Актуальные проблемы договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости

Долевое строительство объектов недвижимости является распространенной практикой в современной строительной индустрии. Оно представляет собой особую форму взаимодействия между застройщиком и потенциальными покупателями, где строительство и последующая продажа недвижимости происходят на основе заключения долевого инвестиционного договора. Основной принцип долевого строительства заключается в том, что застройщик привлекает инвестиции от желающих приобрести будущую недвижимость, а затем использует эти средства для возведения объекта. Покупатели, в свою очередь, получают право на долю (доли) в строящемся объекте недвижимости, а также участвуют в процессе его планирования и оснащения.

Долевое строительство обладает рядом преимуществ как для застройщика, так и для покупателя. С одной стороны, застройщик имеет возможность сократить свои начальные затраты и минимизировать риски, связанные с финансированием проекта. Кроме того, такой подход позволяет оценить предпочтения и потребности будущих владельцев недвижимости, что способствует более эффективному планированию и созданию объектов, отвечающих их запросам. С другой стороны, покупатели получают возможность приобрести жилье по более низкой цене, чем при традиционном способе строительства. Это про- исходит за счет того, что они фактически инвестируют в строительство объекта, а не просто оплачивают готовое жилье. Помимо экономической выгоды, покупатели также имеют возможность активно участвовать в процессе строительства и влиять на его ход, выбирая определенные элементы дизайна и отделки. Однако долевое строительство не лишено и рисков. Застройщик может столкнуться с финансовыми или организационными трудностями, что может привести к задержкам в сроках строительства или некорректным действиям по отношению к покупателям. Поэтому важно тщательно изучать документы, связанные с долевым строительством, и обращаться к надежным застройщикам с хорошей репутацией.

В заключение, долевое строительство объектов недвижимости представляет собой интересную и перспективную форму взаимодействия между застройщиком и покупателями. Оно также способствует повышению доступности недвижимости для граждан и развитию строительной отрасли в целом. Однако при выборе данного подхода важно учитывать потенциальные риски и обращаться к профессионалам, которые помогут осуществить процесс долевого строительства безопасно и эффективно.

Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости является одним из самых актуальных вопросов на рынке недвижимости, раскрытие которых является краеугольным камнем для успешного развития этой отрасли. В связи с постоянно меняющейся экономической и правовой ситуацией, необходимость подхода к данной теме с позиции всестороннего анализа, надежной защиты интересов сторон и обеспечения устойчивого развития рынка недвижимости становится все более существенной.

Одной из актуальных проблем, которые требуют внимания и компетентного подхода, является ясное и конкретное определение прав и обязанностей сторон, участвующих в долевом строительстве объектов недвижимости. Действительно, неправильная и недостаточная формулировка этих условий может привести к негативным последствиям, таким как задержка сроков строительства, некорректное или недостаточное оснащение объекта, антисоциальное поведение участников процесса и многие другие трудности.

Также одной из важнейших проблем, которые необходимо решить в контексте договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости, является защита прав и интересов всех сторон. Ввиду высокой стоимости и длительности строительства объектов недвижимости, существенные суммы инвестиций могут быть под угрозой в случае нечестных действий или недобросовестной практики со стороны застройщика. Действие всех законов так же, как и договоров, контролируется общими, фундаментальными принципами общего права [5]. Поэтому создание четкого и эффективного правового механизма, обеспечивающего защиту прав и интересов участников долевого строительства, является одной из наиболее актуальных задач в данной сфере.

Кроме того, одной из проблем, требующих особого внимания, является метод определения стоимости доли в строящемся объекте недвижимости. Точное и справедливое определение стоимости доли играет решающую роль в предотвращении возможных споров и конфликтов между участниками долевого строительства. Поэтому разработка единых и четких нормативных правил для определения стоимости доли является необходимой мерой для обеспечения стабильности и прозрачности в данной отрасли.

В целом, актуальные проблемы договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости требуют комплексного решения и широкого обсуждения. Необходимость защиты прав и интересов всех сторон, ясное определение условий и справедливое определение стоимости доли являются ключевыми факторами для обеспечения устойчивого развития рынка недвижимости и создания благоприятных условий для всех участников данного процесса.

