Земельный участок как правовой предмет совершаемых сделок
Автор: Сегень Г.А., Анисимов П.В.
Журнал: Теория и практика современной науки @modern-j
Рубрика: Основной раздел
Статья в выпуске: 1 (43), 2019 года.
Бесплатный доступ
Статья посвящена рассмотрению понятия «земельный участок». В тексте раскрываются основные признаки, присущие данному объекту. В рамках статьи проанализированы основные аспекты сделок, связанными с земельными участками в рамках законодательства РФ. В статье произведен сравнительный анализ правового положения правообладателей объекта в других странах.
Земля, земельные участки, сделка, право на землю, земельное законодательство
Короткий адрес: https://sciup.org/140273925
IDR: 140273925
Текст научной статьи Земельный участок как правовой предмет совершаемых сделок
Обращаясь к вопросу о легальном определении земельного участка, необходимо отметить, что оно закреплено в статье 6 ЗК РФ. Земельным участком признается недвижимая вещь как часть земной поверхности, имеющая характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Необходимо отметить, что такое понятие земельного участка намного шире, чем в старой редакции ЗК, что позволяет расширительно толковать сторонам сделки признак «индивидуализации» любым доступным для себя способом: будь то самостоятельное составление карты земельного участка, указание кадастрового номера, площади и т.п.
Кроме этого, как указывает В. О. Хасанов, такое определение не содержит указания на необходимость определения границ земельного участка в установленном законном порядке, следовательно, постановка земельного участка на кадастровый учет не является обязательным элементом его индивидуализации.
Характеристика земельного участка будет неполной без определения ряда существенных признаков, присущих данному объекту.
Во-первых , всякий земельный участок является природным ресурсом. В Основах государственной политики использования земельного фонда Российской Федерации на 2012-2014 гг., отмечается, что государственная политика Российской Федерации по управлению земельным фондом Российской Федерации осуществляется исходя из понимания о земельных участках как об особых объектах природного мира, используемых в качестве основы жизни и деятельности человека, средства производства в сельском хозяйстве и иной деятельности.
Прежде всего, земельный участок – это элемент экосистемы, неотъемлемая часть окружающей среды, развитие которого осуществляется по законам природы, независимо от права на него. Именно поэтому ему присуще такие признаки как локализованность, непотребляемость, невоспроизводимость, которые придают его правообладателю стабильность, ведь земля является важным объектом надежного вложения средств.
Во-вторых, земельный участок представляет собой часть поверхности земли, что позволяет определять его через территорию, границы которой должны быть описаны и удостоверены в порядке, установленном в ФЗ«О государственной регистрации недвижимости». Это правило также находит свое подтверждение в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 23 апреля 2004 г. № 8-П по делу о проверке конституционности Земельного кодекса Российской Федерации в связи с запросом Мурманской областной Думы. В нем указывается, что объектом права собственности на землю являются земельные участки, представляющие собой часть поверхности земли в границах территории Российской Федерации.
Границы земельного участка могут быть установлены лишь посредством межевания. Межевание земельного участка осуществляется в строго определенном порядке и включает в себя работы по установлению границ земельного участка на местности, определению его площади и местоположения. Устанавливаемые посредством межевания границы земельного участка позволяют определить территориальную и пространственную сферу осуществления прав и исполнения обязанностей лиц, использующих земельные участки на законных основаниях.
Помимо территориальных границ («горизонтальные границы») необходимо выделять вертикальные срезы земельного участка. Как следует из п. 3 ст. 261 ГК РФ правовой режим правообладателя земельного участка распространяется на воздушное пространство над участком. Хотя оно и не находится у правообладателя на праве собственности и не является составной частью земельного участка, закон указывает лишь на возможность использования такого пространства. Если в горизонтальной сфере, пространство земельного участка представляет собой площадь участка, измеряемую в квадратных метрах, включающую в себя и площадь дна внутренних водоемов, земли, занятые насаждениями, растениями, то в вертикальной сфере нет четких границ.
В соответствии со ст. 19 Закона «О недрах», владельцы земельного участка имеют право без применения взрывных работ осуществлять добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, строить подземные сооружения для своих нужд на глубину до 5 метров, а также строить колодцы и скважины. Нужно помнить, что граница правового режима правообладателя определяется не только специальными законами, но и обязанностью не нарушать прав третьих лиц при реализации своих прав в отношении земельного участка. В целях сравнительного анализа необходимо оценить правовое положение правообладателей в других странах.
Так, в Федеративной Республике Германии воздушное пространство и недра могут быть и объектом собственности: «Право собственника земельного участка распространяется как на пространство, находящееся над поверхностью, так и на недра земли. Но он не может запретить воздействие, осуществляемое на такой высоте или глубине, что устранение воздействия не представляет для него интереса».
