Жилищная кооперация в Царицыне – Сталинграде как способ преодоления жилищного кризиса в период реализации новой экономической политики (1921–1928 гг.)

DOI:

Цитирование. Симакова А. А. Жилищная кооперация в Царицыне – Сталинграде как способ преодоления жилищного кризиса в период реализации новой экономической политики (1921–1928 гг.) // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия 4, История. Регионоведение. Международные отношения. – 2026. – Т. 31, № 3. – С. 154–163. – DOI:

Введение. После революции и накануне введения новой экономической политики страна оказалась на грани жилищного коллапса. Существовавший жилой фонд был реквизирован и передавался в руки местных советов, однако механизмов и практики жилищного хозяйствования у молодого советского госу- дарства не было. С этой целью в рамках уже новой экономической политики была сделана ставка на жилищные кооперативы как воплощение идей коллективизма и один из возможных способов разрешения жилищного кризиса на местах. Проблема жилищного кризиса особенно остро проявлялась в развивавшихся промышленных центрах, каким становился Царицын – Сталинград в 1920-е годы.

Становление жилищной кооперации в период нэпа получило освещение в контексте изучения жилищного кризиса 1920-х годов. Однако исследования, посвященные непосредственно жилищной кооперации, как фактору и методу преодоления кризиса, появились сравнительно недавно – в последние десятилетия. В работах В.Н. Горлова [11], А.Н. Зуева [34; 35], Р.Ю. Червякова [4], А.Ю. Давыдова [5] детально изучаются процессы становления и развития жилищной кооперации, организационно-правовые формы кооперативных объединений, механизмы их создания и функционирования в масштабах страны.

Региональная историография располагает корпусом работ по жилищному кризису, городскому благоустройству и быту, где упоминается и практика жилищной кооперации. В работах А.О. Тюрина [29], В.А. Чолахяна [3], Т.Н. Кузьминой [13] изучаются на материалах Нижнего Поволжья проблемы бытового и хозяйственного состояния региона в условиях кризиса. На примере Сталинграда тема затрагивается в работах П.П. Олейникова [18], А.В. Луночкина и Е.Л. Фурман [14]. Несмотря на активизацию исследований по проблеме жилищного кризиса, строительства Царицына – Сталинграда в 1920–1930-е гг., кооперативная практика в жилищном строительстве в период нэпа в Царицыне – Сталинграде на сегодняшний день не подвергалась детальному исследованию.

Целью статьи является определение вклада жилищной кооперации в преодоление жилищного кризиса в Сталинграде. Опыт функционирования жилищной кооперации в 1920-е гг. представляет высокий научный и практический интерес. В контексте сохраняющейся социальной значимости жилищной проблемы в Российской Федерации изучение механизмов, выработанных в период нэпа, позволяет использовать исторический опыт взаимодействия государственного, частного и коллективного секторов в современных условиях в сфере решения жилищного вопроса.

Методы и материалы. В настоящем исследовании применялись историко-описательный, историко-генетический, историкосравнительный методы. Исследование опира- ется на комплекс источников различных типов. В их числе законодательные акты республиканского и общесоюзного значения, нормативно-правовая документация, представленная инструкциями и циркулярами Народного комиссариата внутренних дел (далее – НКВД). Основу исследования составили документы, отложившиеся в Государственном архиве Волгоградской области (Ф. Р-71, Ф. Р-278), Центре документации новейшей истории Волгоградской области (Ф. 1, Ф. 71): делопроизводственная документация хозяйственных и кооперативных организаций, органов партийно-государственной власти Царицына – Сталинграда. В исследовании также использовались материалы периодической печати, в частности, газета «Борьба», выходившая в Царицыне – Сталинграде с 1917 г., и журнал всесоюзного организационного бюро жилищной кооперации и районных жилищных товариществ Москвы «Жилищная кооперация».

