Жилищное ипотечное кредитование: гражданско-правовой и социально-экономический аспекты

Специфика рассмотрения правовых аспектов ипотечного жилищного кредитования для целей изучения базовых понятий, необходимых для создания ипотечных правоотношений, заключается в том, что в процессе исследования устанавливаются основания возникновения ипотеки и общий порядок ее регулирования, определяются обязательства, обеспечиваемые ипотекой и имущество которое может быть предметом ипотеки, круг требований, который может обеспечиваться ипотекой.

На сегодняшний день в зависимости от особенностей национальной правовой системы и механизмов регулирования ипотечного кредитования в зарубежных индустриально развитых странах сформировалось три основных правовых подхода к порядку регулирования отношений, возникающих в сфере ипотечного кредитования и обращения ипотечных ценных бумаг (английский, американский и французский). В Российской Федерации правовое регулирование модели ипотечного кредитования, работающее независимо от рынка долгосрочных финансовых инструментов только формируется.

Это является началом нового этапа чрезвычайно трудного пути современной России к созданию реально существующей и эффективной системы ипотечного жилищного кредитования.

Становление современного рынка жилья - одна из насущных задач российских реформ, без решения которой невозможно ни подлинное повышение уровня благосостояния населения, ни эффективное развитие экономики. За последние двенадцать лет были предприняты многочисленные попытки создать институты жилищного кредитования в России, однако, результаты нельзя признать удовлетворительными. Главная причина такого положения - отсутствие продуманной стратегии, стихийное стремление внедрить их наиболее передовые формы, минуя необходимые начальные стадии.

Задача формирования законодательной и нормативной базы, необходимой для развития жилищного кредитования, постоянно находилась в центре внимания. Основы этой системы были заложены ещё в законе РФ от 24 декабря 1992 г. №4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (в настоящее время не действует), в развитие которого было принято множество подзаконных нормативных актов.

Приведение в соответствие с Законом «Об ипотеке» федеральных законов и иных нормативных правовых актов является сложной задачей, учитывая срочность ее решения и обилие разного рода документов, нуждающихся в приведении в соответствие с комментируемым Законом и друг с другом.

Содержание Закона, несмотря на его всеобъемлющий характер по отношению к залогу недвижимого имущества (ипотеке), не привел к существенным изменениям в порядке ипотечного кредитования, За исключением, введения в отечественное законодательное поле института закладной, обращаемой на ипотечном рынке.

Конституционной основой осуществления выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг, а также проведения расчетов с их использованием являются положения ст. 8 и 34 Конституции РФ, гарантирующие свободу любой не запрещенной законом экономической деятельности. Гражданское законодательство также допускает осуществление обращения ценных бумаг в «любых формах, установленных в соответствии с законом “Об ипотечных ценных бумагах” и применяемыми в предпринимательской практике обычаями делового оборота» (ст.862 ГК РФ).

Решающим шагом в развитии федерального законодательства по вопросам ипотечного жилищного кредитования стало принятие ГК РФ, который установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости (в том числе жилых помещений), положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения, основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

Развитие рынка ипотечных ценных бумаг в Российской Федерации осуществляется, как правило, на основе соглашений между участниками ипотечного кредитования и локальных актов (правил и инструкций, разрабатываемых самими участниками).

Единственным специальным нормативно-правовым актом, устанавливающим общие принципы регулирования названных отношений, является Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

Исследуемый закон весьма далек от того законодательного акта, который позволит быстро организовать в России эффективный рынок ипотечных ценных бумаг, а, следовательно, и осуществить реализацию крупномасштабного ипотечного кредитования широких слоев населения. Но он создает возможности для начала практической работы в этой сфере.

Вехой в развитии федерального законодательства по вопросам ипотечного жилищного кредитования стало принятие ГК РФ, который установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости (в том числе жилых помещений), положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения, основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

Становление Института ипотеки напрямую связано с принятым Федеральный закон от 16 июля 1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп. от 30 декабря 2004 г.), который значительно расширял возможность использования ипотеки в качестве надежного средства обеспечения кредита.

В дальнейшем Правительство РФ во исполнение указанных федеральных законов были приняты постановления, касающиеся ипотечного жилищного кредитования, например, постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998г. №219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп. от 12 ноября 2004г.).

