Актуальные вопросы оценки земельной собственности и прав застройщика

К.Ю. Кулаков заместитель генерального директора ООО «Центр независимой экспертизы собственности», доцент кафедры «Организация строительства и управление недвижимостью» Московского государственного строительного университета, кандидат экономических наук

Еще три с половиной столетия назад основатель политической экономии Уильям Петти сформулировал тезис, лежащий в основе экономического анализа: «Труд есть отец всякого богатства, а земля – его мать». Этот тезис отражает обязательность участия земли во всех процессах экономической деятельности. Участие может быть прямым или косвенным. Первый вариант имеет место в сельском хозяйстве, где земля (точнее, ее естественное плодородие) выступает в качестве фактора производства товарной продукции. Во всех других отраслях и видах экономической деятельности участие земли является косвенным, и земля выступает в качестве пространственного базиса, служащего для размещения самых разнообразных объектов недвижимости, используемых в процессах создания конечной продукции, производства работ и оказания услуг.

Вся историческая эволюция экономической деятельности связана с развитием сферы недвижимости. Количественный аспект развития проявляется в нарастании масштабов используемой недвижимости, которые при прочих равных условиях устойчиво коррелируют с темпами экономического роста и благосостояния населения. Качественный аспект состоит в последовательном расширении номенклатуры типов и видов недвижимости. Поскольку недвижимость является базисным условием экономической деятельности, следовательно, она представляет собой и кардинальный фактор его эффективности. Из этого, в свою очередь, следует, что обеспечение эффективного использования земли представляет собой важнейшую задачу экономической практики. Эта задача не может быть решена без предварительного освоения теоретической и методологической баз.

В соответствии с целевым назначением экономического анализа главной проблемой в нем было и остается обоснование величины стоимостного эквивалента, адекватной исследуемой ситуации. Применительно к недвижимости эта проблема решается в рамках конкретной экономической науки – оценка стоимости недвижимости, основные положения которой регламентированы в Международных стандартах оценки (МСО). Большое внимание в них закономерно уделено роли и значению земельной собственности и подходам к ее оценке: «Земля необходима для нашей жизни и нашего существования. В силу своей важности она находится в центре внимания юристов, географов, социологов, экономистов. Поскольку каждая из этих дисциплин имеет отношение к земле и ее использованию, это влияет на общества наших стран и на наш мир... Земля лежит в основе всего сущего и за редким исключением сохраняется в течение периода, выходящего за пределы продолжительности жизни отдельных людей» [1; ОППО, пп. 2.1, 6.1].

Практическое применение той или иной технологии определения стоимостного эквивалента (а оценка стоимости недвижимости может считаться одной из конкретных технологий) приведет к корректным результатам только в том случае, если эта технология основывается на правильных теоретических и методологических предпо- сылках. Неправильность исходных теоретических и методических предпосылок неизбежно приведет к некорректным итоговым заключениям. Правильность же этих предпосылок является главной гарантией того, что результаты по существу тоже будут правильными, и проблема будет заключаться только в повышении степени их точности (эта проблема решается посредством совершенствования методического обеспечения оценки).

Еще одним обязательным условием полноценного определения стоимостного эквивалента является комплексный учет специфических особенностей оцениваемого объекта. В этом отношении земля представляет собой наиболее яркий пример, что прослеживается на всех уровнях анализа. Как известно, оценка производится в соответствии с тремя базовыми подходами – затратным, сравнительным и доходным, а результатом оценки является определение рыночной стоимости, признаваемой денежным эквивалентом объекта недвижимости. Специфика земли как объекта оценки проявляется уже в том, что «напрямую» ни один из этих подходов к ее оценке применить нельзя. У Ф. Энгельса имеется совершенно справедливое замечание: «Выводы – не исходный пункт исследования, а его заключительный результат» [2], в связи с чем высказанное положение необходимо соответствующим образом аргументировать.

