Жилищное законодательство. Регулирование жилищных отношений

Г.Ф. Шешко заслуженный юрист Российской Федерации,

Советник Управления государственной жилищной политики Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, член рабочей группы по подготовке проекта Жилищного кодекса Российской Федерации

Согласно статье 72 Конституции Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Отсутствие в жилищном законодательстве четких норм, определяющих границы ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации в регулировании жилищных отношений, к сожалению, привело к возникновению определенных конфликтов, а именно в отдельных случаях к превышению субъектами своих полномочий, «вторжением» в круг вопросов, являющихся исключительной компетенцией Российской Федерации.

Статьей 76 Конституции Российской Федерации определено, что по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации. При этом законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам.

Следует отметить, что органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе до принятия органами государственной власти Российской Федерации соответствующих нормативных правовых актов принимать свои. Федеральным законом «О принципах и порядке разграничения пределов ведения и полномочий между органами государственной власти Российской Федерации и органами госу- дарственной власти субъектов Российской Федерации»1 предусмотрено, что до принятия соответствующих законов Российской Федерацией по вопросам совместного ведения субъекты Российской Федерации вправе осуществлять собственное правовое регулирование. Вместе с тем при принятии соответствующего федерального закона законы субъектов Российской Федерации подлежат приведению в соответствие с принятым федеральным законом. Такая позиция отражена и в решении Конституционного Суда Российской Федерации от 1 февраля 1996 года «По делу о проверке конституционности ряда положений Устава – Основного закона Читинской области».

Совместное ведение никоем образом не означает «разделение» предметов регулирования Российской Федерацией и субъектами Российской Федерации. Единые общие подходы и единообразие требований к содержанию и использованию жилищных фондов (всех видов) вызывают необходимость общего регулирования вопросов, касающихся отношений в жилищной сфере. Исходя из общих норм федеральных законов эти вопросы подлежат регламентации субъектами Российской Федерации в той мере, в какой они не урегулированы Российской Федерацией, а также вопросов, отнесенных к их ведению Российской Федерацией. Это (принципиальное) положение содержится, в частности, в Семейном кодексе Российской Федерации, Налоговом кодексе Российской Федерации, Водном кодексе Российской Федерации и других законодательных актах. Семейное, водное законода- тельство, установление общих принципов налогообложения и сборов в Российской Федерации отнесены к совместному ведению Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (статья 72 Конституции Российской Федерации).

Эта позиция отражена в разрабатываемом ныне проекте Жилищного кодекса Российской Федерации. Проектом также очерчен круг вопросов (на наш взгляд, в достаточно полном объеме), относящихся к ведению Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В дальнейшем, в процессе обсуждения ряда вопросов потребуется обращение к указанному законопроекту, который содержит большое число новаций, предусматривает решение вопросов, не имеющих в настоящее время достаточного правового регулирования.

Жилищные отношения являют собой отношения, обеспечивающие удовлетворение потребности граждан в жилье, т. е. отношения, возникающие по поводу жилого помещения.

Регламентация жилищных отношений осуществляется с привлечением институтов и норм ряда отраслей права, в основном гражданского. «Регулирование жилищных отношений носит довольно сложный характер и осуществляется главным образом на базе сочетания принципов жилищного и гражданского законодательства»2.

В число жилищных отношений входят отношения, складывающиеся по поводу учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, пользования жилым помещением, использования жилищного фонда, управления жилищным фондом, его содержания и др.

Основным предметом регулирования жилищным законодательством являются отношения, связанные с пользованием жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов.

Основанием возникновения и наличия жилищных отношений является также право собственности на жилое помещение. Право пользования жилым помещением его собственником является одним из трех составляющих права собственности: владение, пользование и распоряжение.

Следует отметить некоторые особенности в отношениях по пользованию жилыми помещениями их собственниками в многоквартирных домах.