Анализ. Жилищный кризис, охвативший советские города в период восстановления народного хозяйства, особенно острую форму приобрел в развивавшихся промышленных центрах, каким становился Сталинград. В городе с момента реализации новой экономической политики наблюдался стремительный рост численности населения: только с 1923 по 1928 г. число жителей города увеличилось практически на 50 %. Тем временем расширялся и муниципальный фонд города: если в 1924 г. он составлял 142 тыс. м², то к концу нэпа (1928 г.) его площадь достигала 249 тыс. м² (подъем на 75 %) [2, l. 65]. Но отмечавшийся прирост не разрешал жилищный кризис, так как бóльшую часть домов занимали партийные и хозяйственные организации. С учетом частновладельческих построек, средняя жилая норма за период нэпа по городу составляла 4,5–5 м² (а в рабочих районах и менее) [12, l. 38]. Известно, что в 1925 г. около 30 тыс. горожан нуждались в жилье: одни ютились в помещениях, не отвечающих минимальным санитарным требованиям, другие были полностью лишены жилплощади [19, l. 35]. При установленной санитарной норме 8 м² на человека жилищный дефицит в 1925 г. достигал примерно 240 тыс. м² [33, p. 13].

Партийными органами власти кооперация мыслилась как действенный аппарат для делегирования снабженческой и хозяйственной деятельности, как инструмент для согласования частных интересов с общегосударственными приоритетами посредством механизма контроля и регулирования. Как форма институционального объединения частного и государственного, кооперация выступала атрибутом новой экономической политики и в вопросах жилищного кризиса. В 1922 г. кооперативным объединениям было предоставлено право застройки, а с 1924 г. жилищно-арендная и строительная кооперация становились ключевым участником преодоления жилищного кризиса [9].

Правовая основа функционирования жилищной кооперации была заложена постановлением ЦИК и СНК от 1924 г. [22], установившим три типа организации: жилищно-арендные (далее – ЖАКТ), рабочие строительные (далее – РЖСКТ) и общегражданские строительные товарищества. Строительство велось на базе договоров о праве застройки с жесткими сроками реализации. Сами же кооперативы наделялись статусом юридического лица, а их капитал формировался за счет паевых взносов до 20 рублей, доходов с имущества и аренды, а также за счет займов [8; 17, p. 58]. Постановление закрепляло социальные гарантии: рабочие сохраняли членство даже при безработице, в отличие от жильцов ведомственных домов. Для кооперативов действовали льготные кредиты (6 % годовых вместо 10 %) и длительные сроки застройки: для каменных зданий они выросли с 49 до 65 лет [21]. Жилищные кооперативы обладали льготами в вопросах снабжения материалами, выделения участков под застройку и освобождением от основной и дополнительной земельной ренты до истечения трехлетнего срока [7]. Помимо этого, вводилось налогообложение нетрудовых элементов, за счет которого создавались специальные фонды, направленные на обеспечение рабочего жилищного кооперативного строительства.

После выхода постановления в 1924 г. в Царицыне появились первые ЖАКТы. К 1925 г. насчитывалось уже 60 объединений, которым было передано в аренду 110 домовладений, но общая площадь этих строений составляла всего 7,2 % от муниципального жилого фонда [15, l. 36]. Руководство самих ЖАКТов строилось на принципах саморегулирования через общее собрание и правление, которые ведали финансовыми, кадровыми и хозяйственными вопросами. Однако автономия кооперативов была ограниченной: они встраивались в городскую вертикаль власти, где домовладения закреплялись за товариществами, а общее руководство и контроль – за коммунальными отделами советов [30, p. 131].

В период 1924–1928 гг. наблюдалась положительная динамика развития жилищноарендной кооперации благодаря государственной поддержке и коммунальным органам, предоставлявшим ЖАКТам приоритетное право застройки и льготные условия аренды земельных участков [32, p. 10]. В 1928 г. ЖАКТам было передано 457 домовладений общей площадью 89 425 м2, что по отношению к общему объему жилой площади составляло 39,5 % [2, l. 61]. За пять лет количество домов увеличилось более чем в четыре раза. ЖАКТы управляли почти 40 % муниципального жилищного фонда в городе за сравнительно короткий срок реализации политики по кооперированию и стали доминирующей силой в хозяйствовании жильем.