• 1.    При использовании затратного подхода мерой , в соответствии с которой определяется величина стоимости, являются затраты труда. Очевидно, что эта мера действительна по отношению только к экономическим благам, представляющим собой результаты труда. Земля к таковым благам не относится, поскольку представляет собой один из базисных элементов природной системы. Здесь также необходимо уточнить весьма важный вопрос о том, в какой степени земля как таковая является экономическим благом. Как уже отмечалось, в прямом значении это справедливо только по отношению к тем земельным участкам, которые используются в процессе сельскохозяйственного производства. В этом случае конечные результаты использования напрямую зави-

• сят от свойств и характеристик самого «тела» земли, определяющих ее плодородие. Соответственно, стоимость такого земельного участка может быть непосредственно выведена из рыночной стоимости того набора и количества сельскохозяйственных культур, которые выращиваются на конкретном земельном участке. Во всех других случаях земля выступает не как самостоятельное экономическое благо, а в качестве пространственного базиса различных видов жизнедеятельности. При этом виды жизнедеятельности реализуются посредством использования каких-либо улучшений земельного участка. Таким образом, фактическим объектом оценки всегда оказывается земельно-имущественный комплекс, имеющий в своем составе две компоненты, различные по своим содержательным характеристикам и по характеру их воздействия на формирование рыночной стоимости. Можно указать еще на одно обстоятельство. Виды жизнедеятельности, каждый из которых в обязательном порядке предполагает использование земельного участка, являются весьма многообразными. Это означает, что один и тот же земельный участок при изменении своего целевого назначения (точнее, при изменении функции находящегося на нем объекта недвижимости) будет иметь различные значения стоимости. Наконец, даже при одинаковом виде использования эффективность использования может быть различной, что также приведет к несовпадению величины стоимостного эквивалента.

• 2.    Стандартное применение сравнительного подхода также является проблематичным, поскольку в настоящее время в России отсутствует главное исходное условие – наличие развитого земельного рынка. Соответственно, во многих случаях невозможно сформировать доверительную статистическую совокупность, что служит основой применения этого подхода. Дополнительную сложность вызывает то обстоятельство, что абсолютное большинство сделок не отвечает требованию транспарентности, а в этих условиях отсутствует абсолютно обязательное свойство нормального распределения вероятностей цен конкретных сделок купли-продажи земельных участков.

• 3.    Применение доходного подхода имеет

риторий в качестве своего неотъемлемого то принципиальное ограничение, что сам по себе ни один земельный участок дохода не приносит. Возможность продуцирования дохода связана с приложением труда и (или) наличием доходного объекта на земельном участке. В методических положениях по оценке земли указанное ограничение обходится посредством рассмотрения земельного участка как свободного и приписывания ему лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ). Мерой (критерием количественного соответствия) ЛНЭИ признается максимальный доход в денежной форме. Подобный метод трудно признать безупречным по двум причинам:

• •    преобладающему числу пространственных фрагментов земель поселений присущ мультифункциональный характер использования, что прослеживается и по отдельным земельным участкам;

• •    критерии ЛНЭИ заведомо не совпадают для различных субъектов земельной собственности и землепользования. Максимизация дохода может быть принята в качестве критерия ЛНЭИ только для варианта использования земли в предпринимательской деятельности. Соответственно, все другие варианты (в частности, связанные с решением задач социального характера) оказываются вне пределов рассмотрения. В результате локальные критерии эффективности неизбежно входят в противоречие с интегральным критерием. На практике это выражается, например, в конфликте интересов городских органов власти и управления и коммерческих застройщиков.

Несмотря на отмеченные трудности, при правильном выборе теоретико-методологической базы указанные затруднения могут быть преодолены.