Так, в случаях сноса дома по предусмотренным законом основаниям, в том числе в случае аварийного состояния дома, перевода жилого дома в нежилой и других случаях, собственникам квартир (с учетом статьи 493 Жилищного кодекса РСФСР (ЖК РСФСР) или применительно к этой статье) с их согласия передается в собственность равноценное жилое помещение, либо предоставляется иная компенсация предприятием, учреждением, организацией, осуществляющей снос дома, переоборудование для использования в иных целях и пр. Это положение основано на статье 35 Конституции Российской Федерации, предусматривающей, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Что касается жилого дома, принадлежащего гражданину на праве собственности, то следует иметь в виду, что этот гражданин (как собственник имущества) несет бремя содержания принадлежащего ему дома (статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации – ГК РФ), и, реализуя свое право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом (статья 209 ГК РФ), собственник дома самостоятельно решает его судьбу, в том числе и право на его снос. Обязанность органов государственной власти и органов местного самоуправления «производить расчеты» с гражданином – собственником дома возникает в случае сноса этого дома в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 137 ЖК РСФСР, статья 239 ГК РФ) на основании упомянутой статьи 35 Конституции Российской Федерации.

Совершенно очевидно, что положения статьи 293 ГК РФ особо значимы для соб- ственников жилых помещений в многоквартирных домах. Согласно указанной статье, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушения, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения.

Представляется возможным решение вопроса о применении положений статьи 293 ГК РФ к собственникам жилых помещений в многоквартирном доме в случае несвоевременной оплаты жилья, т. е. неучастия в расходах по содержанию дома. Такая позиция отражена в проекте Жилищного кодекса Российской Федерации. Обоснованием для этого является следующее.

Статья 290 ГК РФ определяет, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, оборудование и т. д. Согласно статье 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Таким образом, игнорирование собственником жилого помещения обязанности участвовать в общих расходах по содержанию многоквартирного дома (невнесение платы) по существу есть нарушение законных интересов соседей, которые должны содержать и долю недобросовестного соседа.

Определенный интерес вызывают отношения по пользованию приватизированным жилым помещением, которые сохраняют определенные позиции по пользованию жилым помещением на основании договора социального найма. Так, оплата расходов, связанных с содержанием дома (оплата жилья) производится собственником на тех же условиях, что и для нанимателей жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах.3

Неотделимы от жилищных отношений по использованию жилого помещения отношения по оказанию пользователям жилых помещений коммунальных услуг. Отношения между «жилищно-эксплуатационными организациями и гражданами по оказанию последним коммунальных услуг являются составной частью жилищного правоотно-шения»4.

Отношения, связанные со строительством жилого дома, не следует относить к жилищным, они подлежат регламентации градостроительным и гражданским законодательством. «Жилищное законодательство не распространяется на отношения по строительству и реконструкции жилых домов независимо от того, кто выступает в них в качестве инвестора, заказчика и подрядчика»5.

Хотелось бы также обратить внимание на следующее. В законодательстве нет прямого указания о праве нанимателя распоряжаться жилым помещением. Вместе с тем в числе прав нанимателей жилых помещений содержится право на обмен занимаемого жилого помещения. Этот вопрос выходит за пределы отношений по пользованию жилым помещением, поскольку содержит элементы распоряжения гражданином этим жилым помещением (которое не является его собственностью). Таким образом, в орбиту жилищных отношений также вовлечены отношения по поводу «ограниченного» распоряжения жилым помещением.

Жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилых домов и жилых помещений (заселенных и незаселенных) независимо от форм собственности.

Виды жилищного фонда, определенные Жилищным кодексом РСФСР, не соответствуют формам собственности, определяемым Гражданским кодексом Российской Федерации. ЖК РСФСР предусматривает регламентацию вопросов социального найма жилых помещений в государственном и общественном жилищном фонде, тогда как общественный жилищный фонд является частным жилищным фондом. Жилищный фонд по видам собственности включает государственный жилищный фонд (собственность Российской Федерации или собственность субъекта Российской Федерации), муниципальный жилищный фонд (собственность муниципальных образований), частный жилищный фонд (собственность граждан и юридических лиц).

Вместе с тем жилищный фонд можно разделить на «виды» в зависимости от целей его использования. «Представляется, что жилищный фонд можно разделить по двум признакам: принадлежности к той или иной форме собственности и в зависимости от использования»6.