Несмотря на преимущества и стремительный рост ЖАКТов, система отражала и закрепляла социальное неравенство: взносы и платежи создавали финансовый барьер, закрывавший большинству граждан доступ к такому жилью. Известно, что в 1928 г. в Сталинграде членством в ЖАКТах обладали 3 690 человек, но только 30 % из них были рабочими [31, p. 3]. Рабочие неохотно заселялись в ЖАКТы, сосредоточенные преимущественно в центральной части города, поскольку те находились далеко от предприятий. Как следствие, в наиболее хорошо сохранившихся домах чаще оказывались представители номенклатуры и обеспеченные кустари-частники. Жилые помещения ЖАКТов обходились значительно дороже муниципальных: доходность одного квадратного метра составляла 3 руб. [10, l. 25 r.], против 19 коп. в муниципальном фонде [2, l. 63]. В среднем аренда кооперативных квартир рассчитывалась в размере 12–18 руб., что было непосильно для трудовых категорий населения [31, p. 3]. В итоге жилые площади ЖАКТов становились «рассадником» нетрудовых элементов, нередко пренебрегающих положениями местных коммунальных отделов, пользующихся излишками площадей, спекулирующих ими, что и обусловило регулярные «чистки» в администрации ЖАКТов и различного рода санкции.

Хотя стоимость жилых площадей ЖАКТов была высокой, их доходность оставалась незначительной. В качестве примера можно привести данные о поступлениях от арендной платы 1-го сталинградского ЖАКТа за эксплуатацию двух домовладений в центральной части города в период с 1924 по 1928 год. Если в 1924 г. (на начальном этапе становления жилищно-арендной кооперации) доходы от аренды составляли 168 руб., то в последующие периоды они рассчитывались в размере 3 тыс. руб. в год [27, l. 30], тогда как средняя стоимость ремонта и содержания помещения оценивалась в 3,5 тыс. руб. [24, l. 117]. Проблема накопления оборотного капитала, используемого для содержания помещений, была связана с задолженностями по арендной плате, что стало распространенным явлением в системе жилищно-арендных товариществ. Так, в Ленинграде в 1925 г. домоуправлению пришлось обратиться в суд в отношении одного из неплательщиков, и только после судебного разбирательства удалось добиться его выселения [5, p. 146]. В результате борьба с арендными недоимками сталкивалась с серьезными препятствиями, что негативно сказывалось на прочности финансовой базы.

Несмотря на требования по обязательному ремонту, реальные расходы на эту статью в Сталинграде оставались крайне низкими: в 1925 г. на ремонт кооперативного имущества по всему городу было потрачено 43 500 руб., что составляло около 400 руб. на одно домовладение [2, l. 62]. В последующие годы суммы увеличились, и уже в строительный сезон 1926/27 г. на одно домовладение было затрачено порядка 800 руб. [2, l. 62], однако и это не соответствовало установленным договором требованиям. Даже с учетом роста расходов на ремонт (почти двухкратное увеличение за два года), фактические расходы составляли около 20 % от нормативных требований. Значительная часть арендных поступлений либо направлялась на другие цели, либо распределялась неэффективно, что неизбежно вело к накоплению отложенных проблем.

Непосредственная роль в преодолении жилищного кризиса отводилась жилищностроительным кооперативам, демонстрировавшим в Сталинграде высокие темпы строительства. Однако следует отметить, что, по имеющимся данным, в Сталинграде действовали главным образом рабочие жилищностроительные кооперативы. РЖСКТ были подотчетны не только хозяйственным органам власти, но и заводоуправлениям, что определило специфику их территориального размещения – в рабочих поселках.