Как исходное обоснование применения затратного подхода целесообразно рассматривать земельные участки в составе городских территорий (земли поселений) не в качестве абстрактных фрагментов земной поверхности, а как инженерно освоенные территории (также применяется термин «урбанизированные земли»). Очевидным фактом является то, что большинство земельных участков в составе городских тер- элемента содержат находящиеся в толще земли различные инженерные сооружения и системы. Их создание связано с осуществлением соответствующих производственных процессов. Из этого следует, что мерой стоимости таких земельных участков будут затраты труда, а сами инженерные сооружения и системы следует рассматривать в качестве присоединенного к земле овеществленного труда. Разумеется, существует такая достаточно сложная проблема, как определение суммарного стоимостного эквивалента таких улучшений в городе в целом. Однако, во-первых, эту проблему нельзя считать неразрешимой при наличии соответствующей информации, а во-вторых, применительно к конкретному участку она во многих случаях может быть решена с достаточной точностью. В этом случае стоимость земельного участка будет определяться соотношением:

гд ^з е ^ем С инж ^ин – ^ж общая стоимость инженерных сооружений и систем в границах земельного участка.

Можно сделать вывод, что в этом случае теоретической основой применения затратного подхода (так же, как и при оценке других видов недвижимости) является трудовая теория стоимости.

При оценке с использованием сравнительного и доходного подходов ключевым параметром является местоположение объекта. Сразу же следует уточнить, что правильнее говорить не о местоположении как таковом, а об относительном местоположении или, что то же самое, о сравнительных преимуществах местоположения. Подобная констатация непосредственно приводит нас к выводу о том, что в основе определения стоимостного эквивалента находится рентный фактор, а в экономическом смысле указанные относительные преимущества представляют собой наличие ренты по местоположению. Как известно, в классической теории земельной ренты, создателями которой являются Д. Рикардо [3] и К. Маркс [4], все рентообразующие факторы подразделяются на два типа – связанные с характеристиками самого земельного участка и отражающие характеристики осуществляемого на этом земельном участке процесса сельскохозяйственного производства. В первую группу входят естественное плодородие и местоположение относительно рынка сбыта сельскохозяйственной продукции, во вторую – экономия живого и овеществленного труда по сравнению с аналогичными затратами на худших участках. Для участков в составе городских территорий главным рентообразующим фактором является относительное местоположение с очевидной заменой местоположения рынка сбыта на центр города. Уточним, что микрорентным фактором могут являться такие естественные характеристики земельного участка, как рельеф и уклон. Если участок с точки зрения последующей застройки близок к абсолютно плоскому рельефу и нулевому уклону, это приведет к экономии затрат живого и овеществленного труда по планировке. Конечно, существенного влияния на величину рыночной стоимости эти характеристики не оказывают, но для корректности предлагаемой модели имеют значение.

При использовании сравнительного подхода в качестве стоимостного выражения ренты по местоположению будет выступать разница в рыночной цене сравнимых объектов недвижимости с различной степенью приближенности к центру города. Таким образом, выражение рыночной стоимости земельного участка будет иметь следующий вид:

С зем . = НЦЗ min + Δ Ц ,                     (2)

где НЦЗ_min – нормативная цена земельных участков с наихудшим местоположением (то есть с нулевой рентой по местоположению);

ΔЦ– превышение цены конкретной сделки купли-продажи над минимальной (Цi – Цmin), где Цi – цена сделки купли-продажи i-го объекта недвижимости;

Ц_min – цена сделки купли-продажи объекта недвижимости с наихудшим местоположением.

Величина ΔЦ ≠ const и представляет собой количественное (денежное) выражение ренты по местоположению (RLOC). Она должна определяться аналогично определению рыночной стоимости, то есть как средняя арифметическая Цi (i = 1,2,…,n при n → max).

