Земельные правоотношения в России

Купля-продажа земель, находящихся в частной собственности, регулируется нормами гражданского права. Стороны сделки вправе определять ее условия самостоятельно, в том числе и определение цены. При этом необходимо иметь в виду, что в отношении купли-продажи земли применяются те же правила и нормы налогового законодательства, связанные с трансфертным ценообразованием, что и в отношении иных сделок. Поскольку институт частной собственности на землю является новым, то крайне важно провести проверку титула продавца.

Согласно российскому законодательству переход права собственности подлежит регистрации. При этом выдается свидетельство и производится запись в реестре. Поэтому при проверке титула продавца необходимо запросить выписку из реестра и не ограничиваться свидетельством о праве собственности на землю.

До вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации приватизация несельскохозяйственных земель была редким случаем. Достаточно широкое распространение получила приватизация сельскохозяйственных земель путем наделения членов совхозов, колхозов земельными долями и имущественными паями в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 4 сентября 1992 года № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса».

Незастроенные участки на несельскохозяйственных землях, находящихся в собственности, также является редким случаем. При купле-продаже таких участков необходимо проявлять особое внимание.

Аренда (срок не ограничен за исключением сельскохозяйственных земель, в отношении которых срок аренды составляет 49 лет)

Собственники земельных участков вправе сдавать их в аренду без ограничений. К отношениям аренды земельных участков в полной мере применимы соответствующие положения Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) об аренде, а также соответствующие нормы Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) (ст. 22). Срок аренды не ограничен для земель, находящихся в частной собственности и не являющихся сельскохозяйственными. Вместе с тем при заключении договора аренды земельного участка важно указывать конечный срок. В случае заключения бессрочного договора аренды каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Если по истечении срока аренды стороны фактически продолжают выполнять обязательства, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Преимущественное право (п. 3 ст. 22 ЗК РФ) на заключение нового договора аренды имеет арендатор, за исключением случая перехода права собственности на здания и сооружения (п. 3 ст. 35, п.1 ст. 36 ЗК РФ). В таком случае преимущественное право имеет собственник зданий.

Право аренды может быть заложено, передано третьему лицу. Законодательство допускает сдачу земли в субаренду на срок аренды без согласия собственника с уве- домлением, если иное не предусмотрено договором аренды. Регистрации подлежит договор аренды земельного участка, а не только право (разъяснение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации). Свидетельство может быть выдано, но это не обязательно. В реестр вносится обременение права собственности арендой.

Прекращение договора аренды (ст. 46 ЗК РФ) возможно при использовании земель не в соответствии с целевым назначением или категорией земель. Кроме того, право аренды можно потерять за неустра-нение умышленно совершенного земельного правонарушения, загрязнение, отравление и прочее, а также за неиспользование земельного участка в течение трех лет, если иное не установлено договором аренды.

Ипотека. Закон об ипотеке

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона об ипотеке не исключены из оборота или не ограничены в обороте (ст. 62 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Ограничения оборотоспособности земельных участков установлены, например в статье 27 Земельного кодекса Российской Федерации.

Земельные участки, не подлежащие ипотеке

Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не допускается. Не допускается также ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, не распространяется.

При отсутствии в договоре условия, предусматривающего, что находящееся или возводимое на земельном участке здание или сооружение, принадлежащее залогодателю, заложено тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на это здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – судом.

Залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые в соответствии с существующим законодательством право залога не распространяется.

При отчуждении такого здания или сооружения другому лицу и отсутствии соглашения с залогодержателем об ином права, которые это лицо может приобрести на заложенный земельный участок, ограничиваются условиями, предусмотренными частью второй пункта 1 рассматриваемой статьи.

Если здание или сооружение, принадлежащее залогодателю земельного участка, находящееся или возводимое на этом земельном участке, заложено тому же залогодержателю, право залогодателя распоряжаться этим зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на это здание или сооружение к другим лицам определяются правилами Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находятся здания, строения, сооружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или иные прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, принадлежащие на том же праве собственнику такого земельного участка, ипотека этого земель- ного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости.

Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке

На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения предоставленного залогодержателю ипотекой участка, то в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ залогодержатель вправе потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.

Возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в случае, если такое право залогодателя предусмотрено в закладной с соблюдением условий, которые в ней отражены.

Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие третьим лицам

Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.

Оценка земельного участка при его ипотеке

Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в

Российской Федерации (Федеральный закон от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.

К договору об ипотеке земельного участка обязательно должна быть приложена копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки

На земельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются требования о разрешенном использовании.

Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации, или в установленном этим законодательством порядке.

Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки.

Не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции.

Это требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата.

Вклад в уставный капитал

Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут быть использованы для формирования уставного капитала коммерческих обществ в порядке, установ- ленном для иных объектов недвижимого имуществ, включая их независимую оценку.

Оборот несельскохозяйственных земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности

Аренда

Срок аренды государственных земель не может превышать 49 лет. Вместе с тем договор, заключенный на более длительный срок, считается заключенным на максимально установленный срок (ст. 610 ГК РФ). По общему правилу, если законодательством (под законодательством понимаются как законы Российской Федерации, так и законы субъектов Российской Федерации) не установлено иное, решение об аренде земельного участка, находящегося в государственной собственности, принимает соответствующий орган муниципального образования, на территории которого находится земельный участок (п. 10 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации. Необходимо принимать во внимание то, что в постановлении Правительства Российской Федерации № 576 «О порядке распоряжения земельными участками», которое определяет порядок распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, эти нормы сформулированы несколько иначе. Так, например, в Московской области установлен критерий площади от 0,5 до 3 га. Такими участками распоряжаются муниципальные образования каждого района. Если площадь участка превышает 3 га, то такими участком распоряжается правительство Московской области.

При аренде земельного участка на срок более 5 лет арендатор имеет право в пределах срока договора аренды передать свои права и обязанности по этому договору аренды без согласия собственника с уведомлением последнего. Досрочное расторжение договора, заключенного на срок более пяти лет, по требованию арендодателя допускается только на основании решения суда при условии существенного нарушения договора аренды. Отсюда вывод – договор на срок менее пяти лет может быть расторгнут в одностороннем порядке и без существенного нарушения. ГК РФ не содержит подобных норм, и досрочное расторжение возможно только на основании решения суда (например неуплата арендной платы два и более раз).

Арендная плата является вопросом договора. Но поскольку земли до разграничения, как правило, являются государственными, ставки арендной платы устанавливаются в зависимости от ставки земельного налога с индустриальными коэффициентами.

Приватизация

Приватизация земельных участков (или их купля-продажа у государства) регулируется нормами нескольких правовых актов. Это и ЗК РФ, и Федеральный закон от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», и упоминавшееся постановление Правительства Российской Федерации № 576, а также решения органов власти субъектов Российской Федерации.

Позитивным фактом является то, что Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» достаточно четко сформулировал формулу расчета цены покупки земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, собственниками расположенных на этих земельных участках зданий и сооружений. При этом правовой статус такой собственности и ее история (собственность приобретенная, построенная, приватизированная и пр.) не имеют значения для ценообразования. Надо сказать, что до принятия ЗК РФ этот вопрос регулировался Указом Президента Российской Федерации от 1994 года «Об утверждении программы приватизации», согласно которому цена рассчитывалась, исходя из нормативной цены, в то время как ЗК РФ предусматривает расчет цены исходя из ставки земельного налога. Нормативная цена, рассчитанная в соответствии с Указом выше, чем рассчитываемая согласно

ЗК РФ. Вместе с тем с ростом ставки земельного налога автоматически возрастает и цена. Так, в 2001 году налог был увеличен в два раза, в 2003 году – в 1,8 раза. Однако в последнее время сложилась положительная практика неправомерности применения коэффициентов. Это может привести к тому, что покупная цена земли будет устанавливаться без применения коэффициентов. В любом случае ЗК РФ уполномочивает субъект Российской Федерации устанавливать цену земли для таких участков (застроенных) в следующем порядке (ст. 2 закона о введении в действие ЗК РФ):

• •    свыше 3 миллионов человек – в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

• •    от 500 тысяч до 3 миллионов человек – в размере от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

• •    до 500 тысяч человек, а также за пределами черты поселений – в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года).

До установления субъектом Российской Федерации цены земли применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога.

При продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке зданий, строений, сооружений. Поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, утверждаются Правительством Российской Федерации в размере от 0,7 до 1,3.

В настоящее время, например в Московской области, ввиду отсутствия поселений, численность населения которых превышает 500 тысяч человек, установлена максимальная цена – 10 ставок земельного налога. Некоторое недоразумение в отношении цены возникло в связи с принятием 21 декабря 2001 года закона о приватизации, т. е. после вступления в силу ЗК РФ. Пункт 7 статьи 28 указанного закона также опреде- ляет порядок расчета цены при приватизации земельных участков собственниками зданий и сооружений, расположенных на этих участках, практически повторяя формулу ЗК РФ, однако опуская федеральные поправочные коэффициенты (0,7–1,3), предусмотренные ЗК РФ. До тех пор, пока поправочные коэффициенты не утверждены Правительством Российской Федерации, существуют разные точки зрения относительно применения коэффициентов. Так например, в Министерстве имущественных отношений Российской Федерации (Минимущество России) считают, что пока такие коэффициенты не установлены на законодательном уровне, они не должны уплачиваться. Вместе с тем в пункте 3 закона о введении ЗК РФ четко указано, что при продаже земельного участка к его стоимости должен применяться поправочный коэффициент.

