Земельный участок как объект договора аренды

Земля является одной из основ жизни и деятельности человека, в связи с чем необходима надлежащая правовая регламентация отношений, объектом которых выступает данный природный ресурс. Это касается как публичных аспектов использования и охраны земли, так и гражданско-правовых, затрагивающих вещноправовые и обязательственные права на земельные участки. Особое внимание, на наш взгляд, необходимо уделить теоретическому и практическому изучению правоотношений по аренде земельных участков, приобретающих в последнее время всё большее значение и распространение.

Основанием для выделения аренды земельных участков как отдельной разновидности договора аренды являются такие существенные условия как предмет и объект. В юридической доктрине существуют различные точки зрения относительно соотношения названных правовых категорий. К примеру, Б.М. Гонгало отождествляет понятия предмета и объекта обязательственного правоотношения, определяя их в качестве конкретного действия, обеспечивающего товарообмен определенных материальных благ. В то же время автор указывает, что объектом (предметом) обязательства в законодательных актах и научной литературе нередко именуют и само материальное благо, по поводу которого возникает     обязательство [1,     с. 35].

Е.А. Суханов дифференцирует понятия предмета и объекта обязательства, отмечая, что предметом являются конкретные действия, которые необходимо совершить участникам сделки, в том числе по поводу какого-либо объекта [2].

Вторая точка зрения представляется нам наиболее верной. В договоре аренды земельного участка объектом выступает непосредственно земельный участок, тогда как предметом следует признать действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора указанного объекта; по обеспечению надлежащего использования земли; действия арендатора по содержанию земельного участка и использованию его по назначению, предусмотренному договором; по внесению арендной платы, а также по возврату земельного участка по окончании срока аренды.

Прежде чем мы перейдём к рассмотрению земельного участка как объекта аренды, отметим, что в силу универсального назначения земли, её многофункционального характера совершение сделок с земельными участками регулируется положениями конституционного и земельного права, а также гражданским законодательством с учетом экологического, лесного, водного и иного специального законодательства. В то же время некоторые представители науки гражданского права считают, что институт аренды земельного участка нуждается в обособленном системном регулировании в гражданском законодательстве, в связи с чем нормы Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), регулирующие общие положения договора аренды земельного участка, должны быть изъяты и перенесены в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ). Поскольку земельные участки также являются природными объектами, вопросы их охраны и защиты в процессе аренды предлагается регулировать в рамках земельного законодательства [3, с. 9].

Согласно ст. 6 ЗК РФ объектами земельных отношений являются земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки и их части [4]. Как указывает В.Н. Харьков, данные правоотношения можно рассматривать «как в аспекте экономических (имущественных) отношений, где главным объектом выступает земельный участок, так и в аспекте природоохранных отношений, то есть сделать акцент на земле как природном объекте и природном ресурсе, состоящем в системе экологических связей в окружающей среде» [5]. Действительно, объектом субъективного имущественного права является именно индивидуально-определённая, а не характеризуемая родовыми признаками вещь. Следовательно, объектом арендного обязательства может быть лишь «обособленная» земля. Данная характеристика нашла своё отражение и в легальном определении земельного участка. Так, согласно ч. 2 ст. 6 ЗК РФ он является недвижимой вещью, представляющей собой часть земной поверхности и имеющей характеристики, которые позволяют определить её в качестве индивидуально-определённой вещи. К таковым характеристикам, по мнению С.Ю. Стародумовой, следует отнести природные, антропогенные (рукотворные) и фактические (физические характеристики) [6].

На законодательном уровне определены следующие основные сведения об уникальных характеристиках земельного участка как объекта недвижимости:

• а)    вид объекта недвижимости (земельный участок);

• б)    кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения;

• в)    описание местоположения объекта недвижимости;

• г)    площадь объекта недвижимости.

Они на основании п. 4 ст. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вносятся в кадастр недвижимости [7]. Кроме того, определяющими правовыми характеристиками земельного участка как объекта арендного правоотношения являются категория земли (целевое назначение), разрешённое использование участка и оборотоспособность.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным [8]. Указанное общее правило безусловно распространяется и на договор аренды земельных участков.