В зависимости от целей использования жилищный фонд можно «разделить» на следующие группы:

• •    основной жилищный фонд социального использования (жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемые главным образом по договору социального найма);

• •    специализированный жилищный фонд социального использования (жилые дома и жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда, предназначенные для проживания отдельных категорий граждан);

• •    жилищный фонд коммерческого использования (жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенные для предоставления гражданам по договору найма, а также жилые помещения, предоставляемые по договору найма в частном жилищном фонде, в доме жилищного и жилищно-строительного кооператива).

Регламентация найма в жилищном фонде коммерческого использования главным образом осуществляется гражданским законодательством (глава 35 ГК РФ).

В вопросах социального найма жилищное законодательство самостоятельно определяет объект этого договора на основании статьи 672 ГК РФ. Согласно этой статье договор социального найма заключается по основаниям, на условиях и в порядке, определяемых жилищным законодательством. Жилищное законодательство устанавливает, что предметом договора социального найма является изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры, одной или нескольких комнат (статья 52 ЖК РСФСР).

Статья 673 ГК РФ, которая определяет объектом договора найма квартиру, жилой дом, часть квартиры или жилого дома, не содержится в перечне статей, подлежащих обязательному применению к договору социального найма (статья 672 ГК РФ). Выбор в качестве понятия «жилое помещение» наряду с квартирой, комнатой также и дома имеет определенные недостатки. Определять целое (дом) через его часть (жилое помещение) некорректно. Как отмечает В.Н. Литовкин «…закон неправильно дифференцировал родовое и видовое понятия жилища, назвав родовым понятием «жилое помещение», под которым в главе 18 ГК РФ нужно понимать не только квартиру и комнату, но и индивидуальный жилой дом как видовой объект права собственности»7.

Целесообразно выделить единое цельное понятие – жилой дом (как многоквартирный, так и одноквартирный), а квартира, комната являются лишь составляющими единого целого (жилого дома).

Такая позиция отражена в проекте Жилищного кодекса Российской Федерации. В целях единообразия в определении понятия «жилое помещение» представляется целесообразным внесение соответствующих изменений в главу 18 и статью 673 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Жилое помещение предназначено для проживания граждан (статья 7 ЖК РСФСР, статьи 288 и 678 ГК РФ).

Требование об использовании жилья по назначению содержится в ряде статей как жилищного, так и гражданского законодательства.

Так, статья 7 ЖК РСФСР предусматривает обязанность нанимателя по договору социального найма соблюдать требование об использовании жилья по назначению, и статья 154 ЖК РСФСР устанавливает, что нарушение такового влечет соответствующую ответственность. По поводу найма жилого помещения следует обратиться к статье 678 ГК РФ, которая определяет в числе основных обязанностей нанимателя жилого помещения использование его по назначению (только для проживания) и игнорирование такой обязанности может повлечь расторжение договора найма (статья 687 ГК РФ).

Что касается жилья, принадлежащего на праве собственности, то статьей 288 ГК РФ предусмотрено, что жилые помещения предназначены для проживания граждан, и в случае использования жилого помещения не по назначению применяется статья 293 ГК РФ, предусматривающая возможность решения в установленном порядке вопроса о продаже такого жилья с публичных торгов (статья 235 ГК РФ, устанавливающая закрытый перечень оснований принудительного изъятия у собственника имущества, упоминает статью 293 ГК РФ.

Бытует мнение, что гражданин, проживая в жилище, не вправе осуществлять в нем какую-либо предпринимательскую деятельность. Однако такую «деятельность» осуществляют, в частности, надомные работники, писатели, адвокаты, научные работники, и запрещать подобное было бы неоправданным ограничением прав граждан. Решая вопрос об установлении пределов использования жилых помещений целесообразно установить ограничения пределов осуществления предпринимательской деятельности. Основными требованиями должны быть соблюдение прав и интересов соседей, порядка пользования коммунальными инженерными сетями и оборудованием, а также соблюдение стандартов, применяемых к уровню шума, излучения и т. д.

Такая позиция нашла отражение в проекте ЖК РФ, что вызывает необходимость внесения соответствующих изменений в статьи 288, 293, 678 и 687 ГК РФ.

По договору социального найма жилые помещения предоставляются в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования (статья 672 ГК РФ).