При продаже земельного участка его арендатор имеет преимущественное право покупки этого земельного участка.

Итак, проблема ценообразования более-менее понятна, но по поводу того, кто принимает решение о продаже и кто заключает договор купли-продажи, в законодательстве существуют определенные противоречия. При этом понятно, что бюджетное распределение средств, полученных от продажи земельных участков, не изменится, и ущерба государству как собственнику причинено не будет. Однако в результате неопределенности с тем, кто же должен заключать сделку, а кто принимать решение на практике, вопрос с покупкой затягивается. Например, в пункте 7 постановления Правительства Российской Федерации № 576 установлено, что решение о приватизации принимается:

• •    Минимуществом России в том случае, если приобретенная недвижимость находилась в федеральной собственности;

• •    уполномоченным органом субъекта Российской Федерации в том случае, если приобретенная недвижимость находилась в собственности субъекта Российской Федерации, либо земельный участок ранее был предоставлен субъектом, например в аренду.

Во всех иных случаях такое решение принимается органом местного самоуправления.

Иными словами, если земельный участок был предоставлен органом самоуправления, и впоследствии на нем были возведены объекты недвижимости, то решение о продаже такого участка должен принимать орган местного самоуправления. Вместе с тем закон субъекта Российской Федерации, например Московской области, устанавливает, что решение о распоряжении земельными участками площадью более 3 га принимает правительство Московской области. Другая ситуация: участок предоставлен в аренду органом местного самоуправления. Купленная недвижимость до приватизации и последующей продажи находилась в федеральной собственности или собственности субъекта. Мы считаем наиболее правильным, чтобы в таких случаях решение о приватизации принималось как органом местного самоуправления, так и уполномоченным органом субъекта Российской Федерации. При этом неважно, кто фактически заключит договор купли-продажи.

Предоставление земельных участков для строительства

Законодательство в этой области регулирует в том числе вопросы покупки незастроенных земельных участков и их аренды (ст. 30 ЗК РФ).

Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию с предварительным согласованием мест размещения объектов либо без него.

Предоставление земельных участков коммерческим организациям для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду. После государственной регистрации права собственности на возведенный на арендуемом участке объект недвижимости (в том числе и на незавершенный строительный объект), собственник этого объекта получает исключительное право на приобретение этого земельного участка в собственность (ст. 36 ЗК РФ). Цена такого земельного участка, находящегося в госу- дарственной или муниципальной собственности, будет определяться по той же формуле, что и для застроенных земельных участков.

Предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий).

Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах); предоставление земельного участка в аренду допускается без проведения торгов при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.

Ограничения собственности на земельные участки для иностранных лиц

Одной из характерных особенностей нового российского законодательства является установление особого правового режима владения землей иностранными гражданами и юридическим лицами, а также лицами без гражданства. Существующее законодательство содержит определенные ограничения для указанных категорий лиц, например:

• •    соответствующие права таких лиц на земельные участки должны быть во всех случаях оплачены и ни при каких обстоятельствах не могут передаваться безвозмездно (п. 5 ст 28 ЗК РФ) (в отличие от российских товариществ собственников жилья и граждан, которые в ряде оговоренных случаев могут приобретать такие права безвозмездно);

• •    иностранным юридическим и физическим лицам, а также лицам без гражданства запрещается иметь в собственности землю в приграничных районах (перечень которых должен быть определен Указом Президента Российской Федерации), а также на иных осо-

• бо установленных территориях, определяемых федеральным законом (ст. 15 ЗК РФ).

• •    земли сельскохозяйственного назначения могут быть приобретены только в аренду.

Оборот сельскохозяйственных земель

28 января 2003 года вступил в силу Федеральный закон № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Со вступлением в силу названного закона заканчивается целая эпоха отношений, связанных с оборотом земель в России, а точнее, с их отсутствием в цивилизованном виде. До этого момента вопрос о земле так и не был решен, и оборот земли либо отсутствовал вообще, либо существовал в довольно ограниченных пределах.

