Анализ динамики инвестиций в недвижимость РФ за 2008-2015 гг

Инвестиции относятся к неотъемлемой части современной экономики. Они представляют собой размещение капитала с целью получения прибыли. Инвестиции играют важную роль как на микроуровне, так и на макроуровне. Активный приток капитала помогает не только укреплять экономику любой страны, но и дает возможность избежать кризисов в будущем. На макроуровне инвестиции помогают ускорять НТП, отслеживать эффективность развития социальных сфер и т.п.

Инвестиции тесно связаны с рынком недвижимости. Это относится как к первичному, так и вторичному рынку. Рынок недвижимости обладает и своими рисками, связанными с разного рода причинами.

Недвижимость, или недвижимое имущество – земельные участки, все, что прочно связано с землей [1]. То есть это объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Таким образом, можно сказать, что инвестиции в недвижимость – это реальные долгосрочные вложения собственного или заемного капитала в объекты, которые прочно связаны с землей с целью получение экономических выгод или прибыли1.

Инвестирование всегда тесно сопряжено с рисками. Рынок недвижимости не является исключением, однако невозможность корректно унифицировать недвижимость, отсутствие полной и достоверной информации о рынке, и также формальности при оформлении сделок увеличивает количество рисков [2].

При анализе инвестиций в недвижимость, необходимо, провести анализ развития данного явления во времени. Объектом анализа определяем размеры инвестиций в недвижимость РФ за 2008-2015 гг. На протяжении всего анализируемого периода четко наблюдается резкие спады и возрастания размеров инвестиций (Рисунок 1 и таблица 1) [4].

Таблица 1. Анализ интенсивности динамики инвестиций в недвижимость за 2008-2015 гг.

Годы	Инвестиции, млрд.$	Абсолютные приросты		Коэффициенты роста		Темпы роста, %		Темпы прироста, %
		Цепные	Базисн ые	Цепные	Базисн ые	Цепны е	Базис ные	Цепные	Бази сные
2008	5,1	-	-	-	1,00	-	-	-	-
2009	3,2	- 1,9	- 1,9	0,6274	0,6274	62,7	62,7	- 37,3	- 37,3
2010	4,9	1,7	- 0,2	1,5312	0,9608	153	96	53	- 4
2011	8,5	3,6	3,4	1,7347	1,6667	173	166,6	73	66,6
2012	8,8	0,3	3,7	1,0353	1,7255	103,5	172,5	3,5	72,5
2013	8,2	- 0,5	3,1	0,9318	1,6078	93	160	- 7	60
2014	3,6	- 4,6	- 1,5	0,439	0,7059	43,9	70,5	- 56,1	- 29,5
2015	3,0	- 0,6	- 2,1	0,8333	0,5882	83,3	58,8	- 16,7	41,2

Изменение размеров инвестиций совпадает с кризисными явлениями, как внутри страны, так и во всем мире. Кризис 2009 года резко сократил вложения практически во все отрасли экономики, падение инвестиций составило 37,3% по сравнению с уровнем 2008 года. В дальнейшем по годам наблюдается резкий рост размера вложений. Так по сравнению с 2008 годом в 2011-2013 гг. показатели увеличиваются в интервале 60-72% от значения 2008 года [4].

Рисунок 1 – Размер инвестиций в недвижимость РФ за 2008-2015 гг.

Этот скачок, во многом обусловлен экономической стабилизацией национальной экономики, улучшение ситуации экономик стран всего западного мира и резким скачком цен на нефть. Последний фактор имеет важен для России, так как наша страна является экспорт ориентированной. В период 20112013 года значение цен на нефть был от 108,8-121,4$ за баррель. Наибольшие значение соответствует 2012 году – 121,4$ за баррель, при этом инвестиции составили 8,8 млрд. $ [4].Таким образом, пик наблюдается именно в период 2011-2013 гг., именно в этот период абсолютный темп прироста достиг своего максимума в 3,7 млрд. $, а темп роста 172,5%.

Спад 2014 года, был связан с событиями на Украине. Это привело к введению экономических санкций, которые уменьшили не только поток экспорта и импорта, но также поток инвестиций в нашу страну. Наряду с этим именно в этот период наблюдается обвал цен на нефть, что привело к дестабилизации всех экономических процессов, и разрастанию кризиса внутри России.

Нестабильность и косвенное влияние обозначенной ситуации нашли свое отражение в резком снижении уровня инвестиций в недвижимость, уровень инвестиций в период 2014-2015 гг. сократился на 56,1-66% в сравнении с уровнем 2013 года. Размер инвестиций в 2015 составил 3 млрд.$, даже в сравнении с 2008 годом он сократился на 41,2%.

Таким образом, рассмотрев моментный снимок ситуации по развитию размеров инвестиций в недвижимость РФ, можно констатировать, что в период с 2008 по 2015 год наблюдается неравномерное изменение из размеров. В данном контексте, нужно обозначить проблемы, которые имеют влияние на изменение размеров инвестиций, и выявить наиболее острые из них.

Для выявления тенденции развития размеров инвестиций в недвижимость РФ используем, методы выравнивая, рядов динамики: метод укрупнения интервалов, метод скользящей средней, метод аналитического выравнивания [5].

Результаты анализа, полученные методом укрупнения интервалов и скользящей средней, представлены в таблице 2. Период укрупнения обоснованно определяем в 3 года.

