Анализ основных статей Федерального закона от 22.07.2008№ 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества..." и практики их применения в городе Москве

Вопрос поддержки малого и среднего предпринимательства (далее также – МСП) является особенно актуальным сейчас, поскольку именно малый и средний бизнес составляют такое понятие, как «средний класс», – значимое мерило для государства как показатель его экономической устойчивости на мировой арене. Федеральный закон от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) позволяет предпринимателю, арендующему помещение у государства, стать собственником этого помещения на вполне комфортных условиях. Под комфортными условиями понимается прописанное право на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком. Остается нераскрытым вопрос актуальности реализации такого права.

Почему вопрос об этом возникает именно сейчас? Изначально «малая приватизация» являлась временной мерой поддержки среднего и малого предприни- мательства. И действительно, программа длилась всего два года, до 1 июля 2010 года. В дальнейшем срок продлевался трижды: до 1 июля 2013 года, до 1 июля 2015 года, до 1 июля 2018 года. В итоге в 2018 году ограничение по временному действию закона было отменено. Закон стал бессрочным. В чем его значимость и почему такие действия законодателя являются явным примером положительной практики? Предлагаю проанализировать суть Закона № 159-ФЗ для понимания его смыслового значения и ответа на поставленные в этой статье вопросы.

Закон № 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие между государством и субъектом малого и среднего предпринимательства, связанные с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого таким субъектом (далее – арендуемое имущество), в том числе особенности участия таких субъектов в приватизации арендуемого имущества.

Следует иметь в виду, что, помимо Закона № 159-ФЗ, эти процессы подпадают под действие следующих нормативных актов:

• •    Федеральный закон от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества,

находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (статьи 3 и 4 в части вопросов цены договора купли-продажи);

• •    Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (в редакции от 27 декабря 2019 года, с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 1 января 2020 года) (далее – Закон № 209-ФЗ). Закон раскрывает понятийный аппарат процесса приватизации (ст. 1–4) и описывает инфраструктуру поддержки бизнеса (ст.14– 18);

• •    Федеральный закон от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (в части неурегулированных Законом № 159-ФЗ отношений);

• •    Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ) (как основной источник права имущественных и некоторых неимущественных отношений регламентирует отношения, неурегулированные Законом № 178-ФЗ);

• •    постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 2003 года № 11224/02 и от 3 июля 1991 года № 1531-1; информационные письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21 февраля 2001 года № 60 и другие; постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 14 января 2016 года № 1-О и другие.

Приведенный перечень нормативных актов не является исчерпывающим, привожу ссылки лишь на самые основные. Следует обратить внимание на то, что каждый объ- ект оценки индивидуален, а каждый правовой случай и вовсе исключителен. В связи с этим привести весь список документов, регламентирующих то или иное отношение, достаточно сложно. Общество развивается стремительно, в том числе в правовом аспекте, поэтому законодательные кодифицированные нормы приходится корректировать по конкретным возникающим спорам.

В настоящей статье особое внимание уделено именно Закону № 159-ФЗ, так как все-таки больше всего информации по заданной проблематике содержится именно в нем. Именно он задает список исключений, не попадающих под предписанную норму. Итак, действие Закона № 159-ФЗ не распространяется:

• •    на отношения, возникающие при отчуждении арендуемого имущества, переданного организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии со статьей 15 Закона № 209-ФЗ;

• •    на отношения, возникающие при приватизации имущественных комплексов государственных или муниципальных унитарных предприятий;

• •    на недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления;

• •    на недвижимое имущество, которое ограничено в обороте;

• •    на государственное или муниципальное недвижимое имущество, если на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее – заявление) опубликовано объявление о продаже такого имущества на торгах или заключен договор, предусматривающий отчуждение такого имущества унитарным предприятием (пункт 5 введен Федеральным законом от 2 июля

  
  
  

  2013 года № 144-ФЗ в редакции Федеральных законов от 29 июня 2015 года № 158-ФЗ и от 3 июля 2018 года № 185-ФЗ).

Но, несмотря на приведенный перечень исключений, рассматриваемый нормативный акт задает и перечень так называемых «льготников», которые обладают преимущественным правом приобретения, то есть указывает на конкретные случаи. Они все перечислены в статье 3 Закона № 159-ФЗ.