Статьей 40 Конституции Российской Федерации предложено принципиально новое решение вопроса реализации права граждан на жилище. Государство, отказываясь от уравниловки в обеспечении граждан жильем, берет на себя обязанность предоставлять его бесплатно лишь малоимущим и другим группам населения, определяемых законом. Таким образом, нормы Жилищного кодекса РСФСР, предусматривающие обеспечение жильем по социальному найму всех нуждающихся в улучшении жилищных условий, вступили в противоречие с положением Конституции Российской Федерации. Вспомним, что вопросы социального найма являются предметом регулирования жилищным законодательством (статья 672 ГК РФ). Следовательно, в вопросах такого найма ЖК РСФСР является основополагающим документом по его регламентации.

Естественно, ряд положений ЖК РСФСР подлежит применению с учетом вновь принятых законодательных актов. Так, отдельные положения ГК РФ подлежат обязательному применению к договору социального найма (статья 672 ГК РФ).

Иные положения Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению к договору социального найма жилого помещения, «если иное не предусмотрено жилищным законодательством» (статья 672 ГК РФ). Таким образом, «иные» положения ГК РФ либо подлежат применению к жилищному законодательству дополнительно (субсидарно), либо вообще не подлежат применению, если жилищным законодательством соответствующие отношения урегулированы в достаточной мере или иным образом, нежели чем в ГК РФ. Так, в частности, Жилищным кодексом РСФСР предусмотрено, что договор социального найма жилого помещения заключается без ограничения срока (статья 10), тогда как согласно статье 683 ГК РФ договор найма жи- лого помещения подлежит заключению на срок, не превышающий пяти лет.

Условием предоставления жилого помещения по договору социального найма является нуждаемость в улучшении жилищных условий. Основания признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий установлены статьей 29 ЖК РСФСР. Последующими статьями Кодекса предусматривается порядок учета нуждающихся в жилье и очередность предоставления гражданам жилых помещений (статьи 30–33 ЖК РСФСР).

Целесообразность и необходимость такого порядка обеспечения граждан жилыми помещениями по договору социального найма (сохранение его) находят подтверждение в юридической литературе.

По мнению В.Н. Литовкина, жилищный фонд социального использования (по договору социального найма жилье предоставляется в этом фонде) «преследует потребительские цели» (статья 672 ГК РФ). «В основном фонде социального использования потребительский принцип требует отбора и признания семей нуждающимися в жилье или улучшении жилищных условий для заселения в установленном порядке по жилищным нормативам, лимитированной ставке наемной платы, доступной для социально незащищенных слоев населения»8.

Жилое помещение по договору социального найма подлежит предоставлению без указания срока договора (в бессрочное пользование), о чем уже упоминалось.

Примечательно, что это положение было отражено еще в Гражданском кодексе РСФСР от 1922 года. «Основные положения законодательства о жилищных правах граждан сложились ко времени издания Гражданского кодекса РСФСР 1922 года. Наиболее существенным для обеспечения устойчивости жилищных прав граждан бы- ло предусмотренное ст. 156 ГК РСФСР право граждан-трудящихся на автоматическое возобновление договора найма жилого помещения независимо от согласия наймода-теля»9.

Представляется целесообразным коснуться вопросов найма жилого помещения (определяемого в юридической литературе и согласно комментариям к главе 35 ГК РФ как «коммерческий наем»). Регламентация такого договора осуществляется главным образом нормами главы 35 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если предоставление жилого помещения по договору социального найма осуществляется при условии нуждаемости, соблюдения очередности (на что обращалось внимание ранее), то при предоставлении жилья по договору найма («коммерческого») не предусматриваются подобные условия. «Договор коммерческого найма заключается свободно, по усмотрению сторон. Попытки отдельных субъектов Российской Федерации нарушить этот принцип гражданского права применительно к договору коммерческого найма жилья нарушает приданную ему федеральным законом характеристику»10.