В 2008-2010 годах, мы можем наблюдать, что размер инвестиций имеет среднее значение 4,4 млрд.$. Для периода 2011-2013 гг. характерны самые высокие значения показателей 8,5 млрд.$. В этот период, мы наблюдаем пик активности на рынке недвижимости, следовательно - размер инвестиций наибольший. Сравнивая полученные суммы, 1 периода (2008-2010гг.) и 2 (20112013 гг.), можно отметить, что последний практически в два раза превышает по уровню значений первый. Последние годы 2014-2015 сильно уступают периоду 2011-2013 годов, падение инвестиций было на 5,2 млрд.$. Сравнивая данные с периодом 2008-2010 гг., можно отметить падение, не столь фатальное, однако, все-таки потери составили 1,1 млрд.$.

Метод скользящей средней, позволяет сгладить ряд и получить большее количество значений анализируемого показателя [5]. В период 2009-2011 гг. к периоду 2010-2012гг. был заметный сдвиг вверх инвестиций в недвижимость. При этом, сравнивая данные по годам, уменьшение инвестиций имело резкий характер, падение было заметным. Но по методу скользящей средней, сравнивая вычисления за 2011-2013 и 2012-2014 гг.

разница не большая, однако, тенденция к понижению сохранилась и на последующий период.

Таблица 2. Анализ инвестиций в недвижимость РФ способом укрупнения интервалов и метод скользящей средней

Годы	Инвестиции, млрд. $	Укрупнение интервалов		Скользящие средние
2008	5,1	∑	Ῡ	∑	Ῡ
2009	3,2	13,2	4,4	13,2	4,4
2010	4,9			16,6	5,53
2011	8,5	25,5	8,5	22,2	7,4
2012	8,8			25,5	8,5
2013	8,2			20,6	6,87
2014	3,6	6,6	3,3	14,8	4,93
2015	3,0

Графическое отображение представлено на рисунке 2.

График рядов динамики

• ■ Упл.1

• ■ Упл.2

• ■ Упл.3

Скользящие

Ýt

Рисунок 2 – Результаты выравнивания рядов размеров инвестиций в недвижимость РФ за 2008-2015 гг.

Для более конкретного изучения тенденции развития инвестиций в недвижимость РФ воспользуемся методом аналитического выравнивания способом наименьших квадратов по уравнению прямой линии [3]. В таблице 3 приведены данные, полученные в результате анализа.

Таблица 3. Аналитическое выравнивание динамики инвестиций в недвижимость РФ

Годы	Инвестиции, млрд.$ (Y)	t	t2	Yt	Ýt
2008	5,1	0	0	0	5,77
2009	3,2	1	1	3,2	5,7403
2010	4,9	2	4	9,8	5,7106
2011	8,5	3	9	25,5	5,6809
2012	8,8	4	16	35,2	5,6512
2013	8,2	5	25	41	5,6215
2014	3,6	6	36	21,6	5,5918
2015	3,0	7	49	21	5,5621
∑	45,3	28	140	157,3	45,3

Формула имеет следующий вид [3]:

Ýt=а + вt                                 (1)

Yt - уровни выравненного ряда;

ct - средний выравненный уровень в момент или период, принятый за начало отсчета времени t;

b - средний абсолютный прирост за единицу изменения времени.

С помощью системы уравнений, определим тенденцию. Расчеты приведены в таблице 3. После получения необходимых значений неизвестных уравнение принимает следующий вид:

Ýt = 5,77 - 0,0297 t                              (2)

В период с 2008-2015 года инвестиции в недвижимость имеют тенденцию к снижению, ежегодно 29,7 млн.$. мы воспользуемся методом экстраполяции на основе выравнивания рядов по какой-либо аналитической формуле [3]. Уравнение (2) послужит основой для прогнозирования.

В сравнении с 2015 годом размер инвестиций увеличился на 1,2 млрд.$. Полученные при расчетах размер инвестиций в недвижимость на 2016 год оказались близки к фактическим значениям. На 2018 год, при сохранении выявленной тенденции, инвестиции составят 5,473 млрд.$. Можно сделать вывод, что будет происходить постепенно снижение инвестиций в недвижимость в продолжение кризиса, но данный пессимистический вывод реален, только при сохранении данной тенденции.

Для устранения данной тенденции необходимо:

• -    Уменьшение зависимости национальной экономики от экспорта сырья (нефть газ);

• -    Поиск новых источников повышения экономики страны, уменьшение влияния санкций на внутренний рынок;

• -    Применения льгот для граждан, малого и среднего предпринимательства в целях стимулирования инвестирования в недвижимость;

• -    Доступ к актуальной и полной информации о рынке недвижимости в стране, что приведет к повышению активности инвесторов;

• -    Регулирование действий компаний на рынке недвижимости, для уменьшения случаев мошенничества и обмана.

Недвижимость всегда будет иметь спрос со стороны покупателей. Вложения в недвижимость привлекают инвесторов своей высокой ликвидностью, широким выбором вариантов для инвестирования, большой устойчивостью к инфляции. Поэтому анализ размеров инвестиций в недвижимость РФ всегда будет актуальна. В настоящий момент экономические санкции, нестабильность национальной экономики и международных цен на нефть оказывают сильное влияние на размеры инвестиций. Для изменения пессимистичной тенденции к падению спроса на рынке недвижимости необходимы серьезные изменения в экономике страны, ее зависимости от экспорта сырья. Также необходимы шаги по поддержке граждан при инвестировании в недвижимость, открытие доступа к достоверной информации, и внутреннее регулирование рынка недвижимости от мошенников. Это позволит увеличить размеры инвестиций, что также поможет укреплению национальной экономики.