« Статья 3. Преимущественное право на приобретение арендуемого имущества

Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации ».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

• 1)    арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

• 2)    отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения до-

• говора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, – на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

• 3)    пункт утратил силу с 1 июля 2013 года – Федеральный закон от 02.07.2013 № 144-ФЗ;

• 4)    арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

• 5)    сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства» (курсивным шрифтом выделено мной. – Д.К. ).

Именно пункт 4) и стал камнем преткновения для субъектов малого предпринимательства города Москвы.

Дело в том, что утверждение подобных перечней имущества, предназначенного для передачи малому бизнесу только во владение и (или) в пользование, является формой имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, то есть также одной из льгот для малого бизнеса.

Полномочия по утверждению такого рода перечней принадлежат уполномоченным органам власти субъектов Российской Федерации. В столице – это правительство Москвы. 16 декабря 2008 года, реализуя названное право и действуя в рамках своих полномочий, правительство Москвы издало подобный перечень имущества (см. по- становление правительства Москвы от 28 июля 2020 года № 1140-ПП «О внесении изменений в постановление правительства Москвы от 28 марта 2017 года № 120-ПП»). Однако в этот перечень вошли именно помещения, уже арендуемые субъектами малого предпринимательства и подпадающие под условия приватизации недвижимости по Закону № 159-ФЗ.

При этом право оказания подобной «поддержки» имелось у субъектов Российской Федерации с 2007 года (с момента принятия Закона № 209-ФЗ).

Таким образом, указанный перечень надолго заблокировал возможность реализации Закона № 159-ФЗ для московских предпринимателей, поскольку последние элементарно не соответствовали ни одному из ранее названных условий для приватизации недвижимости по Закону № 159-ФЗ.

До недавнего времени не разрешала проблему и судебная практика по разрешению спорных вопросов Закона № 159-ФЗ. Так, Верховный Суд Российской Федерации при рассмотрении дела об обжаловании названного постановления правительства Москвы, утвердившего перечень, указал, что постановление законно, поскольку у правительства Москвы были и право, и полномочия принимать такой нормативный правовой акт.

В определенном тупике также долгое время находилась и соответствующая арбитражная практика.

С 1 января 2009 года субъекты малого и среднего бизнеса получили возможность самостоятельно обращаться в уполномоченный орган власти с целью реализации права выкупа по Закону № 159-ФЗ. До этой даты только сам уполномоченный орган мог принять решение о приватизации по Закону 159-ФЗ и направить соответствующее предложение о выкупе субъекту малого предпринимательства. Органом, уполномоченным рассматривать подобные заявления субъектов малого бизнеса Москвы, является Департамент городского имущества города Москвы (далее – ДГИ), который осу- ществляет функции собственника московского нежилого фонда.

Поскольку до 1 января 2009 года все необходимые преграды для получения указанной льготы для субъектов малого предпринимательства были созданы, перечень от 16 декабря 2008 года утвержден, ДГИ спокойно отказывал заявителям со ссылкой на включение занимаемых ими помещений в указанный перечень.

При этом в судебной арбитражной практике по разрешению вопросов по Закону № 159-ФЗ появилось два рода исков (заявлений): об обжаловании отказов ДГИ и об обязании ДГИ заключить договор купли-продажи с субъектом малого предпринимательства Москвы.

Право на предъявление последнего из указанных исков принадлежит субъектам малого и среднего бизнеса на том основании, что заключение договора купли-продажи арендуемого помещения является обязательным для органа власти, если такой субъект действительно отвечает всем критериям, названным в Законе № 159-ФЗ. Однако и те, и другие требования малого бизнеса суды оставляли без удовлетворения. При этом суды опасались дать надлежащую критическую оценку действиям правительства Москвы по утверждению названного перечня и включению в него всех подлежащих льготному выкупу помещений без какой-либо необходимости.

