Анализ потребительских предпочтений города Пенза на основании классификации жилых домов по их ценности

Жилищный фонд города Пенза, как и в других городах России неоднороден. Это связано с тем, что у каждого объекта жилой недвижимости имеется собственный набор характеристик и услуг, которые выделяют его среди остальных. Набор характеристик возникает с течением времени в зависимости от потребительских предпочтений.

В настоящее время существует большое количество характеристик, по которым ведется классификация жилых домов. По нашему мнению, наиболее точной является классификация, предложенная профессором А.Н. Асаул [1], а именно:

• -    по наличию земельного участка;

• -    по надземной этажности;

• - по подземной этажности;

• - по наличию лифтового оборудования;

• - по размещению: отдельно стоящие дома и блокированные дома;

• - по количеству квартир;

по планировочной структуре застройки: дома с рядовой застройкой и дома с нерядовой застройкой;

• - по способу и характеру блокировки: рядовые, атриумные и террасные;

• - по типу застройки и степени освоенности: дома на исторической территории и дома на новой территории;

• - по характеру проживания людей: дома с постоянным проживанием и дома с сезонным (временным) проживанием;

• - по месторасположению:  городские особняки, пригородные виллы,

фермерские усадьбы и коттеджи;

• - по социальной ориентации: дома для малообеспеченного населения, дома для среднеобеспеченного населения и элитные дома.

• - по степени капитальности: капитальные дома, быстровозводимые дома и мобильные дома;

• - по специфичности: интеллектуальные дома, энергоэффективные дома, “растущие дома”.

Потребители (покупатели) жилья самостоятельно собирают информацию о цене, местоположении, жилой площади и дизайне и в конечном счете выбирают такой набор характеристик, который наиболее соответствует её требованиям с учетом бюджетных ограничений.

Для выявления потребностей жилой недвижимости проведено исследование домохозяйств г. Пенза. По данным статистических данных г. Пенза с учётом того, что средняя структура семьи состоит из трех человек (см. рис. 1), рассчитано количество домохозяйств (рис. 2) [7].

Структура домохозяйств, % рис. 1 Структура домохозяйств в г. Пенза.

рис. 2 Количество домохозяйств в г. Пенза.

Из рисунка 2 видно, что наибольшее количество домохозяйств наблюдается в Октябрьском и Железнодорожном районах, которое и определяет высокие темпы жилищного строительства по сравнению с другими районами города. Ввод объектов жилья в средне за 2014-2016 годы составил в Октябрьском районе –406 тыс. кв. м, в Железнодорожном районе

– 446.5 тыс. кв. м, в Ленинском районе – 257 тыс. кв. м.

В настоящее время доля нуждающихся в улучшении жилищных условий семей в городе Пензе составляет 3.5 % от общего числа домохозяйств или около 5071 семей. Их структура приведена на рис. 3. По прогнозам, для обеспечения потенциальных потребителей жилья в г. Пензе необходимо дополнительно построить 309 тыс. кв. м жилья.

рис. 3 Структура категорий граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий в г. Пензе.

Количество мужчин и женщин трудоспособного возраста в городе

308122 человек (примерно 10707 домохозяйств) (рис. 4).

Население, чел.

Мужчины и женщины до 15 лет мужчины 16-59, женщины 16-54 (трудоспособный возрат)

мужчины 60 и старше, женщины 55 и старше рис. 4 Возрастной состав населения г. Пенза на 1 января 2016 года.

Проведенный анкетный опрос потребителей жилых домов показал, что больше половины опрошенных не очень довольны своим местом жительства (рис.5). Транспортная доступность местожительства не совсем устраивает 62 %, а окружение жилья - 44 %. Желание улучшить свои жилищные условия имеет более половины респондентов, однако возможность есть далеко не у всех (рис. 6). Большинство отдало бы свои предпочтения квартире или дому под ключ. Значительная часть приобрела бы квартиру или дом на стадии обустройства, чтобы обустроить все самостоятельно. Часть респондентов приобрела бы жилье на нулевом цикле из-за более низкой стоимости (рис. 7) [2, 4, 5]

рис. 5 Удовлетворенность потребителей местом проживания.

рис. 6 Желания и возможности улучшения жилищных условий.

земельный участок с коммуникациями (строительство дома)

земельный участок на начальном этапе строительства земельный участок с домом без отделки земельный участок с домом под ключ на этапе проектирования квартиры (выбор проекта)

на начальном этапе строительства многоквартирного дома на завершающей стадии строительства многоквартирного дома готовую квартиру с черновой отделкой готовую квартиру под ключ квартиру без ремонта на вторичном рынке жилья квартиру с евроремонтом на вторичном рынке жилья

рис. 7 Распределение ответов между выбором места, %.

В таблице 1 представлено сегментирование потребителей по уровню платежеспособности.

