Актуальные проблемы законодательной базы в области долевого строительства жилья

На сегодняшний день происходит изменение законодательной базы в области долевого строительства. Реформирование в этой области способствует как становлению рынка первичной недвижимости, так и осуществлению активности, направленной на охрану прав и интересов заинтересованных лиц, а именно участников долевого строительства.

Внесение изменений в законодательство осуществляется с учетом опыта реализации первичных нормативных актов и политической и экономической ситуации в стране.

Следует отметить существующие минусы в Законе о долевом строительстве:

Во – первых, Законодательство о долевом строительстве обладает весьма сложной процедурой, которая касается изменений в проекте. Например, после публикации застройщиком проектных документов в процессе строительства он не обладает правом внесения изменений в проект, поскольку на данное требуются согласие тех, кому квартиры были проданы. Отталкиваясь от данного, застройщик не может продать квартиры по наиболее низкой стоимости. Вышеуказанное считается ключевое проблемой названного Закона для застройщиков. 1

Во – вторых, одним из более значимых вопросов закона об участии в долевом строительстве считается ограничение форм уплаты стоимости договора, что на существенном уровне ограничивает права и возможности участников отношений. Не допускается использование неденежных форм оплаты (посредством передачи в счет оплаты ценных бумаг, посредством встречной передачи товаров, исполнения работ, оказания услуг и др.).

В – третьих, кроме того к минусам законодательства представляется возможным причислить не изученность ряда его положений, к примеру, в отношении порядка осуществления правомочия собственности застройщика и завершения правомочий аренды на землю, которая предоставлена под строительство многоквартирного дома, после передачи застройщиком объектов долевого строительства лицам, принимающим участие в долевом строительстве и пр.2

В – четвертых, в договоре долевого строительства может не говориться о конкретных датах и сроках и в результате указанного, множество юристов строительных компаний научились составлению проектов, в соответствии с которыми материальный иск предъявить не представляется возможным, что считается весьма серьезным вопросом для дольщиков.3

В – пятых, еще одним значимым вопросов при применении законодательства является риск увеличения сроков строительства в период кризиса. При нехватке денежных средств, ввиду их не рентабельного распределения, строительство существенно замедлятся, что приводит к образованию долгостроев и увеличению количества обманутых дольщиков.

В – шестых, еще одним примером считается неосуществимость застройщиком переноса полученных денежных средств на иную стройку, что при сформировавшихся финансовых обстоятельствах считается весьма нерентабельным. С позиции рынка данный пункт в законодательстве считается малорезультативным.

Принимая во внимание все вышесказанное, при улучшении законодательства о долевом строительстве необходимо стремиться к определению баланса интересов застройщиков и лиц, принимающих участие в долевом строительстве и последующему регулированию области долевого строительства.

Следовательно, представляется возможным заметить, что сегодняшнее законодательство не приостановилось лишь на формировании Закона о долевом строительстве, закон работает, дополняется, изменяется. Итог воздействия законодательных норм на рынок долевого строительства недвижимости сформируется постепенно. Безусловно, закон обладает некоторыми нормами, которые вызывают подозрение в их осуществлении и использовании в практической деятельности. В целом Закон о долевом строительстве отобразил стремление власти увеличить надзор над строительным рынком.

Вместе с тем, отмеченный ряд минусов указанного Закона, предоставляют возможность обозначить вероятные направления усовершенствования законодательства об участии в долевом строительстве.

Закон об участии в долевом строительстве также следует дополнить нижеследующими положениями:

• а)    точно отобразить запрет на привлечение финансов лиц, принимающих участие в долевом строительстве, до момента государственной регистрации договора;

• б)    конкретно решить проблему (в позитивную либо негативную сторону) о вероятности приобретения застройщиком от лица, принимающего участие в долевом строительстве, финансов в качестве задатка до момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Закон об участии в долевом строительстве, который направлен, главным образом, на охрану прав лиц, принимающих участие в долевом строительстве, серьезно ограничил права застройщиков, поставив под угрозу последующее становление взаимоотношений в этой области. В данной связи является важным внесение некоторых изменений и дополнений в Закон.4

Ключевые направления корректировок Закона представляются в нижеследующем:

• а)    определить оптимальный период времени приемки готового к передаче объекта, к примеру, один месяц, по завершении коего застройщик сможет обеспечить правомочие оформления одностороннего передаточного акта;

• б)    предоставить возможность сторонам договора самим установить вид и размеры неустойки за нарушение обязательств, как и порядок возврата финансов при одностороннем отказе от выполнения договора, и лишь в отсутствие договорной регламентации использовать положения Закона. Размер законной неустойки за нарушение сторонами обязательств по договору определить в размере ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации;

• в)    обеспечить правомочие одностороннего расторжения договора застройщику с лицом, принимающим участие в долевом строительстве, которое не исполняет собственные обязательства во внесудебном порядке, в сроки и на условиях, которые предусмотрены договором;

• г)    использовать ко всем правоотношениям в области долевого строительства (первичный рынок) недвижимости специальное законодательство (Закон об участии в долевом строительстве),

а законодательство об охране прав потребителей использовать к правоотношениям, которые возникают из купли-продажи (вторичный рынок) недвижимости из – за неосуществимости разграничения коммерческого и потребительского мотивов участия в долевом строительстве.