Указанный Федеральный закон установил принципы, на основе которых осуществляется оборот сельскохозяйственных земель, а именно сохранение целевого использования земельных участков; установление предельных размеров земельных участков, которыми могут владеть зависимые лица; преимущественное право покупки земель сельскохозяйственного назначения субъектом Российской Федерации либо органом местного самоуправления; особенности владения землей сельскохозяйственного назначения иностранными гражданами.

Приватизация земель сельскохозяйственного назначения (т. е. купля-продажа государственных или муниципальных земель) на территории каждого субъекта Российской Федерации возможна с даты, установленной этим субъектом Российской Федерации.

Рассматриваемым Федеральным законом установлены следующие ограничения:

• •    иностранные граждане и лица без гражданства, иностранные юридические лица могут владеть и пользоваться земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3 указанного Федерального закона);

• •    российские юридические лица, в уставном (вкладочном) капитале которых доля иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц составляет более 50 процентов, могут обладать земельными участками сельскохозяйственно-

• го назначения только на праве аренды (ст. 3 указанного Федерального закона);

• •    субъекты Российской Федерации должны установить предельные минимальные размеры земельных участков сельскохозяйственного назначения, а также предельные общие размеры сельскохозяйственных земель, которые одновременно могут находиться в частной собственности гражданина, его близких родственников, а также юридических лиц, в которых данные гражданин и его родственники имеют право распоряжаться более 50 процентами голосов. При этом такой лимит общей площади земель сельскохозяйственного назначения на территории одного субъекта Российской Федерации не может быть менее, чем 10 процентов от общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования (п. 2 ст. 4 указанного Федерального закона).

Ограничение площади земельных участков, которыми могут владеть так называемые зависимые лица, устанавливаются субъектом Российской Федерации, но в любом случае не могут превышать 10 процентов от общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования.

Если это правило нарушается, и в собственности лица оказались земли сельскохозяйственного назначения, площадь которых превышает установленный предел, то такое лицо обязано произвести отчуждение излишков на торгах в течение года. В противном случае он будет принужден в судебном порядке продать такие излишки.

Залог земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, определенном законом Российской Федерации «Об ипотеке (залоге ндвижимости)», согласно статье 63 которого ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских, фермерских хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств не допускается.

Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения

При продаже земельного участка из зе- мель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. Течение указанного срока начинается со дня поступления извещения в высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, в орган местного самоуправления.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным статьей 8 Федерального закона № 101-ФЗ.

При продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления имеет право в течение года с момента государственной регистрации пе- рехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

В случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды земельного участка заключается или с участниками долевой собственности или с одним из них, действующим на основании доверенностей, выданных ему другими участниками долевой собственности.

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий девять лет.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный статьей 9 Федерального закона № 101-ФЗ предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному сроку.

В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 указанного Федерального закона.

В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.

Приватизация или аренда земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Как правило, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).

Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обычно осуществляется в порядке, установленном статьей 34 ЗК РФ, в случае если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.

В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со статьей 38 ЗК РФ.

Земельный участок, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования такого земельного участка.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть при- нято в двухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду в порядке, установленном статьей 34 ЗК РФ.

При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.

Особенности использования сельскохозяйственных угодий для строительства промышленных объектов

Сельскохозяйственные угодья – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), – в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд земли, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного назначения худшего качества предоставляются по кадастровой стоимости. Для строительства линий электропередачи, связи, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов и других подобных сооружений допускается предоставление сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения более высокого качества. Данные сооружения размещаются главным образом вдоль автомобильных дорог и границ полей севооборотов.

Изъятие, в том числе путем выкупа, в целях предоставления для несельскохозяйственного использования сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых превышает среднерайонный уровень, допускается только в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны и безопасности государства, разработкой месторождений полезных ископаемых (за исключением общераспространенных полезных ископаемых), содержанием объектов культурного наследия Российской Федерации, строительством и содержанием объектов культурно-бытового, социального, образовательного назначения, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов, линий электропередачи, связи и других подобных сооружений, при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.

Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднерайонный уровень, в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации могут быть включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.

Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую (ЗК РФ)

Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении:

Согласно статье 63 Лесного кодекса Российской Федерации перевод лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства, пользованием лесным фондом, и(или) изъятие земель лесного фонда осуществляются в лесах второй и третьей групп – органом государственной власти субъекта Российской Федерации по представлению соответствующего территориального органа федерального органа управления лесным хозяйством;

• 2)    земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, – органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

• 3)    земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, – органами местного самоуправления;

• 4)    земель, находящихся в частной собственности:

• •    земель сельскохозяйственного назначения – органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

• •    земель иного целевого назначения – органами местного самоуправления.

Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.

Категория земель указывается:

• 1)    в актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;

• 2)    в договорах, предметом которых являются земельные участки;

• 3)    в документах государственного земельного кадастра;

• 4)    в документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

• 5)    в иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Нарушение установленного Земельным кодексом Российской Федерации и федеральными законами порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую.

Возмещение потерь сельскохозяйственного производства и потерь лесного хозяйства

Потери сельскохозяйственного производства подлежат возмещению в трехмесячный срок после принятия решения:

При расчете потерь сельскохозяйственного производства используются нормативы стоимости освоения новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных угодий, а также в зависимости от качества сельскохозяйственных угодий иные уста- новленные Правительством Российской Федерации методики.

Средства, поступающие в порядке возмещения потерь сельскохозяйственного производства, зачисляются в соответствующий местный бюджет и могут направляться на финансирование мероприятий по охране земель, в том числе мероприятий по повышению плодородия почв, а при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы проекта освоения новых земель – на их освоение в соответствии с бюджетным законодательством.

Нормативы, регулирующие возмещение потерь сельскохозяйственного производства

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 1993 года № 77 утверждено Положение о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства (с изменениями от 27 декабря 1994 года, 27 ноября 1995 года, 1 июля 1996 года), а также нормативы стоимости освоения новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных нужд.

С 1 января 1996 года указанные нормативы были заменены новыми нормативами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 27 ноября 1995 года № 1176.

Пример

Указанным постановлением с изменениями от 27 ноября 1995 года Новосибирская область включена в зону IX. В этой зоне предусмотрено, что норматив стоимости освоения новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных угодий составляет:

• •    по Новосибирской области в целом – 177 млн рублей/га;

• •    по темно-серым лесным почвам – 163 млн рублей/га;

• •    по серым и светло-серым лесным – 122 млн рублей/га.

В упомянутом постановлении приведены нормативы и по другим типам и подтипам почв изымаемых сельскохозяйственных угодий Новосибирской области.

Повышающий коэффициент

Пунктом 3 постановления Правительства Российской Федерации от 28 января 1993 года администрациям субъектов Российской Федерации предоставляется право устанавливать по представлению комитетов по земельным ресурсам и землеустройству повышающие коэффициенты (но не более чем в 3 раза) к нормативам стоимости освоения новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных нужд при изъятии, временном занятии или ухудшении качества земель городов, являющихся центрами краев, областей, автономных образований, а также городов с населением более 100 тыс. человек, их пригородных зон и особых территорий (районов), имеющих уникальные почвенно-климатические условия для производства отдельных видов сельскохозяйственной продукции.

Границы зон и территорий, на которые распространяются указанные коэффициенты, утверждаются в порядке, установленном для пригородных зеленых зон и территорий с особым правовым режимом.

Особый случай применения норматива возмещения потерь при аренде

Постановление Правительства Российской Федерации от 28 января 1993 года предусматривает важные особенности возмещения потерь сельскохозяйственного производства при аренде земель сельскохозяйственного назначения. Оно устанавливает, что в случаях предоставления сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных нужд во временное пользование или в аренду (при условии последующего восстановления качества сельскохозяйственных угодий до уровня кадастровых оценок не ниже предоставленных) размер потерь сельскохозяйственного производства исчисляется в процентах к норма- тивам стоимости освоения новых земель.

В этих случаях за каждый год временного пользования до 3 лет или аренды до 10 лет включительно взимается 5 процентов установленного норматива. За последующие годы аренды от 11 до 20 лет за каждый год взимается 2 процента, от 21 до 50 лет– 1 процент от норматива.

Возмещение убытков ввиду изъятия земельного участка

В соответствии с пунктом 1 статьи 57 ЗК РФ возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные:

• 1)    изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд;

• 2)    ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц;

• 3)    временным занятием земельных участков;

• 4)    ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

Убытки взыскиваются дополнительно к потерям.

Возмещение убытков, включая упущенную выгоду, производится организациями, которым отведены земельные участки.

Размеры убытков и потерь устанавливаются в составе землеустроительного проекта (землеустроительного дела) на стадии предварительного согласования места размещения объекта и уточняются на стадии изъятия и предоставления земельных участков.

Расчеты убытков и потерь во всех случаях согласовываются с заинтересованными сторонами и оформляются актом, который регистрируется местной администрацией. Споры о размерах возмещения убытков и потерь разрешаются судом или арбитражным судом в соответствии с их компетенцией или третейским судом.