Анализ частного и публичного сервитута по ЗК РФ

Annotation: at present, Russian legislation on easements is at the stage of reform. The emerging diverse legal practice on many issues in the field of establishment of private land easements needs scientifically sound recommendations, uniform interpretation and application of the norms of civil and land legislation. The article deals with the conditions of validity of the agreement on the establishment of easement, analyzes the establishment of private land easement in court, defines the features of the state registration of private land easement.

Keyword

Land easement, establishment of easement, public easement, private easement.

Несмотря на довольно нераспространённое название, институт частного сервитута известен с древних времен. Первое упоминание этого термина можно встретить в источниках Римского права.

Сервитутом является вид обременения, которое налагается на конкретный земельный участок. Это означает, что при использовании земельного надела третье лицо (физическое или юридическое) имеет право пользоваться землей, но в строго ограниченном порядке. Пользование такой землей возможно только на определенных условиях, которые прописаны в договоре. Для того чтобы сохранить свои права, а также земельный надел от нерационального использования, устанавливается сервитут для его ограниченного пользования.

Устанавливается сервитут по соглашению между лицом, которое требует установления сервитута, и собственником участка. При недостижении соглашения об установлении или условиях сервитута спор решается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Собственник участка вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в чьих интересах установлен сервитут, соразмерную плату.

По требованию собственника участка сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. Когда участок в результате обременения сервитутом не может использоваться по целевому назначению, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Согласно ст. 23 ЗК РФ под земельным сервитутом понимается право ограниченного пользования чужим земельным участком. При этом ЗК РФ выделяет две разновидности сервитутов: частный, который регулируется гражданским законодательством, и публичный, прописанный в земельном законодательстве. Однако, несмотря на такую позицию законодателя, между публичным и частным сервитутами очень мало общего.

Частный сервитут – это ограниченное вещное право активно используемое в наши дни. Он устанавливается в целях обеспечения интересов конкретного сервитуария для прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества.

Публичный сервитут уже в своем названии акцентирует внимание на сфере своего применения. Данный сервитут возник на основе прямого указания закона, а не договора. Он устанавливался для обеспечения и защиты общественных интересов и неопределенного круга лиц, а не в пользу конкретного субъекта гражданского права. Отличаясь от частных сервитутов, публичные представляют собой ограничения права собственности в силу закона.

Частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка.

Публичный сервитут устанавливается законами или нормативными правовыми актами РФ, субъекта РФ, органов местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения.

Частный сервитут прекращается по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Публичный сервитут прекращается в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен.

Основаниями прекращения прав на землю также являются: изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд в связи с обстоятельствами в порядке и на условиях, предусмотренных федеральными законами; конфискация земельного участка – безвозмездное изъятие по решению суда в виде санкции за совершение преступления; реквизиция земельного участка – временное изъятие в целях защиты интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с чрезвычайными обстоятельствами угроз.

Доступ к чужому участку на законном основании может потребоваться из-за различных причин. В соответствии со ст. 274 ГК Российской Федерации сервитут может устанавливаться при возникновении таких обстоятельств: получения законного права прохождения через участок соседа; прокладки линий связи, электропередачи или трубопровода; снабжения земельного участка водой; обеспечения удовлетворения других нужд землевладельца. Однако составить этот документ можно только в том случае, если обременение устанавливается частным лицом в отношении частного лица, а также сюда же следует отнести и юридические лица, если они не имеют отношения к государственным органам.

Таким образом, лицо, получившее право владения сервитутом, становится «управомоченным лицом», а собственник земли — «обязанной стороной». Первое, что должны сделать владелец земельного участка и заинтересованное лицо — это заключить между собой договор в письменной форме согласно норме п. 1 ст. 161 ГК Российской Федерации. В соглашении стороны должны указать: цель установления сервитута; основания и причины установления сервитута; адреса местонахождения земельных участков; срок действия сервитута; права и обязанности сторон; порядок пользования ограниченным правом на чужой земельный участок; заключительные положения; банковские реквизиты и юридические адреса.

По договору можно обязать заинтересованное лицо вносить в пользу хозяина обременяемого земельного участка соразмерную плату. Соразмерной платой является денежное вознаграждение за предоставленную возможность пользоваться чужой недвижимостью. Величина платы устанавливается соглашением об установлении частного сервитута земельного участка и равняется сумме убытков, понесенных собственником обремененного земельного участка, поскольку его права были ограничены. После того как подписи в соглашении проставлены, в территориальный отдел Госреестра необходимо подать заявление на регистрацию сервитута. Вместе с заявлением в отдел предоставляются документы, которые будут приведены в разделе «необходимые документы». Заявление может подать любая из сторон соглашения о сервитуте.

После завершения регистрационного процесса обладателю сервитута в течение 5 рабочих дней придет уведомление об этом, а владелец обремененного участка, в это время, получит справку, подтверждающую произведенную государственную регистрацию. При регистрации сервитута землевладельцам следует обратить внимание на определенные моменты: запрещено самостоятельно отчуждать сервитут без отчуждения самого земельного участка; при обременении всего земельного участка отсутствует необходимость в предоставлении кадастрового плана-схемы; обременять земельный участок, оформленный в общую совместную собственность, разрешается лишь с согласия каждого из собственников.

Гражданский Кодекс РФ оставляет открытым перечень нужд, которые не могут быть обеспечены без установления обременения земельного участка в интересах собственника другого или соседнего участка.

Земельный кодекс РФ не содержит определения частного сервитута, однако имеет отсылку к Гражданскому кодексу РФ, а именно то, что сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством (ч. 1 ст. 23 ЗК РФ).

Содержащееся в Гражданском Кодексе РФ определение частного сервитута не применимо для частного лесного сервитута. Частные сервитуты подлежат обязательной государственной регистрации, как один из видов ограничения (обременения) права собственности на объект недвижимого имущества.

В Гражданском уложении Германии содержатся нормы частного сервитута (параграфы 1018—1029 ГГУ) и исключается общественный интерес.

Законодательство Франции не ставит частные сервитуты в зависимость от пожеланий участников данных правоотношений, ни от соглашений, однако прямо пропорционально друг другу гарантируются права одних и одновременное ущемление прав других участников. Нормы о частных сервитутах прежде всего созданы для установления добросовестных отношений владельцев соседних участков при осуществлении законных прав по отношению к недвижимому имуществу и предупреждению злоупотребления этими правами.

Таким образом, разделение сервитутов на публичные и частные закреплено в Водном кодексе РФ, Лесном кодексе РФ, Градостроительном кодексе РФ, Земельном кодексе РФ и других нормативных актах. Проведенное исследование института сервитута выявило ряд проблем, которые требуют своего разрешения. Это позволяет сделать вывод о необходимости дальнейшего развития и совершенствования данного института.