Естественно, возникает вопрос о том, что принять в качестве НЦЗ_min . Его решение отягощается рядом обстоятельств различного свойства. Первое обстоятельство относится к сфере правового регулирования и состоит в том, что в Земельном кодексе Российской Федерации (ЗК РФ) понятие «нормативная цена земли» отсутствует [5]. Однако в пункте 13 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено применение НЦЗ для целей, указанных в статье 65 ЗК РФ, в случаях, если кадастровая стоимость земли не определена [6]. Установление величины НЦЗ Федеральным законом от 31.12.1997 № 158-ФЗ «О плате за землю» было отнесено к компетенции Правительства Российской Федерации. Первоначально она была установлена в размере 50-кратной ставки земельного налога (ЗН), затем – 200-кратной и, наконец, в размере 75 процентов от среднерыночной стоимости единицы площади земельного участка. Местным администрациям было дано право ежегодно вносить корректировки среднерыночных цен земельных участков, но в размере, не превышающем 25 процентов от предшествующего уровня.

Приходится еще раз повторить, что до настоящего времени в большинстве городов России полноценный земельный рынок не создан, рыночные сделки имеют спорадический характер, к тому же существуют по меньшей мере странные для нормальной рыночной экономики условия их финансирования. Поэтому в реальной практике НЦЗ не отражает адекватного стоимостного эквивалента, учитывающего все значимые факторы влияния. Скорее, она связана с трактовкой особенностей земельной и экономической реформ на местном уровне. Характерно, что к началу 2001 года в городах центральной России соотношение ЗН и НЦЗ находилось в диапазоне от 40 до 250 (при том, что социально-экономические условия в этих городах, по существу, идентичны).

Можно констатировать, что в большинстве городов России величины ЗН и НЦЗ устанавливается отнюдь не на основе объективных закономерностей, единых принципов и правил, имеющих адекватное экономическое обоснование или хотя бы какую-то разумную связь с процессами воспроизводства в городской экономике (о рас- ширенном воспроизводстве за счет капитализации земельной ренты говорить вообще не приходится, так же как и о полноценном обосновании нормативов единовременных земельных платежей).

Наглядным свидетельством сказанному служит сравнение усредненных за многолетний период цен рыночных сделок с правами долгосрочной аренды земельных участков в Москве (где НЦЗ не применяется) и величины НЦЗ в городах Московской области. Не преувеличивая, можно сказать, что Московская кольцевая автомобильная дорога служит не только административной границей, но и рубежом, разделяющем две совершенно разные экономические реальности: платежи за землю различаются чуть ли не на два порядка. Совершенно ясно, что подобное преобладание административных методов над экономически обоснованными подходами и элементарным здравым смыслом является главным препятствием для корректного применения сравнительного подхода.

Возвращаясь к вопросу об обосновании величины НЦЗ_min , отметим, что, по нашему мнению, ее следует устанавливать на основе амортизации объектов, относящихся к улучшениям земельного участка (включая такие, как объекты озеленения и благоустройства).

При применении доходного подхода в качестве чистого операционного дохода ( ЧОД ), продуцируемого в процессе использования земельного участка ( ЧОД_зем. ), следует принимать излишек дохода, приносимого i -м объектом недвижимости по сравнению с доходом, приносимым объектом с наихудшим местоположением ( ЧОД_min ). Величина ЧОД_min может быть определена аналогично А Ц , то есть как средняя арифметическая на основании анализа доверительной совокупности данных о сделках на рынке аренды. В этом случае:

С зем. = ЧОД зем. / R ,                        (3)

где ЧОДзем. = АПi– АПmin, где АПi = ЧОДi – чистый операционный доход i-го объекта (с произвольным местоположением);

АП_min = ЧОД_min – то же для объекта с наихудшим местоположением;

R – коэффициент (ставка) капитализа- ции.