Таким образом, «на сегодняшний день сформирована основа законодательной базы функционирования системы ипотечного кредитования, регламентирована деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (банков, оценочных, риэлтерских и страховых компаний)»1.

В России, как и в других странах с переходной экономикой, за годы реформ объемы жилищного строительства резко сократились.

Развитие строительной индустрии основывается главным образом на возведении элитарных домов нежилых сооружений. В 2001 г. показатель сданной в эксплуатацию общей жилой площади уменьшился по сравнению с 1990г. почти вдвое, а число построенных квартир - в 2,7 раза, зато средняя площадь квартиры увеличилась в 1,4 раза. Почти в 2,5 раза возросла стоимость средней квартиры относительно годового дохода на душу населения. Спрос на рынке элитарной недвижимости поддерживается благодаря высокой дифференциации доходов населения. Вероятное падение цен на жильё может спровоцировать кризис в строительной отрасли и, возможно, в банковской сфере, если не принять специальных мер по стимулированию массового спроса на жильё2. В первую очередь необходимо повысить склонность населения к сбережению и обеспечить доступ к кредиту средне- и низкодоходным его слоям.

Процесс формирования ипотечного кредитования в России, начавшийся в 1990-е годы позволяет более детально выявить проблемы по данному направлению и предложить варианты их решения.

Развитие институтов жилищного кредита в 90-е годы происходило по 3-м направлениям.

В соответствии с первым в начале реформы правительство страны, муниципалитеты, государственные предприятия пытались адаптировать советские институты некоммерческого банковского и кооперативного кредита.

Второе направление реформирования охватывает попытки создания кредитных институтов по образцу успешных рыночных экономик стран Запада. Упор был сделан на скорейший переход к самым эффективным зарубежным моделям рыночного кредитования: универсальным коммерческим банкам и вторичному рынку закладных.

Однако банки столкнулись с высокими трансакционными издержками привлечения долгосрочных ресурсов, оценки платежеспособности заемщиков, регистрации залога, выселения должников и т.д. За счет внедрения комплекса институтов секьюритизации предполагалось создать стимулы для банков и достигнуть массовости жилищного кредита. Но, как и в других переходных экономиках, попытки внедрения передовых институтов, минуя необходимые стадии развития, не привели к успеху. В результате проекты органи-

Шабалин Ю.В.

Жилищное ипотечное кредитование: гражданско-правовой и социально-экономический аспекты зации современного «двухуровневого» рынка закладных (АИЖК, Московское ИА, Фонд США-Россия, Иркутское РИА, Самарское ИА) не были востребованы коммерческими банками, значительные средства были потрачены впустую. До сих пор не выпущено ни одного пула ипотечных кредитов обращающихся в виде ценных бумаг. Не дало должного эффекта и использование более простого института жилищного кредитования - ипотечных банков.

Трудности с внедрением передовых ипотечных институтов, особенно после финансового кризиса 1998 г., а также завершение в 1998 г. американского проекта технической помощи (осуществлявшегося USAID), вынудили российских предпринимателей и регио-• нальные власти искать выход на пути организации строительных обществ.

Востребованность строительных обществ оказалась высокой благодаря возможности их создания на основе уже действующего законодательства и низкой налоговой нагрузке.

Строительное общество - организация, реализующая контракты со своими членами на предоставление кредита для приобретения или реконструкции жилья, причем получение кредита обусловлено не только залогом и обязательствами заемщика по обслуживанию долга, но и предварительным выполнением плана по накоплению сбережений. Строительное общество - институт ипотечного кредитования, от других ипотечных институтов оно отличается тем, что предоставляет ссуды только своим вкладчикам. Купленное членом общества жильё остается в собственности строительного общества и служит залогом ссуды до её полной выплаты3. Точнее, залогом служит выплаченная за жильё сумма.

Наконец, третье направление развития институтов жилищного кредитования стало реализовываться с середины 1990-х годов региональными администрациями, строительными и промышленными фирмами, внедрявшими новые схемы субсидирования кредитов.

Главными препятствиями на пути массового кредитования при помощи новых схем (в основном на некоммерческих принципах) стали ограниченность бюджетных фондовой низкая прибыльность проектов. В ряде случаев, добиваясь возвратности бюджетных средств, власти были вынуждены по существу отказаться от развития системы кредитования в пользу коммерческого строительства жилья. Наличие небольшой доли займов или частич- ной рассрочки платежа необходимо лишь для сохранения привилегированного статуса «ипотечной программы».

