, главное, чтобы было реальное ощущение безопасности, приватности. Зачастую покупка недвижимости в элитном комплексе расценивается как инвестиция в себя, свое будущее, будущее семьи. И в данной ситуации необходим индивиду-альный подход к каждой мелочи, из которых и состоит общее впечатление от проекта.

Таким образом, сформировшаяся необходимость комплексного подхода к устойчивому развитию территорий диктует потребность в анализе механизмов [13], обеспечивающих надежную защиту интересов населения и стабильность экономики регионов [14]. В статье представлены результаты проведенного исследования, а именно: автором выявлены основные факторы, влияющие на устойчивое развитие территорий для разработки мер по их укреплению, проанализированы международные стандарты устойчивого развития, что позволит сформировать рекомендации по адаптации зарубежного опыта в российской практике, сформулирована целесообразность внедрения международных стандартов в опыт российских компаний.

Важность практического применения результатов в том, что девелопмент премиум-класса представляет собой не просто строи-тельный процесс, а высокоинтеллектуальную, междисциплинарную форму предпринима-тельской деятельности, требующую стратегического видения, ориентации на долгосрочную ценность и способность к адаптации под международные стандарты. Это определяет необходимость методологического обоснования и системного анализа международного опыта в данной сфере.

Методы исследования

В ходе работы использовались методы сравнительного анализа, системного подхода и бенчмаркинга.

Проведем сравнительный анализ международных практик управления устойчивым развитием территорий в контексте обеспечения качества жизненного пространства.

Практика развития территорий премиум-класса в международной среде формировалась в условиях конкурентных рынков и высокой прозрачности инвестиционных процессов. В большинстве развитых стран данный сегмент рассматривается не как нишевый, а как стратегически важный с точки зрения капитализации городов, привлечения инвестиций и формирования устойчивой городской среды [15].

Международные модели управления девелоперскими проектами предполагают четкое разделение ответственности между стратегическими и операционными функциями. Например, в США и Великобритании широко применяется модель с участием специализированных проектных управляющих (development managers), отвечающих за синхронизацию архитекторов, инженеров, маркетологов и подрядчиков. Такая практика позволяет минимизировать задержки и повысить согласованность проектных реше-ний. В странах Ближнего Востока (в частности, в ОАЭ [16] и Саудовской Аравии), где реализуются крупнейшие в мире объемы премиальной застройки, доминирует холдинговый подход, при котором девелопер совмещает функции инвестора, владельца земли, генподрядчика и управляющей компании. Такие компании, как Emaar и Nakheel, демонстрируют эффективность модели централизованного управления, позволяющего достигать масштабируемости при сохранении высокого качества продукта [17; 18]. В Европе акцент делается на устой-чивость, интеграцию объектов в исторический и культурный контекст, а также соблюдение строгих экологических стандартов. Например, в Германии премиальный девелопмент невозможен без сертификации по стандартам DGNB, а в скандинавских странах – без использования технологий пассивного дома. Также распространена практика применения жизненного цикла (life-cycle costing) в планировании, что позволяет учитывать не только капитальные, но и будущие эксплуатационные расходы.

Методологически в международной практике доминирует проектно-ориентированный подход (project-based logic), при котором каждый жилой комплекс рассматривается как уникальный инвестиционный проект с собственным набором рисков, ресурсов и целевых аудиторий. Управление осуществляется с помощью инструментов PMI, PRINCE2 и других международных стандартов, обеспечивающих контроль качества, стоимости и сроков и включающих инструменты устойчивого развития территорий.

В данной статье под инструментами устой-чивого развития территорий (ИУРТ) понимается комплекс мер, направленых на создание безопасных и комфортных условий проживания, снижение негативного воздействия на экосистемы и рациональное использование ресурсов. ИУРТ подразделяются на экономические, например, преференции (налоговые и финансовые) компаниям, участвующим в развитии территорий присутствия; социальные, например улучшение транспортной доступности, развитие инженерно-бытовой инфраструктуры, и экологические, например, разработка и применение зеленых и энергосберегающих техно-логий, конструкций, зеленое проектирование и строительство, уменьшение отходов и их безопасная утилизация.

Особенностью международного девелопмента премиум-класса является и более тесная связь с финансовыми институтами. Так, в США и ОАЭ распространены схемы «pre-sale financing» (финансирование за счет предварительных продаж), а в Германии и Франции – закрытые инвестиционные фонды недвижимости (REITs), выступающие заказчиками элитных объектов. Это создает устойчивую финансовую базу и снижает зависимость от банковского кредитования.