Законодательно определение «договор участия в долевом строительстве» содержится в Федеральном законе от 30.12.2004 N214-03 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Данный закон регулирует основные условия участия в долевом строительстве. Согласно этой норме, по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется самостоятельно или с участием других лиц в определенный срок построить многоквартирный дом или другой объект недвижимости и передать его дольщику после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. В свою очередь, дольщик обязуется уплатить цену, предусмотренную договором, и принять объект долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Участие граждан в долевом строительстве является одной из форм реализации права на жилище. Однако, до введения Федерального закона №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года в законодательстве Российской Федерации не было четкого определения и правил относительно приобретения гражданами недвижимости по договору долевого участия. Этот закон устанавливает основы участия в долевом строительстве и решает множество правовых вопросов. В 2017 году Федеральный закон №214-ФЗ претерпел существенные изменения в связи с проблемой «обманутых дольщиков». Законодатель был вынужден регулировать сложившуюся ситуацию и ввести механизм сохранения денежных средств дольщиков на эскроу-счетах. Строительная компания теперь имеет право получить деньги только после ввода дома в эксплуатацию и передачи недвижимости дольщику по акту приема-передачи. Одной из проблем является то, что в Федеральном законе № 214-ФЗ не прописаны многие моменты, связанные с обязательствами, которые вытекают из договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов. Как отмечает С.Г. Горбачев, заключаемые на практике договоры часто содержат значительные недостатки, которые вызваны различным пониманием правовой природы сделки, желанием применить к нему нормы, регулирующие смежные договоры [3].

В настоящее время ученые продолжают спорить и выражать различные точки зрения на природу данного договора. Некоторые считают его договором строительного или бытового подряда, а другие отвергают возможность отнесения данного договора к договору строительного подряда.

Несмотря на это, договор участия в долевом строительстве обладает рядом существенных условий, которые отличают его от других договоров. Эти условия включают объект долевого строительства, срок передачи участнику долевого строительства, цену договора, срок и порядок ее оплаты, а также гарантийный период. Договор участия в долевом строительстве является двусторонним, консенсуальным и возмездным, и заключается путем присоединения. Эта характеристика актуальна как для договоров участия долевого строительства по старой схеме, так и для договоров с применением проектного финансирования с использованием эскроу-счетов.

Законодатель непрерывно улучшает законодательство в области долевого участия в строительстве для защиты потребителей и увеличения доверия населения к возможности приобретения жилья через договор участия в долевом строительстве.

Отсутствие в законе оснований для перечисления уполномоченным банком застройщику денежных средств при строи- тельстве в несколько этапов, каждый из которых представляет собой автономный объект капитального строительства либо автономную часть такого объекта, является еще одним важным пробелом. Это подтверждает, что следует разработать концепцию о договоре участия в долевом строительстве как нового самостоятельного вида гражданско-правового договора.

Еще одной проблемой, на мой взгляд, является вступление в силу Постановления Правительства № 479 [5] с 26 марта 2022 года. Согласно этому Постановлению, к 31 декабря 2022 года застройщик освобождается от ответственности за нарушение сроков сдачи объекта недвижимости.

Данное Постановление также ограничивает права дольщиков, которые не смогут предъявлять следующие требования:

• 1)    взыскание неустойки за нарушение сроков передачи объекта (ч. 2 ст. 6 214-ФЗ);

• 2)    компенсацию убытков (ст. 10 214-ФЗ);

• 3)    проценты за пользование денежными средствами при расторжении договора (ч. 2,6 ст. 9 214-ФЗ);

• 4)    штрафные санкции, установленные Законом о защите прав потребителей.

С одной стороны, такое решение законодателя представляется логичным. Увеличившаяся ставка Центрального Банка до 20% могла бы погубить многих застройщиков, вынужденных банкротиться и неспособных выплачивать неустойки. Однако, с другой стороны, в такой ситуации дольщикам приходится полагаться лишь на уважительность застройщиков и мириться с обстоятельствами.

Считается, что более разумным решением было бы ограничение размера неустойки. Например, дольщик имел бы право взыскать с застройщика неустойку и все штрафные санкции в случае превышения сроков сдачи недвижимости, но не более 500 тысяч рублей.

Подводя итог, следует отметить, что на текущий момент существуют реальные проблемы в правовом регулировании отношений, связанных с долевым строительством. Недобросовестные застройщики, воспользовавшись государственными льготами, злоупотребляют своими полно- решить возникающие проблемы путем мочиями и нарушают права дольщиков. нормативного регулирования.

Тем не менее, законодательство стремится