Первым проблеском в судебной арбитражной практике по разрешению вопросов, возникающих в связи с применением Закона № 159-ФЗ, стало информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 ноября 2009 года № 134. Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее также – ВАС РФ) в случае если действия органов власти, в том числе по изданию подобных перечней имущества, направлены исключительно на воспрепятствование субъекту малого и среднего предпринимательства в реализации его преимущественного права выкупа не-

движимости по Закону № 159-ФЗ, то суды вправе принять решение о наличии у субъекта малого бизнеса льготы, предусмотренной Законом № 159-ФЗ.

Однако и этого положения оказалось недостаточным для слома порочной судебной арбитражной практики по делам, касающимся положений Закона № 159-ФЗ, не дающей возможности для реализации этого закона в Москве.

Суды в своих решениях указывали, что субъект малого бизнеса Москвы не доказал, что действия органа власти были направлены «исключительно на воспрепятствование» ему в реализации его преимущественного права по Закону № 159-ФЗ.

Очевидно, что названная позиция ВАС РФ была сформулирована недостаточно жестко.

Решающим фактором стало рассмотрение Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации одного из подобных дел (постановление Президиума ВАС РФ от 14.06.2011 № 337/11 по делу № А41-33084/09).

ВАС РФ признал незаконным отказ ДГИ в приватизации недвижимости по Закону № 159-ФЗ. При этом суд указал, что действия правительства Москвы по утверждению перечня спустя полтора года с момента возникновения такого права и в то же время за 16 дней до появления у субъекта малого предпринимательства Москвы возможности обращения с заявлением о выкупе недвижимости по Закону № 159-ФЗ нарушают права субъекта и направлены на воспрепятствование реализации преимущественного права выкупа по Закону № 159-ФЗ.

Таким образом, действиям властных органов Москвы наконец дана надлежащая оценка, и в вопросе о правомерности поголовного включения льготных помещений в перечень поставлена жирная точка.

В настоящее время заявления субъектов малого бизнеса Москвы рассматриваются, отказы ДГИ в удовлетворении таких заявлений со ссылкой на перечень прекратились.

Таким образом, законодатель урегулировал этот пробел в законодательстве через Закон № 159-ФЗ и прописал конкретные действия при реализации приобретения арендуемого имущества с преимуществом. Об этом сказано в статье 4 Закона № 159-ФЗ, которая предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества.

«Статья 4. Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества…

• 2.    В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее – предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

• 3.    Государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, а также получило в соответствии с законодательством Российской Федерации согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу

• 4.    В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

  • 4.1.    Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

• 6.    В любой день до истечения срока, установленного частью 4 настоящей статьи, субъекты малого и среднего предпринимательства вправе подать в письменной форме заявление об отказе от использования преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

• 7.    Уступка субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается.

• 8.    Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации:

предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», проект договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

• 1)    отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а

• также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

• 2)    достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

• 9.    Субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:

• 1)    с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;

• 2)    по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи;

• 3)    с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства».

Порядок оплаты при выкупе арендованного имущества

Порядок и сроки оплаты приобретаемого арендатором имущества регламентируются статьей 5 Закона № 159-ФЗ.

«Статья 5. Порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение

• 1.    Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной или в му-

  
  
  

• 3.    На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

• 4.    Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.

• 5.    В случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

• 6.    Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей».

ниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет.

Таким образом, при выкупе право выбора порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества, а также периода рассрочки в установленных пределах принадлежит субъекту МСП. При этом должны выполняться и учитываться следующие условия:

• •    выплаты должны осуществляться в равных долях, нельзя вносить сумму меньше размера установленного платежа, при переплате срок сокращается;

• •    начисление процентов осуществляет по ставке, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества;

• •    имущество находится в залоге у продавца до даты полного погашения задолженности.

В то же время арендатор вправе выбрать:

• •    порядок оплаты: единовременно или в рассрочку;

• •    производить оплату ежемесячно или ежеквартально;

• •    срок рассрочки в установленных пределах (не более 5 лет);

• •    досрочное погашение;

• •    уменьшить выкупную стоимость на стоимость согласованных неотделимых улучшений.

Последнее право арендатор, как правило, должен подтверждать и добиваться его выполнения. Часто предприниматели сталкиваются с большими сложностями в реализации этого права, поэтому приходится обращаться в суд на основании протокола разногласий (см. рис. 1).