Указанные предложения по усовершенствованию законодательства в области участия в долевом строительстве нужны с целью придания этой концепции правоотношений устойчивости. Достижение названной цели будет возможным лишь после того, как на законодательном уровне будут установлены и уравновешены интересы сторон — участников долевого строительства.

Кроме того, в ходе исследованных минусов представляется возможным предложить нижеследующие изменения:

• 1)    изложить п. 1 ст. 5 Закона «Об участии в долевом строительстве» в последующей редакции: «В договоре представляется стоимость договора, то есть размер денежных средств, которые подлежат уплате лицом, принимающем участие в долевом строительстве с целью строительства (создания) объекта долевого строительства, которая устанавливается в качестве суммы денежных средств на компенсацию расходов на строительство (создание) объекта долевого строительства и сумма денежных средств на оплату услуг застройщика, какая обязана определяться в виде неизменной величины»;

• 2)    изложить абз. 1 п. 1 ст. 18 Закона «Об участии в долевом строительстве» в последующей редакции: «Денежные средства, которые уплачиваются лицами, принимающими участие в долевом строительстве в соответствии с договором на компенсацию расходов на строительство (создание) объекта долевого строительства, применяются застройщиком лишь в целях строительства (создания) многоквартирных домов и (либо)

других объектов недвижимости в нижеследующих целях: (дальше по тексту)»;

• 3)    изложить п. 2 ст. 18 Закона «Об участии в долевом строительстве» в последующей редакции: «Денежные средства лица, принимающего участие в долевом строительстве, которые уплачены в соответствии с договором в счет оплаты услуг застройщика, используются застройщиком в соответствии со своим усмотрением»;

• 4)    статью 20 Закона «Об участии в долевом строительстве» дополнить обязанностями застройщика предоставлять в соответствии с требованием лица, принимающего участие в долевом строительстве в целях ознакомления:

• -    отчет о целевом применении денежных средств, которые уплачены лицами, принимающими участие в долевом строительстве на основании договора;

• -    ежеквартальный отчет о реализации деятельности, которая связана с привлечением денежных средств лиц, принимающих участие в долевом строительстве.

• 5)    в целях обеспечения унифицированного использования норм Закона «Об участии в долевом строительстве», которые регламентируют гражданско-правовую ответственность застройщика, предполагается уменьшить число оценочной лексики и детализировать ее значение посредством легального толкования в самом законе.

В данной связи стоит уточнить и дополнить понятийный аппарат Закона «Об участии в долевом строительстве» за счет детализации дефиниций «существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства», «существенное изменение проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости», который базируется на общей методологической основе и не предоставляет возможность классифицировать, закономерно структурировать его ключевые составляющие.

Для определения общей практической деятельности использования норм законодательства о гражданско-правовой ответственности застройщика по договорам участия в долевом строительстве следует:

• -    сформировать и законодательно отобразить условия, которые обязательны для сторон договора участия в долевом строительстве, какой заключается с гражданином только в целях личных, семейных, домашних и других надобностей, какие не связаны с реализацией предпринимательской деятельности;

• -    принять типовую форму договора участия в долевом строительстве, который заключается с гражданином только в целях личных, семейных, домашних и других надобностей, которые не связаны с реализацией предпринимательской деятельности.

Обнаружено, что граждане, которые приобретают объект долевого строительства в целях личных, семейных, домашних и других надобностей, какие не связаны с реализацией предпринимательской деятельности, обладают двойным правовым статусом (лицо, принимающее участие в долевом строительстве и потребитель), так как могут возложить на застройщика ответственность не лишь в соответствии с нормами Закона «Об участии в долевом строительстве», однако и Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» (п. 9 ст. 4 Закона «Об участии в долевом строительстве»).

Анализ правовых вопросов, которые связаны с участием в долевом строительстве демонстрируют, что правовые основы долевого строительства в сегодняшних финансовых обстоятельствах считаются одним из более трудных правовых и финансовых институтов:

• -    действующее законодательство дает субъектам предпринимательской деятельности другие способы участия в строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости, причем наибольшие гарантии даны тем субъектам, какие строят собственные правоотношения с застройщиком в соответствии с договорами участия в долевом строительстве, которые заключены на основании Закона «Об участии в долевом строительстве», но, в результате, выбор типа договора находится в зависимости от целей инвестора и определенных условий его заключения. Для граждан-потребителей более оптимальным, с позиции возможности и обеспеченности их правомочий, считается договор участия в долевом строительстве;

• -    установленная Законом об участии в долевом строительстве особенность денежной формы оплаты формирует целый ряд правовых вопросов и в целом порождает неясность в правоприменительной практической деятельности;

• -    в Закон об участии в долевом строительстве следует внести изменения, распространив его действие на правоотношения долевого строительства с привлечением других, кроме денежных, форм оплаты;

• -    необходимо обратить внимание законодателей при фиксировании требований к форме договора участия в долевом строительстве.

Следовательно, принимая во внимание все вышеуказанное представляется возможным сделать заключение, что разработки и предложения по усовершенствованию правовой основы, представленные в статье, могут содействовать формированию эффективной и должной ответственности лиц, принимающих участие в долевом строительстве, и увеличению степени правовых гарантий и результативности охраны прав и законных интересов заинтересованных лиц.