Уже в первый строительный сезон (1925 г.) функционировало девять РЖСКТ [16, l. 10 r.] и было построено 23 614 м2, что составило 61,2 % от общего объема строительства [2, l. 62]. Несмотря на впечатляющий старт, кооперативное строительство утрачивало динамику из-за организационных дефектов, дефицита управленческого опыта и низкой активности населения. В строительный сезон 1926/27 г. РЖСКТ было введено в эксплуатацию не менее 29 жилых домов, а всего отстроено 6 037 м2 [26, l. 193]. В 1927/28 г. объем несколько вырос и составил около 11 тыс. м2, однако в общем массиве строительных работ по городу это составило лишь 25 %. Наглядное сравнение дают данные по Саратову: за период с 1925 по 1927 г. роль жилищно-строительной кооперации оставалась минимальной, а в 1927/28 г. ее силами было отстроено лишь 5 548 м2, что значительно ниже показателей сталинградской кооперации, однако это компенсировалось частным строительством [3, p. 66]. Итак, отчетливо прослеживается тенденция к снижению доли кооперативного сектора: к концу нэпа его удельный вес в Сталинграде сократился в два раза.

Жилищно-строительными кооперативами отстраивались преимущественно одноэтажные дома, либо дома-коттеджи. Например, в районе завода «Красный Октябрь» в 1928 г. велось строительство семи таких коттеджей, каждый из которых состоял из трех комнат, кухни, прихожей и внутреннего двора; общая жилая площадь одного дома составляла 39,6 м2 [1, l. 25]. В 1926 г. рабочим строительным кооперативом завода «Электролес» было построено восемь одноэтажных домов, каждый из которых на две квартиры [28, l. 192]. В районе лесного поселка им. Я.З. Ер-мана кооперативом было отстроено 4 дома на 12 квартир [26, l. 193]. К таким же практикам обращались московские жилищно-строительные кооперативы, например, товарищество рабочих «Мастижарстрой» отстраивало одноэтажные дома с палисадниками и надворным хозяйством [6, p. 33]. Малогабаритные дома были практичными и экономически оправданными, поскольку строительство такого типа домов позволяло оперативно обеспечивать жильем пайщиков, не требовало значительных объемов строительных материалов и рабочей силы. Это соответствовало ограниченным ресурсным возможностям рабочих кооперативов и позволяло постепенно разрешать жилищную проблему за счет небольших, но достаточно быстро реализуемых строительных проектов.

Для увеличения объемов строительства создавались новые финансовые институты: Центральный коммунальный банк и сеть местных комбанков, кредитовавших в том числе кооперативный сектор. Учрежденный в 1925 г. на средства исполкома царицынский (с апреля 1925 г. – сталинградский) коммунальный банк стал главным инструментом преодоления кризиса: в 1925/26 г. он выделил ЖАКТам кредиты на 84 тыс. руб., причем в дальнейшем объемы финансирования продолжали расти [2, l. 65]. Доля банковских средств в капиталовложениях на строительство и ремонт жилых домов в 1926–1927 гг. достигала 53,7 %, а в дальнейшем ремонтные работы осуществлялись исключительно за счет кредитов. В 1927 г. губернский жилищный союз отчитывался о планируемых кредитах: из общей суммы в 451 809 руб. только 40 209 руб. отходили на собственные средства кооперации [25, l. 20]. Во второй половине 1920-х гг. основная роль в финансировании отводилась специальным фондам и комитетам, среди которых были Комитет содействия строительству рабочих жилищ (далее – Комсод) и Фонд по улучшению быта рабочих (далее – ФУБР). До 75,2 % отводилось на субсидии Комсода в 1925/26 г. и до 43 % – на субсидии ФУБРа в 1926/27 г. [2, l. 65].

Таким образом, деятельность строительной кооперации в значительной степени зави- села от внешних источников финансирования – займов и субсидий, выдаваемых через структуру коммунального банка. Это было характерно и для других регионов, например, успех строительной кампании Иваново-Вознесенского союза стройкооперации в условиях расширения жилищного строительства напрямую зависел от кредитования [35, p. 66]. Собственные средства кооперативных организаций (оборотный капитал) оставались недостаточными для самостоятельного развертывания масштабного жилищного строительства.