Анализ практики девелопмента премиум-класса в международной среде позволяет сделать вывод о высокой институциональной, организационной и технологической зрелости данного сегмента в развитых странах. Он функционирует не как маргинальный, а как стратегически значимый элемент городского и инвестиционного развития, обеспечивающий капитализацию территорий, привлечение иностранных инвестиций и повышение качества городской среды. В большинстве международных практик премиальный девелопмент опирается на прозрачные проектные модели управления, четкое разделение ролей между участниками процесса и многоуровневую координацию с участием профессиональных development managers. Такая организация обеспечивает управляемость сложными объектами и минимизацию проектных рисков.

Характерной для стран Ближнего Востока является централизованная холдинговая модель, совмещающая в одном контуре функции инвестора, заказчика, подрядчика и оператора. Это дает преимущество в масштабе и позволяет сохранять единую стратегию продукта при высокой технологической оснащенности. Ев-ропейские практики демонстрируют смещение акцентов в сторону устойчивости, интеграции в социокультурный контекст и строгих экологических норм – через обязательную сертификацию (DGNB [19], Passivhaus) и применение методик жизненного цикла. Еще одной значимой чертой является высокая степень сопряженности премиального девелопмента с инвестиционной инфраструктурой. Использование механизмов «pre-sale financing», REITs и институционального долевого участия позволяет обеспечивать финансовую устойчи-вость проектов и снижать кредитные риски, что практически отсутствует в российской практике.

Таким образом, международные практики девелопмента премиум-класса строятся на принципах профессиональной специализации, интеграции проектного и инвестиционного управления, стандартизации процессов и стратегической ориентации на устойчивость и инновации. Эти принципы позволяют формировать проекты, максимально соответствующие ожиданиям инвесторов, пользователей и общественных интересов.

Обобщая международный опыт, можно утверждать, что его основой выступает проектно-ориентированная логика (projectbased logic), в рамках которой каждый жилой комплекс рассматривается как уникальный инвестиционный актив, требующий индивидуального управления, глубокой аналитики и долгосрочной эксплуатационной стратегии. Именно такая логика может быть адаптирована в российских условиях (с поправкой на институциональные барьеры) и стать основой для повышения зрелости отечественного премиального девелопмента, в частности на примере деятельности ООО «Еврострой».

Результаты и дискуссия

В последние два десятилетия международное строительное сообщество выработало систему критериев и стандартов, определяющих качество, устойчивость и функциональность зданий. Наиболее признанными являются системы экологической сертификации LEED, WELL (США), BREEAM (Великобритания) и DGNB (Германия). Их внедрение особенно актуально в сегменте элитной жилой недвижимости, где ценность объекта определяется не только местоположением и архитектурой, но и соответствием современным стандартам жизни и устойчивого развития.

Система LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), разработанная U. S. Green Building Council, оценивает здания по нескольким категориям: энергоэффективность, водопользование, материалы и ресурсы, качество внутренней среды и инновации. По данным USGBC (2023), сертифицированные по LEED здания потребляют на 25–30 % меньше энергии и на 11 % больше ценятся на рынке по сравнению с обычными объектами. LEED имеет четыре уровня: Certified, Silver, Gold и Platinum, что позволяет застройщику выбирать степень внедрения.

Система BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method), применяемая в Европе и ряде стран Азии, включает такие критерии, как управление проектом, транспортная доступность, здоровье и благополучие пользователей, устойчивое использование земли и экология. По данным BRE (2022), 80 % инвесторов в ЕС при принятии решений о покупке элитной недвижимости отдают предпочтение проектам с сертификацией BREEAM или аналогичной. Высокие уровни (Excellent, Outstanding) предусматривают обязательный Post-Occupancy Evaluation - аудит эксплуатационных показа-телей через 1–3 года, что формирует доверие инвесторов [20].

WELL Building Standard, в свою очередь, акцентирует внимание на здоровье и благополучии жильцов. Он фокусируется на 10 доменах: воздух, вода, питание, свет, движение, тепло, звук, материалы, разум (mind) и сообщество. Развитие WELL связано с пан- демией COVID-19 и растущим спросом на «здоровое» жилье. В премиуме система усиливает ценность объекта за счет объективных показателей: концентрация РМ 2,5 ≤ 12 мкг/м³, уровень шума спальни не выше 30 дБ, вертикальная освещенность рабочего плана ≥ 240 лк в светлое время суток. Практика элитных проектов в Нью-Йорке и Лондоне показывает, что символ WELL Silver/Gold становится частью рекламной стратегии наряду с видом из окна и брендом архитектора.