Регулирование вопросов социального найма и найма жилого помещения по ряду позиций совпадает. Так, в частности, как по одному, так и по другому договору нанимателем может быть только гражданин (статьи 51 ЖК РСФСР и 677 ГК РФ); объектом договора является лишь изолированное жилое помещение, пригодное для проживания (статьи 52 ЖК РСФСР, 673 ГК РФ); общим является обязанность своевременно вносить плату за жилое помещение и игнорирование этой обязанности может повлечь расторжение договора (статьи 56 ЖК РСФСР, 155 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной поли-тики»11; а также использование жилья по назначению (статьи 7 и 10 ЖК РСФСР, 678 ГК РФ). Хотелось бы отметить, что требование об использовании жилого помещения по назначению является довольно стабильным. Это положение содержалось и в Гражданском кодексе РСФСР, принятом в 1922 году12.

Наряду с определенными «совпадениями» законодательство предусматривает существенные отличия одного договора от другого. Так, по договору социального найма жилые помещения должны предоставляться лишь малоимущим и иным категориям граждан, установленным законом (статья 40 Конституции Российской Федерации). Проектом Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривается перечень категорий граждан, имеющих право на социальный наем жилого помещения, в который помимо малоимущих включены социально слабо защищенные группы населения и лица, имеющие заслуги перед Отечеством (инвалиды и ветераны Великой Отечественной войны, лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, многодетные семьи и т. п.).

Далее, если по договору социального найма жилье предоставляется без ограничения срока договора и по установленной норме (статьи 10 ЖК РСФСР и 10 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики»), то договор найма заключается на срок, не превышающий 5 лет и законодатель не устанавливает ограничений в размере предоставляемого жилого помещения (статья 683 ГК РФ); согласно Закону Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»13 право на приватизацию жилья имеет наниматель жилого помещения по договору социального найма, наниматель по договору найма таким правом не обладает.

Различия между договором социального найма и найма жилого помещения приве- денными не исчерпываются. Хотелось бы упомянуть еще об одном, достаточно существенном различии.

Расторжение договора социального найма и найма жилого помещения вопреки желанию нанимателя (и выселение) допускается как крайняя мера и только в случаях, предусмотренных законом. Жилищное законодательство предусматривает выселение с предоставлением гражданам другого благоустроенного жилого помещения (статья 91 ЖК РСФСР); с представлением другого (не обязательно благоустроенного) жилого помещения (статья 97 ЖК РСФСР); с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям по нормам общежития (статья 155 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики»); без предоставления другого жилого помещения (статья 98 ЖК РСФСР).

Расторжение договора найма по инициативе наймодателя и выселение предусматриваются статьями 687 и 688 ГК РФ, однако последствия выселения (с предоставлением другого жилья или без предоставления) не определены.

Одним из оснований расторжения договора как социального найма, так и найма жилого помещения является порча или разрушение жилища. В этом случае статья 98 ЖК РСФСР предусматривает возможность расторжения договора социального найма без предоставления другого жилого помещения. По указанному основанию подлежит расторжению и договор найма жилого помещения (статья 687 ГК РФ).

Не лишним будет (в порядке информации) обратить внимание на следующее. Декретом Совета Народных Комиссаров от 25.05.1920 «О мерах правильного распределения жилищ среди трудящегося на-селения»14 предусматривалось, что лица, содержащие свои жилища «в грязном антисанитарном состоянии, портящие их», могли быть подвергнуты «лишению свободы на срок до одного месяца или принудительным работам на срок до 3 месяцев».

Пользуясь случаем, хотелось бы обозначить отдельные проблемные вопросы, требующие, на наш взгляд, регламентации жилищным законодательством.

Местом жительства гражданина признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает (статья 20 ГК РФ).

Право каждого, кто законно находится на территории Российской Федерации, свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства установлено статьей 27 Конституции Российской Федерации.

Регистрация граждан по месту пребывания и по месту жительства осуществляется в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 17.07.1995 № 71315.

Несомненно вопросы такой регистрации граждан находятся за пределами круга вопросов, подлежащих регламентации жилищным законодательством. Эти вопросы являются исключительной компетенцией Министерства внутренних дел Российской Федерации.

Вместе с тем этот институт (регистрации) имеет определенное «влияние» в сфере жилищных отношений, вторгаясь в отдельные институты жилищного законодательства.