В США собственник поверхности земли имеет право на подземное и воздушное пространство. Причем, имущественные права, включая право на воздушное и подземное пространство, могут быть разделены и проданы. В деле Hannabelson v. Sessions суд решил, что «титул владельца земли распространяется не только вниз до центра Земли, но и вверх usque ad coelum (до небес), хотя, возможно, есть сомнения относительно возможности для владельца использовать последнее направление». В другом деле, Southwest Weather Research Inc. v. Rousanville, владельцы ранчо обратились в суд с иском к участникам программы рассеивания облаков, поскольку из-за их действий не выпадает необходимого количества осадков, требуемое для хозяйственной деятельности Суд удовлетворил иск, и обязал ответчиков прекратить рассеивать облака над землями истцов, так как землевладелец имеет право на дождь и град, содержащиеся в этих облаках над его имуществом.
Однако, трудно представить рецепцию этих норм в национальное законодательство, поскольку подобные правила могут привести к массовым злоупотреблениям правообладателей земельных участков своим положением и создать сложность в выборе способа защиты пострадавших от таких действий лиц.
Земельный участок в целях идентификации должен быть поставлен на кадастровый учет и иметь персональный кадастровый номер. Ранее, в правоприменительной практике отсутствие оформленных в установленном порядке данных, позволяющих идентифицировать земельный участок, влекло недействительность сделок купли-продажи, поскольку земельный участок как объект гражданского оборота отсутствовал. Эволюция практики внесла кардинальные изменения и если стороны фактически исполняли все условия договора, но не согласовывали их в письменном виде, то такой договор не мог считаться незаключенным. Но, в связи с вступлением в силу ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вопрос об идентификации предмета договора больше не возникает. Это связано с тем, что переход прав на земельный участок будет невозможен, до того момента как в Едином государственном реестре недвижимости не будут указаны все сведения об объекте недвижимости (например, кадастровый номер, описание местоположения, условный номер земельного участка, образованного в соответствии с утвержденным проектом межевания территории и т.п.).
В-третьих, земельный участок должен обладать качественными характеристиками, однако в одних случаях они приобретают важное юридическое значение, а в других случаях - нет. Когда земельный участок продается для строительства, качественное состояние земли не определяется как существенное условие соответствующего договора и, наоборот, для ведения сельскохозяйственных работ плодородие земли оговаривается и закрепляется как обязательное условие.
Нужно отметить, что количественные и качественные характеристики земельного участка не могут в целом определить его сущность, как и отдельные показатели земельного участка не могут стать превалирующими при совершении сделок. Ценность участка в зависимости от цели сделки может быть различной (например, для строительства «качество» земельного участка будет определяться надежностью грунта, отсутствием неровностей и уклонов). Следовательно, критерий качества необходим, но он может выражаться в различных свойствах земельного участка.
В-четвертых , на земельных участках могут быть расположены здания, строения, сооружения, а также иные объекты (например, предприятия.), которые согласно п.5 ст. 1 ЗК РФ следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральным законом.
Для того чтобы полностью проанализировать режим «единства судьбы», необходимо обратиться к истории. В римском праве «в состав земельного участка входила сама земля и все, что с нею естественно или искусственно соединено (junctia, implication), причем так, что не может быть отделено от нее без причинения ущерба. В качестве общего термина для обозначения участка со всем находящимся на нем римляне пользовались выражением «res soli» (лат. - принадлежность).
Все то, что было прочно связано с землей путем посадки, возведения надстройки или каким-либо иным способом (постройки, посевы, насаждения и т.п.), так называемый superficies, теряло качество недвижимых вещей с момента отделения от земной поверхности. Причем постройки, посевы, насаждения рассматривались только как единое целое с землей, и в качестве основополагающего принципа был выдвинут следующий: superficis colo credit – сделанное на поверхности следует за поверхностью.
В материалах парламентских слушаний «О концепции развития земельного законодательства РФ» отмечается, что в качестве одной из проблем земельного законодательства на современном этапе можно выделить наличие пробела в определении правового режима земельного участка, исходя из характеристик и назначения расположенного на земельном участке объекта недвижимого имущества.
В п. 11 Бюллетеня ВС РФ №5 2017 указано, что поскольку принадлежащие одному собственнику объекты недвижимости и земельный участок, на котором они расположены, не могут выступать в обороте раздельно, не имеется оснований для государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объекты недвижимости без государственной регистрации перехода к нему права собственности на земельный участок.
В настоящее время, среди ученых нет единого мнения относительно единства правового режима земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Ряд ученых определяют земельный участок и объекты, находящиеся на нем как главную вещь и принадлежность, образуемые вместе сложную единую вещь (Е. А. Баранова, Е. М. Тужилова-Орданская). В основе этой позиции лежит экономическая целесообразность объединения земельного участка и недвижимого имущества, находящегося на нем как, сложного единого объекта.