Дефицит собственных ресурсов объяснялся во многом неспособностью бóльшей части населения нести высокие финансовые обязательства. Например, расширение жилищной кооперации рабочего поселка им. С.К. Минина (завода «Электролес») сдерживалось из-за значительного размера выплат – минимальный ежемесячный взнос составлял 15 руб. [20, l. 42], что превышало финансовые возможности большинства рабочих. Заметные изменения наметились лишь к концу нэпа, когда в состав участников строительной кооперации стали активнее вовлекаться рабочие категории.

К 1927–1928 гг., в связи с переходом к директивным методам регулирования, стал сокращаться удельный вес в новом строительстве и ремонтных работах жилищно-арендной и, особенно, жилищно-строительной кооперации. Жилищная кооперация продолжала функционировать, однако главным застройщиком в городах становились промышленные предприятия и местные советы, как оплот строительства нового социалистического быта среди рабочих и служащих [23, p. 796]. Дома, возведенные кооперативами, нередко не соответствовали идеям обобществленного быта, существовала практика спекуляции жилплощадью и низкая рентабельность.

Результаты. Жилищная кооперация в лице строительных и арендных объединений выступала как форма организации и метод преодоления жилищного кризиса в условиях многоукладной экономики периода нэпа. Две функциональные формы кооперации – арендные и строительные по-своему разрешали жилищные проблемы.

Жилищно-арендная кооперация, не устраняя жилищный кризис как таковой, выступала инструментом административной разгрузки:

она обеспечивала децентрализацию управления жилым фондом, перемещая оперативную ответственность за его содержание с местной власти непосредственно на жильцов. На завершающих этапах нэпа жилищно-арендные кооперативы в Сталинграде управляли почти половиной домовладений местного жилого фонда, однако площадь этих объектов оставалась сравнительно небольшой (39,5 %). Структурные слабости кооперативной модели, такие как ограниченность финансовых ресурсов, недостаточная квалификация управленческих кадров, отсутствие действенного общественного контроля, порождали коррупцию и спекуляцию жилой площадью. В условиях хронического жилищного дефицита кооперативы становились не столько инструментом решения социальной проблемы, сколько ареной перераспределения дефицитного ресурса в пользу экономически активных групп населения, что дискредитировало саму идею кооперации.

В непосредственном преодолении жилищного кризиса особое место отводилось жилищно-строительной кооперации, взявшей на себя в первые строительные сезоны инициативу. За пятилетний период (1924–1928 гг.) строительная кооперация ввела в эксплуатацию 57 346 квадратных метров жилой площади, предназначенной преимущественно для ведомственных служащих и граждан с высоким доходом, тогда как рабочие обеспечивались жильем по остаточному принципу. Подобное распределение отражало реальное соотношений сил в кооперативном движении: наиболее организованными оказались те группы населения, которые были связаны с государственными структурами, обладали административными и финансовыми возможностями для поддержки жилищного строительства.

Жилищно-строительная кооперация, даже в условиях нестабильного строительства и колебаний сезонных работ, частично компенсировала дефицит жилья в быстро растущем Сталинграде за счет малогабаритного строительства. Такой подход позволял в кратчайшие сроки удовлетворить потребности пайщика и при этом рационально распорядиться ограниченными ресурсами. Тем не менее ее вклад оставался вспомогательным и не мог полностью удовлетворить потребности города. Нестабильность строительных темпов отражала общие противоречия переходного периода: между декларируемыми целями и реальными возможностями, между потребностями растущего города и ограниченностью ресурсов.

Жилищная кооперация не являлась универсальным способом решения проблемы, однако служила действенным инструментом преодоления жилищного кризиса и занимала видное место в системе жилищного хозяйства. Особенно активно жилищная кооперация участвовала в первые строительные сезоны 1924–1926 годов. Это было обусловлено сочетанием двух обстоятельств: острого жилищного кризиса и наличия свободных частных капиталов, которые государство стремилось мобилизовать для решения социальных задач. Однако по мере развития кооперативного движения в его структуре и деятельности стали проявляться противоречия, вступавшие в конфликт с классовой политикой государства. Кооперативы, формально открытые для производственных категорий населения, фактически обслуживали обеспеченные группы – «нэпманов», служащих, что подрывало идеологическую легитимность системы.