Таблица 1

Сегментирование потребителей жилья по платежеспособности

№ п/п	Сегмент	Характеристика
1	Владельцы крупных предприятий, чиновников, занимающих министерские посты	Небольшая группа формальных или фактических владельцев предприятий, позволяющих извлекать ежегодный доход более 5 млн руб. на одну семью, и чиновников, занимающих министерские посты (не более 3% семей)
2	Топ-менеджеры и управляющие	Немногочисленная, но быстро растущая группа относительно молодых (28–42 года), высокообразованных в области управления специалистов с годовым доходом более 5 млн руб. (около 3 % семей)
3	Предприниматели	Владельцы средних и небольших предприятий с годовым доходом 1–3 млн руб. (5% семей)
4	Менеджеры, начальники отделов, бригадиры, главные врачи	Управленцы с годовым доходом от 300 тыс. до 1 млн руб. (5 % семей)
5	Независимые работники (интеллектуалы и мастера: юристы, экономисты, бухгалтеры, преподаватели, водители, слесари, портные)	Квалифицированные работники интеллектуального труда с годовым доходом 300–500 тыс. руб. (8% семей)
6	Квалифицированные работники (рабочие, служащие, работники торговли и сервиса)	Квалифицированные работники обслуживающего труда с годовым доходом до 400 тыс. руб. (10 % семей)
7	Работающие или имеющие другой дополнительный источник дохода пенсионеры	Работающие с годовым семейным доходом 150–300 тыс. руб. (6 % семей)
8	Неработающие пенсионеры	С годовым семейным доходом 100–200 тыс. руб. (20% семей)
9	Рабочие (промышленности и сельского хозяйства)	С годовым семейным доходом от 100–300 тыс. руб. (30 % семей)

С целью выявления потребностей отдельных сегментов потребителей проведена классификация типов жилых домов г. Пенза на основе классификации жилых зданий г. Москва с точки зрения их ценности предлагаемой Черняком В.З [6], а именно:

• • 1-й тип - деревянные памятники истории, культуры и архитектуры

(одно- и двухэтажные жилые дома XIX века с высоким физическим износом, располагаются в центральной части города (Гладкова, Куйбышева, Чкалова, Лермонтова, Набережная реки мойки, Водопьянова, Володарского, М. Горького, Ключевского, Калинина, Гоголя, Богданова, Красная, Кураева, Чехова, Урицкого, Суворова, Либерсона);

• • 2-й тип - каменные памятники истории, культуры и архитектуры

(жилые дома XIX-XX века 1-4 этажные с высоким физическим износом, располагаются в центральной части города (Бакунина, Ключевского, Урицкого, Гладкого, Московская, Суворова, Куприна, Либерсона);

• • 3-й тип - индивидуальные дома с площадью участка 0.20 га,

располагающиеся на периферийной части города, возникшая за счет включения границ города пригородных сельских территорий с домами с различной степенью износа;

• • 4-й тип -одно-, четырехэтажные индивидуальные жилые дома до

перестроечного и перестроечного периода, а также современные дома, подтипы: социальное жилье, коттеджи, особняки;

• • 5-й тип “Сталинки” - строения кирпичные и из керамических блоков

  1937-1960 гг. постройки от трех до девяти этажей. Не относятся к домам типовой постройки, обладающее высокими эксплуатационными и качественными характеристиками;

• • 6-й тип – “Немецкие” двухэтажки – кирпичные, деревянные и блочные

дома усадебного типа 50-х гг. постройки (Заводской район);

• • 7-й тип - массовые типовые четырех-, пяти- и девятиэтажные

панельные, кирпичные и блочные жилые дома 60-80-х гг. постройки (“хрущевки” и “брежневки”);

• •   8-й тип - панельные дома от 9 этажей (504-й, 606-й, 602-й серий и т.д.)

• - по сути, это усовершенствованные “брежневские” дома;

• • 9-й тип - современные панельные и кирпичные многоэтажные дома до

• 17 этажей класса “Эконом”;

• • 10-й тип - современные панельные и монолитные многоэтажные дома

до 17 этажей класса “Комфорт”;

• • 11-й тип - современные панельные и монолитные многоэтажные дома

до 17 этажей класса “Люкс”, “Премиум” и “Бизнес”.

После исследования типов жилых домов с точки зрения их ценности, а также исследования потребителей проведено распределение жилых домов, между домохозяйствами используя модель рыночной “фильтрации”, используемой Г. Поляковским [3].

Владельцами 4 и 11 типа жилых домов в основном являются: Владельцы крупных предприятий и чиновники, занимающих министерские посты (особняки и новые квартиры класса “Люкс” и “Премиум”), топ-менеджеры и управляющие (коттеджи и новые квартиры класса “Бизнес”), предприниматели (коттеджи и квартиры класса “Бизнес”). (точка F).

Владельцами 4 и 10 типа жилых домов являются в основном: Менеджеры, начальники отделов, бригадиры, главные врачи (коттеджи и новые квартиры класса «комфорт» и независимые работники (коттеджи и квартир класса “Комфорт”) (точка D).