Отметим, что обоснование и последующее определение величины R представляет собой одну из наиболее сложных задач при реализации доходного подхода. Возможный вариант ее решения связан с использованием данных о доверительных совокупностях сделок купли-продажи и сделок аренды по аналогичным объектам. В этом случае:

С рын. = Ц i ;                                     (4)

Сар рын. = АП j ,                            (5)

где С_рын. – рыночная стоимость объекта недвижимости;

Ц_i – средняя арифметическая сделок купли-продажи;

Сар_рын. – рыночная стоимость аренды ана ло гичного объекта;

АП j – арендная плата за аналогичный объект.

Из формул (4) и (5) получаем:

R = АП-

Ц i

Не претендуя на безусловную точность, предложенный подход обладает тем несомненным достоинством, что полностью исключает субъективизм оценщика, поскольку при его реализации используется фактическая рыночная информация.

Проведенный анализ позволяет перейти на следующий, детализирующий уровень логической абстракции и приступить к рассмотрению такого конкретного варианта экономической экспертизы, каким является оценка прав застройщика (девелопера).

Начать следует с анализа содержательной характеристики понятия «право заст- ройки». На обязательность предварительного уточнения понятий указывал еще Рене Декарт: «Давайте договоримся о понятиях, и мы избавим мир от половины заблуждений» [7]. К сожалению, приходится констатировать, что необходимой и достаточной определенности понятия «право застройки» мы не имеем. На московском рынке недвижимости оценка прав застройщика регламентируется соответствующим постановлением правительства Москвы [8]. Показательно, что само понятие регулируемых отношений в этом документе отсутствует, то есть механизм регулирования существует, а что именно регулируется остается непонятным. В абсолютном большинстве случаев практика предоставления участков основывается на условиях краткосрочной аренды, охватывающей период проектирования и строительства. Такое положение следует расценивать как весьма рискованное для инвесторов, девелоперов, арендаторов и других участников рынка. По мнению помощника Министра промышленности и энергетики Российской Федерации Л.Н. Чернышова, «застройщики и инвесторы неохотно идут на реализацию долгосрочных строительных проектов, опасаясь, что условия арендного договора могут измениться в худшую для них сторону» [9].

Введение свободного оборота земельных участков будет способствовать разрушению монополии на владение землей, поскольку аукционная процедура продажи при правильной ее организации сделает процедуры гласными и открытыми для участников рынка недвижимости (в первую очередь жилищного строительства). Л.Н. Чернышов также отметил, что включение в финансовый оборот городских земель для развития рынка жилья возможно и другими методами. В частности, одним из таких механизмов может стать рассматриваемое право застройки. Под ним понимается устанавливаемое договором неотъемлемое и безвозмездное право использования «чужого» (не находящегося в собственности девелопера) земельного участка для возведения застройки, достройки, эксплуатации и содержания объекта недвижимости. Проанализируем сущность и содержание этого права.

Прежде всего возникает вопрос о том, насколько юридически обоснованным является выделение этого права как самостоятельного. С формальной точки зрения этим правом априори обладают все субъекты инвестиционно-строительной деятельности. Следовательно, по своей сути право застройки является не юридическим, а экономическим и заключается оно в перераспределении ренты по местоположению (рентного дохода). По нашему мнению, такой механизм перераспределения является паллиативным. Рента, не являющаяся результатом живого, овеществленного или интеллектуального труда, должна полностью изыматься собственником земли (то есть городскими органами власти и управления, представляющими интересы всего населения). Примерно равная прибыльность строительства по всей территории города является, по сути, единственным способом рационализации застройки в соответствии с интегральными критериями эффективного социального развития. Плата за право застройки обеспечивает лишь частичное изъятие ренты по местоположению.

По результатам проведенного анализа можно сделать вывод о превалировании прагматической функции теории над познавательной. Такое положение приводит к многочисленным негативным последствиям, главной причиной которых является отсутствие необходимой и достаточной обоснованности конкретных подходов к оценке стоимости земли (как содержательных, так и формальных). «Практика без теории глупа, а теория без практики слепа» – этим положением следует руководствоваться во всех конкретных ситуациях, и именно оно служит главной гарантией конечного успеха.