Сертификация DGNB (Deutsche Gesellschaft fur Nachhaltiges Bauen) разработана Немецким советом устойчивого строительства. Она оценивает здание по шести равновесным блокам: экологические, экономические, социокультурные, функциональные, технологические и процессные качества, плюс качество участка [19]. В отличие от LEED и BREEAM, DGNB более гибка и учитывает региональные особенности. Для премиальных жилых проектов в Германии сертификация DGNB стала отраслевым стандартом. Для премиальных проектов сертификат DGNB Platinum фактически обязан присутствовать, иначе объект не войдет в топ-сегмент.

Для наглядного сравнения этих четырех стандартов была составлена таблица. В ней учитываются усредненные данные по кейсам премиального жилья с 2018 по 2023 г.

В таблице под минимальным сроком окупаемости понимается расчетное время, за которое дополнительные инвестиции, вложенные в прохождение международной сертификации (LEED, BREEAM, WELL, DGNB), окупаются за счет:

– повышенной рыночной стоимости объекта (дополнительная цена продажи или аренды);

– снижения эксплуатационных расходов (энергия, вода, обслуживание систем);

– более быстрой реализации объекта (сокращение сроков экспозиции на рынке);

– повышения привлекательности объекта для инвесторов и арендаторов, особенно в случае коммерческих или инвестиционноориентированных жилых проектов;

– применения бережливых технологий [21].

Например, если проект по сертификации LEED Gold увеличил строительный бюджет

Сопоставление ключевых эффектов внедрения международных стандартов Comparison of the key effects of the introduction of international standards

Система стандартов	Основная логика	Прирост стоимости продажи	Снижение эксплуатационных расходов	Минимальный срок окупаемости
LEED	Энергия + ресурсы	10–12 %	20–25 % электроэнергия, 15 % вода	5–7 лет
BREEAM	Управление + здоровье	8–10 %	18–22 % энергия	6–8 лет
WELL	Здоровье + комфорт	5–8 %	10–12 % из-за оптимизации HVAC	7–9 лет
DGNB	Баланс «экология– экономика»	7–9 %	15–18 % суммарные OPEX	6–7 лет

Источник: составлено автором по материалам [22–24].

Source: made by the author based on [22–24].

на 10 %, но позволяет продать квартиры на 12 % дороже, при этом снижая затраты на коммунальные ресурсы, то совокупный эффект может покрыть эти 10 % за 5–7 лет. Это и есть период окупаемости вложений в сертификацию – после этого срока дополнительные вложения начинают приносить чистую прибыль.

Следует отметить, что внедрение данных стандартов требует участия специалистов по устойчивому строительству, архитекторов, прошедших аккредитацию, а также системной подготовки документации на всех этапах – от концепта до эксплуатации [25]. Это увеличивает капитальные затраты на 10–15 % за счет энергоаудитов, инженерных расчетов, «умных» материалов и мониторинговых систем, хотя при массовой застройке не приведет к значительному увеличению стоимости проекта, что подтверждено пилотными проектами [26]. Однако компенсируется ростом стоимости квадратного метра, ликвидности объекта, быстрой продажей (на 4–6 месяцев быстрее несертифицированных объектов) и снижением эксплуатационных издержек. Критически важным фактором является наличие сертифицированных специалистов (LEED AP, BREEAM Assessor, WELL AP) и отлаженного процесса подготовки документации с этапа концепции до постоккупационного аудита.

Для российской практики важным является тот факт, что системы LEED и BREEAM уже использовались в ряде проектов премиум-класса в Москве и Санкт-Петербурге: ЖК

«Сколково Парк», башня Evolution, бизнес-квартал Comcity. Это доказывает применимость стандартов в локальном контексте при условии адаптации и профессионального сопровождения.

Заключение

Таким образом, развитие территорий сопряжено с развитием строительных и промышленных отраслей и характеризуется ускорен-ной трансформацией в сторону устойчивого, высокотехнологичного и ориентированного на обеспечение качества жизни человека. В этом контексте все более актуальным становится вопрос адаптации международного опыта – как технологического, так и управленческого – к условиям конкретных национальных рынков. Особенно остро эта задача стоит в сегменте премиум-класса, где потребитель предъявляет повышенные требования не только к качеству продукта, но и к архитектурной идентичности, экологичности, энергоэффективности и общей «философии жилья».

В условиях глобального перехода к низко-углеродной экономике, стремительного роста экологического сознания и цифровизации урбанистических процессов именно крупные девелоперские компании, работающие в пре-миум-сегменте, оказываются в уникальной позиции: обладая достаточным масштабом, высокой гибкостью и компетенциями в области архитектурной идентичности, они могут стать драйверами преобразований в элитном строительстве.