Обратимся к статье 29 Жилищного кодекса РСФСР. Одним из оснований признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий, установленных указанной статьей, является, в частности, проживание на условиях поднайма в жилом помещении государственного и муниципального жилищных фондов, найма в жилом доме, жилом помещении, принадлежащем гражданину на праве собственности, (при отсутствии «другой жилой площади»).

К сожалению, постановление Правительства Российской Федерации от 17.07.1995 № 713 не содержит положений об ограничении или запрете регистрации в зависимости от размера жилого помещения, в которое осуществляется регистрация, что «делает возможным» значительное увеличение числа очередников на получение жилья, а так- же вызывает крайне затруднительные ситуации при сносе жилого дома по предусмотренным законом основаниям (например, отвод земельного участка для государственных и муниципальных нужд). Общеизвестно, что в жилой дом, жилое помещение, принадлежащих на праве собственности, регистрируется такое большое число граждан, что бывают случаи когда на каждого проживающего приходится непозволительно малый размер площади (иногда такой «размер» составляет менее 1 метра).

Вместе с тем следует иметь в виду, что регистрация производится по месту жительства, где гражданин проживает в качестве собственника, по договору социального найма либо найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах, по договору поднайма в этих фондах, а также по договору найма жилого помещения, принадлежащего на праве собственности.

Статья 685 Гражданского кодекса Российской Федерации запрещает сдачу в поднаем жилого помещения, если не соблюдаются требования законодательства о норме жилой площади на одного человека. Следовательно, регистрация в случае нарушения этого требования исключается.

Подобной нормы в отношении частного жилья (найма) законодательство не содержит.

Вопрос ограничения (или запрета) регистрации в зависимости от размера жилого помещения, принадлежащего на праве собственности, следует решить жилищным законодательством (в рамках Жилищного кодекса Российской Федерации), предусмотрев, что договор найма жилого помещения, принадлежащего на праве частной собственности, может быть заключен лишь при условии соблюдения соответствующей нормы площади жилья.

Такое решение «не посягает» на ограничение прав, предусмотренных Конституцией Российской Федерации (статья 27) и законом Российской Федерации «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Феде- рации»16. Цель его – регулирование вопросов использования жилищного фонда, которые являются предметом жилищного законодательства.

Хотелось бы обратить внимание на то, что положение статьи 685 ГК РФ о соблюдении нормы жилой площади при заключении договора поднайма, подлежит обязательному применению к договору социального найма жилого помещения, который является предметом регулирования жилищным законодательством (статья 672 ГК РФ). Подобное решение жилищным законодательством вопроса в отношении договора найма частного жилья представляется вполне логичным и обоснованным.

Эффективное осуществление государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда вызывает необходимость решения вопроса о возможности вхождения в жилище помимо воли проживающих в нем лиц представителей специально уполномоченных органов.

Статья 25 Конституции Российской Федерации предусматривает возможность такого «проникновения» на основании закона или решения суда.

Проект Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает положение о возможности вхождения (с соблюдением определенного порядка) в жилое помещение в экстремальных ситуациях, вызывающих разрушение жилища, угрожающих жизни и здоровью проживающих в нем лиц.

Правами беспрепятственно входить в жилые помещения граждан наделены, в частности, сотрудники органов милиции, спасатели для проведения работ по ликвидации чрезвычайных ситуаций. Хотелось бы отметить, что таким правом ранее были наделены жилищно-санитарные инспекции. Декретом Совета Народных Комиссаров «О санитарной охране жилищ»17 предусматривалось, что задачами жилищно-санитарной инспекции являлись обследование жилищносанитарных условий жизни населения и раз- работка мероприятий по их улучшению, надзор за выполнением жилищно-санитарных правил. Для осуществления своих обязанностей представители инспекций обладали правом свободного входа во все жилые помещения (с 8 часов утра до 8 часов вечера).

Следует отметить, что ныне контроль за содержанием и использованием жилья осуществляют органы государственной жилищной инспекции – постановление Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1994 года № 1086 18. Органы государственной жилищной инспекции осуществляют контроль за использованием жилищного фонда, его техническим состоянием; санитарным состоянием помещений жилищного фонда в части, согласованной с соответствующими службами санитарно-эпидемиологического контроля; соблюдением правил пользования жилым помещением и т. п.