Выкуп имущества

Процедура выкупа имущества субъектами МСП урегулирована следующими документами:

• •    Федеральный закон от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предприни-

  

  Если проект договора купли-продажи арендуемого имущества не содержит условия о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной цены арендуемого имущества, то на основании п. 2 ст. 445 ГК РФ в адрес уполномоченного органа собственнику арендуемого имущества необходимо в течение 30 дней с момента получения проекта договора направить протокол разногласий с указанием отсутствия в проекте договора данного условия _____L_____

  При недостижении согласия с собственником имущества о зачете стоимости улучшений в выкупной цене имущества арендатор обращается в суд

  
  

АРЕНДОДАТЕЛЬ

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

Рис. 1. Порядок действий при подтверждении права арендатора на учет стоимости произведенных неотделимых улучшений объекта аренды в его выкупной цене мательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

• •    постановление правительства Москвы от 15 мая 2012 года № 199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы» (Приложение № 17).

Заявление на выкуп имущества предприниматель вправе подать при выполнении следующих условий:

• •    субъект малого и среднего бизнеса (включен в реестр);

• •    арендуемое имущество находится

• в    аренде непрерывно в течение двух и более лет;

• •    отсутствует задолженность на день подачи заявления, а также заключения договора купли-продажи;

• •    помещение внесено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Для наглядности детальная схема реализации алгоритма права выкупа с установленными законодательством сроками представлена на рисунке 2.

не более 40 рабочих дней

* ДЭПР – Департамент экономической политики и развития города Москвы

Рис. 2. Процедура и сроки выкупа недвижимого имущества из государственной собственности города Москвы, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства

При этом следует обратить внимание на следующее: в связи с тем, что наличие задолженности по арендной плате является основанием для отказа в приеме заявлений на оказание государственной услуги «возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы», чтобы не терять два месяца при и без того не столь быстром процессе, рекомендуется провести сверку платежей по договору аренды до подачи документов на предоставление этой услуги.

Департамент городского имущества города Москвы осуществляет имущественную поддержку субъектов малого и среднего предпринимательства. Сутью имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства является возможность приобретения арендуемого ими имущества на бесконкурсной основе.

Субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Важное разъяснение, касающееся НДС

Субъекты малого предпринимательства, которые выкупают арендованное имущество по Закону № 159-ФЗ, не должны уплачивать НДС в бюджет. Операция по реализации такого имущества не является объектом обложения НДС на основании подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ). Указанная норма НК РФ применяется с 1 апреля 2011 года. Это означает, что если в документе, подтверждающем передачу субъектам малого и среднего предпринимательства права собственности на недвижимое имущество, указана дата после 1 апреля 2011 года, то НДС при приобретении этого имущества уплачивать не следует независимо от порядка оплаты последнего (письма Министерства финансов Российской Федерации от 13 июля 2011 года № 03-07-14/66 и от 4 мая 2011 года № 03-07-14/44).

Таким образом, с 1 апреля 2011 года (с даты вступления в силу поправок в НК РФ в отношении Закона № 159-ФЗ) указанная операция не является объектом обложения НДС для тех субъектов малого и среднего предпринимательства, которые выкупают недвижимое имущество, находящееся в государственной (муниципальной) собственности в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ. Указанные изменения в Закон № 159-ФЗ по отмене НДС также явились существенным послаблением в части цены выкупаемого имущества, особенно с учетом его высокой стоимости в московском регионе.

Основные изменения в Законе

№ 159-ФЗ, вступившие в силу с июля 2018 года

• 1.    Если раннее срок действия закона составлял всего два года (в дальнейшем продлевался трижды), то с июля 2018 года ограничение действия закона по времени было отменено. Закон № 159-ФЗ стал дей-

• ствующим бессрочно.

• 2.    До июля 2018 года можно было выкупить только те из арендуемых помещений, которые находились в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности. Это прямо следовало из его названия. Внесенные в июле 2018 года изменения исключили из его названия и статей слова о собственности субъектов Российской Федерации. В настоящее время малый и средний бизнес может на льготных условиях приобрести не только муниципальное, но и федеральное имущество.