Основные результаты развития ипотечного кредитования в России за последние 14 лет таковы. Наименее удачными были проекты создания вторичного рынка закладных, а наибольшую способность к расширению рынка жилищных кредитов, несмотря на отсутствие адекватного законодательства, и государственной поддержки на федеральном уровне продемонстрировали строительные общества.

Опираясь на опыт восточноевропейских стран, можно предположить, что в России стройсберкассы могли бы привлечь многие сотни тысяч членов уже в самом начале своего создания. А через 7-8 лет около 15-20% семей (преимущественно со средними доходами) были бы в состоянии получить кредит от ССК. Располагая кредитной историей и достаточными стартовыми накоплениями, они смогли бы занять недостающие средства у коммерческих банков и приобрести жилье. Более состоятельные слои населения, скорее всего, будут предпочитать иные формы кредитования.

Расходы государства на жилищные субсидии со временем могут достичь 1% консолидированного бюджета. При этом можно было бы существенно сократить субсидии очередникам, сумма которых в настоящее время превосходит 1% ВВП. Кроме того, рост долгосрочных сбережений может в 10 раз превысить бюджетные вложения. Без создания строительных обществ развитие системы жилищных финансов будет гораздо более 4 медленным и затратным .

. Главные причины неудач в области создания институтов жилищного кредитования в России - недооценка роли государства, с одной стороны, и культурных и институциональных препятствий - с другой, наивная вера в то, что условия для развития передовых форм ипотечного кредитования могут возникнуть за короткое время. Следствием этого заблуждения стало отсутствие продуманной государственной стратегии в данной области.

Основными барьерами на пути широкого распространения передовых форм ипотеки в России являются низкое соотношение между доходами населения и стоимостью жилья, недостаточная культура сберегательного поведения и высокие ставки процента за кредит. Снижению ставок препятствуют слабость судебной системы, взаимное недоверие банков, населения и государства, отсутствие кредитных историй у большинства населения, масштабный характер теневых отношений, затрудняющих проверку платежеспособности заемщика.

Анализ истории жилищных финансов в государствах Запада и недавнего опыта восточноевропейских стран свидетельствует о том, что если бы государство активно поощряло развитие строительно-сберегательных кооперативов и строительно-сберегательных касс, это значительно облегчило бы как обеспечение населения жильем, так и постепенное становление более совершенных жилищных институтов. Государственные расходы на данные цели оправданы не только с социальной, но и с чисто экономической точки зрения. •

Строительно-сберегательные кооперативы можно рекомендовать как институциональную форму реализации жилищных программ крупным предприятиям, воинским подразделениям, муниципалитетам небольших городов. Строительно-сберегательные кассы могли бы стать важным инструментом реализации региональных жилищных программ и основой развития массовой ипотеки.

Приоритетное развитие строительных обществ не нанесет ущерба формированию ипотечных банков и институтов вторичного рынка, поскольку они рассчитаны на более состоятельных граждан. Напротив, привлечение широких масс населения на рынок жилищных кредитов повысит спрос на коммерческие кредиты. ССК будут способствовать увеличению склонности населения к накоплению, созданию кредитных историй и укреплению взаимного доверия агентов рынка, повышению уровня экономической культуры и росту благосостояния жителей страны, что создаст условия для постепенного уменьшения государственной поддержки и развития институтов секьюритизации ипотечного кредитования.

Для этого необходимо осуществить целый комплекс законодательных мер включающих подготовку и внесение на рассмотрение Правительства РФ предложений о механизме государственной поддержки системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, продолжения работы по развитию законодательной базы в сфере обеспечения функционирования национального ипотечного рынка.

• ¹    Правовое регулирование ипотечного кредитования в РФ. Ипотечное кредитование как способ финансирования строительства. Жилищное право. 2005. №12. С.64.

• ²    См. Фаерман Е., Хачатрян С. Расширение доступности жилья на базе ипотечного кредитования. Экономика и математические методы, 2004. Т. 40. Вып. 1.

• ³    Полтерович В., Старков О., Черных Е. Строительное общество: ипотечный институт для России/ Хозяйство и право. 2005. №1. С. 67-68.

• ⁴    Там же. С.81.