Проектом Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривается утрата членами семьи бывшего собственника права пользования жилым помещением в случае прекращения права собственности на это помещение.

В соответствии со статьей 292 Гражданского кодекса Российской Федерации члены семьи собственника продолжают обладать правом пользования жилым помещением при переходе права собственности на жилой дом, жилое помещение к другому лицу. Согласно этой статье иное возможно на основании закона. Используя такую «возможность», авторы проекта ЖК РФ предусмотрели приведенное положение.

Заслуживает внимания и освещение этого вопроса в юридической литературе. Так, по мнению Ю.К. Толстого, члены семьи собственника сохраняют право пользования жилым домом, жилым помещением «до тех пор, пока сам собственник сохраняет права собственности» на это жилье. И далее: «при продаже дома новый собственник может требовать выселения из дома без предоставления другого жилого помещения не только бывшего собственника, но и членов его семьи, если иное не предусмотрено договором купли-продажи. Сложнее вопрос, если право собственности на дом перешло к другому лицу по договору дарения или по наследству. Представляется, что в указанных случаях новый собственник не вправе требовать выселения из дома членов семьи бывшего собственника»19.

Складывающиеся в обществе отношения, отражающие прохождение необходимых в современных условиях процессов, требуют регламентации. Решение имеющих место проблемных вопросов (обозначенные проблемы далеко не исчерпывают круг таковых) крайне важно в формировании и развитии ряда институтов жилищного законодательства, регулировании жилищных отношений.

***

Об осуществлении прав собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия*

Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.06.2003 № 333 “О реализации федеральными органами исполнительной власти полномочий по осуществлению прав собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия” на Министерство имущественных отношений Российской Федерации (Минимущество России) возложено осуществление согласования сделок федерального государственного унитарного предприятия в отношении закрепленного за ним в хозяйственном ведении находящегося на территории Российской Федерации федерального недвижимого имущества (за исключением передачи его в аренду) и принадлежащих предприятию акций, вкладов (долей) в уставных (складочных) капиталах находящихся на территории Российской Федерации хозяйственных обществ и товариществ, а также решения предприятия о заключении договора простого товарищества при наличии документа о целесообразности совершения такой сделки (заключения договора), представляемого федеральным органом исполнительной власти, на который возложены координация и регулирование в соответствующей отрасли.

Если стоимость имущества превышает 150 млн рублей, согласование сделок с ним осуществляется Минимуществом России на основании решения Правительства Российской Федерации, Председателя Правительства Российской Федерации или решения, принимаемого по его поручению заместителем Председателя Правительства Российской Федерации.

Согласование решения предприятия об участии в коммерческих и некоммерческих организациях осуществляется Минимуществом России также на основании решения Правительства Российской Федерации, Председателя Правительства Российской Федерации или решения, принимаемого по его поручению заместителем Председателя Правительства Российской Федерации.

Механизм согласования сделок федерального государственного унитарного предприятия выглядит следующим образом. Предприятие вносит предложение о совершении сделок вместе с их обоснованием и необходимыми документами в Минимущество России и в федеральный орган исполнительной власти, на который возложены координация и регулирование в соответствующей отрасли. Минимущество России в течение месяца принимает решение о согласовании (отказе в согласовании) сделки либо представляет в установленном порядке соответствующие предложения и документы в Правительство Российской Федерации, о чем извещает в 5-дневный срок предприятие и федеральный орган исполнительной власти, на который возложены координация и регулирование в соответствующей отрасли.

Сделки по продаже имущества осуществляются путем продажи имущества на аукционе, организатором которого выступает предприятие или лицо, действующее на основании договора с предприятием. Аукцион проводится в соответствии с положениями законодательства о приватизации, регулирующими продажу на аукционе государственного имущества и находящихся в государственной собственности акций открытых акционерных обществ.

Средства, полученные от продажи имущества, за вычетом связанных с его продажей затрат предприятия, которые определяются исходя из фактических затрат и не могут превышать 3 процентов цены продажи имущества и его балансовой стоимости, подлежат перечислению в федеральный бюджет в течение 25 дней с даты оплаты имущества.

¹⁹ Толстой Ю.К. «Советское жилищное право». Издательство Ленинградского университета, 1967.