И. Д. Кузьмина подчеркивает, что для целей гражданского оборота (при отчуждении) такое соединение разнородных вещей должно рассматриваться как одна сложная вещь. Застроенный земельный участок имеет только одно потребительское и функциональное назначение - места расположения здания или сооружения, потому нецелесообразно по-разному определять правовую судьбу здания и земельного участка под ним.
Однако если исходить из определения главной вещи и ее принадлежности как «функциональной связи между участниками гражданского оборота, интерес которых направлен на некоторую основную вещь и лишь в порядке дополнения, по умолчанию - на ее аксессуары», можно подвергнуть концепцию единого объекта серьезному сомнению.
Ведь для того, чтобы определить объекты в качестве главной вещи и ее принадлежности, нужно учитывать соответствие критериям субординации: указание в законе, нормативно-техническое предписание по использованию вещи, договор или обычай. Несмотря на то, что земельный участок и прочно связанные с ним объекты имеют некое правовое единство, это не позволяет определять их как сложный единый объект, весь согласно гражданскому законодательству земельные участки и здания являются самостоятельными объектами права.
Также земельный участок и связанный с ним объект недвижимости не всегда могут находиться в собственности одного лица, и при последующем отчуждении, правовая судьба каждого объекта будет решаться в индивидуальном порядке».
В-пятых, земельный участок является объектом недвижимости. Однако, в юридической литературе есть и иные точки зрения на этот счет. Так, по мнению С. А. Бабкина, земля вообще не может быть недвижимостью, в частности, потому, что сама недвижимость определяется через связь с землей.
Трудно согласиться с данной точкой зрения, потому что фактически земельный участок является единственным недвижимым объектом в силу естественного происхождения из-за присущих ему признаков стабильности, неперемещаемости, непотребляемости, возможности естественного восстановления (то есть отсутствия физического и функционального износа), а все остальные объекты, попадающие под признаки недвижимости, провозглашенные ГК РФ лишь производны от него, поскольку их существование без земельного участка не представляется возможным. Данная мысль подтверждается и учеными экономистами. «Предприятия строятся на земле, и их существование невозможно без наличия недвижимой собственности. Это условие существования любого хозяйствующего субъекта»
Как отмечает Е. С. Болтанова: «при характеристике объектов как недвижимого имущества могут возникать проблемы, поскольку современный уровень технического развития позволяет с помощью специальных средств осуществить их перемещение (прежде всего зданий), без какого-либо ущерба для недвижимости. В целом все объекты недвижимости в зависимости от степени прочности связи с земельным участком могут быть разделены на абсолютно недвижимое имущество и абсолютно-относительное».
Учитывая эту классификацию, необходимо относить земельный участок к абсолютно недвижимым объектам. О. Ю. Скворцов считает, что «земля становится объектом недвижимости лишь с определенного момента. Таким моментом является наделение земли правовым режимом земельного участка» до присвоения ему кадастрового номера автор считает возможным говорить только о некоторой части земли, принадлежащей публичному образованию.
По мнению Г. В. Чубукова, «земля является особой земельной недвижимостью (то есть не является вещью) и поэтому все проживающие на российской земле народы должны (по праву своего рождения) признаваться сособственниками общенародного достояния, а земельный правопорядок и объем земельных прав определяться не гражданским законодательством, а на референдумах сособственников».
Несмотря на то, что такая позиция в практической действительности неосуществима, тем не менее, обладает правильной установкой – земельный участок представляет собой особый объект «общенародного достояния», который в силу признания его таковым Конституцией РФ должен беречься и охраняться гражданами при совершении с ним активных действий по отчуждению.
Итак, учитывая вышеизложенные признаки, земельный участок – это сложный объект, сочетающий в себе признаки природного ресурса, части земной поверхности, границы которой должны быть описаны и удостоверены в порядке, установленном федеральным законом. Кроме того, земельный участок как объект недвижимости должен обладать качественными характеристиками, которые в некоторых случаях приобретают важное юридическое значение. Нередко, на земельном участке находятся здания, строения, сооружения, а также иные объекты (например, предприятия.), важно учитывать правовую связь этих объектов недвижимости, опираясь на принцип единства судьбы (п.5 ст.1 ЗК РФ).
Список литературы Земельный участок как правовой предмет совершаемых сделок
- Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ: (в ред. от 01.01.2017 г. № 361-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.
- Андреева М. Б. Право собственности и иные вещные права на землю в свете нового земельного законодательства // Иваново-Вознесенский юридический вестник: Научно-практический журнал. - 2002. - № 10.- С. 25-30.
- Баширина Е. Н. Земельный участок как объект гражданско- правовых сделок // Инновационное развитие современной науки. - 2014.- № 5.-С. 20.
- Глазкова. О. И. Концепция законодательства договора купли- продажи земельного участка // Вестник Магистратуры. - 2015. - № 12-4(51). - С. 43 - 44.