Как упоминалось выше, части земельных участков могут выступать в гражданском обороте в качестве самостоятельных объектов, в том числе сдаваться в аренду. Данное положение подтверждается и позицией Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации (далее – ВАС РФ). Так, высшая судебная инстанция в п. 9 Постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указывает, что правила ст. 607 ГК РФ не ограничивают право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если в силу договора аренды, заключенного на 1 год и более, допускается пользова- ние частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то такой договор подлежит государственной регистрации на основании п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ. Важно заметить, что обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом. Если право арендодателя на земельный участок было зарегистрировано в установленном порядке, то на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части земельного участка, пользование которой будет осуществляться арендатором. Если из этого описания следует, что стороны согласовали такое существенное условие как предмет, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным [9].

Таким образом, представляется разумным указать в договоре, помимо кадастрового номера и описания местоположения участка в целом, площадь передаваемой в аренду части участка и ее расположение. Для правильного определения передаваемой части можно приложить схему ее расположения относительно участка в целом с фиксацией каких-либо ориентиров на местности и направления.

Важно заметить, что ВАС РФ всё же допускает ситуацию, когда арендуемый объект не индивидуализирован должным образом, однако ввиду того, что договор фактически исполнялся или исполняется сторонами, они не вправе оспаривать сделку по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на её недействительность или незаключенность [9].

Интересным представляется вопрос о том, может ли доля в праве аренды земельного участка либо же доля земельного участка без выдела в натуре быть объектом арендных отношений. Судебная практика, в обоих случаях основываясь на определении земельного участка как индивидуально-определённой вещи, а также на положениях п. 3 ст. 607 ГК РФ об индивидуализации предмета аренды, даёт отрица- тельный ответ [10; 11]. К слову, существование общей долевой собственности на земельный участок обуславливает возникновение проблемы заключения договора аренды земельного участка с лицом, купившим долю в праве собственности на указанный участок, то есть с одним из участников долевой собственности. До 2017 года Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) отказывала в регистрации подобных договоров аренды, а также обременения права собственности, руководствуясь ст. 413 ГК РФ, закрепляющей правило о прекращении обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице. Указанный подход длительное время был преобладающим и в судебной практике. Однако в 2017 году ВС РФ разрешил эту проблему относительно земель сельскохозяйственного назначения. В ответе на вопрос № 4 Обзора судебной практики № 5 за 2017 год высшая инстанция разъясняет, что если арендатор приобретает долю в праве собственности на предоставленный ему земельный участок сельскохозяйственного назначения, то полного совпадения объема прав и обязанностей должника и кредитора в одном лице не происходит – совпадение происходит лишь на определенную долю в праве. Кроме того, обязательства арендатора по отношению к соарендодателям, не являющимся продавцами долей, не могут прекратиться на основании договора купли-продажи, в котором эти соарендодатели не участвуют в качестве сторон (п. 3 ст. 308 ГК РФ). Таким образом, положения ст. 413 ГК РФ о прекращении обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице в рассматриваемой ситуации применению не подлежат. При этом обязательства, возникшие на основании договора аренды, должны исполняться с учетом того обстоятельства, что арендатору принадлежит доля в праве на земельный участок (например, возможно соразмерное уменьшение арендной платы), если иное не установлено соглашением сособственни-ков [12].

Таким образом, объектом договора аренды земельного участка может высту- пать непосредственно сам земельный участок либо его часть, индивидуализированная в условиях договора. Для того, чтобы существенное условие о предмете договора признавалось согласованным, в тексте сделки всегда необходимо указывать уникальные характеристики земельного участка, а именно его кадастровый номер, описание местоположения и площадь.

Проанализировав судебную практику, можно сделать вывод, что в качестве объекта договора аренды не могут выступать доля в праве аренды земельного участка либо же доля земельного участка без выдела в натуре. В целях ясности и правовой определённости эти аспекты разумно было бы закрепить на законодательном уровне.