Актуальные вопросы рассмотрения судами исков о признание права собственности на самовольно построенные объекты капитального строительства

Судебная практика свидетельствует, что в последние годы увеличивается число дел, связанных с применением ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), регулирующей отношения по поводу самовольных построек. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Пункт 3 ст. 222 ГК РФ содержит норму, которая в качестве исключения допускает возможность установления судом права собственности на самовольно возведенную постройку как первоначальный способ приобретения права собственности на недвижимое имущество. Зачастую эта правовая норма используется недобросовестными участниками гражданского оборота, которые таким образом через решение суда признают право собственности, в том числе и на жилые дома.

Практика применения ст. 222 ГК РФ разъясняется в разделе «Споры, связанные с самовольной постройкой» Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» [1] и в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 9 декабря 2010 г. № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» [2]. Кроме того, применение положений ст. 222 ГК РФ получает дополнительное разъяснение в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.14 г. [3].

Проведем анализ судебной практики, складывающейся в анализируемой сфере на примере решений Петровского районного суда Ставропольского края. Например, при рассмотрении исков указанной категории Петровский районный суд обоснованно приходил к выводу о необходимости отказа в удовлетворении заявленных требований о сносе самовольных строений. По 2 делам в 2013 году в сносе самовольных построек было отказано. Причиной отказа в сносе строения явились те обстоятельства, что самовольной постройкой не нарушены права и охраняемые законом интересы граждан, возведенный объект соответствует требованиями СНиП и ТСН.

Так, представитель администрации Петровского муниципального района Ставропольского края обратился в суд с иском к М. о признании возведенного им строения самовольным, о его сносе. Собственник соседнего домовладения Ш. также обратился к М. с требованиями о сносе самовольного строения. В обоснование исковых требований указано, что строение возведено без соответствующего разрешения, возведено на расстоянии менее чем 6 м от окон соседнего жилого дома. Решением Петровского районного суда Ставропольского края от 08 октября 2013 года исковые требования удовлетворены частично, строение признано самовольным, в удовлетворении требований о его сносе отказано. Отказав в удовлетворении требований о сносе самовольного строения, суд указал, что объект возведен без разрешения на строительство, но в соответствии с требованиями СНиП, жилой дом по своим конструктивным характеристикам не угрожает жизни и здоровью людей, нормы инсоляции соседнего дома соблюдаются. Расстояние от окон соседнего жилого дома, действительно составляет менее 6 м, однако судом установлено, что истцом Ш. также нарушены установленные нормы и правила, его домовладение построено за пределами отведенной границы, фактически на меже земельных участков. Судебной коллегией по гражданским делам Ставропольского краевого суда решение районного суда оставлено без изменения.

Требование о сносе самовольных строений, как правило, предъявляет собственник земельного участка, на котором возведена постройка, либо лицо, которому на законном основании принадлежит право владения или пользования земельным участком. Надлежащими истцами по искам о сносе самовольных строений являются также лица, права и охраняемые интересы которых нарушены в результате самовольного строительства. Так, решением Петровского районного суда Ставропольского края обоснованно удовлетворены исковые требования Л. о сносе самовольной постройки -пристройки к соседнему жилому дому, поскольку возведенное строение ограничило видимость из окон истца, в результате были нарушены нормы инсоляции. В случае предъявления исковых требований о сносе самовольного строения лицами, права и охраняемые интересы которых нарушены в результате самовольного строительства, на истце лежит обязанность доказать, что сохранение постройки нарушает его права либо создает угрозу его жизни и здоровью. В этом случае юридическое значение будет иметь факт доказанности нарушений прав истца самим строением, не связанный с процедурой осуществления его строительства.

Более того, в соответствии с требованиями ст. 131 ГПК РФ, истец обязан указать в своем заявлении, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения его прав или законных интересов, а также сослаться на обстоятельства, на которые истец основывает свои требования. Поскольку положения ст. 132 ГПК РФ обязывают истца предоставить документы, подтверждающие обстоятельства, на которые он ссылается, суду следует обращать внимание на наличие таких документов как заключение органов пожарной охраны, Роспотребнадзора и др. Вместе с тем, следует иметь в виду, что не всегда истец имеет возможность представить доказательства нарушения своих прав при подаче искового заявления, например, заключение технической экспертизы, свидетельствующей о несоответствии возведенной постройки строительным нормам и правилам, создание угрозы для третьих лиц. Возможности истца должны быть правильно оценены судом, отсутствие указанных доказательств не могут являться основанием для отказа в принятии искового заявления, поскольку такие доказательства могут быть получены судом при рассмотрении дела по существу. Важно отметить, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку [4], что подтверждается также судебной практикой.

Очень часто в судебной практике с требованием о сносе самовольной постройки выступают органы местного самоуправления - администрации муниципальных образований (ст. 8 Градостроительного кодекса РФ, ст. 11, 28-30, 32 Земельного Кодекса РФ).

Анализ решений Петровского районного суда показывает, что исковые требования, с которыми в суд обращались представители органов местного самоуправления, в основном связаны с незаконной установкой гаражей во дворах многоквартирных домов, пристройками в многоквартирном жилом доме, произведенных с целью улучшения жилищных условий, возведением ограждений на не отведенном для этих целей земельном участке, возведение зданий торговых помещений с отступлением от проекта или связанных с реконструкцией объекта, а также с исками о признании самовольной постройкой многоквартирных домов при наличии разрешения на постройку индивидуального жилого дома. Требования органа местного самоуправления мотивированы публичным интересом: нарушением градостроительных норм, угрозой жизни и здоровья граждан, нарушением архитектурного ансамбля.

Безусловно, проблема самовольного строительства и ответственности за его осуществление в нашей стране на сегодняшний день является наиболее актуальной, поскольку в случае осуществления самовольного строительства нарушаются государственные интересы. Между тем, как показывает судебная практика, несмотря на наличие в действующем законодательстве норм, предусматривающих ответственность за самовольное строительство, действенных мер по пресечению незаконного строительства в настоящее время в нашей стране практически нет. Дел в судах меньше не становится.