Владельцами типа 3,  4,  5,7,  8,  9 жилых домов являются:

квалифицированные работники (вторичное жилье, современные квартиры класса “Эконом”, дачные дома) (точка C).

Владельцами типа 4, 5,7, 8 жилых домов являются: Работающие или имеющие другой дополнительный источник дохода пенсионеры (вторичное жилье, дачные дома) (точка B).

Владельцами типа 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8 жилых домов являются: Неработающие пенсионеры (дачные дома на периферии, “Сталинки”, “Хрущевки”, дома памятники истории) (точка B).

Владельцами типа 3, 4, 7, 8, 9 жилых домов являются: Рабочие (квартиры эконом-класса и вторичное жилье) (точка А).

Данное распределение среднестатистическое и имеет исключения.

Основными мотивами для приобретения жилого дома являются постоянное проживание, желание улучшить условия проживания, желание иметь дополнительное жилье для отдыха; модная тенденция; вложение свободных денежных средств.

Основными платежеспособными потребителями ИЖС будут чиновники, предприниматели, владельцы бизнеса, госслужащие, занимающие министерские посты, а также наемные менеджеры высшего и среднего звена. Они занимают новые дома точка (F). Желая улучшить свои условия проживания, они покупают вновь построенные дома и перемещаются в точку G. Семьи со средним доходом занимают освободившиеся дома после основных платежеспособных потребителей или новые квартиры класса “Комфорт” ил коттедж, перемещаясь таким образом из точки D либо в точку F, либо в G. Квалифицированные работники, либо перемещаются из точки С в точку D, либо покупают новые дома и квартиры класса “Эконом”, используя средства ипотечного кредита. Рабочие занимающие точку А, перемещаются либо в точку С, либо в точку B (после смерти пенсионеров), либо покупают использую средства займа квартиры класса “Эконом” и перемещаются в точку G (рис. 9).

Рослая пллщаль м рис. 9 Модель рыночной фильтрации жилых домов г. Пенза.

Модель рыночной фильтрации позволяет выявить, что работающие с годовым семейным доходом 200–300 тыс. руб. не в состоянии самостоятельно приобрести жилую недвижимость, поэтому используя заемные средства они приобретают либо вторичное жилье, либо новые дома эконом класса.

Проведем исследование жилого фонда г. Пензы (см. рис 8).

■ Количество домов ■ Площадь, м2

рис. 8 Динамика количества жилых домов с 1870 по 2015 гг. (по данным Управления ЖКХ и гражданской защиты населения Пензенской области).

Из рисунка видно, что в городе Пенза по-прежнему большое количество старых домов 1950-1989 годов постройки 4,5, 6 и 7-го типов, которые требуют капитального ремонта. Поэтому альтернативой строительства нового многоквартирного дома, является обновление домов 1950-1989 годов. Это требует серьезного переоборудования: перестройка комнат, обновление крыш, отделка, замена деревянных конструкции и т.д. Данные перестройки обходятся довольно дорого. Так ориентировочная усредненная стоимость капитального ремонта в пересчете на квадратный метр в г. Москва: 5208 руб.

Вывод. В ходе проведенных исследований выявлено, что рынок жилой недвижимости, несмотря на определенное развитие и разнообразие, недостаточно соответствует требованиям и возможностям потребителей. Большинство опрошенных респондентов не удовлетворены местами проживания, транспортной доступностью, окружением местоположения и желает улучшить свои жилищные условия. Однако данная возможность у них появится только в отдаленной перспективе. Это приводит к социальному напряжению в городе. Часть населения не может приобрести жилые дома самостоятельно. Реальные доходы населения в условиях кризиса значительно уменьшились. Сотни семей проживают в коммунальных квартирах или нуждаются в увеличении занимаемой жилой площади, велико число ветхих зданий. Чтобы привести в соответствие потребности и предпочтения населения в предлагаемой им жилой недвижимости необходимо проводить соответствующее исследование.

Для этих целей в работе проведена классификация жилых домов г. Пенза с точки зрения их ценности и сегментирование потребителей жилья по платежеспособности, исследован жилой фонд. Это позволило определить основных владельцев различных типов домов, основных платежеспособных покупателей и количество домов, требующих реконструкции. Представленные материалы исследования могут быть использованы строительным компаниям, агентствам недвижимости и другим профессиональным участникам рынка при планировании маркетинговой деятельности с учетом потребительского фактора. Застройщики смогут задействовать маркетинговые инструменты ценностно-ориентированного формирования, продвижения, и сбыта рыночных предложений, а органам власти перейти от функции прямого планирования к функции маркетингового воздействия на рынок.

Модель рыночной фильтрации для г. Пензы позволила определить основных платежеспособных потребителей новых домов (чиновники, предприниматели, владельцы бизнеса, госслужащие, а также наемные менеджеры высшего и среднего звена). Остальная часть населения вынуждена использовать кредитные и заемные средства, а также использовать средства государственной поддержки чтобы купить новое жилье. Альтернативным вариантом покупки нового дома низкого качества являются переоборудованные капитальные дома 1950-1989 годов постройки.