Анализ градостроительных показателей микрорайона

В настоящее время стоимость 1 м2 земли в микрорайоне рассчитывается как отношение стои-

мости возведения всех построек к площади территории микрорайона:

Следовательно, ^ 1 = ^S/^F MKpH .

С зем.мкрн    ( ^ С построек ) / F мкрн ■

2. Также жилой фонд микрорайона S можно рассчитать по формуле:

На территории микрорайона помимо жилых зданий расположены также элементы инфраструктуры: школы и детские сады, автомобильные проезды и стоянки, элементы благоустройства, центры обслуживания населения (торговые, культурнобытовые и т. п.), хозяйственные, детские и спортивные площадки. Поэтому затраты на освоение территории и на возведение таких объектов необходимо учитывать для более точного определения стоимости земли. А значит, возникает необходимость уточнения баланса территории жилого микрорайона.

Формула баланса территории микрорайона записывается в форме:

S = н - q ,                                 (7)

где q – нормируемая величина обеспеченности жильем, м²/чел.

Следовательно,

H = S/q .

3. Площадь застройки под жилыми зданиями

^S ж.зд           ,

K гр

где K _гр – градостроительный коэффициент типо-

F мкрн = ∑ F i + F ж.зд ,

где F мкрн – территория микрорайона, га; F i – площадь общественной территории, занятой элементами благоустройства и инженерного оборудования микрорайона; F_ж.зд – площадь застройки под

жилыми зданиями.

Площадь компонентов по благоустройству и инженерному оборудованию территории микрорайона можно рассчитать по формуле:

F i = f i · H , (3) где f i – удельная величина потребности в общественной территории на человека (по каждой составляющей), м²/чел; H – население микрорайона, чел.

Подставив формулу (3) в формулу (2), получаем следующее традиционное соотношение для расчета баланса территории:

F mkph = [ H S f i + F ж.зд J- 10-⁴. (4)

вых или индивидуальных проектов жилых зданий (выход жилой площади с 1 м² площади застройки). Градостроительный коэффициент рассчитывается как отношение жилой площади к площади застройки здания и устанавливается для каждого типа зданий в зависимости от их планировочного решения. Для каждого типа жилой застройки градостроительный коэффициент K _гр может быть записан в общем виде:

K гр = a + b - h , (10) где a и b – числовые значения; h – этажность здания.

Таким образом, можно сделать вывод, что градостроительный коэффициент зависит от этажности зданий.

Если подставить полученные соотношения (6), (8) и (9), формула для расчета площади территории микрорайона приобретет вид:

Далее рассмотрим некоторые закономерности в градостроительстве.

1. Жилой фонд микрорайона S рассчитывается по формуле:

^S = F MKPH -^ 1 ,                              ⁽⁵⁾

где g , - плотность жилого фонда, м²/га.

F „ мкрн

или

F _ мкрн

S

I E f +- 10^{-4, q}       K гр

1 ^ f i +     - 10

q        K гр _

। -4 = A ^ i

.

Горбатенко А.А.

Анализ градостроительных показателей микрорайона

Выявим недостатки рассматриваемой фор-

мулы:

• 1)    вводится большое количество неизвестных: f i , q .

• 2)    как правило, все удельные величины общественных территорий f i зависят от величины обеспеченности жильем q, то есть при анализе тенденции развития жилого образования необходим прогноз всех этих показателей.

Поэтому предлагается ввести удельную величину общественных территорий f_0i (по всем элементам обслуживания) не на человека, а на 1 м²

жилья:

f 0i = fiq ,

где f _{0 i} – удельный показатель потребности в общественной территории (по элементам обслуживания) на 1 м² жилья.

Размерность этого показателя имеет вид:

При этом будем учитывать, что на территории микрорайона расположены все возможные элементы обслуживания населения.

По данной таблице построим точечный график и определим, получится ли провести кривую.

Проведенный анализ показывает, что показатель f 0i :

• •    имеет близкие значения для проектирования на 1-ю очередь строительства и на расчетный срок;

• •    зависит от этажности застройки и может быть записан в общем виде: f 0 i = f ( h ) и в виде функции

f 0 i = a i+ Tb— . h + c i

Подставив формулу (13) в формулу (12), получаем более простую форму записи конечного

м Терр ■ чел

чел ■ м

2 жил

терр

м

2 жил

уравнения:

F 10⁴             1

=    = ^ f ⁰ i ⁺      .

d   G 1             K гр

По данным исходной таблицы «Примерный баланс территории микрорайонов на первую очередь строительства (при норме жилищной обеспеченности 13,5 м² общей площади на 1 чел.) и на расчетный срок (при норме жилищной обеспеченности 18 м² общей площади на 1 чел.)» [1] составим таблицу «Зависимость удельных показателей потребности в территории от этажности» для удельного показателя территории f _{0 i} .

В итоге получаем, что плотность жилого фонда функционально зависит от типа (планировочных решений) и этажности застройки в микрорайоне.

» 1 = f ( h ). (15)

Если учесть, что плотность жилого фонда ст 1 является величиной, нормируемой строительными правилами [2] для трёх зон города, можно получить соответственно и среднюю этажность жилой застройки по каждой зоне города.

Зависимость удельных показателей потребности в территории от этажности

	Этажность застройки h	2	5	9	12	16	20
1-я очередь строи-	f i [м2/чел]	44,8	28,1	22,1	20,2	18,5	17,9
тельства (q =13,5 м2 /чел.)	f 0 i [м2 терр./м2 жил.]	3,319	2,081	1,637	1,496	1,370	1,326
Расчетный срок	f i [м2/чел/]	57,5	35,8	28,7	24,4	23,9	23,1
(q =18 м2/чел.)	f 0 i [м2 терр./м2 жил]	3,194	1,989	1,594	1,356	1,328	1,283

♦ 1-я очередь строительства

• Расчетный срок

Удельный показатель потребности в территории в зависимости от этажности застройки

Краткие сообщения

На предпроектной стадии такое соответствие существенно упрощает анализ градостроительных факторов и исследование застройки территории микрорайона, а также облегчает выбор типов жилых зданий для каждой зоны города.

Все приведенные уравнения и зависимости служат основой для расчета экономического показателя – стоимости земли – с учетом всех затрат по застройке микрорайона.