• 3.    Право на выкуп предоставлялось предпринимателям только в том случае, если арендуемое имущество непрерывно находилось в их временном владении и (или) пользовании как минимум в течение трех лет до дня вступления закона в силу, то есть до 5 августа 2008 года. По новым правилам можно приватизировать помещение, которым непрерывно пользуются как минимум в течение двух лет на момент подачи заявления о выкупе. Такой подход дает арендатору возможность воспользоваться правом на приватизацию в будущем, если в настоящее время он не может приобрести арендуемое помещение.

• 4.    Если арендатор не стал заключать договор купли-продажи арендуемого помещения или не подписал присланный ему договор в течение тридцати дней с момента его получения, то он лишался преимущественного права на выкуп. Такое правило действовало все десять лет существования Закона № 159-ФЗ. После внесения изменений в закон арендаторы, отказавшиеся от покупки или вовремя не подписавшие документы, вновь могут воспользоваться возможностью льготной приватизации. Если муниципалитет (область, Российская Федерация) решит приватизировать принадлежащее им имущество в общем порядке в период, когда предприниматель продолжает арендовать помещение, то арендатор получает право снова подать публичному собственнику заявление о выкупе.

  
  
  

• 5.    При выкупе арендуемого помещения предпринимателям предоставляется рассрочка на срок не менее пяти лет. Предприниматель, решивший выкупить арендуемое помещение, сам выбирает порядок оплаты (единовременно или в рассрочку), а также предпочтительный для него срок рассрочки в предусмотренных законом пределах. Срок рассрочки устанавливается нормативным правовым актом Правительства (для федерального имущества), законом субъекта Российской Федерации (для собственности субъекта), муниципальным правовым актом (для муниципального имущества) и не может быть менее пяти лет.

• 6.    В настоящее время Закон № 159-ФЗ предусматривает два разных подхода приватизации:

• 1)    по инициативе собственника:

• •    собственник имущества принимает решение об условиях приватизации государственного или муниципального имущества;

• •    уполномоченный орган направляет арендатору копию решения, предложение о заключении договора купли-продажи помещения и проект этого договора;

• •    предприниматель подписывает договор купли-продажи в течение тридцати дней с момента получения предложения, конечно, в том случае, если собирается приобрести арендуемое помещение. Существенная проблема состоит в том, что субъекты Российской Федерации и муниципалитеты не хотят продавать свое имущество предпринимателям;

• 2)    по инициативе арендатора при условии:

• •    на день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение трех и более лет, что подтверждается договором аренды;

• •    арендуемое помещение включено в перечень государственного или му-

• ниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу, в течение как минимум пяти лет до дня подачи этого заявления.

Выводы

Подводя итог, отмечу, что государство все чаще говорит о необходимости стимулировать развитие малого и среднего бизнеса. Создаются центры, фонды, комиссии. Но вся эта деятельность имеет мало общего с реальной помощью. Меры, которые принимаются на федеральном и региональном уровнях, как правило, декларативны и большинству предпринимателей недоступны.

Тем не менее Закон № 159-ФЗ предусматривает льготные условия для приобретения недвижимости. Фактически закон предполагает предоставление малому и среднему бизнесу товарного кредита в виде рассрочки на срок не менее пяти лет с оплатой за пользование в размере 1/3 ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации.

«КонсультантПлюс».

РЕДАКЦИЯ ЖУРНАЛА«ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

ПРЕДЛАГАЕТ:L—

• •    полный комплекс работ по предпечатной подготовке текстов (редакторская и корректорская правка, верстка, вычитка верстки и внесение правки, разработка дизайн-макетов обложек книг)

• •    выполнение только отдельных видов работ

• •    разработку рекламных модулей и блоков по желанию

• 5 заказчиков

• •    изготовление баннеров для интернет-сайтов (простых и анимированных)

  
  

• •    содействие размещению заказа на печать материалов в проверенной типографии и сопровождение заказа

Цены договорные, не выше среднерыночных, постоянным заказчикам скидки. Возможны все варианты оплаты.

Коллектив редакции работает в указанной области с 2001 года.

С примерами ранее выполненных работ можно ознакомиться на сайте на странице «Услуги редакции».

Контакты редакции

Климентовский пер. д. 1, стр. 1